Tenant's claim for 37k€ in rental damages dismissed due to failure to prove damage exceeded normal wear. Partial procedural costs awarded to landlord.

Répertoire n° 442/2025

E-BAIL-421/24

Audience publique du 19 février 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

-partie demanderesse - comparant par Maître Marie PINSON, en remplacement de

Maître Michel VALLET, avocats à ADRESSE4.),

et

PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Sylvain L’HOTE, avocat à

Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 16 août 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 23

octobre 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 15 novembre

2024.

Après deux refixations à la demande des parties, l’affaire a été utilement retenue à

l’audience publique du 15 janvier 2025, lors de laquelle les mandataires des parties

demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 31 août 2017, et ayant pris effet le 1er septembre 2017,

feu PERSONNE3.), a donné en location à PERSONNE2.) une partie d’un immeuble

sis à ADRESSE1.) comprenant un local de commerce, onze chambre à louer et des

caves, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 7.000 €, indexé automatiquement

au 1er janvier de chaque année, payable le 1er de chaque mois et pour la première fois

le 1er novembre 2017. Le contrat de bail a été résilié, ce qui a été constaté par un procès-

verbal dressé par un huissier de justice en date du 31 août 2024.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 16

août 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de le voir

condamner au paiement de la somme de 37.544,41 € du chef de dégâts locatifs, avec

les intérêts à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de 1.000 € sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se réserve tous autres droits,

moyens et actions.

PERSONNE1.) fait valoir que « l’état des lieux de sortie permet de constater que

PERSONNE2.) est à l’origine de nombreuses dégradations dans l’immeuble. En

particulier, la marquise est cassée, le mécanisme d’ouverture de certaines fenêtres et

certains volets ne fonctionne plus, les murs présentent de nombreux trous, la peinture

est défrâichie, l’immeuble est sale, certaines clés manquent.

Des devis ont été réalisés et le coût de la remise en état de l’immeuble a été chiffré à

37.544,41 €. Ce montant se compose comme suit :

̵ le remplacement des baies, fenêtres et portes endommagées est chiffrée à

20.902,80 € (devis du 12 janvier 2024)

̵ le remplacement de la marquise sur la façade de l’immeuble est évalué à

16.641,61 € (devis du 22 janvier 2024). »

PERSONNE1.) fait en outre valoir que « aux termes de l’article 1730 du code civil,

s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la

chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état. » A l’audience des plaidoiries,

PERSONNE1.) soutient qu’un état des lieux d’entrée avait été fait, mais qu’il n’est pas

en possession de cet état des lieux et se base sur le contrat de bail duquel il ressort que :

« Le preneur déclare bien connaître pour l’avoir visité, le bien loué avec toutes ses

dépendances et l’accepte dans l’état dans lquel il se trouve. Un état des lieux d’entrée

sera dressé.

Le preneur s’oblige à restituer en bon état le bien loué à la fin du présent contrat de

bail au propriétaire. ».

PERSONNE2.) conteste qu’un état des lieux d’entrée ait été dressé. Il fait valoir

« avoir accepté le bien loué dans l’état dans lequel il se trouve » et précise qu’il ressort

encore de l’article 3 du contrat de bail que « le propriétaire accorde deux mois de loyer

gratuits à faire valoir sur les mois de septembre et octobre 2017. En contrepartie de ces

deux mois de loyer gratuits, le preneur s’engage à réaliser, dans les lieux loués, les

travaux suivants :

̵ dans le local commercial : pose d’un nouveau carrelage au sol, rénovation des murs,

rénovation du plafond, rénovation de la salle de bain, ces travaux étant réalisés avant

le 31 octobre 2017 ;

̵ au premier et deuxième étages : mise en conformité aux normes applicables à la

location de chambres meublées, ces travaux étant réalisés au fur et à mesure de la

possibilité de les engager. »

PERSONNE2.)

explique que ces travaux

« d’amélioration » équivalaient à la somme de 14.000 €, soit 2 mois de loyer, et qu’il

a remis les lieux dans un meilleur état qu’au début du bail.

En ce qui concerne les les baies vitrées, les portes et le remplacement d’une marquise,

PERSONNE2.) verse 4 attestations testimoniales des quelles il ressort que : « …en tant

qu’ancienne locataire de 2016 à 2017 du local

commercial….que les

menuiseries….étaient déjà à mon époque, cassées et bloquées…et le tout dans un état

lamentable du à leur ancienneté. M. PERSONNE4.) aurait déjà du depuis bien

longtemps faire faire des travaux de rénovation et M. PERSONNE5.) est bien au

courant de cela et a toujours critiqué son père pour cela. Ces dites menuiseries doivent

avoir à ce jour entre 20 et 30 ans. En ce qui concerne la marquise,…elle était déjà de

mon temps quasi inutilisable car partiellement cassée, toile éliminée et déchirée et

incontrôlable de par la vétusté de l’installation électrique du local. Cette marquise

doit elle aussi avoir entre 20 et 30 ans…. ». PERSONNE6.), ancien chef de cuisine de

PERSONNE2.) atteste que « Dès mon arrivée…j’ai constaté plusieurs défauts bien

antérieurs…les fenêtres et la porte d’entrée étaient très abîmés, voire cassés. M.

PERSONNE7.) a fait au mieux pour la remise en état. J’ai aussi constaté que côté

cuisine, la porte d’entrée et les fenêtres étaient, elles aussi, dans un état

préoccupant….Quant aux volets roulants, ils n’ont jamais fonctionné correctement.

La marquise à l’avant du bâtiment, était également très abîmée, voire cassée,…… »

Dans son attestation testimoniale, PERSONNE8.) confirme les déclarations faites

quant aux dégradations constatées au début du bail et ajoute que « la société

SOCIETE1.) a refusé une quelconque réparation à cause de l’âge et de la vétusté de

l’installation » de la marquise et précise encore une fois que « M.PERSONNE9.)

aurait du la remplacer bien avant et M. PERSONNE5.) était au courant et d’accord

avec cela contre son père. » PERSONNE10.) a encore une fois confirmé les dires

contenus dans les 3 autres attestations.

PERSONNE2.) fait valoir que l’état déplorable et de non-fonctionnement dès le début

du bail ressortirait largement du contrat de bail et des attestations versées en cause.

A titre subsidiaire, PERSONNE2.) offre de prouver par toutes voies de droit et

notamment par la voie du témoignage des 4 personnes ayant rédigé les attestations

testimoniales, les faits suivants :

« Qu'à la date d'entrée dans les lieux de PERSONNE2.) suivant contrat de bail conclu

avec PERSONNE3.) le 31 août 2017, sans préjudice de date plus exacte, concernant

le local de commerce sis à L-ADRESSE1.), d'une part, la marquise fixée sur le mur de

façade côté "ADRESSE3.)" était dans un état très vétuste et délabré, notamment en ce

que la toile était usée et déchirée, le mécanisme électrique d'ouverture/fermeture était

défectueux et le mécanisme métallique de support de la toile usés de telle sorte que

l'ouverture de la marquise n'était pas possible de manière normale, au risque de se

décrocher et de tomber sur le trottoir, ce qui aurait pu blesser un passant ;

Que le bailleur PERSONNE3.) en était parfaitement au courant depuis une date

antérieure à la signature dudit contrat de bail ;

Qu'il n'a jamais rien entrepris en vue d'un changement ou d'une remise en état de la

marquise ;

Que son fils et héritier PERSONNE1.) était lui-même parfaitement au courant de la

situation avant la signature dudit contrat de bail ;

Que lors de discussions avec PERSONNE2.), il avait expressément reproché à son

père de ne rien entreprendre pour remédier au problème, notamment par souci

d'économie ;

Qu'en cours d'exécution du contrat de bail la société SOCIETE1.) sàrl de Dudelange

avait été contactée par PERSONNE2.), laquelle avait refusé de procéder à une

quelconque réparation au vu de l'état délabré de la marquise, alors qu'une réparation

n'était pas possible et seul un remplacement par une marquise neuve était

envisageable ;

Que d'autre part, l'ensemble des portes et fenêtres du local de commerce au rez-de-

chaussée étaient défectueuses ;

Qu'ainsi, l'ensemble des fenêtres et volets énumérés dans le procès-verbal de constat

de l'huissier de justice Max GLODE du 31 août 2023 (cuisine, pièce centrale, petite

salle,) était défectueux lors de l'entrée dans les lieux de PERSONNE2.) ;

Qu'aucune dégradation ni aucun endommagement de sorte à aggraver la situation ne

se sont produits tout au long de la durée du contrat de bail et jusqu'au départ de

PERSONNE2.) le 31 août 2023 ;

Qu'au contraire, l'état des portes et fenêtres est resté identique tout au long du contrat

de bail ;

Que PERSONNE2.) a procédé à ses frais à diverses réparations, notamment la

réparation du volet de la porte arrière de la cuisine ;

Que le bailleur PERSONNE3.) en était parfaitement au courant depuis une date

antérieure à la signature dudit contrat de bail ;

Qu'il n'a jamais rien entrepris en vue d'un changement ou d'une remise en état des

fenêtres, volets, portes du local de commerce ;

Que son fils et héritier PERSONNE1.) était lui-même parfaitement au courant de la

situation avant la signature dudit contrat de bail. »

En l’occurrence, aucun état des lieux d’entrée établi en 2017 n’a été versé.

Il ressort des termes de l’article 1731 du Code civil que s’il n’a pas été fait d’état des

lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci est présumé avoir reçu les lieux loués en

bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire.

Dans ce cas la jurisprudence retient que « l’obligation de restituer la chose en fin de

bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver

sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par

le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la

conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend

la dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article

1732 du code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation

est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des

lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait

même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur » (M. HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, p. 343, n° 114).

Il ressort clairement des attestations versées en cause, et en l’absence d’un état des lieux

d’entrée, que les fenêtres et portes étaient déjà « cassées et bloquées, très abîmées »

dès le début du bail.

Le procès-verbal de constat du 31 août 2023, non accompagné de photos, retient

seulement que « la grande fenêtre supérieure à droite…ne fonctionne pas correctement

et celle de gauche ne s’ouvre pas du tout. Le mécanisme d’ouverture de cette dernière

est cassée….La grande fenetre…laisse s’ouvrir, mais….la poignée ne tient plus…

Dans la petite salle les fenêtres ne se laissent pas ouvrir…

Dans la partie près de la pièce centrale ….la fenêtre de gauche ne s’ouvre pas car la

poignée fait défaut… »

Le devis non signé et non accepté du 12 janvier 2024, soit presque 6 mois après la fin

du bail, ne précise pas les travaux à faire et marque seulement : remplacement baies

vitrées, fenêtre, portes et porte d’entrée restaurant : 20.902,80 €.

Quant au remplacement de la marquise, il ressort également clairement des attestations

versées en cause, et en l’absence d’un état des lieux d’entrée, que la marquise était

« inutilisable, cassée, abîmée, système défectueux, toile déchirée… » dès le début du

bail.

Le procès-verbal de constat du 31 août 2023, non accompagné de photos, retient

seulement que « La marquise se présente dans un état cassée/déchirée. »

Le devis non signé et non accepté du 22 janvier 2024, soit presque 6 mois après la fin

du bail, marque seulement entre autre fourniture et pose de 2 bannes solaires pour un

prix de 16.641,61 €.

Le tribunal donne à considérer qu’au vu du contrat de bail, en l’absence d’un état des

lieux d’entrée et au vu des attestations testimoniales, le bien pris en location par

PERSONNE2.) ne se trouvait ni dans un très bon état, ni d’ailleurs dans un bon ou même

un état correct.

Le tribunal en déduit qu’une usure avancée était déjà acquise à l’immeuble.

Il aurait dès lors appartenu à PERSONNE1.) de prouver que les dégradations dont il fait

état excèdent l’usure normale qu’on peut attendre après une location de 6,5 ans, en

tenant toutefois compte de l’usure déjà préexistante.

Il ne ressort pas du constat du 31 août 2023, que les dégradations dont se prévaut

PERSONNE1.) sont dues à une usure anormale.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de rejeter la demande en paiement

du montant de 37.544,41 € retenu dans les devis de SOCIETE3.) et SOCIETE4.) - ce

dernier d’ailleurs adressé à SOCIETE5.), à l’attention de Monsieur PERSONNE11.),

demeurant à ADRESSE5.), sans référence à l’immeuble pris en location par

PERSONNE2.) - étant donné que PERSONNE1.) ne rapporte pas la preuve que les

dégâts allégués excède une usure normale après 6,5 ans de location en tenant compte de

l’usure préexistante.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) en « réparations des dégâts locatifs » est

à écarter comme dénuée de tout fondement et de toute justification.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

Au vu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent

jugement.

L’indemnité de procédure

A l’audience des plaidoiries, la partie défenderesse demande l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

PERSONNE1.) succombant dans sa demande, il n’y a pas lieu de faire droit à sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE2.) est fondée jusqu'à

concurrence de 500 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) ;

partant en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.