Contredit dismissed because co-owners failed to challenge the assembly's fee resolution within the two-month statutory deadline.

Répertoire N°: 705/2025

Audience publique du 19 mars 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire de Luxembourg, a

rendu le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

le syndicat des copropriétaires de la Résidence ADRESSE1.), sise à L-

ADRESSE2.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société

SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

représentée par son gérant actuellement en fonctions,

comparant par KLEYR GRASSO, société en commandite simple, établie à L-2361

Strassen, 7, rue des Primeurs, RCS n° B220509, inscrite sur la liste V du Tableau de

l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, qui est constituée et en l’étude de

laquelle domicile est élu, représentée par son gérant KLEYR GRASSO GP sàrl,

établie à la même adresse, RCS n° B220442, représentée aux fins de la procédure

par Maître Leyla GURBUZEL, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la

même adresse,

- partie demanderesse - comparant par Maître David FICKERS, avocat, en

remplacement de Maître Leyla GURBUZEL, avocat à la Cour, demeurant à Strassen,

à l’audience publique du 13 février 2025;

et:

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne à l’audience publique du 13 février

2025.

Faits

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA2-9276/24 rendue par le juge

de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 3 septembre 2024 PERSONNE1.) a été sommé

de payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence ADRESSE1.) le montant

de 2.702,82 euros, avec les intérêts légaux à partir de la notification de l’ordonnance

de paiement jusqu’à solde, ainsi qu’une indemnité de procédure de 70,- euros.

Par écrit déposé au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 19 septembre

2024, PERSONNE1.) a formé contredit contre ladite ordonnance de paiement.

A la requête du syndicat des copropriétaires de la Résidence ADRESSE1.), les

intéressés ont été convoqués par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de

paix de ce siège à l’audience publique du 14 novembre 2024, date à laquelle l’affaire

fut fixée au 13 février 2025.

A l’appel de la cause le 13 février 2025, Maître David FICKERS, comparant pour le

syndicat des copropriétaires de la Résidence ADRESSE1.), fut entendu en ses

explications et conclusions. PERSONNE1.) fut entendu en ses moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé du jugement avait été refixé,

le jugement

qui suit:

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA2-9276/24 rendue par le juge

de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 3 septembre 2024 PERSONNE1.) a été sommé

de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.), outre les

intérêts légaux, le montant de 2.702,82 euros du chef de « avances sur charges,

charges et frais de copropriété impayés » ainsi qu’une indemnité de procédure de 70,-

euros.

Par écrit déposé au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 19 septembre

2024, PERSONNE1.) a formé contredit contre ladite ordonnance de paiement.

Le contredit est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai prévus par

la loi.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.) demande à

PERSONNE1.) le paiement du montant de 2.702,82 euros à titre d’arriérés de

charges et d’avance sur charges et frais.

Il expose que les comptes de charges pour l’année 2023 ont été approuvés lors de

l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 2024, ceci à la majorité simple.

Il en va de même des avances de charges.

PERSONNE1.) déclare contester le montant lui réclamé. Il déclare être propriétaire

d’un appartement dans la résidence ADRESSE1.). Des travaux de réfection de la

toiture et de la façade auraient été demandés. Le syndic aurait proposé trois devis et

la société SOCIETE2.) aurait été retenue. La société aurait commencé les travaux en

2023. Au cours des travaux il aurait reçu une facture qu’il considère injustifiée. La

facture relative à des tablettes de fenêtre aurait été répartie entre deux propriétaires

seulement. Cette facture serait formellement contestée.

Appréciation

Il y a lieu de noter que l’assemblée générale des copropriétaires pour la présentation

et l’approbation des comptes pour l’année 2023 a eu lieu le 16 avril 2024. Il résulte de

la première résolution que les décomptes pour la période du 01/01/2023 au

31/12/2023 ont été acceptés et décharge au syndic a été donnée à la majorité des

présences.

La résolution a été acceptée, PERSONNE1.) a voté par oui.

Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 7 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de

participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration

des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties

privatives comprises dans leurs lots. En outre, il est admis que les décisions des

assemblées générales sont immédiatement exécutoires, si l’assemblée générale n’a

pas décidé autrement.

Il s’ensuit que les créances du syndicat concernant le solde des exercices précédents

sont exigibles dès que les comptes ont été approuvés et que les avances sur charges

sont également exigibles du moment où elles ont été votées par l’assemblée générale

des copropriétaires. Il en est de même en ce qui concerne les charges extraordinaires.

En effet, après l’approbation des montants par des décisions prises en assemblée

générale, les créances concernant les montants validés sont exigibles comme leur

terme pour obtenir leur paiement est arrivé.

Le tribunal rappelle que l’assemblée générale des copropriétaires est seule qualifiée

pour approuver les comptes et, en général, accorder décharge au syndic en ce qui

concerne l’exercice de ses fonctions. La reddition des comptes du syndic est

normalement annuelle. Ainsi, le syndic apportera à l’assemblée la justification de

l’utilisation des fonds mis à sa disposition à titre d’avances par les copropriétaires et

fera rapport sur tous les travaux effectués. Il doit fournir un décompte exact et détaillé

de toutes les recettes et dépenses effectuées au cours de l’exercice et communiquer,

à titre de justification, les factures de tous les entrepreneurs et fournisseurs de la

copropriété. (SCHOCKWEILER et ELTER précités, n°568, page 437).

En outre, il est admis que les décisions des assemblées générales sont

immédiatement exécutoires, si l’assemblée générale n’a pas décidé autrement.

Même si un copropriétaire peut encore introduire une demande en annulation contre

la décision, le syndic est obligé d’exécuter la décision. Ainsi, une décision prise au

cours d’une assemblée existe jusqu’au jour de son annulation, prononcée par le

tribunal dans un jugement coulé en force de chose jugée.

Une décision d’assemblée générale s’impose donc aux copropriétaires, tant qu’elle

n’a pas été annulée. Ainsi, lorsqu’une décision a approuvé les comptes, les

copropriétaires opposants ne peuvent refuser de régler leur quote-part de charges

pour cet exercice : ils doivent la payer, quitte ensuite à en obtenir le remboursement

si la décision de l’assemblée est ultérieurement annulée sur leur demande par le

tribunal (Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-21.731: JurisData n°2001-010440 Loyers

et copr. 2001, comm. 238).

Doit encore être honorée par chaque copropriétaire, la répartition des charges

effectuée par le syndic qu’elle soit illégale ou même fantaisiste, du moment que la

décision de l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause

conformément à l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 (Cour d’appel de Paris, 23ème

chambre, 4 mai 2000, Syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE4.) c/

PERSONNE2.), Juris-Data no 2000-114075).

Aux termes de l’article 34, 2e alinéa de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut

de la copropriété des immeubles bâtis, « Les actions qui ont pour objet de contester

les décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être

introduites par les copropriétaires opposants et défaillants dans un délai de deux mois

à compter de la notification desdites décisions qui leur est fait à la diligence du

syndic.».

Seuls peuvent agir en nullité contre une décision de l’assemblée générale les

copropriétaires qui n’ont pas assisté et qui n’étaient pas représentés à la réunion,

ainsi que ceux qui ont voté contre la résolution soumise au vote. Ni les copropriétaires

qui ont voté en faveur d’une résolution, en formulant des réserves, ni ceux qui se sont

simplement abstenus du vote n’ont qualité pour attaquer une résolution adoptée (cf.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), La copropriété des immeubles bâtis, n°

ADRESSE5.)).

Lorsque le délai de deux mois est expiré, la décision est devenue définitive et ne peut

plus être attaquée, ni par voie d’action, ni par voie d’exception, étant donné qu’il s’agit

d’un délai préfix.

En l’espèce, les copropriétaires ont approuvé les comptes de charges de l’exercice

2023. Le décompte individuel fait apparaître des frais privatifs relatifs aux tablettes de

fenêtre de 2.702,82 euros à charge de PERSONNE1.).

Cette décision n’a pas été contestée par PERSONNE1.) par une action telle que

prévue par l’article 34 de la loi précitée.

En vertu des principes ci-avant énoncés, les contestations actuelles de

PERSONNE1.) doivent être rejetées.

Il ressort de tout ce qui précède que la demande du syndicat des copropriétaires de

la résidence ADRESSE1.) est fondée et que le contredit de PERSONNE1.) n’est pas

fondé.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.) formule une demande

en obtention d’une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des

copropriétaires de la résidence ADRESSE1.) l’entièreté des sommes exposées et non

comprises dans les dépens, il convient de le débouter de sa demande en allocation

d’une indemnité de procédure.

PERSONNE1.), succombant à l’instance, est encore à condamner aux frais et dépens

de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile et de contredit

à ordonnance conditionnelle de paiement, statuant contradictoirement et en premier

ressort,

reçoit le contredit en la forme,

dit le contredit non fondé,

condamne PERSONNE1.) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

ADRESSE1.) le montant de 2.702,82 euros, avec les intérêts légaux à partir de la

notification de l’ordonnance de paiement en date du 6 septembre 2024 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence

ADRESSE1.) en allocation d’une indemnité de procédure, partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de la présente instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Patrice

HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier Martine GRISIUS, qui ont signé le

présent jugement.