Landlord wins eviction and arrears case against tenant who failed to pay rent and charges.

Rép. no. 978/25

Dossier no. L-BAIL-54/25

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 13 MARS 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

1) PERSONNE1.),

2) PERSONNE2.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant par la société en commandite simple, F&F LEGAL

SARL, membre du barreau de Luxembourg, établie à L-1720 Luxembourg, 6, rue Heine,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Matthieu AÏN, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à la même

adresse,

ET

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, faisant défaut.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

13 janvier 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 27 février 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 27 février 2025, lors de

laquelle Maître Matthieu AÏN, en remplacement de Maître Tom FELGEN, se présenta pour

les parties demanderesses, tandis que la partie défenderesse fit défaut.

Le mandataire des parties demanderesses fut entendu en ses moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants

Par contrat de bail conclu le 16 juillet 2021, ayant pris effet au 1er août 2021 pour une année,

bail tacitement reconductible d’année en année, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné

en location à PERSONNE3.) un appartement avec cave et buanderie dans une résidence sise

à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500 euros et d’une avance

mensuelle sur charges de 150 euros, augmentée à 220 euros à partir du 1er janvier 2023.

B. La procédure et les prétentions de la partie requérante

Par requête déposée en date du 13 janvier 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, pour :

- voir constater que le bail a été résilié avec effet immédiat en date du 23 octobre 2024 ;

- à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail avec effet immédiat alors que la

partie défenderesse a commis des fautes graves, à savoir le non-paiement de ses loyers et

charges locatives ;

- voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de leur chef dans le délai de huit jours, à partir de la notification, sinon

signification du jugement à intervenir ou dans le délai à fixer par le tribunal, sinon et faute

par eux de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà les parties requérantes

à les faire expulser par la force publique et à mettre leurs meubles et effets et ceux des

personnes occupant les lieux de leur chef sur le carreau, le tout à leurs frais, récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer aux parties requérantes la somme de

5.024,01 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges impayées pour les mois d’août à

octobre 2024, avec les intérêts de retard à partir de leur date d’exigibilité, sinon à partir de

la demande jusqu’à solde ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer aux parties requérantes une indemnité

d’occupation de 3.440 euros pour les mois de novembre et décembre 2024, sinon à titre

d’arriérés de loyers et charges impayées, avec les intérêts de retard à partir de leur date

d’exigibilité, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer aux parties requérantes une indemnité de

procédure de 1.500 euros ;

- voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 54/25.

Lors des débats, les parties requérantes ont actualisé sa demande en réclamant la somme de

5.024,01 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois d’août 2024 à

octobre 2024 ainsi que la somme de 6.880 euros à titre d’indemnités d’occupation des mois

de novembre 2024 à février 2025.

Il échet de leur en donner acte.

Il résulte des annotations sur le récépissé établi par les services postaux que le pli ayant

contenu la convocation pour l’audience du 27 février 2025 n’a pas été remis en mains propres

à PERSONNE3.). Comme ce dernier n’a pas comparu à l’audience des plaidoiries, il y a lieu

de statuer par défaut à son égard, par application des dispositions de l'article 79 alinéa, 1er

Nouveau Code de procédure civile.

C. L’argumentaire de la partie requérante

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante fait valoir que la partie

défenderesse ne paie pas les loyers et charges de manière régulière. Le non-paiement des

loyers et charges constituerait une faute grave du locataire justifiant la résiliation du bail. En

date du 23 octobre 2024, le mandataire des bailleurs aurait mis en demeure le locataire de

payer les arriérés de loyers et de charges d’août à octobre 2024 et aurait résilié le contrat de

bail avec effet immédiat.

D. L’appréciation du Tribunal

La demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ayant été introduite dans les délai et

forme de la loi est à dire recevable en la forme.

1) La résiliation du bail

La résiliation du bail est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge.

Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre

partie conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le

juge en vue de faire valider la résiliation, respectivement demander le déguerpissement des

lieux de l’occupant si ce dernier n’a pas quitté les lieux.

Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori. Il lui appartient d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, le bien-fondé de la résiliation intervenue, à savoir si le manquement

invoqué présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, et s’il

l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, et dans le cas contraire, il

déclarera la résiliation unilatérale abusive.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité des manquements

contractuels, compte tenu des circonstances mais en tenant également compte des

stipulations contractuelles.

Le motif grave existe au cas où la continuation du bail entraîne pour le bailleur un préjudice

plus grand que celui causé au locataire par la cessation du bail.

Le juge du fond apprécie souverainement si les manquements d’une partie à ses obligations

contractuelles sont d’une gravité suffisante pour motiver la résiliation du contrat, la gravité

des infractions aux clauses du bail s’appréciant au jour de la résiliation.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le

preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail.

Il résulte des pièces versées que par contrat de bail conclu le 16 juillet 2021, ayant pris effet

au 1er août 2021 pour une année, bail tacitement reconductible d’année en année,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) un appartement

avec cave et buanderie dans une résidence sise à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 1.500 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150 euros,

augmentée à 220 euros à partir du 1er janvier 2023.

Par courrier daté du 23 octobre 2024, le mandataire des bailleurs a résilié avec effet immédiat

le contrat de bail pour non-paiement des loyers et des avances sur charges.

Compte tenu de l’importance des arriérés de loyers et des avances sur charges, il échet de

retenir que PERSONNE3.) a violé ses obligations de locataire et que ce manquement justifie

la résiliation du bail. Il y a partant lieu de constater que le contrat de bail conclu par les

parties a été valablement résilié par les bailleurs pour faute grave dans le chef du locataire

avec effet au 23 octobre 2024.

Au vu de la résiliation unilatérale du bail valablement intervenue avec effet au 23 octobre

2024, il convient de constater que PERSONNE3.) est occupant sans droit ni titre à partir de

cette date.

Il échet donc de le condamner à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y

trouvent de son chef, dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent

jugement.

Au besoin, les parties requérantes sont autorisées à faire expulser PERSONNE3.) des lieux

occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef et à retirer tous les meubles et effets

trouvés dans les lieux loués, dans la forme légale et aux frais de la partie défenderesse, ces

frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

2) Les arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni

titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime

propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice

subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le

fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie

de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait

qu’on est privé de la libre disposition des lieux.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation mensuelle redue à partir du mois de novembre 2024

est à fixer au montant de 1.720 euros.

En l’absence de preuve de paiement des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités

d’occupation réclamés et au vu des pièces fournies, la demande des parties requérantes en

paiement est à dire fondée à concurrence de la somme de 5.024,01 euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges des mois d’août 2024 à octobre 2024 ainsi qu’à concurrence

de la somme de 6.880 euros à titre d’indemnités d’occupation des mois de novembre 2024 à

février 2025.

PERSONNE3.) est en conséquence condamné à payer aux parties requérantes la somme de

5.024,01 euros, avec les intérêts légaux à partir du 13 janvier 2025, jour de la demande en

justice, jusqu’à solde et la somme de 6.880 euros, avec les intérêts légaux à partir du 27

février 2025, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde.

3) Les demandes accessoires

La demande des parties requérantes en octroi d’une indemnité de procédure est à dire fondée

en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans

les dépens à charge des parties requérantes, celles-ci s’étant vu contraintes d’engager des

frais dans le seul but de faire valoir leurs droits légitimes en justice. Au vu des éléments de

la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 500 euros.

La partie défenderesse est dès lors condamnée à payer aux parties requérantes le susdit

montant de 500 euros.

PERSONNE3.) succombant au litige est condamné aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par défaut

à l’égard de PERSONNE3.) et en premier ressort,

dit recevable en la forme et fondée la demande,

constate que la résiliation unilatérale du bail est valablement intervenue aux torts exclusifs

de PERSONNE3.) avec effet au 23 octobre 2024,

constate que PERSONNE3.) occupe les lieux loués sans droit ni titre depuis cette date,

partant, condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux occupés avec tout et tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de quarante jours à compter de la

notification du présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE3.) et

tous ceux qui s’y trouvent de son chef des lieux occupés dans la forme légale et à mettre

leurs meubles et effets sur le carreau, le tout aux frais de PERSONNE3.) récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle redue par PERSONNE3.) à partir du mois de

novembre 2024 au montant de 1.720 euros,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de

5.024,01 euros, avec les intérêts légaux à partir du 13 janvier 2025, jusqu’à solde et la somme

de 6.880 euros, avec les intérêts légaux à partir du 27 février 2025, jusqu’à solde,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en octroi d’une indemnité

de procédure à concurrence de la somme de 500 euros,

partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de

500 euros,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI