Landlord wins eviction and rent arrears case against absent tenant with provisional execution ordered.

Répertoire n° 674/2025 E-BAIL-184/24 Audience publique du 14 mars 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Ralph PEPIN, en remplacement de Maître David GROSS, avocats à Luxembourg, et : PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - ayant initialement comparu en personne lors de l’audience publique du 10 mai 2024, actuellement défaillant.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 16 avril 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 10 mai 2024, lors de laquelle elle fut refixée au 14 juin 2024. Après deux refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 28 février 2025. A cette audience, le mandataire d la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions. La partie défenderesse n’a pas comparu, ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit : Suivant contrat de bail oral ayant commencé à courir le 1er octobre 2023, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une chambre, sise à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 500 €. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 16 avril 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 2.500 € du chef d’arriérés de loyers des mois de décembre 2023 à avril 2024 inclus, avec les intérêts à partir de l’échéance du paiement des loyers jusqu’à solde ou à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 8 jours de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de 1.500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se réserve tous autres droits, moyens et actions. Les arriérés de loyer A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) modifie sa demande pécuniaire et réclame la somme de 2.500 € à titre d’arriérés de loyer des mois d’octobre 2024 à février 2025 inclus. La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 2.500 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis). En l’espèce, le non-paiement de la somme de 2.500 € à titre d’arriérés de loyer ensemble le paiement tardif, constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ce dernier, sauf à lui accorder un délai de 15 jours pour libérer les lieux.

L’exécution provisoire Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi. Au vue de la somme due et en l’absence de contestations, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer et charges impayées. En ce qui concerne la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent. L’indemnité de procédure L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à concurrence de 400 €. PERSONNE2.) comparant initialement en personne, ne s’est plus présenté ni fait représenter à l’audience des plaidoiries pour faire valoir ses moyens de défense. En application des dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de procédure civile il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à son encontre.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; reçoit la demande en la forme ; dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 2.500 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de février 2025 inclus ; condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 2.500 €, avec les intérêts légaux à partir du 28 février 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.) ; condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 15 jours à partir de la notification du présent jugement ; au besoin autorise le requérant à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés, dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ; dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

400 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent jugement.