Tenant claims unpaid rent and termination damages; court awards partial relief and rejects attorney fees.

Répertoire No. 946/25

L-CIV-496/24

Audience publique du 12 mars 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière commerciale, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Iris SAÏZONOU, avocate, en remplacement de Maître

Donald VENKATAPEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Michel BRAUSCH, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Trixi LANNERS, avocate à la Cour, les deux demeurant à Diekirch

F a i t s

Par exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 2 septembre

2024, la société SOCIETE1.) SARL fit donner citation à la société SOCIETE2.)

SARL à comparaître le jeudi, 3 octobre 2024 à 15.00 heures devant le tribunal

de paix de et à Luxembourg pour y entendre statuer conformément à la citation

prémentionnée et annexée au présent jugement.

À l’appel de la cause à la prédite audience publique, Maître Trixi LANNERS se

présenta pour la société SOCIETE2.) SARL et l’affaire fut fixée aux fins de

plaidoiries à l’audience du 11 décembre 2024, puis refixée au 12 février 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Iris

SAÏZONOU, en remplacement de Maître Donald VENKATAPEN, et Maître

Michel BRAUSCH, en remplacement de Maître Trixi LANNERS, furent entendus

en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par exploit d’huissier de justice du 2 septembre 2024, la société SOCIETE1.)

SARL a fait donner citation à la société SOCIETE2.) SARL aux fins de voir :

-

s’entendre condamner à lui payer le montant de 1.423.-EUR TTC, à titre de

loyers échus et impayés du contrat n°NUMERO3.), le tout à augmenter des

intérêts au taux légal des créances commerciales (12,5% pour le premier

trimestre 2024), tel que prévu par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard, sinon au taux conventionnel de 12%, à

partir de la date d’échéance de la facture, sinon à compter la mise en demeure

du 15 février 2024, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

s’entendre condamner à lui payer le montant de 5.613,30.-EUR à titre

d’indemnité de résiliation, avec les intérêts légaux à compter de la demande

en justice, sinon à compter de la décision à intervenir, jusqu’à solde ;

-

s’entendre condamner à lui payer l’intégralité des frais et honoraires d’avocat

exposés par la partie requérante, d’un montant déjà comptabilisé de

2.515,50.-EUR ;

-

s’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.500.-EUR

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

Enfin, la partie demanderesse demande à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir et à entendre condamner la partie défenderesse aux frais

et dépens de l’instance.

À l’appui de sa citation, la partie demanderesse expose :

-

que selon le contrat de bail n°NUMERO3.) conclu le 28 juillet 2022, un site

web a été donné en location à SOCIETE2.) - qu’elle a préalablement acquis

auprès du fournisseur SOCIETE3.) pour un montant total de 8.705,90.-EUR

- et ce pour une période allant de juillet 2021 au 1er juillet 2026, en

contrepartie du paiement de 48 loyers, sur une base mensuelle, d’un montant

de 189.-EUR HTVA, soit 221,13.-EUR TTC, payable chaque premier jour du

mois correspondant ;

-

que SOCIETE2.) a versé les loyers entre juillet 2022 et octobre 2023, mais

aurait omis de payer les six factures subséquentes relatives aux loyers

mensuels de novembre 2023 à avril 2024, et ce nonobstant les multiples

rappels et la mise en demeure du 15 février 2024 ;

-

qu’en conséquence de ce non-paiement, SOCIETE1.) aurait procédé à la

résiliation du contrat en date du 18 avril 2024, en additionnant des frais

administratifs de relance de 100.-EUR, et ceci conformément à l’article 10

point 2 des conditions générales de location de longue durée dûment

acceptées par la partie défenderesse.

En droit, la partie demanderesse réclame la somme de 1.423.-EUR TTC au titre

des factures impayées sur base de l’article 1134 du Code civil, ainsi que de

l’article 4.3. des conditions générales de location dûment signées par la partie

défenderesse.

Quant à l’indemnité de résiliation du contrat de location réclamée à hauteur de

la somme de 5.613,30.-EUR, SOCIETE1.) la fonde sur la clause pénale prévue

à l’article 11.1. des conditions générales de location. À titre subsidiaire, elle

réclame la résolution judiciaire du contrat de location sur base de l’article 1184

du Code civil, avec l’allocation de dommages et intérêts d’un montant de

5.613,30.-EUR.

SOCIETE1.) fonde sa demande d’indemnisation des frais et honoraires d’avocat

à hauteur de 2.515,50.-EUR sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil.

À l’audience des plaidoiries, la défenderesse a contesté les montants réclamés,

estimant que le tribunal devait prononcer la résiliation judiciaire du contrat n°

NUMERO3.) au mois de novembre 2023, soit à la date à laquelle elle a cessé de

payer les loyers, et ce, en raison de l’inexécution fautive de SOCIETE1.). En

effet, cette dernière n’aurait pas modifié les horaires d’ouverture de SOCIETE2.)

sur le site loué, comme demandé dans son courriel du 6 mars 2023 (pièce 4), ni

donné suite à sa demande en juin 2023 de supprimer les « cookies » de

SOCIETE1.) sur ledit site (pièce 6). Le mandataire de SOCIETE2.) a encore fait

valoir que le contrat de licence d’exploitation de site internet (pièce 1) conclu

entre SOCIETE3.) et SOCIETE2.) le 29 juin 2024 avait été cédé à SOCIETE1.)

(v. article 1 dudit contrat), de sorte qu’il incombait à cette dernière d’assurer la

maintenance du site internet loué. La demande en paiement des frais d’avocats

devrait être rejetée, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire devant la justice

de paix.

En réplique à l’argumentation de la partie adverse, la mandataire de SOCIETE1.)

s’est référée à l’article 2 paragraphes 4 et 5 des conditions générales du contrat

de bail n°NUMERO3.) liant les parties, pour faire valoir que l’entretien du site

loué était de la responsabilité exclusive d’SOCIETE3.), et qu’elle ne pourrait donc

pas être tenue pour responsable d’un quelconque manquement contractuel ;

aucune cession de contrat, comme le prétend la défenderesse, n’aurait eu lieu,

le rôle de SOCIETE1.) n’ayant pas consisté à gérer le site web, mais seulement

de fournir des facilités de paiement en ce qui concerne les loyers. Force serait

d’ailleurs de constater que les mails invoqués par SOCIETE2.) avaient été

adressés à SOCIETE3.) et non à SOCIETE1.). D’ailleurs, SOCIETE2.) n’aurait

à aucun moment informé

SOCIETE1.)

d’une prétendue non-exécution

contractuelle de sa part et en tout état de cause, le site web aurait toujours été

fonctionnel.

Motifs de la décision

La demande en paiement de SOCIETE1.), non autrement contestée à cet égard,

est à déclarer recevable.

Au vu des principes directeurs qui régissent la charge des preuves, et en

application des dispositions des articles 58 du Nouveau Code de procédure civile

et 1315 du Code civil, il incombe à la partie demanderesse de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il appartient dès lors à SOCIETE1.) de prouver qu’elle dispose d’une créance à

l’égard de la société SOCIETE2.) SARL à concurrence du montant réclamé.

-

Quant à la résiliation du contrat et quant aux loyers impayés

Il ressort des pièces versées en cause que le 29 juin 2022, SOCIETE2.) a conclu

un contrat de licence d’exploitation de site internet avec la société SOCIETE3.)

pour le site « MEDIA1.) » ; que, le même jour, SOCIETE1.) a acquis auprès de

SOCIETE3.) ledit site pour la somme de 8.705,90.-EUR ; et que le 28 juillet 2022,

SOCIETE2.) a conclu avec SOCIETE1.) le contrat de location n° NUMERO3.)

aux termes duquel cette dernière lui a donné en location ledit site, en contrepartie

du paiement de 48 loyers.

Aux termes dudit contrat de location, SOCIETE2.) SARL a accepté les conditions

générales de SOCIETE1.) SARL, qui lui sont dès lors opposables, en application

de l’article 1135-1 du Code civil.

Il ressort des conditions générales dudit contrat ce qui suit : « le locataire déclare

avoir pris connaissance du fait que l’engagement du Bailleur consiste

exclusivement et ce à partir de la conclusion du contrat de location, à se porter

acquéreur des produits en versant le prix de vente au Fournisseur et le donner

ensuite en location au Locataire ».

Aux termes de l’article 2 des conditions générales « Par ailleurs, dans le cas où

le locataire conclut un contrat de prestations de services (notamment de

maintenance) avec le fournisseur ou tout autre prestataire, la conclusion d’un tel

contrat est indépendante de la relation entre le locataire et le bailleur, qui ne

pourra par conséquent être tenu d’une quelconque responsabilité ou garantie de

ce chef. Par exemple, en cas d’inexécution par le prestataire de la prestation de

maintenance, le locataire reste tenu de l’ensemble de ses obligations envers le

bailleur, dont le paiement des loyers conformément au contrat de location ».

Il en découle que la partie défenderesse ne saurait reprocher à la partie

demanderesse une quelconque faute de maintenance concernant le site donné

en location. Il apparaît d’ailleurs que la partie demanderesse avait bien compris

qu’elle devait s’adresser à SOCIETE3.) en cas de dysfonctionnement du site, ce

dont témoigne le fait que ses mails du 6 mars 2023 (« Hello can you please

update the opening hours (… ) ») et du 3 avril 2023 (« why is that option for

cookies on my website ? I would like to remove it (…) » ont été adressés à cette

dernière et non à SOCIETE1.).

Le tribunal ne peut donc que constater que SOCIETE1.) ne peut être considérée

comme ayant manqué à ses obligations contractuelles. Par ailleurs, la partie

défenderesse reste en défaut de prouver les violations alléguées, ni qu’il

s’agissait d’une violation grave du contrat, ni qu’elle entendait résilier le contrat

en raison des prétendues irrégularités qu’elle reproche maintenant à

SOCIETE1.).

Il est constant en cause, pour ne pas être contesté, que la partie défenderesse

n’a plus payé les loyers à partir de novembre 2023 jusqu’à avril 2024 et ceci

nonobstant des relances envoyées le 11 octobre 2023, 11 décembre 2023 et

d’une mise en demeure du 15 février 2024, lesquels ont toutes été envoyées au

siège social de la partie défenderesse.

Il est stipulé dans l’article 10.2 des conditions générales qu’en cas de retard de

paiement de 3 loyers mensuels consécutifs ou d’un loyer trimestriel, le contrat

peut être résilié par le bailleur par courrier recommandé avec avis de réception

adressé au locataire.

SOCIETE1.) verse une lettre de résiliation datée au 18 avril 2024.

Au vu de l’absence de paiement de 6 loyers mensuels, SOCIETE1.) a

valablement résilié le contrat.

La défenderesse n’ayant pas payé les loyers de novembre 2023 à avril 2024, la

demande de SOCIETE1.) en condamnation de SOCIETE2.) est fondée pour le

montant de 1.323.-EUR.

Les frais de relance de 100.-EUR n’étant pas prévus au contrat et SOCIETE1.)

ne justifiant pas autrement ces frais, il y a lieu de dire la demande non fondée à

ce titre.

S’agissant d’une créance issue de transactions commerciales, les dispositions

du chapitre 1er de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement

et aux intérêts de retard sont applicables.

Il y a partant lieu de condamner SOCIETE2.) à payer à SOCIETE1.) le montant

de 1.323.-EUR avec les intérêts de retard tels que prévus par l’article 3 de la loi

modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard,

à partir de la date d’exigibilité de chaque loyer mensuel, jusqu’à solde.

-

L’indemnité de résiliation

Comme dit ci-avant, le 18 avril 2024, SOCIETE1.) a, par courrier recommandé

avec accusé de réception, procédé à la résiliation anticipée du contrat.

L’article 11.1. des CGL stipule qu’« en cas de résiliation anticipée dans les

conditions définies à l’article précédent, ou en cas de résiliation judiciaire du

Contrat, résultant d’une résolution judiciaire de la vente du Matériel ou de la

Licence en raison d’un vice affectant les Produits concernés, le Bailleur aura droit

à une indemnité égale à tous les loyers à échoir jusqu’au terme initial du contrat

majorée de 10 % ainsi que, le cas échéant, des loyers échus impayés et des

intérêts de retard calculés au taux de l’intérêt légal. Les intérêts commenceront

à courir à compter de la première présentation au Locataire de la lettre de

résiliation ».

La clause pénale a pour objet d’évaluer forfaitairement et par avance les

dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution du contrat, sans

que le créancier doive rapporter la preuve du dommage lui accru. Le mécanisme

de la clause pénale dispense donc le demandeur d’établir qu’il a subi un

dommage du fait de l’inexécution des obligations contractuelles par le défendeur,

par le biais d’une fixation conventionnelle de ce dommage.

Celui qui souscrit un tel engagement sait donc, dès le moment de la conclusion

du contrat, ce à quoi il s’expose en cas d’inexécution de sa part.

Au vu de la résiliation anticipée du contrat sur base des conditions générales,

SOCIETE1.) est en droit de réclamer une indemnité de résiliation du contrat sur

base de l’article 11.1. des conditions générales précité.

En l’espèce, le contrat a été signé le 28 juillet 2022 avec une durée de location

de 48 mois.

La partie défenderesse a payé les loyers entre juillet 2022 et octobre 2023,

auxquels s’ajoutent les loyers impayés de novembre 2023 à avril 2024, de sorte

qu’il restait dès lors encore 27 loyers mensuels à échoir au moment de la

résiliation du contrat de location.

La demande de SOCIETE1.) est dès lors fondée pour le montant réclamé en

application de l’article 11.1. des conditions générales de location, de sorte qu’il y

a lieu de condamner SOCIETE2.) au paiement du montant de [(27x189.-EUR) +

10% =] 5.613,30.-EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

valant mise en demeure, jusqu’à solde.

-

Les frais et honoraires d’avocat

SOCIETE1.) demande encore l’indemnisation des frais et honoraires d’avocat à

hauteur de 2.515,50.-EUR sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil et

verse à ce titre une facture du 22 août 2024 à hauteur de ce montant.

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

peuvent constituer un préjudice réparable et être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute.

S’il est ainsi vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine

première dans le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si

le dommage dont se plaint la victime trouve sa cause dans la faute du

responsable, le recours à l’avocat pour obtenir indemnisation de ce dommage,

bien que distinct du dommage initial, est une suite nécessaire de cette faute et

partant en lien causal avec elle.

Dans la mesure où SOCIETE1.) reste en défaut d’établir en quoi les conditions

d’engagement de la responsabilité prévue aux articles 1382 et 1383 du Code civil

sont remplies dans le chef de SOCIETE2.) SARL, sa demande en indemnisation

de ses frais d’avocat est à dire non fondée.

-

Les demandes accessoires

La demande de SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à déclarer fondée

en son principe puisqu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des

frais non compris dans les dépens.

Le tribunal évalue ex aequo et bono les frais exposés non compris dans les

dépens au montant de 350.-EUR.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être

ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la

constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge de la partie qui

succombe, en l’espèce la partie défenderesse, conformément aux dispositions

de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat a été valablement résilié le 18 avril 2024,

dit les demandes de la société SOCIETE1.) SARL fondées pour les montants de

1.323.-EUR (loyers échus), 5.613,30.-EUR (indemnité de résiliation), et la

déboute pour le surplus,

condamne la société SOCIETE2.) SARL à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL :

-

le montant de 1.323.-EUR, avec les intérêts de retard tels que prévus par

l’article 3 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement

et aux intérêts de retard, à partir de la date d’exigibilité de chaque loyer

mensuel, jusqu’à solde ;

-

le montant de 5.613,30.-EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice, soit à partir du 2 septembre 2024, jusqu’à solde,

rejette la demande de la société SOCIETE1.) SARL tendant à l’indemnisation

des frais et honoraires d’avocat encourus,

condamne la société SOCIETE2.) SARL à payer à la société SOCIETE1.) SARL

une indemnité de procédure d’un montant de 350.-EUR,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société SOCIETE2.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Lynn STELMES, juge

de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Lynn STELMES

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière