Tenant ordered to pay landlord rent arrears and return security deposit with mutual offset applied.

Répertoire n° 441/2025

E-BAIL-277/23

Audience publique du 19 février 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), ayant demeuré à L-ADRESSE1.), décédé en date du DATE1.),

instance reprise par PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

-partie demanderesse - comparant par Maître Marie PINSON, en remplacement de

Maître Michel VALLET, avocats à Dudelange,

et

PERSONNE3.), demeurant à F-ADRESSE3.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Sylvain L’HOTE, avocat à

Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 22 mai 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 28

juin 2023, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 22 novembre 2023.

Lors de l’audience publique du 22 novembre 2023, l’affaire fut remise au Rôle

Général.

Par courrier électronique et par acte de reprise d’instance déposé en date du 7

novembre 2023, le mandataire de la partie demanderesse a demandé à faire réappeler

l’affaire à la prochaine audience publique.

L’affaire fut réappelée à l’audience publique du 15 janvier 2025, lors de laquelle elle

fut utilement retenue.

A cette audience les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 31 août 2017, feu PERSONNE1.), a donné en location

à PERSONNE3.) une partie d’un immeuble sis à ADRESSE2.) comprenant un local

de commerce, onze chambres à louer et des caves, moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 7.000 €, indexé automatiquement au 1er janvier de chaque année, payable

le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er novembre 2017. Le contrat a été

résilié en date du 31 août 2023, ce qui a été constaté par un procès-verbal d’huissier

de justice du 31 août 2023.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 22

mai 2023, feu PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE3.) aux fins de le voir

condamner au paiement de la somme de 18.427,45 € du chef d’arriérés de loyers des

mois d’avril et mai 2023 et à titre d’indexation applicable sur les loyers des mois de

janvier, février et mars 2023, avec les intérêts à partir de la demande en justice jusqu’à

solde.

Feu PERSONNE1.) a encore requis l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

la condamnation de PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de 1.500 € sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il s’est réservé tous autres droits,

moyens et actions.

PERSONNE1.) est décédé en date du DATE1.).

Suivant déclaration de succession du 25 octobre 2023, PERSONNE2.) a déclaré que

son père PERSONNE1.) est décédé ab intestat. Suivant certificat délivré en date du 30

octobre 2023, il est certifié que la succession est échue pour la totalité à son fils

PERSONNE2.).

Il échet donc de retenir que PERSONNE2.) a, par acte de reprise d’instance déposé en

date du 7 novembre 2024, valablement repris l’instance introduite par PERSONNE1.).

Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.) augmente sa demande pécuniaire à la

somme de 42.656,32 € à titre d’arriérés de loyer indexé jusqu’au mois d’août 2023.

Le mandataire de la partie défenderesse se rapporte à prudence de justice quant à la

somme réclamée.

La demande de PERSONNE2.) est au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

42.656,32 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Garantie locative

A l’audience des plaidoiries PERSONNE3.) demande reconventionnellement à voir

condamner PERSONNE2.) à lui restituer la garantie locative de 28.000 €. Il se base sur

le contrat de bail et sur un courrier du 17 mai 2021 de feu PERSONNE1.) pour établir

le paiement de la somme de 28.000 € à titre de garantie locative.

PERSONNE3.) soutient qu’il ressortirait de la lettre de feu PERSONNE1.) que

« PERSONNE3.) profiterait de la situation favorable de Monsieur PERSONNE4.) » et

se rapporte à prudence de justice quant à la demande reconventionnelle.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur

le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement

des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts

locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par

Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

Le contrat de bail étant résilié, le locataire ayant libéré les lieux et à défaut de toute

contestation circonstanciée, la demande de PERSONNE3.) tendant à voir condamner

PERSONNE2.) à restituer la garantie locative de 28.000 €, est à déclarer fondée.

PERSONNE3.) demande à voir ordonner la compensation entre les créances

réciproques. A défaut de toute contestation et au vu des créances, il y a lieu de faire droit

à la demande de PERSONNE3.).

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont

pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

A l’audience des plaidoiries, la partie défenderesse demande l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

Les parties n’ayant pas fait valoir d’éléments concrets en faveur d’une telle mesure, il

n’y a pas lieu de faire droit à leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE2.) de sa reprise de l’instance et la déclare valable ;

reçoit les demandes en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE2.) pour le montant réclamé de 42.656,32 € à titre

d’arriérés de loyer indexé jusqu’au mois d’août 2023 inclus ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 42.656,32 €, avec les

intérêts légaux sur la somme de 18.427,45 € à partir du 22 mai 2023 et sur la somme de

24.228,87 € à partir du 15 janvier 2025, date des demandes en justice, jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de PERSONNE3.) pour la somme de 28.000 € à titre de

restitution de la garantie locative ;

condamne

PERSONNE2.)

à

payer

à

PERSONNE3.)

la

somme

de

28.000 € ;

dit qu’il y a lieu à compensation entre les créances réciproques ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire ;

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.