Landlord wins eviction and rent arrears case against tenant company and individuals for sublet premises.

Répertoire n° 439/2025

E-BAIL-491/24

Audience publique du 19 février 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître Cécile MEYER, en remplacement de

Maître Jerry MOSAR, avocats à Luxembourg,

et :

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions,

2) PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE3.),

3) PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE3.),

- parties défenderesses - comparant par Maître Xavier LEUCK, avocat à Kopstal, en

remplacement de Maître Bruno VIER, avocat à Gonderange.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 2 octobre 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 20

novembre 2024, lors de laquelle elle fut fixée à l’audience publique du 10 janvier 2025

pour plaidoiries.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires de la partie demanderesse

et des parties défenderesses furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu le 25 octobre

2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après la SOCIETE1.)) a donné en location

à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., représentée par PERSONNE1.)

et PERSONNE2.), intervenant à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la

société SOCIETE2.) s.àr.l., un immeuble à usage d’habitation et à usage de café connu

sous l’enseigne « ADRESSE4.)» sis à ADRESSE2.).

Le bail a été consenti moyennant paiement d’un loyer de base de 1.595,29 € pour la

surface affectée à l’habitation et un loyer de base de 1.708,87 € TTC, soit un loyer

mensuel total de 3.304,16 € TTC. Ce loyer est augmenté d’un montant de 40 € par mois

pour l’entretien des conduites de bière de l’installation de débit mise à disposition et d’une

redevance mensuelle de 174 € TTC pour la concession de cabaretage volante.

Par requête déposée le 2 octobre 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

la SOCIETE1.) a fait convoquer SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part à lui payer le

montant de 17.722,76 € à titre d’arriérés de loyer et de charges non payées pour la période

de janvier 2024 au mois de septembre 2024, avec les intérêts de retard à partir de la mise

en demeure du 9 juillet 2024, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde et la

somme de 19.824,96 € à titre d’indemnité de relocation avec les intérêts de retard à partir

de la mise en demeure du 9 juillet 2024, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à

solde et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail

existant entre parties aux torts des locataires, et ce endéans la quinzaine de la notification

du jugement à intervenir.

La SOCIETE1.) requiert encore la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon

chacun pour sa part, de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de 2.000 € sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile. Elle sollicite finalement l’exécution

provisoire du jugement à intervenir et elle se réserve le droit d’augmenter sa demande en

cours d’instance pour les loyers et charges à échoir.

Les arriérés de loyer :

A l’appui de sa demande la SOCIETE1.) expose que SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) lui redoivent la somme de 17.722,76 €.

A l’audience des plaidoiries, la SOCIETE1.) augmente sa demande pécuniaire au montant

de 27.034,14 € à titre d’arriérés jusqu’au mois de janvier 2025 inclus.

Le mandataire des parties défenderesses se rapporte à prudence de justice.

La demande de la société SOCIETE1.) est, au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience et en l’absence de contestations circonstancies, à

déclarer fondée pour le montant de 27.034,14 € à titre d’arriérés de loyer et de charges

jusqu’au mois de janvier 2025 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de pluralité de débiteurs, c’est l’obligation conjointe qui

constitue le type d’obligation de droit commun, les obligations indivisibles et les

obligations solidaires ne constituant que des formes exceptionnelles qui, en tant que telles,

ne peuvent résulter que de la loi ou de la volonté des parties.

En effet, l’article 1202 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point : il faut

qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a

lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont engagés à titre personnel,

solidairement et indivisiblement avec la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

s.àr.l., de sorte qu’il y a lieu de les condamner solidairement au paiement des montants

redûs.

La demande en résiliation et en déguerpissement :

Le mandataire des parties défenderesses se rapporte à prudence de justice quant à la

résiliation et au principe du déguerpissement, mais demande un délai de 1 mois.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 27.034,14 € constitue une violation grave

des obligations des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs

de ces derniers, sauf à leur accorder un délai de 15 jours à partir de la notification du

présent jugement pour libérer les lieux.

L’indemnité de relocation

Les parties défenderesses demandent une réduction de la demande adverse correspondant

à 3 mois de loyer.

En vertu de l’article 1760 du Code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps nécessaire à

la relocation.

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences d’une ou plusieurs

obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation. L’indemnité

conventionnelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est

précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet seulement au juge de modérer ou augmenter

la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les parties ont convenu dans les conditions générales de l’accord de sous-

bail et d’approvisionnement en boissons que « En cas de résiliation du présent contrat

pour faute du locataire, celui-ci est tenu, conformément à l’article 1760 du Code civil de

payer la bailleresse, à titre d’indemnité de relocation, une somme forfaitaire et

irréductible égale à six mois de loyer, tel qu’il est en vigueur au moment de la résiliation,

sans préjudice aux dommages et intérêts qui peuvent résulter de l’abus. ».

Le tribunal considère toutefois qu’une indemnité forfaitaire correspondant à six mois de

loyer est excessive en l’espèce de sorte qu’il convient de la réduire au montant de 9.912,48

€ correspondant à trois mois de loyer.

La demande de la requérante en paiement d’une indemnité de relocation est dès lors

partiellement fondée.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Au vu de la somme due, il y a lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

En ce qui concerne la demande en sursis, il n’y a pas lieu d’y faire droit, le tribunal ayant

accordé un délai de quinze jours aux parties défenderesses pour libérer les lieux.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de la SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 27.034,14 € à titre d’arriérés de loyer et de charges ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme

de 27.034,14 €, avec les intérêts légaux sur le montant de 14.125,03 € à partir du 27 août

2024, date d’une mise en demeure, la somme de 3.597,73 € à partir du 2 octobre 2024 et

sur le montant de 9.311,38 € à partir du 10 janvier 2025, dates des demandes respectives,

jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef

au plus tard quinze jours après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser les parties défenderesses dans la forme

légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit partiellement fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en

allocation d’une indemnité de relocation ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme

de 9.912,48 €, avec les intérêts légaux à partir du 2 octobre 2024, jusqu’à solde ;

dit qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la SOCIETE1.) le montant de 400 € à titre

d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.