Landlord wins rent arrears and lease termination; tenant loses counterclaim and lawyer fees due to lack of evidence.

Répertoire No. 779/25

L-BAIL-539/24

Audience publique du 26 février 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

représentée par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, inscrite sur

la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie

et ayant son siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

B240929, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges

KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, les deux

demeurant Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE1.), et son époux

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant actuellement à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

comparant par Maître Sabine DELHAYE-DELAUX, avocate à la Cour,

demeurant à en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 19 juillet

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 9 septembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Sabine DELHAYE-DELAUX se

présenta pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de

plaidoiries à l’audience du 4 novembre 2024, puis refixée au 27 novembre

2024 et ensuite au 22 janvier 2025.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Romain BUCCI, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

ce dernier en représentation de la société KRIEGER ASSOCIATES SA, et

Maître Sabine DELHAYE-DELAUX furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 19 juillet 2024, la société SOCIETE1.)

SARL a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 42.500.-

EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, chaque fois avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, de voir

constater la résiliation du contrat de bail, sinon déclarer résilié le bail

existant entre parties et le défendeur s’entendre encore condamner à

déguerpir des lieux loués dans un délai de quinzaine suivant la notification

du jugement à intervenir.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

Finalement, elle demande encore la condamnation de la partie

défenderesse à lui payer la somme de 2.500.-EUR pour les frais d’avocat

exposés dans le cadre de la présente affaire.

La requérante expose que la société SOCIETE2.) SCI a donné en location

à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), suivant

contrat de bail signé en date du 13 mai 2014 avec prise d’effet le 1er juin

2014, pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction

d'année en année, une maison d'habitation sise à L-ADRESSE3.),

moyennant un loyer mensuel de 850.- EUR et payable par avance le 1er de

chaque mois.

En date du 22 novembre 2017, suivant acte notarié (volume 2991, no 58)

l’immeuble en question a été cédé par SOCIETE2.) à la société

SOCIETE3.) SA. Cette dernière a ensuite été absorbée par fusion par la

partie demanderesse avec un transfert de tous les actifs et passifs de la

société absorbée à la société absorbante, de sorte qu’elle est devenue

propriétaire de la maison d’habitation précitée.

La société SOCIETE1.) SARL reproche aux parties défenderesses de

payer le loyer de façon irrégulière et d’avoir entretemps accumulé 42.500.-

EUR de dettes à titre d’arriérés de loyer, montant auquel il conviendrait de

les condamner.

Plusieurs courriers de mise en demeure auraient été adressés aux parties

défenderesses qui auraient fait la sourde oreille.

Au vu des loyers impayés, la partie requérante a résilié le contrat de bail

en date du 26 février 2024 avec effet au 1er juin 2024. Toutefois, les lieux

n’auraient toujours pas été libérés et aucun des loyers en souffrance

n’aurait été réglé à ce jour.

Dans l’hypothèse, où la résiliation ne serait pas effective au 1er juin 2024,

la requérante sollicite encore la résiliation judiciaire pour faute du contrat

de bail en raison des manquements des locataires ainsi que leur

déguerpissement endéans un délai de quinzaine.

À l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SARL a augmenté sa

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la porter

à la somme totale de 47.600.- EUR suivant décompte actualisé versé en

cause.

Il échet de lui en donner acte.

En réplique aux arguments des parties défenderesses, la requérante a

indiqué ne jamais avoir reçu les clés de la part des parties défenderesses

après qu’elles aient quitté les lieux.

Sur question du tribunal, elle a déclaré ne pas avoir adressé de mises en

demeure à cette fin et pour réaliser un état des lieux de sortie en bonne et

due forme.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) pour leur part ne contestent pas redevoir

des arriérés de loyer à la partie requérante, toutefois ceux-ci ne seraient

pas dus sur la période allant de juillet à janvier 2025.

Quant au déguerpissement, celui-ci serait devenu sans objet étant donné

qu’ils auraient quitté les lieux pour le 1er juillet 2024. À ce titre, ils

accepteraient qu’il soit constaté que le contrat de bail a été résilié tel que

soutenu par la partie requérante

au 1er

juin 2024.

Les

parties

défenderesses font encore valoir que le bailleur aurait contrevenu à ses

obligations, étant donné que la maison aurait été affectée de moisissures

ainsi que d’autres vices importants tels que l’absence d’eau chaude et

qu’elles en auraient informé le bailleur par courrier du 9 octobre 2023. À

l’appui de leur prétention, elles versent un rapport du Ministère de la Santé

daté du 19 février 2024 qui a inspecté les lieux et conclu que « le logement

ne répond actuellement pas aux critères d’un logement sain ni aux critères

d’habitabilité ».

Quant à l’indemnité de procédure, celle-ci serait à rejeter, l’iniquité n’étant

pas donnée en l’espèce. La partie requérante serait encore à débouter de

sa demande en remboursement des frais d’avocats, étant donné qu’ils

n’auraient commis aucune faute ouvrant droit à réparation.

Sur question du tribunal, la mandataire des parties défenderesses a

indiqué ignorer s’il y a eu remise des clés en l’espèce au bailleur par les

locataires.

À titre reconventionnel, les parties défenderesses ont sollicité une

indemnité de procédure à hauteur de 2.500.- EUR.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

La partie demanderesse a, par courrier recommandé en date du 26 février

2024, procédé à la résiliation du contrat de bail entre parties avec effet au

1er juin 2024. Les parties défenderesses ont déclaré avoir accepté cette

résiliation, de sorte qu’il y a lieu de déclarer le bail résilié à cette date.

Etant donné qu’il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux

en date du 1er juillet 2024, la demande en déguerpissement est à déclarer

sans objet.

Quant aux arriérés de loyers, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ne

contestent pas redevoir sur la période allant de l’an 2020 au mois de mai

2024 inclus, soit sur l’intégralité de la période pendant laquelle des loyers

peuvent être réclamés au vu de la date de résiliation retenue

précédemment.

La requérante peut partant prétendre à la somme de (5.959 + 10.200 +

10.200 + 10.200 + 5X850) = 40.809.- EUR à titre d’arriérés de loyer et

d’avance sur charges.

Quant aux loyers subséquents réclamés par la requérante, il convient de

rappeler qu’il est de principe que le bailleur qui ne bénéficie pas de la

jouissance des lieux tant qu’il n’a pas reçu les clés peut en contrepartie

exiger les paiements des loyers jusqu’à la date de remise des clés.

En effet, il est de jurisprudence qu’un déménagement ou la signature d’un

autre contrat de bail ne libère pas le locataire. Il doit procéder à la remise

des clés au propriétaire.

En l’occurrence, il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux

en date du 1er juillet 2024. Toutefois, le bailleur affirme qu’à ce jour, il n’a

pas reçu les clés, et le mandataire des parties défenderesses a indiqué

ignorer si celles-ci ont bien été restituées.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que les parties défenderesses

ont quitté les lieux sans restituer les clés au bailleur.

Tout créancier doit prendre les mesures raisonnables qui s’imposent pour

ne pas aggraver le préjudice subi ou pour en diminuer l’étendue. La partie

lésée risque, au cas où elle n’exécute pas son obligation à cet égard, de

limiter son droit à la réparation du dommage, dans la mesure où il aurait pu

être évité ou empêché. En matière locative, le bailleur se doit dès lors de

limiter dans toute la mesure du possible la durée de l’indisponibilité du bien

loué ; il est tenu de consentir un effort raisonnable afin de trouver un

nouveau locataire (Marcel LA HAYE & Joseph VANKERCKHOVE : Le

louage de choses, les baux en général, n° 417).

Il est constant en cause que les locataires ont quitté les lieux le 1er juillet

2024 et le bailleur ne conteste pas avoir eu connaissance de ce fait.

Le tribunal retient dès lors que le bailleur aurait nécessairement dû

entretemps procéder à un changement de serrure et reprendre possession

des lieux afin de limiter son dommage et ne pas attendre jusqu’en l’an 2025.

En outre, aucune mise en demeure n’a été adressée par le bailleur afin de

récupérer ses clés, respectivement pour réaliser un état des lieux de sortie.

Le tribunal retient dès lors que le bailleur peut encore prétendre aux loyers

de juin et juillet 2024 au vu de la non-restitution des clés.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer

à la société SOCIETE1.) SARL la somme de [40.809 + (2x850) =] 42.509.-

EUR avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le

19 juillet 2024, jusqu’à solde.

Au vu de ce qui précède, la demande en déguerpissement est encore à

déclarer sans objet.

Quant aux désordres ayant affecté le bien pris en location, notamment les

problèmes de moisissures et l’absence d’eau chaude constatés dans le

rapport dressé par le Ministère de la Santé en date du 19 février 2024, les

parties défenderesses n’en ont toutefois pas tiré de conséquence juridique,

de sorte que le tribunal n’analysera pas davantage ce point.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) SARL l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de

350.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Les parties défenderesses sont cependant à débouter de leur demande

reconventionnelle en obtention d’une indemnité de procédure.

Quant aux frais d’avocat exposés par la partie requérante, il convient de

rappeler que le tribunal, saisi en vertu des dispositions de l’article 3-3° du

Nouveau Code de procédure civile, est compétent pour connaître de la

demande tendant à la répétition des frais et honoraires d’avocat en vue de

la récupération de créances nées du contrat de bail, pour présenter un lien

direct avec l’exécution du contrat de bail et constituer une demande

accessoire aux demandes principales (cf. Cass., 22 avril 2021, n° 66/2021,

n° CAS-2020-00075 du registre).

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code

civil (cf. Cour, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

Néanmoins, à défaut de produire la moindre pièce justifiant les frais

d'avocat exposés pour la défense de ses intérêts dans le cadre du présent

litige, la société SOCIETE1.) SARL est à débouter de ce chef de sa

demande.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

« l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution. »

En l’espèce, il y a dette reconnue pour presque l’intégralité des arriérés de

loyers et de charges, de sorte qu’il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire

du présent jugement.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) doivent

en supporter les frais.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SARL de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés de loyer et de charges;

la déclare recevable ;

déclare

la

demande

reconventionnelle

d’PERSONNE2.)

et

d’PERSONNE1.) à titre d’indemnité de procédure recevable ;

constate que le contrat de bail a été résilié avec effet au 1er juin 2024 ;

déclare la demande en déguerpissement sans objet ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 42.509.- EUR et pour le surplus en déboute;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à la société

SOCIETE1.) SARL la somme 42.509.- EUR avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice à savoir le 19 juillet 2024, jusqu’à solde;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à la société

SOCIETE1.) SARL une indemnité de procédure de 350.- EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

dit la demande d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile non fondée et en déboute ;

dit la demande de la société SOCIETE1.) SARL en obtention d’une

indemnisation pour frais d’avocat non fondée et en déboute ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière