Court orders tenants to vacate property and pays monthly occupation rent while rejecting procedural costs and provisional execution.

Rép. no. 977/25

Dossier no. L-BAIL-436/29

Assistance Judiciaire accordée à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) par décision du bâtonnier du 7 janvier 2025

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 13 MARS 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause

ENTRE

FONDATION POUR L'ACCES AU LOGEMENT, fondation oeuvrant

dans le domaine social et approuvée en tant que telle par règlement grand-ducal du 9 mars

2009, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée RODESCH

Avocats à la Cour, inscrite au barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-

1470 Luxembourg, 7-11, route d’Esch, représentée aux fins des présentes par Maître Gil

SIETZEN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Thomas FOULQUIER, avocat à la

Cour, les deux demeurant professionnellement à la même adresse,

ET

1) PERSONNE1.),

2) PERSONNE2.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant par Maître Naïma EL HANDOUZ, avocat à la Cour,

demeurant à Kopstal.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

13 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

lundi, 29 juillet 2024 à 09.00 heures, salle JP.1.19.

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du jeudi, 20 février 2025, lors de laquelle Maître Gil

SIETZEN, en remplacement de Maître Thomas FOULQUIER, se présenta pour le partie

demanderesse, tandis que Maître Naïma EL HANDOUZ comparut pour les parties

défenderesses.

Les mandataires des parties furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. La procédure et les prétentions de la partie requérante

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg en date du 13 juin

2024, la SOCIETE1.) a sollicité la convocation d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.)

devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit

ni titre, pour

- voir constater que le contrat de mise à disposition et d’occupation a valablement pris fin en

date du 31 mai 2020, sinon voir déclarer résilié ledit contrat à compter de la demande, sinon

à compter du jugement à intervenir ;

- voir constater que les parties défenderesses sont occupantes sans droit ni titre du logement

sis à L-ADRESSE2.) depuis le 1er décembre 2023 ;

- voir condamner les parties défenderesses à déguerpir du susdit logement avec tous ceux

qui les occupent de leur chef endéans un délai de deux semaines à partir de la notification

du jugement à intervenir ;

- voir autoriser la partie requérante à faire expulser les parties défenderesses dans les formes

prévues par la loi et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

- voir fixer l’indemnité d’occupation à 905 euros par mois d’occupation ;

- voir condamner les parties défenderesses à payer à la partie requérante une indemnité de

600 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;

- voir condamner solidairement, sinon in solidum les parties défenderesses aux frais et

dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 436/24.

B. L'argumentaire des parties

La SOCIETE1.) fait valoir que par contrat de mise à disposition et d’utilisation conclu en

date du 24 mai 2017, avec effet au 1er juin 2017, elle a, dans le cadre des mesures d’aide au

logement qu’elle propose, mis à disposition des parties défenderesses un logement sis à sis

à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 905 euros par

mois. La durée du contrat aurait été limitée à trois années par stipulations contractuelles. Par

courrier recommandé avec accusé de réception du 29 novembre 2019, la partie requérante

aurait dénoncé le contrat avec effet au 31 mai 2020 conformément aux termes contractuels.

En date du 28 juillet 2020, elle aurait accordé aux parties défenderesses un premier sursis

transitoire de 6 mois jusqu’au 30 novembre 2020. Par courrier du 3 décembre 2020, elle

aurait accordé un deuxième sursis conditionnel d’un an qui aurait pris fin en date du 30

novembre 2021. Par courrier du 2 décembre 2021, un troisième sursis conditionnel d’un an

aurait été accordé aux parties défenderesses, sursis qui aurait pris fin en date du 30 novembre

2022. Elle aurait finalement accordé un quatrième et ultime sursis conditionnel d’un an qui

aurait pris fin en date du 30 novembre 2023. Nonobstant mises en demeure, les parties

défenderesses ne quitteraient pas le logement mis à leur disposition, de sorte qu’elles seraient

à considérer comme occupantes sans droit ni titre et qu’il conviendrait de les condamner au

déguerpissement.

Les parties défenderesses, sans contester le principe-même de la demande adverse,

demandent au tribunal de prendre en considération les prolongations de la durée du contrat

leur accordées par la partie adverse. Elles ne seraient dès lors à déclarer occupantes sans

droit ni titre qu’à partir de la demande en justice. Elles insistent ensuite sur leur situation

financière et personnelle précaire en expliquant qu’elles ont le statut de réfugié et qu’elles

sont parents de cinq enfants dont un enfant handicapé. Seul PERSONNE1.) aurait un travail.

Les parties défenderesses affirment ensuite qu’elles ont effectué de nombreuses démarches

pour trouver un nouveau logement adapté aux besoins de leur famille et notamment de leur

enfant handicapé, démarches qui seraient cependant restées infructueuses. Elles sollicitent

un délai de déguerpissement de six mois. Elles s’opposent finalement à l’octroi d’une

indemnité de procédure.

La partie requérante fait répliquer qu’elle n’a accordé que des sursis reportant le délai de

déguerpissement. Elle n’aurait pas prolongé la durée du contrat de mise à disposition. Elle

estime ensuite que les recherches adverses sont tardives et peu sérieuses et s’oppose au délai

de déguerpissement élargi.

C. L’appréciation du Tribunal

La demande de la SOCIETE1.) est recevable en la forme pour avoir été introduite dans les

forme et délai de la loi.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la FONDATION POUR L'ACCES AU

LOGEMENT d’établir le bien-fondé de sa demande.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un

logement du 24 mai 2017, la SOCIETE1.) a, dans le cadre des mesures d’aide sociale qu’elle

propose, mis à disposition d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) pour y vivre avec leurs six

enfants un logement sis à L-ADRESSE3.) à partir du 1er juin 2017 pour une durée de trois

années jusqu’au 31 mai 2020, moyennant paiement d’une indemnité d’occupation de 905

euros par mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 novembre 2019, la partie

requérante a dénoncé le contrat de mise à disposition pour le 31 mai 2020, en respectant le

terme ainsi que le préavis contractuels.

Contrairement aux affirmations des parties défenderesses, la partie requérante a par la suite

accordé quatre sursis conditionnels aux parties défenderesses, sursis liés à différentes

conditions et notamment celle de chercher activement un nouveau logement, reportant ainsi

le déguerpissement de trois années. Elle n’a en aucun cas prolongé la durée du contrat de

mise à disposition qui a été dénoncé avec effet au 31 mai 2020.

Comme le dernier sursis a expiré le 30 novembre 2023, les parties défenderesses doivent être

considérées comme occupantes sans droit ni titre du logement mis à leur disposition à partir

du 1er décembre 2023.

La demande de la partie requérante tendant au déguerpissement est dès lors à dire fondée.

Les parties défenderesses sont dès lors condamnées au déguerpissement des lieux occupés

avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef. Au besoin, la partie requérante est

autorisée à les faire expulser avec tous les occupants qui s’y trouvent de leur chef et à mettre

sur le carreau tous meubles et effets trouvés dans les lieux, dans la forme légale et aux frais

des parties défenderesses, frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés.

Au regard de la situation personnelle et financière précaire des parties défenderesses, compte

tenu des recherches effectuées par celles-ci pour trouver un nouveau logement et compte

tenu des sursis leurs d’ores et déjà accordés, il y a lieu de leur accorder un délai de

déguerpissement de trois mois à partir de la notification du présent jugement.

S’agissant de l’indemnité d’occupation pour la période d’occupation sans droit ni titre, il y

a lieu de relever que cette indemnité trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause,

le preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur, corrélativement

appauvri.

A défaut d’autres d’éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation

mensuelle redue au même montant que celui fixé par les parties pour l’occupation des lieux

dans le contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement, soit à la somme

mensuelle de 905 euros.

La partie requérante sollicite encore la condamnation des défendeurs à lui payer une

indemnité de procédure de 600 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile.

A défaut d’avoir établi l’iniquité prévue par la loi, cette demande est à déclarer non fondée.

La SOCIETE1.) demande finalement à ce que le jugement à intervenir soit assorti de

l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution provisoire

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les défendeurs ayant succombé au litige, ils sont à condamner in solidum aux frais et dépens

de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande recevable en la forme et fondée,

constate que le contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement conclu par les

parties a valablement pris fin en date du 31 mai 2020,

dit qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à qualifier d’occupants sans droit ni titre du

logement sis à L-ADRESSE2.), à partir du 1er décembre 2023,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés sans droit ni

titre avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de trois

mois à compter de la notification du présent jugement,

au besoin, autorise la SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) et PERSONNE2.) des

lieux occupés sans droit ni titre avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans la

forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation à 905 euros par mois,

dit non fondée la demande de la SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure et

en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne in solidum PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI