Tenant default judgment awarded for unpaid rent, termination, and relocation penalty in Luxembourg commercial lease dispute.

Répertoire No. 948/25

L-BAIL-5/25

Audience publique du 12 mars 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour, demeurant à Esch-

sur-Alzette

e t

la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée à l’audience

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 7

janvier 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 20 février 2025.

A la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Régis

SANTINI

fut entendu en ses moyens et conclusions.

La société

SOCIETE2.) SARL, quoique régulièrement convoquée, n’était ni présente

ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 7 janvier 2025, la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL a fait convoquer la société SOCIETE2.) SARL

à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail commercial, aux fins de s’entendre condamner à lui payer

la somme de 28.577,35.- EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde, de s’entendre condamner à lui payer une indemnité de relocation

contractuelle de 31.590.-EUR correspondant à 6 mois de loyers HTVA, et

d’autoriser le bailleur à conserver entre ses mains la garantie locative

versée à cette fin lors de la signature du bail entre parties ainsi que de voir

prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts

exclusifs du défendeur et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux

loués dans les huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL expose avoir,

suivant contrat de bail commercial avec prise d’effet au 1er avril 2024,

donné en location à la partie défenderesse des bureaux dans un immeuble

entièrement rénové sis à L-ADRESSE2.), auNUMERO3.)e étage d’une

surface brute de +/- 100 m2 et incluant une cave numéroNUMERO3.),

représentant 136.77 millièmes, moyennant un loyer fixé à 4.500.- EUR

HTVA par mois ainsi que d’avances sur charges locatives mensuelles de

350.- EUR.

La demanderesse affirme que depuis son entrée dans les lieux, la locataire

ne s’acquitterait que très irrégulièrement des loyers convenus, par des

paiements non seulement tardifs, mais également partiels.

Au jour du dépôt de la requête, les arriérés de loyers et d’avances sur

charges s’élèveraient à 28.577,35.- EUR, montant auquel il conviendrait

de condamner la défenderesse.

Elle soutient encore que le non-paiement du loyer constituerait un

manquement grave du locataire à ses obligations justifiant la résiliation du

bail aux torts exclusifs des défendeurs et sa condamnation à déguerpir des

lieux loués.

En outre, conformément l’article 15 du Contrat de bail, le locataire serait à

condamner au paiement d’une indemnité forfaitaire de relocation à hauteur

de 31.590.-EUR correspondant à 6 mois de loyer HTVA.

En effet, la clause en question prévoyait que « en cas de résiliation du

Contrat du fait de la faute du Preneur, le montant de la garantie bancaire

prévue à l’article 14 du présent contrat restera acquis au Bailleur, à titre

d’indemnité forfaitaire du seul préjudice résultant de cette résiliation et

indépendamment de toute indemnité qui pourrait être réclamée par le

Bailleur pour des dommages particuliers ».

Dès lors, en vertu de la résiliation judiciaire à prononcer, la partie

défenderesse serait encore à condamner au paiement de cette indemnité

forfaitaire, à concurrence du montant de la garantie locative.

Par voie de conséquence, il y aurait lieu de l’autoriser à conserver entre

ses mains la somme de 31.590.- EUR HTVA.

A l’audience des plaidoiries, la requérante augmente sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour le mois de février 2025

à la somme totale de 34.192,35.-EUR.

Il échet de lui en donner acte.

Appréciation

La partie défenderesse, bien que régulièrement convoquée, n’a pas

comparu. Comme il résulte du récépissé de la convocation que celle-ci n’a

pas été remise à la partie défenderesse en personne, il y a lieu de statuer

par défaut à son égard en application de l’article 79, alinéa 1er du nouveau

code de procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par la requérante et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part de

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL qui ne s’est pas

présentée à l’audience pour assurer sa défense, la demande à titre

d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour la somme réclamée de

34.192,35.-EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, soit sur la somme de 28.577,35.- EUR à partir du 7 janvier

2025 et sur la somme de 5.615.- EUR à partir du 20 février 2025, le tout

jusqu’à solde.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard au fait que le locataire reste redevable d’une somme

équivalente à près de 6 mois de loyers et d’avances sur charges et qu’il ne

s’est pas présenté à l’audience des plaidoiries pour s’expliquer, il y a lieu

de retenir qu’il a gravement manqué à ses obligations de locataire et que

ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et la condamnation

de la défenderesse au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de

quarante jours à partir de la notification du présent jugement.

Concernant la demande en condamnation à une « indemnité de relocation

contractuelle forfaitaire » de 31.590.- EUR, il convient uniquement de

constater que la garantie locative correspondant au montant précité revient

au bailleur à titre de clause pénale conformément à l’article 15 du contrat

de bail en raison de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du

locataire prononcée par le tribunal.

Il n’y a toutefois pas lieu de prononcer de condamnation au montant précité

telle que sollicitée par la demanderesse, étant donné que cela adviendrait

in fine à exiger de la partie défenderesse de régler deux fois ledit montant

au demandeur, alors que la condamnation au montant de la garantie

locative à titre de clause pénale pourrait encore être exécutée de façon

séparée à côté de l’attribution de ladite garantie au bailleur.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL l’ensemble des frais non

compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité

de procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de

contestations, le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposant en

revanche en ce qui concerne la condamnation au déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de la société SOCIETE2.) SARL et en premier

ressort,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de

l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 34.192,35.-EUR;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer à

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL la somme de

34.192,35.-EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

soit sur la somme de 28.577,35.- EUR à partir du 7 janvier 2025, et sur la

somme de 5.615.- EUR à partir du 20 février 2025, le tout jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans

un délai de quarante jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL

à faire expulser la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL dans

la forme légale et aux frais de cette dernière, récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

constate que la garantie locative d’un montant de 31.590.- EUR revient à

titre de clause pénale à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL suite à la résiliation judiciaire du contrat de bail prononcée aux torts

exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer

à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL une indemnité de

procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL aux frais

et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière