Tenant's default judgment for unpaid rent, lease termination, and procedural costs allowed by Luxembourg court.

Répertoire No. 1057/25

L-BAIL-395/24

Audience publique du 19 mars 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

3 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

4 ) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.)

parties demanderesses

comparant par Maître

Christian BIEWER, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Max KREUTZ, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE1.), société anonyme, établie et ayant son siège social

à

L-ADRESSE5.),

représentée

par son conseil

d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée aux audiences

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 30 mai

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 22 juillet 2024.

A la prédite audience, l’affaire fut rayée.

A la demande de Maître Max KREUTZ du 11 octobre 2024, l’affaire fut

réappelée à l’audience du 9 décembre 2024, puis refixée au 13 janvier

2025 et ensuite refixée au 3 mars 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Christian BIEWER, en remplacement de Maître Max KREUTZ, fut entendu

en ses moyens et conclusions.

La société

SOCIETE1.), quoique

régulièrement convoquée suivant

signification et

procès-verbal de

recherches établis par l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA

SIMOES en date du 10 février 2025, n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 30 mai 2024,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait convoquer la

société anonyme SOCIETE1.), à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de l’entendre

condamner à lui payer la somme de 45.107.- EUR à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges avec les intérêts légaux à partir du jour de

la présente demande en justice jusqu’à solde, sinon à partir du jugement à

intervenir, et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans

un délai de huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir.

Les requérants demandent encore la condamnation de la société anonyme

SOCIETE1.) à leur payer une indemnité de procédure de 1.500.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et ils

demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les requérants exposent qu’ils sont les héritiers de feu PERSONNE5.).

Suivant contrat de bail commercial signé le 29 juillet 2018, PERSONNE5.)

aurait donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL, un étage comprenant des bureaux ainsi qu’un commerce situé au

rez-de-chaussée avec une cave au sous-sol, le tout sis à L-ADRESSE5.)

afin d’y exploiter un restaurant, le tout moyennant un loyer initial mensuel

de 5.600.- EUR ainsi que des avances sur charges de 300.- EUR par mois.

L’activité commerciale de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL aurait été reprise suivant avenant du 26 avril 2022 par la société

anonyme SOCIETE3.) SA qui serait devenue le nouveau locataire des

lieux. En date du 30 août 2022, la société en question aurait changé de

dénomination pour s’appeler dorénavant « SOCIETE1.) ».

Les requérants font valoir que dès le début des relations contractuelles, la

défenderesse n’aurait payé les loyers que de façon très irrégulière et aurait

fait abstraction de l’augmentation automatique du loyer, pour continuer à

payer le montant de 5.900.-EUR.

Au jour du dépôt de la requête, les arriérés s’élèveraient à un montant total

de 45.107.- EUR.

Malgré plusieurs mises en demeure,

la partie défenderesse ne

s’exécuterait point, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

En outre, selon les requérants, la société mère de la partie défenderesse

et son fournisseur seraient actuellement en faillite et la société SOCIETE1.)

n’exercerait depuis plusieurs mois aucune activité commerciale au sein

des locaux précités. Les requérants indiquent encore que la partie

défenderesse n’occuperait entretemps plus les lieux.

À l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande à titre

d’arriérés de loyers et de charges pour la porter à la somme de 59.077.-

EUR suivant le décompte final, tout en précisant que la partie défenderesse

aurait quitté les lieux au courant du mois de juin 2024 sans résilier le contrat

de bail.

Appréciation

La société SOCIETE1.) SA, bien que convoquée par exploit d’huissier de

justice du 10 février 2025, n’a comparu ni en personne ni par mandataire.

Il résulte du procès-verbal de recherche dressé par l’huissier de justice

Carlos CALVO du même jour que suivant le registre de commerce et des

sociétés,

l’intéressée était

toujours à ce moment déclarée

à L-

ADRESSE5.).

L’huissier instrumentaire a, sur ce, adressé le procès-verbal de recherche

ensemble avec la signification avec sommation comportant citation à

l’audience à la dernière adresse connue de la partie défenderesse.

La procédure légale ayant été respectée, la citation est régulière en la

forme.

L’établissement du procès-verbal valant signification et la défenderesse

n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par défaut à son égard,

conformément à l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure

civile.

En vertu de l’article 78 du Nouveau Code de procédure civile, si le

défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge

ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière,

recevable et bien fondée.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance portant sur

les loyers et avances sur charges échus depuis la demande initiale

présente un lien avec la demande initiale, de sorte qu’elle est également

recevable.

Quant au fond

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des pièces versées en cause et en l’absence de contestations de la

part de la défenderesse qui ne s’est pas présentée à l’audience, la

demande des requérants à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 59.077.- EUR,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir sur la

somme de 45.107.- EUR à partir du 30 mai 2024 et à partir du 3 mars 2025

sur la somme de 13.970.- EUR, le tout jusqu’à solde.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative.

Le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire qui est susceptible de justifier à elle seule la résiliation du bail aux

torts exclusifs du locataire.

Compte tenu de l’importance des arriérés de loyers toujours redus et en

tenant compte de l’absence de contestations, il y a lieu de retenir que la

partie défenderesse a gravement manqué à ses obligations de locataire et

que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail.

Néanmoins, la demande en condamnation à déguerpir des lieux loués est,

au vu des déclarations des parties requérantes, à déclarer sans objet.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge des

requérants l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure de 500.- EUR sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés, le tribunal considère qu’il

est justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Ayant succombée à l’instance, la partie défenderesse doit encore en

supporter les frais.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de la société anonyme SOCIETE1.) et en

premier ressort,

donne

acte à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) de l’augmentation de leur demande à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 59.077.- EUR ;

condamne de la société anonyme SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 59.077.-

EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir

sur la somme de 45.107.- EUR à partir du 30 mai 2024 et à partir du 3 mars

2025 sur la somme de 13.970.- EUR, le tout jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du bail existant entre parties aux torts exclusifs de

de la société anonyme SOCIETE1.) ;

constate que la demande tendant au déguerpissement est sans objet ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnité de

procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière