Landlord wins eviction case for personal need; tenant ordered to vacate within 40 days and pay occupation fees.

Répertoire No. 960/25

L-BAIL-564/24

Audience publique du 13 mars 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.),

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

sub 1) et sub 2), comparant par Maître Julie DENOTTE, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE3.),

2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

sub 1) et sub 2), comparant par Maître Samuel BECHATA, avocat, en

remplacement de Maître Samira MABCHOUR, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 31 juillet 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

19 septembre 2024, puis refixée au 12 décembre 2024, et finalement refixée au 17

février 2025.

A la prédite audience, Maître Julie DENOTTE et Maître Samuel BECHATA, en

remplacement de Maître Samira MABCHOUR, furent entendus en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date

du 31 juillet 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation

de PERSONNE4.) et PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans, siégeant en

matière de bail à loyer, pour :

-

voir constater la résiliation du contrat de bail existant entre parties par un

courrier du 26 octobre 2023 avec effet au 15 mai 2024,

-

voir déclarer les parties défenderesses occupants sans droit ni titre à

compter de cette date,

-

voir ordonner leur déguerpissement dans un délai de 8 jours après le

prononcés du présent jugement,

-

fixer l’indemnité d’occupation à payer par

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.) en tant qu’occupants sans droit ni titre au montant de

1.350 euros par mois,

-

les voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile.

Les moyens et prétentions des parties

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que par

un contrat de bail du 3 mai 2021 prenant effet au 15 mai 2021, ils ont donné en

location à PERSONNE4.) et PERSONNE3.) une maison unifamiliale sise à L-

ADRESSE2.) moyennant le paiement d’un loyer de 1.350 euros par mois.

Par un courrier recommandé du 26 octobre 2023,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) auraient procédé à la résiliation du contrat de bail en question pour

besoin personnel avec effet au 15 mai 2024.

Malgré cette résiliation en bonne et due forme, PERSONNE4.) et PERSONNE3.)

continueraient à occuper les lieux et seraient à considérer comme occupants sans

droit ni titre.

A ce titre, il y aurait lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent

au loyer convenu entre parties, à savoir au montant de 1.350 euros par mois.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.)

A l’audience du Tribunal du 17 février 2025, PERSONNE4.) et PERSONNE3.)

n’ont pas contesté la validité de la résiliation du contrat de bail pour besoin

personnel avec effet au 15 mai 2024.

Ils réclament néanmoins l’allocation d’un délai de déguerpissement de 6 mois à

compter de la notification du présent jugement.

L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est

contestée.

A titre reconventionnel, PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont conclu à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240

du Nouveau Code de Procédure civile.

Il y a lieu de leur en donner acte.

Appréciation

Quant à la résiliation et quant au déguerpissement

Il est constant en cause que par un contrat de bail du 3 mai 2021 avec effet au 15

mai 2021, PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont pris en location une maison sise

à L-ADRESSE2.).

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation, tout contrat de bail portant sur un immeuble à usage

d’habitation (à l’exception des logements visés par l’article 6 de la loi) qui vient à

cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que le bailleur déclare avoir

besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de

manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, ce

qui est communément appelé le « besoin personnel ».

L’article 12 (3) de la prédite loi dispose que « par dérogation à l’article 1736 du

code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a),

est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le

cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à

la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte

du présent paragraphe. »

Par un courrier recommandé du 26 octobre 2023 (erronément daté au 15 novembre

2023), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont résilié ledit contrat de bail comme

suit :

« (fichier) »

Ce courrier satisfait aux exigences légales quant à la résiliation pour besoin

personnel et accorde à

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.)

un délai de

déguerpissement de 6 mois avec échéance à la date anniversaire du contrat de bail.

Le bailleur est cru sur parole quant au besoin personnel invoqué pour autant que

son affirmation n’est pas contredite par les éléments de la cause.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ne contestent pas la résiliation du contrat de

bail.

Le besoin personnel invoqué par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est valable en

l’espèce, de sorte à ce que le contrat de bail a été valablement résilié par le courrier

recommandé du 26 octobre 2023 au 15 mai 2024.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) sont partant occupants sans droit ni titre à

compter de cette date.

Aucune demande en prolongation du délai de résiliation, en application de l’article

12 paragraphe (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

et modifiant certaines dispositions du Code civil, n’a été introduite.

C’est partant à bon droit que la requérante sollicite la condamnation du locataire

au déguerpissement.

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.)

sollicitent l’allocation d’un délai de

déguerpissement de 6 mois.

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de leur accorder un délai de

déguerpissement de 40 jours à compter de la notification du présent jugement.

Eu égard aux dispositions de l’article 12 (6) alinéa 2 de la loi précitée, « … le

déguerpissement du locataire doit impérativement avoir lieu au plus tard douze

mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. » Aux termes de

l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, la

décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une

demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera pas susceptible

d’opposition ou d’appel.

Il est partant statué en dernier ressort quant à ce qui précède.

Quant à l’indemnité d’occupation

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la condamnation de PERSONNE4.)

et PERSONNE3.) de leur payer une indemnité d’occupation sans droit ni titre à

hauteur de 1.350 euros.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien. (Le louage de choses, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°

406)

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le calcul est

déterminé en fonction du capital investi, conformément aux articles 3 et suivants

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Or, le loyer

constitue un des divers éléments d’appréciation du montant de l’indemnité

d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans

cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge

du fond. (cf. Les Novelles : Le louage de choses, Les baux en général, t.1, no 405

et suivants)

En l’occurrence, il convient de fixer l’indemnité mensuelle redue à la somme de

1.350 euros par mois d’occupation sans droit ni titre. Cette indemnité est payable

à compter du 15 mai 2024 jusqu’au déguerpissement effectif de PERSONNE4.) et

PERSONNE3.).

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent l’allocation d’une indemnité de

procédure à hauteur de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

Au vu de l’issue du litige et alors qu’il serait inéquitable de laisser à charge des

parties requérantes l’intégralité des frais par eux exposés et non compris dans les

dépens, il y a lieu de faire de droit à la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à concurrence de 500 euros.

La solidarité ne se présumant pas et alors qu’il n’est pas établi si PERSONNE4.)

et PERSONNE3.) sont unis par les liens du mariage, ils sont à condamner, chacun

pour le tout, au paiement de cette somme.

Au vu de l’issue du litige, la demande reconventionnelle de PERSONNE4.) et

PERSONNE3.) tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure est à déclarer

non-fondée.

Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à condamner aux

frais et dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en dernier ressort quant à la résiliation du contrat de

bail pour besoin personnel et quant au déguerpissement,

reçoit la demande en la forme ;

donne

acte

à

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.)

de

leur

demande

reconventionnelle en allocation d’une indemnité de procédure ;

déclare résilié le bail entre parties pour besoin personnel dans le chef de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par un courrier du 26 octobre 2023 avec effet

au 15 mai 2024 ;

déclare PERSONNE4.) et PERSONNE3.) occupants sans droit ni titre à compter

de cette date ;

partant condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de 40 jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers,

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

fixe l’indemnité d’occupation à 1.350 euros par mois d’occupation sans droit ni

titre, à compter du 15 mai 2024 jusqu’au déguerpissement effectif ;

dit fondée et justifiée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de Procédure civile à hauteur de 500 euros ;

partant condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) la somme de 500 euros ;

dit non-fondée la demande de PERSONNE4.) et PERSONNE3.) en allocation

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile ;

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière