Landlord partially wins arrears claim but loses eviction and provisional execution requests in Luxembourg bail dispute.

Répertoire n° 668/2025

E-BAIL-402/24

Audience publique du 14 mars 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Camille SAUSY, en remplacement de

Maître Pierrot SCHILTZ, avocats à Luxembourg,

et :

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant en personne.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 1er août 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 16

octobre 2024, lors de laquelle elle fut refixée au 27 novembre 2024.

Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 24 janvier

2025.

A cette audience, le mandataire de la partie demanderesse et les parties défenderesses

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

L’affaire fut remise pour continuation des débats à l’audience publique du 19 février

2025, lors de laquelle elle fut utilement retenue.

A cette audience, le mandataire de la partie demanderesse et les parties défenderesses

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 19 mai 2014, et ayant pris effet le 1er août 2013,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement, sis à

Leudelange, 27, rue de Cessange, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 900 €

et des avances sur charges de 150 €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 1er

août 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux

fins de les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout

au paiement de la somme de 4.200 € du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges des mois d’avril, mai, juin et juillet 2024, avec les intérêts à partir de la

demande en justice jusqu’à solde et à tous les frais de nettoyage et de remise en état et

pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail

existant entre parties dans les 8 jours de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de

1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se réserve

tous autres droits, moyens et actions.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) explique que PERSONNE2.) a signé seul

le contrat de bail et qu’aucun avenant au contrat de bail signé en date du 19 mai 2014

n’a été signé. Il y a partant lieu de mettre PERSONNE3.) hors cause.

A l’audience du 24 janvier 2025, PERSONNE1.) modifie sa demande pécuniaire et

réclame le montant de 1.482,78 € à titre d’arriérés de loyer et avances sur charges

jusqu’au mois de janvier 2025 inclus et à titre de décompte de charges des exercices

2021, 2022, 2023 et de décompte pour la période du 1.4.203 au 31.3.2024 pour le

montant de 1.853,87 €, déduction faite d’un paiement de 9.631,95 € de

« l’SOCIETE1.) ». Il verse des décomptes manuscrits, sans verser la moindre pièce

quant aux charges réclamées.

PERSONNE2.) conteste les charges mises en compte et fait valoir qu’à défaut de toute

pièce, il ne « comprend rien ». Il demande les factures et preuve de paiement des

montants mis en compte.

A l’audience publique du 19 février 2025, PERSONNE1.) augmente sa demande

pécuniaire à la somme de 2.532,78 € à titre d’arriérés de loyer et avances sur charges

jusqu’au mois de février 2025 inclus et à titre de décompte de charges des exercices

2021, 2022, 2023 et de décompte pour la période du 1.4.203 au 31.3.2024 pour le

montant de 1.853,87 €, déduction faite du paiement de 9.631,95 € de « l’SOCIETE1.) ».

Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 5 (3) de la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, le bailleur ne peut mettre à charge

du locataire que les montants qu'il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du

locataire à titre de frais exposés pour la consommation d'énergie, pour l'entretien courant

du logement et des parties communes; pour les menues réparations ainsi que les taxes

liées à l'usage du logement; le bailleur pouvant exiger le versement d'acomptes

appropriés sur ces frais.

Pour satisfaire aux exigences de la loi, il a été décidé que le bailleur, qui entend récupérer

auprès de son locataire la part des frais locatifs incombant à ce dernier, ne peut se borner

à lui présenter un décompte général, même accompagné de factures, mais est tenu de

produire également les quittances relatives aux dépenses avancées justifiant ainsi avoir

déboursé ces frais pour compte de son locataire. Dans une décision plus récente, il a été

retenu que les factures versées par le bailleur établissent à suffisance de droit la réalité

des frais exposés par le bailleur pour le compte du locataire (cf. Le bail à loyer, Compte-

rendu de jurisprudence, Marianne HARLES, no 59, Pas. 31).

Dès lors, le bailleur doit permettre au locataire, sur demande de ce dernier, de prendre

inspection des factures et preuves de paiement se rapportant au montant des frais et

charges qu’il entend lui réclamer.

A l’audience des plaidoiries du 19 février 2025, PERSONNE1.) verse en tant que pièces

une « documentation entière syndic 2021 », une « documentation entière syndic 2022 »,

une « documentation entière syndic 2023 » et un « procès-verbal des délibérations de la

20ième assemblée générale des copropriétaires », assemblée générale qui s’est « tenue le

21 février 2024 à Luxembourg » et procès-verbal signé en date du 9 mars 2024 à

ADRESSE3.).

Il ressort de cette pièce que sous le point 3 « les décomptes des exercices 2018-2023,

couvrant la période du 1er avril au 31 mars, sont approuvés par 749,990 millièmes,

48,830 millièmes abstention (PERSONNE4.)) et 0 millième abstention…. » et sous le

point 4 « La décharge est donnée au syndic par 749,990 millièmes, 48,830 millièmes

abstention (PERSONNE4.)) et 0 millième abstention. »

A défaut de toute contestation par PERSONNE2.) quant au « procès-verbal des

délibérations de la 20ième assemblée générale des copropriétaires », la demande de

PERSONNE1.) est fondée pour les montants de (1.878,91 – 1.800 =) 78,91 € pour le

décompte des charges 20/21, de (2.102,59 – 1.800 =) 302,59 € pour le décompte des

charges 21/22 et de (2.279,36 – 1.800 =) 479,36 € pour le décompte des charges 22/23,

soit un total de 860,86 €.

Pour le décompte allant du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, PERSONNE1.) réclame un

montant de 1.853,87 € sans cependant déduire les avances sur charges de 1.800 €. Il ne

verse en outre pas de factures, ni de preuves de paiement des montants réclamés, de

sorte que ce volet de la demande est à rejeter.

Les arriérés de loyer et avances sur charges de l’année 2024 s’élevant à la somme de

7.350 € ont été apurés par le paiement de la somme de 9.631,95 € par l’Office social

MAMER en date du 24 décembre 2024.

De l’avoir de (9.631,95 – 7.350 =) 2.281,95 € en faveur de PERSONNE5.), il y a encore

lieu de déduire la somme de 860,86 € à titre de décomptes des charges des exercices

2021, 2022 et 2023, de sorte qu’il reste encore un solde de 1.421,09 € en faveur de

PERSONNE5.).

Quant aux arriérés de loyer et avances sur charges des mois de janvier et février 2025,

PERSONNE2.) admet ne pas encore les avoir réglés.

Au vu des développements qui précèdent et des pièces versées en cause, la demande de

PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour la somme de (2.100 – 1.421,09 =)

678,91 €, à titre d’arriérés de loyer et avances sur charges jusqu’au mois de février 2025

inclus et à titre de charges des exercices 2021, 2022 et 2023.

La demande en condamnation des parties défenderesses à tous les frais de nettoyage et

de remise en état est à rejeter pour constituer une demande future, le locataire occupant

toujours les lieux.

En l’espèce, le tribunal considère que le manquement de PERSONNE2.) de ne pas avoir

réglé un montant de 678,91 € pour les arriérés de loyer, avances sur charges et charges,

sur une période allant du 1er août 2013 au mois de février 2025 inclus, ne constitue pas

un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail à ses

torts.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont

pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

PERSONNE1.) n’ayant pas jutifié de l’iniquité requise, sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure est à rejeter.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

met PERSONNE3.) hors cause ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant de 678,91 € à titre de solde

des arriérés de loyer et avances sur charges jusqu’au mois de février 2025 inclus et des

décomptes de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 678,91 €;

dit la demande non fondée pour le surplus ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement de PERSONNE2.) ;

rejette la demande « en condamnation des locataires à tous les frais de nettoyage et de

remise en état » ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.