Landlord wins rent and eviction; court denies provisional execution due to lack of urgency.

N°

404/2025

du 13.03.2025

Audience publique du jeudi, 13 mars 2025

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

e n t r e :

1) PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.), et

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

parties demanderesses, les deux comparant par Maître Christian BILTGEN, avocat

à la Cour, demeurant à Diekirch,

e t :

1) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse reconvoqué conformément à l’article 84 du Nouveau Code de

procédure civile, ne comparant pas à l’audience,

2) PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse, comparant par Maître Paul JASSENK, avocat à la Cour,

demeurant à Ettelbruck.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 22 octobre 2024 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch à l'audience publique du jeudi, 14 novembre 2024 à 14.30 heures

à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 1, pour y entendre statuer

sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

Après reconvocation d’PERSONNE4.), conformément à l’article 84 du Nouveau

Code de procédure civile, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du

jeudi, 9 janvier 2025 et les débats eurent lieu comme suit :

La mandataire des parties demanderesses, Maître Amel HAMMAD,

en

remplacement de Maître Christian BILTGEN, exposa le sujet de l’affaire et ses

moyens.

Le mandataire d’PERSONNE5.), Maître Paul JASSENK, fut entendu en ses

explications et moyens.

PERSONNE4.) ne comparut pas à l’audience, ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et fixa le prononcé à l’audience publique

du 30 janvier 2025, audience à laquelle la rupture du délibéré fut ordonnée.

L’affaire fut refixée à l’audience publique du jeudi, 27 février 2025 à laquelle elle

fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Le mandataire des parties demanderesses, Maître Christian BILTGEN, exposa le

sujet de l’affaire et leurs moyens.

Les parties défenderesses ne furent ni présentes, ni représentées.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 22 octobre 2024,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.) (ci-après « les consorts GROUPE1.) ») ont

fait convoquer PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à se présenter devant le tribunal

de paix de et à Diekirch pour les entendre condamner solidairement, sinon in

solidum, sinon conjointement pour le tout, sinon chacun pour sa part, sous le

bénéfice de l’exécution provisoire, à leur payer le montant de 12.400.- euros à titre

d’arriérés de loyers pour les mois de janvier à septembre 2024, outre les intérêts.

Ils ont conclu à la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties, sinon

à la validité de la résiliation intervenue pour le 1er décembre 2024, ainsi qu’au

déguerpissement des lieux loués des locataires.

Ils ont demandé la fixation de l’indemnité d’occupation au montant de 1.900.- euros

par mois, soit au montant de 63,34 euros par jour.

Ils ont, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

A l’audience des plaidoiries du 9 janvier 2025, les consorts GROUPE1.) augmentent

leur demande pécuniaire du montant de 7.600.- euros pour la porter au montant total

de 20.000.- euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de janvier 2024 à janvier

2025, et maintiennent pour le surplus leurs demandes telles que formulées dans la

requête susvisée.

PERSONNE5.) conteste l’augmentation de la demande, dans la mesure où depuis

le mois d’octobre 2024, tous les loyers auraient été payés.

Elle réclame un délai de déguerpissement d’au moins trois mois afin de pouvoir se

reloger avec ses trois enfants.

Enfin, elle réclame des délais de paiement en proposant de payer des mensualités à

hauteur de 200.- euros par mois afin d’apurer sa dette.

En cours de délibéré, par courriel daté au 9 janvier 2024, les consorts GROUPE1.)

informent le tribunal que les loyers pour les mois d’octobre à décembre 2024 ont

été payés.

En date du 30 janvier 2025, le tribunal a ordonné la rupture du délibéré afin de

permettre aux consorts GROUPE1.) de prendre position par rapport aux prétendus

paiements effectués par PERSONNE5.) et PERSONNE4.), versés en cours de

délibéré.

A l’audience des plaidoiries du 27 février 2025, les consorts GROUPE1.) réduisent

leur demande pécuniaire au montant de 12.300.- euros pour les mois de janvier à

décembre 2024. Pour le surplus, ils maintiennent leurs demandes telles que

formulées dans la requête introductive d’instance.

PERSONNE5.) maintient ses demandes et moyens formulés à l’audience des

plaidoiries du 9 janvier 2025.

PERSONNE4.), quoique régulièrement reconvoqué, n’a comparu ni en personne, ni

par mandataire. En application de l’article 84 du Nouveau Code de procédure civile,

le jugement est dès lors rendu contradictoirement à son encontre.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que suivant contrat de bail du 22 mars 2022, ayant pris effet

le 1er avril 2022, les consorts GROUPE1.) ont donné en location à PERSONNE4.)

et à PERSONNE5.) une maison située à ADRESSE3.), moyennant le paiement d’un

loyer mensuel de 1.900.- euros.

1. Les arriérés de loyers

Les consorts GROUPE1.) réclament, au dernier stade de leurs plaidoiries le montant

de [900.- (solde loyer janvier 2024) + (6 mois x 1.900.-) (loyers impayés des mois

de février, mars, juin, juillet, août et décembre 2024) =] 12.300.- euros à titre

d’arriérés de loyers, outre les intérêts.

Il y a lieu de relever que les consorts GROUPE1.) ont imputé le paiement du 2

octobre 2024 au mois de septembre 2024, le paiement du 9 décembre 2024 au mois

d’octobre 2024 et le paiement du 30 décembre 2024 au mois de novembre 2024.

Dans la mesure où les paiements effectués par PERSONNE5.), dont elle a versé les

avis de débit en cours de délibéré, ont été pris en compte par les consorts

GROUPE1.) et en l’absence de preuve de paiement du montant réclamé, il y a lieu

de déclarer la demande en paiement des consorts GROUPE1.) fondée.

Le contrat de bail conclu entre parties prévoyant l’engagement solidaire des

locataires, il y a partant lieu de condamner PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

solidairement à payer aux consorts GROUPE1.) le montant de 12.300.- euros, avec

les intérêts au taux légal sur le montant de 10.400.- euros à partir du 22 octobre

2024, date de la demande en justice, et sur le montant de 1.900.- euros à partir du 9

janvier 2025, date de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y a lieu d’ordonner la majoration

du taux de l’intérêt légal de trois points à partir de l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du présent jugement.

2. Les délais de paiement

PERSONNE5.) demande des délais de paiement en proposant d’apurer sa dette par

des mensualités de 200.- euros.

Les consorts GROUPE1.) s’y opposent.

En vertu de l’article 1244 alinéa 2 du Code civil, le juge peut, en considération de

la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder

des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes

choses demeurant en état.

Le juge doit avoir égard à la situation des parties et peut octroyer les délais de grâce

au débiteur malheureux et de bonne foi. Le débiteur malheureux est celui qui

éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements

immédiatement sans que ces difficultés relèvent de la force majeure, ou qui subirait

un préjudice sérieux à le faire pour des raisons plus ou moins indépendantes de sa

volonté.

Ainsi, ce délai de grâce n’est à accorder que s’il apparaît comme vraisemblable, qu’à

l’expiration du terme de grâce sollicité, le débiteur pourra s’acquitter intégralement

de sa dette, ce qui présuppose qu’il soumette à la juridiction saisie une projection

approximative de l’évolution future de sa situation financière et, en fonction de cette

projection, indique la durée requise du terme de grâce sollicité. Tel n’est pas le cas

lorsque les débiteurs ne donnent ni d’indications précises sur l’ensemble de leur

situation financière actuelle, ni sur l’évolution future de cette situation, mais se

contentent uniquement d’affirmer que leur situation financière est catastrophique et

qu’ils sont actuellement en train de faire des démarches pour recouvrer des créances,

sans fournir de pièces à cet égard (cf. TAL, 4 mars 2011, n° 134954 ; TAL, 24 juin

2005, n° 93884).

En l’occurrence, PERSONNE5.) se contente d’affirmer que sa situation financière

est désastreuse. Elle ne donne cependant pas au tribunal d’indications précises sur

sa situation financière actuelle, ni sur l’évolution future de celle-ci.

En s’engageant à payer un montant mensuel de 200.- euros afin d’apurer sa dette,

PERSONNE5.) prendra cinq ans pour apurer les arriérés de loyers.

Au vu de tous les développements qui précèdent, le tribunal décide de ne pas faire

droit à la demande d’PERSONNE5.) en obtention des délais de paiement.

3. La résiliation judiciaire du contrat de bail

Les consorts GROUPE1.) sollicitent la résiliation judiciaire du contrat de bail pour

faute grave dans le chef de leurs locataires consistant dans le non-paiement du loyer

aux termes convenus.

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail

aux termes convenus.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers, correspondant à plus de six

mensualités, il y a lieu de retenir qu’PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ont

gravement manqué à leurs obligations contractuelles et que ces manquements

justifient la résiliation du contrat de bail.

Il y a partant lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et de

condamner PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à déguerpir des lieux loués. Le

tribunal actuellement saisi décide de leur accorder un délai de déguerpissement de

deux mois.

Il n’y a partant plus lieu d’analyser la demande subsidiaire des consorts GROUPE1.)

tendant à voir constater la validité de la résiliation du contrat de bail intervenue pour

le 1er décembre 2024.

4. L’indemnité d’occupation

Les consorts GROUPE1.) demandent la fixation de l’indemnité d’occupation au

montant mensuel de 1.900.- euros.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la jouissance

des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur

du fait qu’il a été privé de la libre disposition des lieux. L’indemnité due du chef

d’une occupation précaire ou sans droit ni titre trouve son fondement dans

l’enrichissement sans cause, l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au

détriment du propriétaire corrélativement appauvri. L’indemnité d’occupation est

fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne son montant que ses modalités

(cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses,

Les baux en général, n° 405).

Si le montant de l’indemnité d’occupation est généralement déterminé en fonction

de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer

que le dommage est inférieur ou supérieur.

En l’absence de tout élément en ce sens, le tribunal retient que le montant de 1.900.-

euros, soit un montant correspondant au montant du loyer prévu entre parties, n’est

pas surfait.

Il y a partant lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 1.900.- euros

par mois, à régler à partir de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

5. Les demandes accessoires

Les époux GROUPE1.) réclament une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît

inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non

comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le

montant qu’il détermine.

Le tribunal considère qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à la charge des époux GROUPE1.). Il convient partant de

leur allouer une indemnité de procédure de 250.- euros.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile « l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être ordonnée avec

ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire et

il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l'exécution provisoire du

jugement.

Il convient par ailleurs de noter que les dispositions d’ordre public sur le sursis

s’opposent à l’exécution provisoire du jugement pour ce qui est de la condamnation

au déguerpissement.

Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de

condamner PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la requête en la forme,

déclare recevable et fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE1.),

épouse PERSONNE2.) en paiement d’arriérés de loyers pour les mois de janvier à

décembre 2024,

condamne

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.)

solidairement à payer à

PERSONNE3.) et à PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.) le montant de 12.300.-

euros, avec les intérêts au taux légal sur le montant de 10.400.- euros à partir du 22

octobre 2024, date de la demande en justice, et sur le montant de 1.900.- euros à

partir du 9 janvier 2025, date de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à

solde,

ordonne la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à partir de

l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du présent

jugement,

déclare recevable, mais non fondée la demande d’PERSONNE5.) en obtention de

délais de paiement,

prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties,

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 2 mois à compter de la

notification du présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE3.) et PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.) à

faire expulser PERSONNE4.) et PERSONNE5.) dans la forme légale et aux frais de

ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 1.900.- euros, à régler à

partir de la résiliation judiciaire du bail,

déclare recevable et fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE1.),

épouse PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure, à concurrence

du montant de 250.- euros,

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à payer à PERSONNE3.) et à

PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.) le montant de 250.- euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne-Laure SEDRANI, juge de paix à

Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique

en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch »,

date qu'en tête et avons signé avec le greffier.