Court rejects owners' objection to condominium fees, ruling they must pay despite contesting the amount.

Répertoire n° NUMERO1.)

E-OPA3-6953/24

Audience publique du 19 mars 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

Le Syndicat des coprporiétaires de la RESIDENCE ADRESSE1.), sise à L-

ADRESSE2.), représentée par son syndic actuellement en fonctions, la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, représentée par son gérant

actuellement en fonctions établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.),

partie demanderesse, comparant par PERSONNE1.), gérant,

et:

1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant en personne,

FAITS:

Par ordonnance conditionnelle de paiement rendue par le juge de paix d’Esch-sur-

Alzette en date du 10 septembre 2024 les parties défenderesses ont été sommées de

payer à la partie demanderesse la somme de 4.501,91 euros avec les intérêts légaux sur

cette somme à partir du 13 septembre 2024 jusqu’à solde.

Par écrit entré au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette le 7 octobre 2024, les

parties défenderesses ont formé contredit contre ladite ordonnance de paiement.

Les intéressés ont été convoqués par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix de ce siège à l’audience publique du 20 novembre 2024. Après une remise à la

demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 19 février

2025 et les parties furent entendues en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé, le

jugement

qui suit:

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA3-6953/24 rendue par le juge de

paix d’Esch-sur-Alzette en date du 10 septembre 2024, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont été sommés de payer au syndicat des copropriétaires de la

RESIDENCE ADRESSE1.), sise à L-ADRESSE2.), représenté par son syndic

habituellement en fonction, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL ( ci-

après : SOCIETE1.)) le montant de 4.501,91 euros, avec les intérêts légaux à partir du

13 septembre 2024, date de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement,

du chef de « non paiements des avances sur charges et du solde 2023».

Par écrit déposé au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 7 octobre 2024,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont formé contredit contre ladite ordonnance de

paiement.

Le contredit est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai prévus par la

loi.

A l’appui de sa demande, SOCIETE1.), concluant au rejet du contredit, fait exposer

que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) propriétaires d’un appartement dans ladite

copropriété refuseraient de s’acquitter de la somme actuellement réclamée au titre des

charges de copropriété relatives à l’exercice 2023 ainsi que les appels pour le fonds de

réserve, postes approuvés en assemblée générale qui fut même présidée par

PERSONNE2.).

SOCIETE1.) verse en cause un décompte actualisé ainsi que le procès-verbal de

l’assemblée générale ordinaire du 2 avril 2024.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) résistent à la demande.

Ils déclarent avoir acquis l’appartement en date du 3 mars 2023 et d’avoir contacté

SOCIETE1.) dès le 6 mars 2023 pour une lecture de compteurs intermédiaires. Bien

qu’ils s’étaient vus assurés que tout serait fait de manière automatique, rien n’a été fait,

de sorte qu’ils se retrouvent redevables de la consommation en énergie du précédent

propriétaire ce qu’ils ne sauraient accepter.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), déclarant vouloir être indépendants du système

d’énergie de la copropriété au vu des nombreux problèmes y relatifs constatés et non

résolus, comme une consommation étrangement excessive et inexplicable en fuel,

surchauffe du local de chaufferie, inondation en cas de pluie abondante, exposent avoir

fait démonter par une société spécialisée leurs radiateurs tant dans leur appartement

que dans un couloir.

Ils expliquent en plus ne plus pouvoir faire confiance à SOCIETE1.) au vu de sa non

gestion de ces problèmes.

Ainsi il lui aurait fallu un délai excessivement long pour régler un problème avec les

femmes de charge et il serait de surcroît resté totalement inactif lors de

l’endommagement de la façade du garage par un des locataires.

S’y ajoute qu’ils s’opposent formellement à sa politique de tarification de ses actes

lors d’envoi de lettres aux copropriétaires.

Toutes ces considérations les auraient menés à ne payer ni leur contribution aux

charges ni leur contribution au fonds de réserves ; ils pourraient encore envisager payer

les montants réclamés sur un compte auprès de la caisse des dépôts et consignation.

SOCIETE1.) réplique en formant une demande à voir condamner PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à remettre les parties communes qu’ils ont modifiées, sans aucune

autorisation, en leur pristin état.

Appréciation

Il est constant en cause que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont copropriétaires

d’un appartement dans la résidence ADRESSE1.).

Le litige porte actuellement sur un montant de 4.501,91 euros réclamé par à titre

d’arriérés de charges et d’appel de fonds relatifs à ce lot.

Il est de principe que chaque copropriétaire est tenu de verser, dans la caisse commune,

les sommes correspondant à la part des provisions, avances ou charges échues lui

incombant en vertu des dispositions du règlement général et des décisions

régulièrement prises par l’assemblée. Si un copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic

est en droit de poursuivre le recouvrement de sa quote-part. Le syndic est amené à

demander aux copropriétaires, le paiement d’avances et de provisions, soit sur base

des dispositions du règlement de copropriété, soit sur celle du budget prévisionnel

approuvé par l’assemblée générale. Le syndic est en droit d’exiger, en outre, le

versement de provisions sur les dépenses courantes de l’exercice, décidées par

l’assemblée générale (SOCIETE4.).) et SOCIETE3.), La copropriété, n° 443 page

329).

Les charges sont dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes ont été

approuvés par l’assemblée générale. Un copropriétaire ne peut donc éluder son

obligation en se bornant à alléguer un vice affectant la décision de l’assemblée

générale, lié à une répartition erronée des charges (Cour d’appel de Montpellier, 1ère

chambre, 19 mai 1993, SOCIETE2.) c/ PERSONNE3.) et résidence SOCIETE3.) no

NUMERO2.)).

En effet, l’assemblée générale des copropriétaires est seule qualifiée pour approuver

les comptes et, en général, accorder décharge au syndic en ce qui concerne l’exercice

de ses fonctions. La reddition des comptes du syndic est normalement annuelle. Ainsi,

le syndic apportera à l’assemblée la justification de l’utilisation des fonds mis à sa

disposition à titre d’avances par les copropriétaires et fera rapport sur tous les travaux

effectués. Il doit fournir un décompte exact et détaillé de toutes les recettes et dépenses

effectuées au cours de l’exercice et communiquer, à titre de justification, les factures

de tous les entrepreneurs et fournisseurs de la copropriété (SOCIETE2.) et

SOCIETE3.) précités, n° 568, page 437).

Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans le délai, la décision de l’assemblée

générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, n’est pas fondé à

refuser le paiement de sa quote-part (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 9

mai 1990, Syndicat des copropriétaires de la résidence

ADRESSE4.).) c/

SOCIETE5.).), Juris-Data no NUMERO3.)).

Doit encore être honorée par chaque copropriétaire, la répartition des charges effectuée

par le syndic qu’elle soit illégale ou même fantaisiste, du moment que la décision de

l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause conformément

à l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, 4 mai

2000, Syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE5.).) c/ PERSONNE6.).),

Juris-Data no NUMERO4.)).

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 avril 2024 versé en cause, que

l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2023. L’assemblée

générale a donné quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice 2023.

Selon l’article 11 de la loi modifiée du 16 mai 1975, l’ensemble des copropriétaires

est obligatoirement et de plein droit groupé dans un syndicat qui a pour objet la

conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Les décisions

du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires au vœu de l’article

14 de la loi précitée et s’imposent à tous les copropriétaires qui ne peuvent donc plus

s’y soustraire.

L’article 34 alinéa 2 de la loi modifiée du 16 mai 1975 confère cependant le droit aux

copropriétaires qui se sont opposés à une décision ou qui ont été défaillants au vote de

celle-ci de la contester en justice dans les deux mois à compter de la notification qui

leur en est faite par le syndic.

PERSONNE2.) et PERSONNE5.).) ne contestent pas avoir reçu notification des

assemblées générales.

Aussi il résulte des pièces remises en cause que PERSONNE2.) a même présidé

l’assemblée générale pour l’année 2023.

Le tribunal note que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne déclarent pas avoir formé

de recours contre les délibérations prises lors des assemblées générales, tel que prévu

par l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne sauraient dès lors valablement se soustraire au

paiement leur réclamé.

Au vu des renseignements fournis et des pièces versées, le contredit est partant à rejeter

et il y a lieu de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à SOCIETE1.)

SARL, le montant de 4.501,91 euros, avec les intérêts légaux à partir du 13 septembre

2024, date de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à

solde.

Quant à la demande formulée à l’audience publique des plaidoiries du 19 février 2024

par SOCIETE1.) tendant à la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

remettre les lieux en leur pristin état, le tribunal rappelle que selon l’article 53 du

nouveau code de procédure civil « l’objet du litige est déterminé par les prétentions

respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et

par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des

demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un

lien suffisant » .

Le fait de remise en pristin état ne constitue pas d’une part une simple demande

incidente en paiement des charges et contribution au fonds de garantie et n’entre pour

le surplus pas dans le champs de la matière des ordonnance de paiement réservée aux

créances facilement vérifiable.

Cette demande est dès lors à déclarer irrecevable pour constituer une demande

nouvelle.

Les frais et dépens sont à mettre à charge de PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit le contredit en la forme,

dit le contredit non fondé,

dit fondée la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE

ADRESSE1.), sise à L-ADRESSE2.), représenté par son syndic habituellement en

fonction, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL,

partant, condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer au syndicat des

copropriétaires de la RESIDENCE ADRESSE1.), sise à L-ADRESSE2.), représenté

par son syndic habituellement en fonction, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL, le montant de 4.501,91 euros, avec les intérêts légaux à partir du

13 septembre 2024, date de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement,

jusqu’à solde,

dit irrecevable la demande en remise en état des parties communes,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Nathalie

HAGER, juge de paix, assistée du greffier Roland STEIMES, qui ont signé le présent

jugement.