Landlord wins eviction and rent arrears case; tenant ordered to vacate within two months.

No. 286/2025

du 20.02.2025

Audience publique du jeudi, 20 février 2025

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch,

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Steve ROSA, en remplacement

de Maître Jean-Paul WILTZIUS, les deux avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse, comparant en personne.

FAITS

Suivant une requête déposée en date du 30 décembre 2024 au greffe de la

Justice de paix de Diekirch, les parties ont été convoquées par lettre du

greffier du 6 janvier 2025 à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique du jeudi, 6 février 2025 à 14.30 heures à la

Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », salle n° 1, pour y voir

statuer sur le mérite des causes énoncées dans la requête.

L’affaire a été utilement retenue à l'audience publique du jeudi, 6 février 2025

à 14.30 heures, et les débats ont eu lieu comme suit :

Maître Steve ROSA, en remplacement de Maître Jean-Paul WILTZIUS,

comparant pour PERSONNE1.), a exposé le sujet de l’affaire et a été entendu

en ses moyens et revendications.

PERSONNE2.), comparant en personne, a été entendu en ses explications et

moyens de défense.

Sur ce, le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a rendu à l'audience de ce jour

à laquelle le prononcé avait été fixé le

JUGEMENT

qui suit :

Par requête déposée le 30 décembre 2024 au greffe de la Justice de paix de

Diekirch, PERSONNE1.) a demandé à voir convoquer PERSONNE2.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Diekirch aux fins de :

-

voir prononcer la résiliation du contrat de bail des parties du 22

octobre 2012,

-

voir ordonner le déguerpissement d’PERSONNE2.) des lieux loués,

-

voir condamner PERSONNE2.) au paiement du montant de 1.775.-

euros à titre d’arriérés de loyers des mois de septembre et octobre

2024, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice,

jusqu’à solde,

-

voir condamner PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de

procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

se voir réserver le droit de demander ultérieurement des loyers ou

indemnités d’occupation à échoir, de même qu’une indemnité de

relocation, une indemnité d’indisponibilité et des dommages et

intérêts notamment pour dommages locatifs,

-

se voir réserver tous autres droits, dus, moyens et actions.

À l’audience, Maître Steve ROSA a augmenté la demande de PERSONNE1.)

en condamnation d’PERSONNE2.) du chef d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges au montant de 3.550.- euros, les loyers et avances sur charges des

mois de janvier et février 2025 étant également demeurés impayés.

Par ailleurs, Maître Steve ROSA a invoqué qu’en contravention aux

dispositions du contrat de bail des parties du 22 octobre 2012,

PERSONNE2.) n’aurait pas présenté une attestation d’assurance couvrant les

risques locatifs.

Appréciation

La demande de PERSONNE1.) est à déclarer recevable pour avoir été

introduite dans les formes et délai de la loi.

Il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande.

Il est constant en cause, qu’en vertu d’un contrat de bail signé entre parties

en date du 22 octobre 2012, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) à des fins d’habitation, une maison d’habitation sise à L-

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer de 750.- euros (augmenté

ultérieurement au montant actuel de 887,50 euros).

D’après l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations

principales, dont la deuxième consiste dans le paiement du prix du bail aux

termes convenus.

Il en découle que le loyer doit être payé à la date convenue et qu’un paiement

tardif constitue une faute dans le chef du locataire. Ainsi, le bailleur ne saurait

être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Le simple retard dans le paiement du loyer constitue une faute justifiant la

résiliation du bail dès lors que ce retard est d’une certaine importance et que

les circonstances ne révèlent pas une acceptation tacite par le bailleur du

report de la date de paiement (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit

luxembourgeois, éd. Larcier 2020, p. 102, n° 122 ; TAL, 1er mars 2016, n°

168/951).

En l’espèce, PERSONNE2.) a admis ne pas avoir réglé les loyers des mois

septembre et octobre 2024 et des mois de janvier et février 2025.

PERSONNE2.) s’est opposé à la résiliation du bail des parties et a expliqué

qu’il réglerait trop de charges et qu’en raison de problèmes financiers, il lui

serait impossible de s’acquitter du paiement des loyers réclamés.

De plus, PERSONNE2.) a invoqué que PERSONNE1.) serait par le passé

entré dans les lieux loués sans son autorisation.

Sur ce, Maître Steve ROSA a répliqué que le non-paiement des loyers en

souffrance ne serait pas justifié et a précisé qu’en fin de bail, il y aura un

décompte de charges définitif.

En sus, Maître Steve ROSA a formellement contesté que PERSONNE1.) se

serait introduit sans autorisation préalable dans l’immeuble donnée en

location.

PERSONNE2.) étant resté en défaut de régler les loyers des mois de

septembre et octobre 2024 et des mois de janvier et février 2025, il convient

de constater qu’il a manqué gravement à ses obligations découlant de l’article

1728 du Code civil et ce nonobstant l’existence de difficultés financières dans

son chef, l’absence de décompte définitif de charges et l’éventuelle intrusion

de PERSONNE1.) dans la maison louée.

Le manquement grave d’PERSONNE2.) justifie à lui seul la résiliation du

bail des parties du 22 octobre 2012 à ses torts exclusifs et sa condamnation

au déguerpissement, sauf à lui accorder à cette fin un délai de deux mois à

partir de la notification du présent jugement.

L’examen du moyen de PERSONNE1.) tiré du défaut d’assurance s’avère

dès lors superflu.

En plus, il convient de déclarer fondée la demande de PERSONNE1.) en

paiement d’arriérés de loyers fondée à hauteur de 3.550.- euros et partant, de

condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 3.550.- euros, avec les

intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

En application de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, cette

condamnation est à assortir de l’exécution provisoire.

Par ailleurs, la demande de PERSONNE1.) basée sur l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile est à déclarer fondée à hauteur de 500.-

euros.

Partant, il convient de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.)

une indemnité de procédure de 500.- euros.

En dernier lieu, il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) qu’il se réserve le

droit de demander ultérieurement des loyers ou indemnités d’occupation à

échoir, de même qu’une indemnité de relocation, une indemnité

d’indisponibilité et des dommages et intérêts notamment pour dommages

locatifs.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande,

déclare la demande en paiement des arriérés de loyers fondée à hauteur de

3.550.- euros,

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de

3.550.- euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en

justice, jusqu’à solde,

assortit cette condamnation de l’exécution provisoire,

déclare la demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

fondée,

partant, déclare résilié aux torts d’PERSONNE2.) le contrat de bail des

parties du 22 octobre 2012 portant sur une maison d’habitation sise à L-

ADRESSE1.),

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du

présent jugement,

sinon et faute par lui de ce faire dans le délai imparti, autorise d’ores et déjà

PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) et tous ceux qui occupent les

lieux de son chef par la force publique et dans la forme légale, le tout aux

frais d’PERSONNE2.), ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

déclare la demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile fondée à concurrence de 500.- euros,

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité

de procédure de 500.- euros,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il se réserve le droit de demander

ultérieurement des loyers ou indemnités d’occupation à échoir de même

qu’une indemnité de relocation, une indemnité d’indisponibilité et des

dommages et intérêts notamment pour dommages locatifs,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix, assistée

du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique en la salle

des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.