Landlord wins eviction for unpaid rent but loses lawyer fees claim due to voluntary choice.

Répertoire n° 440/2025

E-BAIL-106/24

Audience publique du 19 février 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), épouse

PERSONNE1.), demeurant à L-

ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Roman URSU, en remplacement de

Maître Claver MESSAN, avocats à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Sead BEGANOVIC, avocat à Luxembourg,

2) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - faisant défaut.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

28 février 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 20 mars

2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 17 avril 2024.

Après quatre refixations à la demande des parties, l’affaire a été utilement retenue à

l’audience publique du 10 janvier 2025, lors de laquelle les mandataires des parties

demanderesses et défenderesse PERSONNE3.) furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

La partie défenderesse PERSONNE4.), bien que régulièrement convoquée, ne comparut pas,

ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal reprit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 28 février

2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement fait convoquer PERSONNE4.)

et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de ce siège pour voir déclarer

les parties défenderesses comme occupants sans droit ni titre, les condamner à déguerpir

des lieux loués dans un délai de 15 jours à partir de la notification du jugement à intervenir,

les condamner à payer aux requérants les loyers échus s’élevant provisoirement à 2.650 €

correspondant aux mois de janvier et février 2024, avec les intérêts légaux à partir du

jugement à intervenir, les condamner au remboursement des honoraires d’avocat s’élevant

à 1.025 € augmentés de la TVA de 174,36 € et pour les voir condamner à payer aux

requérants la somme de 1.000 € sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

Civile. Les requérants se réservent encore le droit d’augmenter leur demande en cours

d’instance en ce qui concerne les loyers échus et les frais de remise en état conformément

à l’article 1760 du Code civil et ils se réservent tous autres droits, dus, moyens et actions.

La demande est régulière en la forme.

Les faits

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent à l’appui de leur demande qu’ils sont

propriétaires d’un appartement sis à PERSONNE1.), donné en location à PERSONNE4.)

et PERSONNE3.) par un contrat de bail du 11 octobre 2019, ayant pris effet au 1er

novembre 2019, modifié par un avenant du 3 janvier 2020 ayant fait débuter le bail au 15

janvier 2020.

Les requérants font valoir avoir, en date du 20 mars 2023, décidé de résilier le contrat de

bail pour besoin personnel, en vue de permettre à leur fille PERSONNE5.), née le

DATE1.), d’y habiter. Ils ont partant résilié le contrat avec un préavis de 6 mois en

application de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Les propriétaires expliquent que PERSONNE3.) a, en date du 7 septembre 2023, adressé

par courrier aux parties demanderesses une demande en prolongation du délai de préavis,

prétextant son divorce de PERSONNE4.) (jugement rendu DATE2.))

et sa situation

financière instable.

Malgré le délai forclos de cette demande de prolongation, les parties demanderesses

exposent avoir fait preuve de générosité en leur accordant un délai supplémentaire de 5

mois afin de trouver un logement et de communiquer une date pour effectuer l’état des

lieux de sortie.

Les parties demanderesses réclament encore les arriérés du mois de janvier et février 2024

à hauteur de 2.650 €.

PERSONNE3.) conteste le besoin personnel invoqué en ce que la fille des requérants aurait

commencé des études à ADRESSE3.). Elle fait valoir que les bailleurs n’ont pas remis de

certificat d’inscription de leur fille, ce qui mettrait en doute la véracité de leurs dires. Elle

précise en outre que tous les appartements autour du site appartiennent aux bailleurs, de

sorte qu’ils ont la possibilité de donner un autre appartement à leur fille.

D’après l’article 12, (3) de la loi du 21 septembre 2006, le délai de résiliation en cas de

besoin personnel du bailleur est de six mois. En l’espèce, le délai de résiliation et les

formalités exigées par les articles 12 (6) et (3) susmentionnés pour la résiliation du bail ont

été respectés. Les parties requérantes font valoir dans leur requête qu’en l’absence de

demande de prolongation du délai de résiliation auprès du juge de paix dans le délai de

trois mois à partir de l’avis de réception à la poste, la partie défenderesse aurait renoncé à

son droit résultant de l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 et serait actuellement

forclos à faire une telle demande et serait occupant sans droit ni titre.

L’article 12-3 de la loi du 21 septembre 2006 est rédigé comme suit :

« Par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans le cas prévus

au paragraphe (2), point a [besoin personnel du bailleur], est de six mois. La lettre de

résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et

s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit

mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe.

Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de

forclusion, demander une prorogation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence

de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le

déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois.

Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à l’exécution de la

décision, conformément aux articles 16 à 18. Dans ce cas, le déguerpissement du logement

par le locataire doit impérativement avoir lieu au plus tard quinze mois après la date

d’envoi de la lettre de résiliation du bail. La décision autorisant le déguerpissement forcé

du locataire ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel. »

Même si la faculté de contester le bien-fondé du besoin personnel n’est pas expressément

prévue dans ce texte, aucune disposition n’interdit cependant ce droit au locataire.

Faute par le législateur de dénier au preneur la possibilité de faire valoir ses contestations,

le tribunal retient que le locataire a le droit de contester le bien-fondé des allégations et

moyens adverses sans être tenu de se cantonner à des moyens de forme ou de procédure.

A défaut pour le législateur d’avoir encadré dans un quelconque délai cette possibilité, il

convient de retenir que le locataire a encore la possibilité de contester le besoin personnel

allégué par le bailleur dans le cadre de l’instance introduite par ce dernier en vue d’obtenir

une décision autorisant le déguerpissement forcé du preneur (voir en ce sens TAL, 25

novembre 2011, numéro du rôle 139581).

Il s’ensuit que le locataire n’est pas forclos à agir et à contester le motif de la résiliation du

contrat de bail invoqué par le bailleur.

En effet, si le locataire n’accepte pas la cause de résiliation du bail invoquée par le bailleur,

tel le cas en l’espèce, il appartient au bailleur de saisir le juge de paix en vue d’obtenir la

résiliation judiciaire du bail et la condamnation du locataire à déguerpir des lieux. Tant que

la décision judiciaire de résiliation du bail n’est pas intervenue ou n’a pas acquis autorité

de chose jugée et tant que le délai de déguerpissement n’est pas expiré, le bail en état de

prorogation légale subsiste entre parties qui sont maintenues dans les relations de bailleur

et locataire (TAL, 13 juin 1991, numéro du rôle 44291).

Il y a, partant, lieu d’analyser le bien-fondé du besoin personnel invoqué par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et

modifiant certaines dispositions du code civil dispose :

(2) Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un

logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est

prorogé à moins que:

a.le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les

faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré

inclusivement;

b.le locataire ne remplisse pas ses obligations;

c.il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le transfert de

propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Le besoin personnel du bailleur, qui fait échec à la prorogation, est étendu à tous les

membres de la famille jusqu’au 3e degré inclusivement et peut dès lors en principe s’exercer

au profit de la fille des parties requérantes, PERSONNE5.).

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du dossier,

l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22, 247).

Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin

personnel pour autant que son affirmation n'est pas contredite par les éléments de la cause.

Cette appréciation doit se faire « in concreto » par rapport au besoin invoqué par le bailleur

dans le chef d'un descendant déterminé et sur base des indications fournies par le bailleur

(cf. TAL 21 mars 1985, n° rôle 32262).

Le bailleur n'a pas à supporter de preuve « stricto sensu ».

Il a néanmoins été décidé que le besoin du bailleur doit être urgent et immédiat. Le besoin

réel et personnel d’habitation n’existe que si, au moment de l’invoquer ou dans un proche

avenir, le bailleur ou ses descendants sont dépourvus d’un logement adapté à leur situation

familiale ou sociale. Ce critère exclut le besoin économique.

Le juge doit admettre la condition prévue par la loi du moment que l'affirmation du

propriétaire est plausible et ne paraît pas inexacte sur base du dossier (cf. TAL 27 mars

1997, n° rôle 58372).

Le tribunal relève en premier lieu que même à supposer que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) soient propriétaires de plusieurs appartements dans ce quartier, cet élément

n'est pas de nature à contredire le besoin personnel dans le chef des bailleurs, étant donné

que ces derniers sont libres de choisir celle des propriétés qui leur semble la plus adéquate

(TAL, 31 octobre 1991, n° rôle 45270).

En l’espèce, les parties requérantes ont invoqué un besoin personnel dans le chef de leur

fille dans le cadre de leur courrier de résiliation du 23 mars 2023, en précisant que leur fille

PERSONNE5.), née le DATE1.), « qui habite actuellement avec ses parents a obtenu son

baccalauréat et commence ses études universitaires à l’Université de ADRESSE3.) très

prochainement. Sur décision familiale, nos mandants ont par conséquent décidé de lui

attribuer la jouissance de l’appartement, afin de lui accorder une indépendance dans sa

nouvelle vie d’étudiante. », tout en précisant à l’audience des plaidoiries que leur fille n’a

pas été inscrite à l’université de ADRESSE3.), qu’elle suit des études à ADRESSE4.) et

qu’elle souhaiterait occuper l’appartement avec son copain qui vit encore en ADRESSE5.).

S’il résulte de ces éléments une volonté des parties requérantes de faire occuper le logement

actuellement occupé par les parties défenderesses par leur fille, elles restent néanmoins en

défaut de préciser « in concreto » le besoin réel et urgent dans le chef de leur fille.

Au vu de ce qui précède, le besoin personnel invoqué par les parties requérantes dans le

chef de leur fille est contredit par les explications données à l’audience.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas rapporté la preuve de

l’existence d’un besoin personnel permettant de résilier le contrat de bail du 11 octobre

2019 existant entre les parties.

La résiliation unilatérale du 23 mars 2023 est partant irrégulière et le bail existant entre

parties est toujours en cours.

Il y a partant lieu de déclarer les demandes en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement des locataires non fondées.

Arriérés

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) renoncent à leur demande

telle que formulée dans la requête, mais réclament la somme de 2.125 € à titre de solde de

loyers et charges pour la période d’avril 2020 à juin 2022.

PERSONNE3.) ne conteste pas la somme réclamée, mais fait valoir qu’il y avait un

arrangement oral entre parties pour compenser la somme réclamée avec la garantie

locative.

A défaut d’une preuve ou d’un commencement de preuve d’un quelcoqnque arrangement,

d’ailleurs formellement contesté par les parties requérantes, la demande de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) est au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à

l’audience, à déclarer fondée pour le montant de 2.125 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire

droit.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent

un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute

des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014, n°39462 cité

dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la représentation

par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix des requérants de faire gérer le litige les

opposant aux parties défenderesses, par une tierce personne qu’ils rémunèrent, ne saurait

leur être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont les requérants

doivent seuls supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet

2015).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer non fondée.

Bien que régulièrement convoqué PERSONNE4.) n’a comparu ni en personne ni par

mandataire à l’audience publique pour laquelle il a été régulièrement appelée. La

convocation ayant été remise à sa personne il y a lieu de statuer par jugement réputé

contradictoire à son encontre en application des dispositions des articles 79 alinéa 2 et 80

du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

dit que la résiliation du contrat de bail du 23 mars 2023 est irrégulière et que le bail existant

entre parties est toujours en cours ;

rejette la demande tendant à voir ordonner le déguerpissement de PERSONNE4.) et

PERSONNE3.) ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à voir condamner

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) au paiement du montant de 2.125 € ;

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

le montant de 2.125 € ;

rejette

la demande de

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) en condamnation de

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à leur restituer la somme de 1.025 € augmentés de la

TVA de 174,36 € à titre de frais et honoraires d’avocat ;

dit non fondée la demande en allocation d’une indemnité de procédure de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJCIC, qui ont signé le présent

jugement.