Tenant wins security deposit refund; landlord loses counterclaim for damages and procedural costs.

Rép. n° 628/25

du 17.02.2025

Dossier n° L-BAIL-671/24

Audience publique du dix-sept février deux mille vingt-cinq

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit :

dans la cause entre

PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention,

étant représenté par la société en commandite simple KLEYR GRASSO SECS, établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), inscrite sur la liste V du

Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, qui est constituée et en

l’étude de laquelle domicile est élu, elle-même représentée par son gérant

actuellement en fonctions, à savoir la société à responsabilité limitée KLEYR GRASSO

GP SARL, établie et ayant son siège social à la même adresse, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée

aux fins de la présente procédure, et comparant à l’audience, par Maître Henry DE

RON, avocat à la Cour, demeurant à Strassen,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.),

établie et ayant son siège à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions,

partie défenderesse au principal,

partie demanderesse sur reconvention,

comparant par Maître Mathieu FETTIG, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 19 septembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

lundi, 21 octobre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15.

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 3

février 2025 à 15 heures, salle JP 0.15.

La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention,

PERSONNE1.), étant représenté par la société en commandite simple KLEYR

GRASSO SECS, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Henry DE

RON, avocat à la Cour, comparut à l’audience par Maître DE RON précité, tandis que

la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, la société civile

immobilière SOCIETE1.) (ci-après la société SOCIETE1.)), comparut par Maître

Mathieu FETTIG, avocat à la Cour.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par requête déposée le 19 septembre 2024 au greffe, PERSONNE1.) a fait

convoquer la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir :

-

condamner la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 4.788,10 euros au

titre de la restitution de la garantie locative, avec les intérêts légaux à compter

du 28 octobre 2022, date de la résiliation du contrat, sinon du 25 juin 2024, date

de la mise en demeure, sinon de la demande en justice, sinon du jour du

jugement à intervenir, jusqu’à solde ;

-

voir prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution,

sinon, au regard de ce que la demande n’est pas sérieusement contestable,

accorder une provision à hauteur de 4.788,10 euros ;

-

la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur le

fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; et

-

la condamner aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose avoir, suivant contrat de bail du 23

octobre 2020 avec effet au 1er décembre 2020, pris en location un appartement sis à

L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.950.- euros et d’une

avance mensuelle sur charges de 250.- euros.

PERSONNE1.) aurait consenti à la société SOCIETE1.) une garantie locative d’un

montant de 10.500.- euros le 4 novembre 2020.

Le locataire aurait exprimé son intention de résilier le contrat de bail au 30 novembre

2022 et la bailleresse aurait marqué son accord avec la résiliation du bail, de sorte

qu’un état de sortie contradictoire des lieux aurait été effectué le 28 octobre 2022.

Aucun dégât en-dehors de l’usure normale n’y aurait été relevé.

A la suite de nombreuses demandes de la part du locataire, la bailleresse aurait enfin

restitué partiellement la garantie locative s’élevant à 10.500.- euros en procédant au

paiement du montant de 5.711,90 euros, retenant la somme de 4.788,10 euros (=

10.500 - 5.711,90) au titre des retenues suivantes, sans pièces probantes à l’appui :

-

le montant de 1.800.- euros comme montant forfaitaire pour remédier aux

différents points énumérés et critiqués dans l’état des lieux de sortie ;

-

le montant de 1.629,87 euros au titre du décompte de charges 2021 ; et

-

le montant de 1.358,23 euros au titre du décompte de charges 2022 jusqu’à fin

octobre 2022.

Ce décompte aurait été contesté par courrier d’avocat du 25 juin 2024 et le solde de

4.788,10 euros n’aurait pas été restitué.

A l’audience des plaidoiries du 3 février 2025, PERSONNE1.) réduit sa demande

au titre de la restitution de la garantie locative au montant de 1.800.- euros,

correspondant au montant forfaitaire pour remédier aux différents points énumérés et

critiqués dans l’état des lieux de sortie, les montants de 1.629,87 euros et 1.358,23

euros au titre de charges locatives ayant entretemps été dûment documentés par la

bailleresse.

Il convient de lui donner acte de la réduction de sa demande en restitution du solde

de la garantie locative.

La société SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice concernant la recevabilité

en la forme de la requête.

Quant au fond, elle conclut au rejet de la demande en restitution de la garantie locative

à hauteur de 1.800.- euros et demande, reconventionnellement, l’indemnisation des

frais de remise en peinture de l’appartement pour un montant de 1.800.- euros au vu

de ce que l’appartement n’aurait pas été remis en bon état locatif.

Pour appuyer sa demande en indemnisation, la société SOCIETE1.) verse une facture

de la société SOCIETE2.) du 4 décembre 2020 portant sur la mise en peinture de

l’appartement n° 5 d’un montant total de 4.668,35 euros. Cette facture porterait sur la

mise en peinture de l’appartement litigieux juste avant l’emménagement dans les lieux

de PERSONNE1.). Elle estime que, compte tenu des énonciations de l’état des lieux

de sortie, il y aurait lieu de mettre à charge du locataire 40% du montant de cette

facture, soit le montant arrondi à 1.800.- euros.

Il convient de lui donner acte de sa demande reconventionnelle.

A toutes fins utiles, la société SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice

concernant les intérêts réclamés et conteste l’indemnité de procédure réclamée.

PERSONNE1.) conteste la demande reconventionnelle tant en son principe qu’en son

quantum ainsi que l’existence de dégâts locatifs et conclut à son rejet. Il insiste sur le

fait que le bien a été restitué en bon état et qu’il y aurait lieu de relever tout au plus de

l’usure normale.

La facture de peinture du 4 décembre 2020 ne serait pas à considérer pour ne pas

être pertinente pour porter sur des travaux de mise en peinture antérieurs à son entrée

dans les lieux et qu’aucune remise en peinture de l’appartement ne serait documentée

postérieurement à sa sortie des lieux.

Appréciation

Les demandes principale et reconventionnelle, introduites dans les formes et délais

de la loi, sont à déclarer recevables.

La garantie locative est une sûreté destinée à assurer au bailleur le recouvrement de

toute créance résultant du bail y compris la créance d’indemnisation des dégâts

locatifs.

Elle n’est donc remboursable ou sujette à restitution qu’après le règlement final des

comptes.

Dès lors, le preneur ne peut réclamer la restitution de la garantie locative aussi

longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution complète de ses obligations.

Pour des raisons de logique juridique, il convient d’abord d’analyser la demande

reconventionnelle et ensuite la demande principale.



Demande reconventionnelle en indemnisation des dégâts locatifs

La société SOCIETE1.) réclame indemnisation des dégâts locatifs au niveau de la

peinture pour un montant forfaitaire de 1.800.- euros correspondant à 40% de la

facture de la facture de la société SOCIETE2.) du 4 décembre 2020 d’un montant total

de 4.668,35 euros.

Afin d’étayer ses prétentions, la société SOCIETE1.) se base sur les états des lieux

d’entrée et de sortie ainsi que sur la facture précitée.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée

en bon père de famille.

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL, 5 février 1987, rôle n° 35.323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. Marianne Harles,

Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de

l’article 1732 du Code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve

de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus

à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef

ou dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. Marianne Harles, op. cit., p. 344).

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état

qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. Trib. d’arr. Lux., 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle).

Le locataire ne peut pas se contenter d’une preuve indirecte. Le fait d’avoir disposé

du bien avec toute la prudence voulue, et dès lors l’absence de faute de sa part

démontrée, ne suffirait pas pour l’affranchir. Le locataire est tenu de prouver la cause

étrangère ou la vétusté de manière positive.

En vertu des articles 55 et 58 du Nouveau Code de procédure civile, les parties ont la

charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il

appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au

succès de sa prétention.

Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient

donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions.

Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que

les parties lui soumettent.

L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent

nécessairement être retenus au détriment de celui qui avait la charge de la preuve. Il

n’est pas suffisant de retenir la vraisemblance d’un fait pour le tenir pour établi. Un

jugement ne peut donc être fondé sur des preuves qui laissent subsister une

incertitude (cf. CA, 21 décembre 2011, n° 31.982 du rôle ; cf. Cass. belge, 19

décembre 1963 ; cf. Cass. fr., ch. soc., 31 janvier 1962, et Cass. fr., ch. soc., 15

octobre 1964, cités dans Patrick Kinsch, Probabilité et certitude dans la preuve en

justice, JTL, 2009, p. 42 et s., n° 18 et s.).

A noter que l’absence de preuve du paiement des factures portant sur la réparation

de dégâts locatifs, respectivement le fait que les frais de réparations ne sont

documentés que par des devis/offres (et non par des factures dûment acquittées) ne

porte pas à conséquence. En effet, le paiement des indemnités pour dégâts locatifs

imputables ne peut être soumis à l’exécution effective des travaux de réparation.

Contraint de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, le preneur est tenu

de réparer par équivalent.

En présence d’états des lieux d’entrée et de sortie, l’obligation de restitution des lieux

dans le chef du locataire s’apprécie suivant l’état comparatif des lieux, à son entrée et

à sa sortie.

Frais de remise en peinture

Les parties s’accordent pour retenir que le contrat de bail ne contient pas de clause

de repeinture.

En ce qui concerne plus particulièrement les travaux de peinture, il est retenu que

l’usure, le défraîchissement ou l’altération d’une peinture, pour autant qu’ils soient

normaux, ne sont pas à charge du locataire. En fin d'occupation le preneur ne peut

pas remettre les peintures dans un état poussiéreux, souillé ou gras. Si la peinture

n'est point considérée comme amortie et doit dès lors être refaite par suite d'un

manque de soins ou d'une faute du preneur, celui-ci supporte une partie du coût des

travaux de remise en état, au prorata de la durée de son occupation par rapport à la

durée normale (Les Novelles, t. VI, Les baux en général, n° 945).

Le tribunal constate que l’état des lieux d’entrée du 2 décembre 2020 et de sortie du

28 octobre 2022 constituent un seul et même document dans lequel les annotations

de l’état d’entrée sont écrites en couleur noire et celles relatives à l’état de sortie en

couleur rouge.

Il convient de noter que l’état des lieux d’entrée et de sortie divergent quant à l’état de

la peinture seulement au niveau des murs de la salle de bains : l’état d’entrée relevant

un très bon état et l’état de sortie un état d’usage avec comme remarque « qq traces

de peinture ».

A défaut de verser des photographies pour permettre au tribunal de visualiser les

désordres relevés et d’apprécier l’ampleur des quelques traces de peinture, le tribunal

est dans l’impossibilité d’apprécier si ces traces excèdent celle résultant d’une usure

normale.

De l’appréciation du tribunal, les pièces produites ne suffisent pas pour établir

l’existence et la gravité des dégâts locatifs.

Au vu de ce qui précède, la demande reconventionnelle en indemnisation pour dégâts

locatifs est à rejeter pour être non fondée.



Demande principale en restitution de la garantie locative

Le tribunal est saisi d’une demande en restitution de la garantie locative à concurrence

du montant de 1.800.- euros.

Il y a lieu de faire droit à la demande en remboursement du montant de 1.800.- euros.

En l’absence de contestations circonstanciées quant au cours des intérêts, il y a lieu

d’allouer les intérêts légaux sur le montant de 1.800.- euros à partir du 28 octobre

2022.

Il y a dès lors lieu de condamner la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 1.800.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 28 octobre 2022, jusqu’à

solde.



Indemnité de procédure

PERSONNE1.) sollicite une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.



Exécution provisoire et demande d’une provision

PERSONNE1.) conclut à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire, de sorte qu’elle est à rejeter.

Il n’y a pas lieu d’allouer une provision, une telle mesure n’étant justifiée par aucun

élément du dossier.

Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens. Au vu de l’issue du litige, les frais sont à

charge de la société SOCIETE1.).

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la requête en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande ;

donne acte

à

la

société civile immobilière

SOCIETE1.)

de sa demande

reconventionnelle ;

dit les demandes principale et reconventionnelle recevables ;

dit la demande reconventionnelle en indemnisation des dégâts locatifs non fondée et

en déboute ;

dit la demande principale en restitution de la garantie locative d’un montant de 1.800.-

euros fondée ;

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 1.800.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 22 octobre 2022, jusqu’à

solde ;

dit la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure non

fondée et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provision du présent jugement ;

dit qu’il n’y a pas lieu à l’allocation d’une provision ;

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg,

par Katia FABECK, juge de paix, assistée du greffier Tom BAUER, avec lequel le

présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Katia FABECK

Juge de paix

Tom BAUER

Greffier