Landlord's damage claim dismissed due to failure to prove severe property deterioration. Tenant's procedural costs claim rejected. Partial allowance for arrears.

No. 283/2025

du 20.02.2025

Audience publique du jeudi, 20 février 2025

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch,

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

entre :

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

parties demanderesses, les trois comparant par Maître Gilbert REUTER,

avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.),

partie défenderesse, comparant par Maître Yannick BONDO, avocat, en

remplacement de Maître Luca GOMES, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg.

FAITS

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs d’un jugement rendu entre parties par le tribunal de

paix de Diekirch en date du 31 octobre 2024, inscrit au répertoire fiscal sous

le n° 1264/2024, dont le dispositif est conçu comme suit :

« PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail d’habitation, statuant

contradictoirement, et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en la forme,

réserve la demande en paiement d’un arriéré de loyer dans l’attente de plus amples

informations de la part de Maître Gilbert REUTER,

déclare la demande en obtention d’une indemnité de relocation de 1.760.- euros

non fondée,

avant tout autre progrès en cause :

admet PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à établir par l’audition du

témoin PERSONNE5.) les faits suivants :

« afin de dresser un état des lieux de sortie, le sieur PERSONNE5.) s’est rendu en

date du 30 mai 2022, sans préjudice quant à la date exacte, dans l’appartement au

1er étage pris en location par le sieur PERSONNE4.) qui avait résilié son bail pour

la fin du mois de mai 2022 ;

que le sieur PERSONNE5.) a trouvé le logement dans un état désastreux avec un

état de saleté extrême, avec des portes griffées et abîmées, avec des éléments

manquant au niveau des appareils électro-ménagers, avec une cabine de douche

cassée, un pommeau et tuyau de douche à remplacer, un plan de travail à réparer,

de même qu’un robinet d’évacuation d’eau à remplacer dans la cuisine, des

accessoires de four manquants et il a constaté la nécessité absolue d’une remise en

peinture avec préalablement un nettoyage à fond avec un dégraissage intégral ;

que le sieur PERSONNE5.), en sa qualité d’agent immobilier, n’avait jamais vu un

état tellement déplorable d’un logement à la fin d’un bail ;

qu’il est d’avis que le bien était indigne à être reloué sans des travaux de grande

envergure à investir et exécuter »,

fixe jour et heure pour l’enquête au jeudi, 12 décembre 2024 à 10.00 heures devant

ce tribunal à Diekirch, « bei der aler Kiirch », en la salle des audiences 2, au rez-

de-chaussée,

fixe jour et heure pour la contre-enquête au jeudi, 16 janvier 2025 à 10.00 heures

devant ce tribunal à Diekirch, « bei der aler Kiirch », en la salle des audiences 2,

au rez-de-chaussée,

dit que PERSONNE4.) doit déposer au greffe de la Justice de paix au plus tard pour

le 31 décembre 2024 la liste des témoins qu’il désire faire entendre lors de la

contre-enquête,

fixe jour et heure pour la continuation des débats à l’audience publique du jeudi,

6 février 2025 à 14.30 heures, salle 1,

sursoit à statuer quant au surplus de l’affaire, et réserve les frais et dépens de

l’instance. »

Après l’exécution de l’enquête (procès-verbal n° 1531/2024) et de la contre-

enquête (procès-verbal n° 71/2025), l’affaire a paru utilement à l’audience

publique du jeudi, 6 février 2025 à 14.30 heures, et les débats ont eu lieu

comme suit :

Maître Gilbert REUTER, représentant PERSONNE3.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), a exposé le sujet de l’affaire et a été entendu en ses moyens

et revendications.

Maître Yannick BONDO, en remplacement de Maître Luca GOMES,

représentant PERSONNE4.), a été entendu en ses explications et moyens de

défense.

Sur ce, le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a rendu à l'audience de ce jour,

à laquelle le prononcé avait été fixé le

JUGEMENT

qui suit :

-

Quant à l’arriéré de loyer

À l’audience du 6 février 2025, le mandataire de PERSONNE3.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) a indiqué que ses mandants renoncent à

leur demande en obtention du loyer du mois de mai 2022.

Il y a lieu d’en donner acte à PERSONNE3.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

-

Quant à l’indemnité de préavis conventionnel

Le mandataire de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) a

réitéré à l’audience du 6 février 2025, la demande de ses mandants en

obtention d’une indemnité de préavis conventionnel de 1.760.- euros

correspondant à deux mois de loyer.

Concernant cette demande de

PERSONNE3.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), il échet de constater à l’instar du mandataire de

PERSONNE4.) qu’elle a déjà été toisée dans le jugement n° 1264/2024 du

31 octobre 2024, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y revenir.

-

Quant aux arriérés de charges

Le mandataire de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) a

encore précisé que le montant de 1.912,05 euros

est

réclamé à

PERSONNE4.) à titre d’arriérés de charges pour la période du 1er juillet 2021

au 30 mai 2022 sur base d’un décompte établi par la société SOCIETE1.) (cf.

pièce n° 8 de Maître Gilbert REUTER).

Le mandataire de PERSONNE4.) n’a pas contesté l’exactitude du décompte

SOCIETE1.).

Il convient dès lors de s’y référer et de déclarer fondée la demande de

PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en paiement d’arriérés de

charges.

Partant, il y a lieu de condamner PERSONNE4.) à payer à PERSONNE3.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 1.912,05 euros, avec les

intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

-

Quant aux dégâts locatifs

En dernier lieu, le mandataire de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) a, à l’audience du 6 février 2025, demandé à voir condamner

PERSONNE4.) au paiement du montant de 13.620,38 euros à titre de

réparation de dégâts locatifs.

Dans le jugement n° 1264/2024 du 31 octobre 2024, le tribunal a ordonné

une enquête alors que l’état des lieux de sortie établi par l’agent immobilier

PERSONNE5.) le 30 mai 2022 avait été dressé de manière unilatérale,

comportait la mauvaise date et se trouvait en flagrante contradiction avec les

déclarations qu’il a faites ultérieurement dans une attestation testimoniale du

3 janvier 2024.

Lors de son audition, PERSONNE5.) a repris en gros les déclarations qu’il a

relatées dans son attestation testimoniale. Il a précisé que « l’état désastreux

avec un état de saleté extrême » tel que repris dans l’offre de preuve dressée

par Maître Gilbert REUTER se rapportait surtout à la cuisine et la salle de

bains de l’appartement donné en location à PERSONNE4.).

Son épouse et lui-même auraient procédé au nettoyage de ces deux pièces,

nettoyage qu’il aurait facturé dans sa facture du 4 juillet 2022 à hauteur de

280.- euros (cf. pièce n° 8 de Maître Gilbert REUTER).

Le témoin PERSONNE6.), à savoir le fils de PERSONNE4.), a déclaré quant

à lui, lors de son audition, que son père et les propriétaires de l’immeuble

loué auraient toujours été en bons termes. En fin de bail, l’appartement aurait

été vide, nettoyé et propre. L’appartement aurait seulement présenté des

traces d’usure normale de quinze ans. Toutes les déclarations adverses

contraires constitueraient des mensonges.

Contrairement aux développements du mandataire de PERSONNE3.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), PERSONNE6.) n’est pas frappé d’une

interdiction de témoigner, de sorte qu’il y a lieu d’admettre son témoignage.

En présence de dépositions contradictoires, et en l’absence d’éléments

extérieurs devant faire prévaloir une version sur l’autre, tel qu’en l’espèce,

ces dépositions se neutralisent mutuellement et l’issue du procès se règle au

niveau de la charge de la preuve : celui qui devait rapporter la preuve d’un

fait concret sera considéré comme ayant failli dans sa preuve et succombera

(cf. Thierry HOSCHEIT, Chronique de droit judiciaire privé, Les témoins,

Pas. 32, p. 19).

En l’occurrence, il échet partant de constater que PERSONNE3.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont restés en défaut d’établir le fait

matériel des dégradations des lieux loués qu’ils reprochent à PERSONNE4.).

Par conséquent, la demande de

PERSONNE3.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) en réparation de dégâts locatifs est à déclarer non fondée.

Les conditions de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile n’étant

pas remplies, le présent jugement n’est pas à assortir de l’exécution

provisoire.

En sus, la condition d’iniquité n’étant pas établie, il y a lieu de déclarer non

fondée la demande de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

revu le jugement n° 1264/2024 du 31 octobre 2024,

donne acte à PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur

renonciation à la demande en paiement du loyer du mois de mai 2022,

dit que la demande de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de préavis conventionnel a déjà été jugée,

dit fondée la demande de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

en paiement d’arriérés de charges à hauteur de 1.912,05 euros,

partant,

condamne

PERSONNE4.)

à

payer

à

PERSONNE3.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 1.912,05 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 28 février 2024, jour de la demande en justice,

jusqu’à solde,

dit

non fondée la demande de

PERSONNE3.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) en réparation de dégâts locatifs,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

dit

non fondée la demande de

PERSONNE3.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure,

condamne PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix, assistée

du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique en la salle

des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.