Tenant wins partial eviction claim; landlord loses provisional execution and procedural fee request.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.)

par décision du délégué du bâtonnier du 13 septembre 2024

Répertoire n° 443/2025

E-BAIL-260/24

Audience publique du 19 février 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Béatrice GHIOCA, avocat à

Luxembourg,

et :

PERSONNE1.) et PERSONNE3.), demeurant à L- ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par Maître Albert JACO, avocat à Esch-sur-

Alzette.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 22 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 14

juin 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 25 septembre 2024.

Après deux refixations à la demande des parties, l’affaire a été utilement retenue à

l’audience publique du 15 janvier 2025, lors de laquelle les mandataires des parties

demanderesse et défenderesses furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 12 mars 2023, SOCIETE1.) s.àr.l. a donné en location

à PERSONNE1.) et PERSONNE3.) un appartement, sis à ADRESSE2.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.500 €. « Le contrat de bail a pris effet le 1er avril

2022 pour une durée de 12 mois et il se termine d’un commun accord le 1er avril

2024. » Par acte notarié du 19 décembre 2023, PERSONNE2.) a acquis la propriété de

l’appartement loué pour l’occuper lui-même.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 22

mai 2024, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE3.) aux fins

de les voir condamner au paiement de la somme de 1.500 € du chef d’arriéré de loyers

du mois de mai 2024, avec les intérêts à partir du 8ième jour de la date d’échéance du

terme, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour les entendre

condamner à déguerpir des lieux loués après avoir constaté la résiliation de plein droit

du contrat de bail, sinon après résiliation du bail existant entre parties dans le mois de

la notification de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 200 € par jour

de retard à partir de la notification du jugement à intervenir jusqu’au déguerpissement

effectif.

PERSONNE2.) requiert encore la majoration du taux d’intérêt de 3 % à partir du 3ième

mois suivant le prononcé du jugement, l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

la condamnation de PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à lui payer une indemnité

d’occupation de 2.500 € par mois, une indemnité de 5.000 € sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile et il se réserve tous autres droits, moyens et

actions.

Dans sa requête introductive d’instance, PERSONNE2.) fait valoir que, depuis le 1er

janvier au 1er mai 2024, les locataires n’avaient pas respecté les dispositions de l’article

3.1 du contrat de bail, de sorte que, par courrier recommandé du 17 mars 2024, il avait

rappelé aux locataires ses coordonnées bancaires, les clauses prévues aux articles 3 et

12 du contrat de bail, ainsi que les conséquences légales du non-respect de leurs

obligations contractuelles. Il fait encore valoir que les locataires n’avaient n’avaient pas

respecté les échéances suivantes :

̵

échéance de janvier payée au 12 janvier 24

̵

échéance de février payée au 20 février 24

̵

échéance de mars payée au 26 mars 24

̵

échéance d’avril payée au 26 avril 24.

PERSONNE2.) estime qu’au vu de ce qui précède, il y a lieu de constater que le contrat

de bail du 12 mars 2023 est résilié de plein droit et qu’il y a lieu de condamner les

locataires au paiement des arriérés de toutes les sommes exigibles conformément à

l’article 12 dudit contrat de bail. PERSONNE2.) demande ensuite dans sa requête de

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail du 12 mars 2023, sinon de

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et ceci en présence des

manquements graves aux obligations contractuelles par les parties défenderesses.

A l’audience des plaidoiries du 15 janvier 2025, PERSONNE2.) explique que les

locataires ont quitté les lieux en date du 10 août 2024, que le contrat de bail « est résilié

de plein droit à partir du 1er mai 2024 », modifie sa demande, réclame la somme de

3.206,36 € et remet au tribunal le décompte suivant :

loyer aout 2024 :

1.500,00 EUR

charge aout 2024 :

290,00 EUR

facture de nettoyage :

197,10 EUR

facture de remplacement du frigo :

699,00 EUR

facture de remplacement du four et de la plaque de cuisson

499,00 EUR

Intérêts de retard pour loyer impayé calculés du 8 septembre

2024 jusqu’au 15/01/2025 (4,5%) (115 jours)

21,26 EUR

TOTAL

3.206,36 EUR

PERSONNE2.) fait valoir que « le mois de mai 2024 est payé » et se base sur l’état des

lieux de sortie du 10 août 2024 pour réclamer la somme de (197,10 + 699 + 499 =)

1.395,10 € à titre de frais de nettoyage et de remplacement du frigo, du four et de la

plaque de cuisson.

Il explique que les lieux étaient sales, qu’il a acheté une plaque de cuisson et un four,

qu’une partie du frigo, notamment le bac à fruits, était dégradé, qu’il y avait des sacs de

poubelle sur le balcon et qu’il y avait un état de saleté extrême. PERSONNE2.) fait

valoir qu’il ressort du contrat de bail du 12 mars 2023, que l’appartement loué était à

l’état neuf et que les dégâts sont apparus à défaut d’une usure normale.

PERSONNE2.) fait ensuite valoir que les parties défenderesses étaient occupants sans

droit ni titre à partir du 1er mai 2024 jusqu’au 10 août 2024 et réclame finalement la

somme de 7.185,10 € à titre de « solde d’indemnités d’occupation, d’avances sur

charges et de dégâts locatifs ». Il explique que les parties défenderesses avaient certes

payé un loyer de 1.500 € pour les mois de mai, juin, et juillet 2024, mais qu’il y aurait

lieu de fixer l’indemnité d’occupation à 2.500 €, de sorte que les parties défenderesses

resteraient redevoir la somme suivante :

̵

Mois de mai 2024 (2.500-1.500=) 1.000 €

̵

Mois de juin 2024 (2.500-1.500=) 1.000 €

̵

Mois de juillet 2024 (2.500-1.500=) 1.000 €

̵

Mois d’août 2024 2.500 €

̵

charges du mois d’août 2024

290 €

̵

Facture de nettoyage 197,10 €

̵

Facture de remplacement du frigo 699 €

̵

Facture de remplacement du four et de la plaque 499 €

7.185,10€.

Le mandatire des parties défenderesses explique que ses mandants se sont débattus pour

trouver un nouveau logement et ont finalement trouvé une autre habitation pour le 1er

août 2024.

Il conteste toute indemnité d’occupation réclamée, fait valoir que l’appartement est

libéré depuis le 10 août 2024, de sorte que l’indemnité du mois d’août 2024 serait à fixer

à 1/3 du loyer convenu, soit 500 €, sans cependant contester « la résiliation du contrat

au 1er mai 2024 ».

Les

parties

défenderesses

contestent

les

dégâts

locatifs,

demandent

reconventionnellement le remboursement de la garantie locative à hauteur de 1.500 € et

demandent la compensation entre d’éventuelles créances.

Appréciation

Il ressort des pièces versées en cause que, suivant contrat de bail signé le 12 mars 2023,

SOCIETE1.) s.àr.l. a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE3.) un

appartement, sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500 €.

« Le contrat de bail a pris effet le 1er avril 2022 pour une durée de 12 mois et il se

termine d’un commun accord le 1er avril 2024. » Par acte notarié du 19 décembre 2023,

PERSONNE2.) a acquis la propriété de l’appartement loué pour l’occuper lui-même.

Par lettre recommandée du 17 mars 2024, ayant pour objet la « résiliation de votre

contrat de bail du 12 mars 2023 pour l’appartement sis dans la Résidence ADRESSE3.),

à ADRESSE2.), L-ADRESSE2.), pour besoin personnel du bailleur », a informé les

locataires être « subrogé, à compter du 19 décembre 2023, dans les droits de la société

SOCIETE1.) s.àr.l., en tant que bailleur, dans le cadre dudit contrat de bail pour ensuite

informer les locataires que « le bail que vous avez signé le 12 mars 2023, vient à terme,

d’un commun accord acté à l’article 2 dudit contrat, le 1er avril 2024. Je vous prie donc

de bien vouloir me remettre les clefs le 1er avril 2024, à 18 heures et de participer à

l’état des lieux de sortie, à faire à la même date et heure.

A toutes fins utiles, je vous informe que,…je vais occuper ledit appartement

personnellement et y résider permanent. Vu ce qui précède, je résilie le contrat de bail

du 12 mars 2023,….conformément au paragraphe (3) de l’article 12 de la loi du 21

septembre 2006…Par ailleurs, à compter de la date de réception de la présente, et

jusqu’à la date à laquelle vous allez quitter les lieux, je vous prie de verser le loyer de

1.500 €/mois et les charges fixées à 290 €/mois, par virement …A toutes fins utiles, je

me permets de vous rappeler que, conformément aux articles 3 et 12 dudit contrat de

bail, le loyer et les charges sont payables d’avance le premier de chaque mois. Tout

manquement de votre part à ces obligations entraîne la résiliation de plein droit dudit

contrat de bail. »

A l’audience des plaidoires, le mandataire précise à plusieurs reprises qu’il y a eu

« résiliation de plein droit du contrat de bail au 1er mai 2024», résiliation non contestée

par le mandataire des parties défenderesses.

Le tribunal se doit de constater que le bail n’a pas été résilié en bonne et due forme, ni

en ce qui concerne une non-prorogation du contrat, ni en ce qui concerne une résiliation

de plein droit, ni en ce qui concerne une résiliation pour faute. Or, à défaut de toute

contestation des locataires et au vu du fait que les mandataires des parties ne s’opposent

pas à une fin du contrat au 1er mai 2024 et à considérer que les parties défenderesses

sont occupants sans droit ni titre à partir du 1er mai 2024, le tribunal se doit de constater

la résolution du contrat de bail au 1er mai 2024.

L’indemnité d’occupation

PERSONNE2.) demande à voir fixer l’indemnité d’occupation à 2.500 € par mois et

réclame

la

différence

entre

le

loyer

payé

et

l’indemnité

de

2.500 €, soit 1.000 € par mois, pour les mois de mai, juin, juillet 2024 et l’indemnité

complète de 2.500 € pour le mois d’août 2024, de même que des avances sur charges de

290 € pour le mois d’août 2024.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur par le

fait du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail. Cette prestation

constitue une indemnisation de la privation de jouissance subie par le bailleur. Cette

indemnité est calculée sur base de la valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être

égale à l’ancien loyer. (M. Harles, le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P. 31,

n° 189).

Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (Tr. arr. Lux, 20 février 2004, n° 85606). En

l’espèce, en l’absence de renseignements quant à la valeur locative réelle de l’immeuble,

et en l’absence de toute autre pièce, l’ancien loyer convenu entre parties constitue le

seul élément de référence dont le tribunal dispose, de sorte que l’indemnité d’occupation

mensuelle est à fixer au montant de 1.500 €.

Le bail étant résolu au 1er mai 2024, d’un commun accord des parties, les parties

défenderesses sont à considérer comme occupants sans doit ni titre à partir du 1er mai

2024.

Il ressort des déclarations faites à l’audience, que les parties défenderesses ont payé les

montants de 1.500 € à titre de « loyers » et des avances sur charges jusqu’au mois de

juillet 2024 inclus. Il s’ensuit que la demande de PERSONNE2.) est à rejeter en ce qui

concerne des indemnités des mois de mai, juin et juillet et en ce qui concerne des

avances sur charges pour le mois d’août 2024.

La demande est à déclarer fondée pour le montant de (1.500 : 31 x 10 =) 483,87 € à titre

d’indemnité d’occupation pour la période du 1er au 10 août 2024 et non fondée pour le

surplus.

La demande de PERSONNE2.) à voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à

payer l’indemnité d’occupation à compter de la notification du jugement à intervenir est

à déclarer irrecevable.

Dégâts locatifs

Aux termes de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur

est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels,

sauf la preuve contraire.

Selon l’article 1732 du même code, « [le preneur] répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa

faute ».

Seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure

normale ou de la vétusté peut être mise à charge du preneur.

Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une

certaine mesure.

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche,

même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en

effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (cf. Trib. d’arr. Lux., 27

mars 2012, BIJ n° 8/12, p. 157).

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette

preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. Trib. d’arr.

Lux., 5 février 1987, n° 35 323 du rôle).

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) renvoit à l’état des lieux de sortie qui

renseignerait de tous les dégâts. Il verse encore une facture du 22 août 2024 pour un

montant de 197,10 € pour 2 ouvriers de ménage à raison de 2.5 heures de travail, une

facture du 12 novembre 2024 pour un montant de 499 € et une facture du 28 octobre

2024 de la société SOCIETE2.) portant sur le montant de 699 € pour un frigo Combo.

Si le bailleur fait expliquer que les lieux étaient sales, que les bacs du frigo étaient

dégradés et que le four était dans un état très sale, le tribunal constate qu’aucune photo

documentant de l’envergure de ces dégâts n’est versée en cause. Le tribunal est partant

dans l’impossibilité de déterminer si ces dégâts dépassent l’usure normale, que doit

accepter tout bailleur et ce d’autant plus que les dégâts allégués ne ressortent pas de

l’état des lieux de sortie et que les factures relatives à un frigo-combi et à une plaque de

cuisson datent du 28 octobre 2024, respectivement du 12 novembre 2024, soit 2,5 mois

et 3 mois après la sortie des lieux des parties défenderesses et l’établissement d’un état

des lieux contradictoire. Il n’y a dès lors pas lieu de retenir ces postes.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de débouter PERSONNE2.) de sa demande relative

aux frais de nettoyage, au remplacement d’un frigo, d’une plaque de cuisson et du four.

Garantie locative

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur

le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement

des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts

locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par

Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) ayant quitté les lieux en date du 10 août 2024, leur

demande en remboursement de la garantie locative est, au vu des renseignements fournis

à l’audience et en l’absence de contestations, à déclarer fondée pour le montant réclamé

de 1.500 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Majoration du taux d’intérêt

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal, la

partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont

pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

A l’audience des plaidoires,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE3.)

réclament

reconventionnellement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

PERSONNE2.) n’yant pas jutifié l’iniquité requise, sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure est à rejeter.

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE3.) est

fondée jusqu'à concurrence de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

constate la résolution du contrat de bail au 1er mai 2024 ;

fixe l’indemnité d’occupation à 1.500 € ;

dit fondée la demande de PERSONNE2.) pour le montant de 483,87 € à titre

d’indemnité d’occupation pour la période du 1er au 10 août 2024 ;

dit la demande non fondée pour le surplus ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

483,87 €, avec les intérêts légaux à partir du 15 janvier 2025, date de la demande en

justice, jusqu’à solde ;

dit irrecevable la demande en condamnation des parties défenderesses à payer une

indemnité d’occupation de 2.500 € à partir de la notification du jugement à intervenir

jusqu’à libération des lieux ;

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) relative aux frais de nettoyage, au

remplacement d’un frigo, d’une plaque de cuisson et du four ;

partant en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE3.) en remboursement de la

garantie locative à hauteur de 1.500 € ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE3.) la somme de

1.500 € ;

dit qu’il y a lieu à compensation judiciaire entre créances réciproques ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE3.) en allocation d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE3.) une indemnité

de procédure de 400 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.