Court allows tenant to inspect landlord's expense documents and limits advance payments pending full review.

Rép. no. 590/25

Dossier no. L-BAIL-622/24 et L-BAIL-805/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 13 FEVRIER 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

I. ENTRE

SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par la société anonyme LUTHER SA, établie et ayant

son siège social à L-1736 Senningerberg, 1B, Heienhaff, immatriculée au RCSL sous le

numéro B195777, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Nicolas

DUCHESNE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Aurélien LATOUCHE, avocat

à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

ET

SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par la société à responsabilité limitée ALMA LED LUX

SARL, établie et ayant son siège social à L-1219 Luxembourg 11, rue Beaumont,

immatriculée au RCSL sous le numéro B 280881, représentée aux fins des présentes par

Maître Stefano TESONE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Frederico

VENTURINI, les deux demeurant à la même adresse,

II. ENTRE

SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée ALMA LED LUX

SARL, établie et ayant son siège social à L-1219 Luxembourg 11, rue Beaumont,

immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés sous le numéro B 280881,

représentée aux fins des présentes par Maître Stefano TESONE, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Frederico VENTURINI, les deux demeurant à la même adresse,

ET

SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par la société anonyme LUTHER SA, établie et ayant son

siège social à L-1736 Senningerberg, 1B, Heienhaff, immatriculée au RCSL sous le numéro

B195777, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Nicolas DUCHESNE,

avocat à la Cour, en remplacement de Maître Aurélien LATOUCHE, avocat à la Cour, les

deux demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire inscrite au rôle sous le numéro 622/24 fut introduite par requête - annexée à la

minute du présent jugement - déposée le 3 septembre 2024 au greffe de la Justice de Paix

de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 3 octobre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

L’affaire inscrite au rôle sous le numéro 805/24 fut introduite par requête - annexée à la

minute du présent jugement - déposée le 4 novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de

et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 2 décembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

Les deux affaires furent utilement retenues à l’audience publique du 5 décembre 2024 lors

de laquelle

Maître Nicolas DUCHESNE, en remplacement de Maître Aurélien

LATOUCHE, se présenta pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, tandis

que Maître Stefano TESONE, en remplacement de Maître Frederico VENTURINI,

comparut pour la société à responsabilité limitée L’SOCIETE2.) SARL.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été remis

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants

Par contrat de bail signé en date du 22 mai 2018, ayant pris effet en date du 1er décembre

2018 pour une durée de 9 années jusqu’au 30 novembre 2027, la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) a donné en location

à la société à responsabilité limitée L’SOCIETE2.) SARL (ci-après désignée : la société

SOCIETE2.)) une surface totale de bureaux de 923,07 m2 au niveau -1 de l’aile C, sept

emplacements de parking intérieurs situés au niveau -2 et un espace extérieur de 460 m2

dans le complexe immobilier ALIAS1.) » (anciennement ALIAS2.)) sis à L-ADRESSE3.),

moyennant paiement mensuel par anticipation le premier jour de chaque mois d’un loyer

indexé de 25.686,36 euros TTC, s’élevant actuellement à 29.728,48 euros TTC et d’une

avance sur charges et frais contractuels de 4.100 euros à majorer de la TVA, avance

actuellement fixée à 6.803,95 euros TTC.

B. La procédure et les prétentions des parties

Par requête déposée en date du 3 septembre 2024, la société SOCIETE1.) a sollicité la

convocation de la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, pour :

- voir donner acte à la partie requérante qu’elle se réserve expressément le droit de solliciter

la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties en date du 18 avril 2018, avec

effet immédiat (y compris de son/ses avenant(s)), aux torts exclusifs de la partie

défenderesse pour manquement grave dans son chef ;

- voir encore donner acte à la partie requérante qu’elle se réserve expressément le droit de

solliciter la condamnation de la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec

tout/tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans le délai de 40 jours à compter de la

notification du jugement à intervenir, sinon faute pour elle/eux de le faire dans le délai

imparti, de voir autoriser la partie requérante à faire exécuter cette décision conformément

aux dispositions légales en vigueur ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 36.532,43

euros au titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges et frais contractuels, avec les

intérêts de retard conventionnels prévus et applicables aux transactions commerciales

conformément à la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de

retard à compter de la date d’échéance des factures litigieuses jusqu’à solde, sinon avec les

intérêts légaux à compter de la date d’échéance de chaque facture litigieuse, jusqu’à solde ;

- voir condamner la partie défenderesse à reconstituer la garantie bancaire à son montant

intégral de 178.370,88 euros au titre des articles 15.1, 15.4 et 15.8 du bail et ce dans les

huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, avec exécution provisoire

nonobstant appel et sans caution, le tout sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour

de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de

procédure de 10.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;

- voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-BAIL 622/24.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande au montant total

de 50.189,86 euros (36.532,43 + 13.657,43) en incluant le loyer du mois de septembre 2024.

Elle a en outre demandé au tribunal de voir déclarer fondée et justifiée la résiliation

unilatérale du bail avec effet au 15 octobre 2024, sinon de prononcer la résiliation judiciaire

du bail aux torts de la société SOCIETE2.), le déguerpissement de cette dernière dans un

délai de 15 jours à partir de la notification du jugement à intervenir ainsi que l’expulsion des

lieux loués. Elle a encore demandé à voir fixer l’indemnité d’occupation à 29.728,48 euros

par mois, avec les intérêts légaux à partir du 15 octobre 2024 jusqu’au jour du

déguerpissement. Elle a par ailleurs réclamé une indemnité de résiliation d’un montant de

178.370,88 euros en application de l’article 20.2 du contrat de bail correspondant à 6 mois

de loyer. Elle a finalement renoncé à sa demande tendant à la reconstitution de la garantie

bancaire.

La société SOCIETE2.) réclame à titre reconventionnel paiement d’une indemnité pour

procédure abusive et vexatoire d’un montant de 10.000 euros sur base des articles 6-1 et

1134 du Code civil ainsi qu’une indemnité de procédure de 5.000 euros.

Il échet de leur en donner acte.

Par requête déposée en date du 4 novembre 2024, la société SOCIETE2.) a sollicité la

convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, pour :

- principalement, voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la

somme de 64.864,80 euros au titre des avances sur charges indûment acquittées lors de

l’exercice 2022, avec les intérêts légaux tels que de droit à compter de la signification,

sinon de la notification du jugement à intervenir, jusqu’à solde ;

- subsidiairement, voir enjoindre à la partie défenderesse de se conformer à son obligation

contractuelle de mise à disposition des documents originaux établissant les dépenses visées

dans le décompte de charges 2022 tel que communiqué par la société SOCIETE1.) par

email du 2 avril 2024 ;

- partant, voir ordonner à la partie défenderesse de communiquer, sinon voir donner accès

aux documents originaux établissant les dépenses visées dans le prédit décompte avec

notamment précision des modalités de calcul et détermination des quotes-parts appliquées

à la partie requérante, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter

de la notification, sinon de la signification du jugement à intervenir ;

- voir ordonner sur le fondement de l’exception d’inexécution la suspension du paiement des

avances sur charges au profit de la partie requérante, sinon à tout le moins la limitation des

avances sur charges au montant de 4.100 euros HTVA initialement fixé dans le contrat de

bail et ce jusqu’à ce que la régularisation du décompte de charges de l’exercice 2022 soit

effective ;

- voir réserver à la partie requérante toute demande en condamnation de la partie

défenderesse au titre du remboursement d’un trop-perçu de charges dans l’hypothèse où le

contenu des documents visés par l’injonction sous astreinte précitée devrait faire apparaître

un excédent en sa faveur ;

- voir réserver à la partie requérante le droit de solliciter une mesure d’expertise judiciaire

en cas de désaccord avec la partie défenderesse sur le montant des charges réelles à établir

sur base des documents visés par l’injonction sous astreinte précitée ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de

procédure de 5.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 805/24.

B. L’argumentaire des parties

Sur base des faits constants ci-avant énoncés et au soutien de sa requête, la société

SOCIETE1.) fait valoir que la société SOCIETE2.) manque à ses obligations contractuelles

de manière répétée en ne payant plus les loyers de manière régulière nonobstant mise en

demeure, raison pour laquelle elle a fait appel à la garantie bancaire. Par courrier daté du 26

juillet 2024, la société SOCIETE2.) aurait été informée de cet appel à la garantie et aurait

été mise en demeure de reconstituer dans un délai de quinze jours la garantie bancaire à son

montant intégral conformément aux stipulations contractuelles. La société SOCIETE2.)

n’aurait apporté aucune réponse à ce courrier. La garantie bancaire n’aurait pas été

reconstituée au jour de la requête. Au jour de la requête, la société SOCIETE2.) serait

recevable d’un montant total de 36.532,43 euros au titre des arriérés de loyers et de charges

locatives du mois d’août 2024.Au cas où la société SOCIETE2.) devrait continuer à manquer

à ses obligations et accumuler de nouveaux arriérés de loyers, la partie requérante envisagera

de solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties en date du 18 avril

2018 avec effet immédiat aux torts exclusifs de la partie défenderesse.

Au soutien de sa requête, la société SOCIETE2.), qui demande la jonction des deux affaires

en raison de leur connexité, fait valoir que nonobstant de multiples demandes tendant à

obtenir clarification des montants facturés au titre du décompte de charges de l’exercice 2022

et communication des justificatifs de dépenses y relatifs, la société SOCIETE1.) se serait

obstinément refusé à répondre aux demandes de la locataire en violation du contrat de bail.

En date du 24 novembre 2023, la bailleresse aurait émis un document supposé refléter le

solde de charges de l’exercice 2022 et faisant apparaître un montant de 51.389,45 euros au

profit de la bailleresse, ce qui représenterait un total de charges annuel de 116.254,25 euros,

montant qui serait sans commune mesure avec le niveau de charges des années précédentes.

Par courriel du 2 avril 2024, la bailleresse aurait transmis à la locataire un prétendu décompte

de charges détaillé, document qui présenterait pour la première fois à la locataire les dépenses

générales de l’immeuble et la supposée quote-part de la société SOCIETE2.). Or, ce

document ne permettrait toutefois aucunement d’obtenir des éclaircissements sur les

montants engagés. Aucune facture, ni justificatif de paiement n’y aurait été annexé tandis

que les formules employées pour déterminer la quote-part de charges de la locataire

n’auraient été accompagnées d’aucun commencement d’explication. Nonobstant plusieurs

relances de la part de la société SOCIETE2.) portant sur la communication de justificatifs,

la bailleresse n’aurait fourni ni pièces justificatives, ni explications permettant de contrôler

les charges réelles facturées. En faisant appel à la garantie bancaire, la bailleresse aurait ainsi

prélevé un montant bien supérieur à ce qu’elle était en droit de percevoir pour des montants

qui n’auraient pas été exigibles au jour du prélèvement de la garantie. La bailleresse aurait

violé son obligation contractuelle de mettre à disposition de la locataire les justificatifs des

dépenses de charges réelles pour l’exercice 2022 résultant des stipulations contractuelles.

Une telle obligation de communication incomberait encore à la bailleresse en vertu de

l’exécution de bonne foi du contrat de bail. La bailleresse serait dès lors à condamner à

rembourser à la société SOCIETE2.) les provisions sur charges réglées pendant la période

considérée à concurrence de la somme de 64.864,80 euros TTC telle qu’indûment acquittée

sans cause par la locataire à titre d’avances sur charges. Subsidiairement, il y aurait lieu

d’ordonner à la bailleresse de communiquer les documents originaux établissant les dépenses

visées dans le décompte de charges 2022 tel que communiqué par la bailleresse à la locataire

en date du 2 avril 2024 sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter

de la notification, sinon signification du jugement à intervenir. En outre, compte tenu du

refus de la bailleresse d’exécuter son obligation de soumettre au locataire un décompte des

frais, la locataire serait en droit de suspendre le paiement des avances sur frais locatifs. La

société SOCIETE2.) fait finalement préciser que la bailleresse lui a adressé un courrier de

résiliation abusive du contrat de bail en date du 15 octobre 2024.

S’agissant de la requête de la société SOCIETE1.), la société SOCIETE2.) s’oppose aux

demandes adverses en faisant valoir en fait que la bailleresse a toujours toléré et admis que

la locataire pouvait valablement bénéficier d’un délai raisonnable de paiement. En six ans

d’exécution, la bailleresse n’aurait eu à déplorer aucun manquement de la locataire. Depuis

le début des relations contractuelles entre parties, les loyers et charges auraient souvent été

payés avec quelques jours jusqu’à quelques semaines de retard sans objection de la

bailleresse. Cette dernière aurait diamétralement changé d’attitude envers la locataire à

compter de la demande de justificatifs des charges de l’exercice 2022. La bailleresse aurait

fait un appel abusif à la garantie bancaire et elle aurait résilié de manière abusive le contrat

de bail, alors que la locataire aurait été à jour avec ses paiements. En droit, la société

SOCIETE2.) fait plaider que la demande en résiliation du contrat de bail formulée à

l’audience serait irrecevable, sinon non fondée. En effet, depuis l’introduction de la requête,

tous les loyers auraient été payés et la garantie bancaire reconstituée. La bailleresse ne saurait

donc convertir une action en exécution forcée en une action en résiliation si l’exécution du

contrat de bail a été obtenue depuis le dépôt de la requête. Dans sa requête, la bailleresse se

serait uniquement réservé le droit de solliciter la résiliation du bail. En outre, il n’existerait

aucun manquement contractuel dans le chef de la locataire, dès lors que la bailleresse aurait

tacitement accepté de légers délais de paiement. L’interprétation littérale du contrat de bail

sur laquelle s’appuie la bailleresse violerait l’accord tacite entre parties qui refléterait ni plus

ni moins l’exécution de bonne foi du contrat de bail et constituerait dès lors un vain prétexte

de mauvaise foi pour tenter de justifier la résiliation du contrat de bail. Au jour du courrier

de résiliation, seul le reliquat du loyer de septembre 2024 devrait être réglé ce qui aurait été

fait en date du 28 octobre 2024, écart qui s’expliquerait par le fait que le prélèvement de la

garantie bancaire avait brouillé les montants exigibles. La locataire aurait régularisé la

situation dans le délai contractuel d’un mois prévu à l’article 20.1 du contrat de bail. Il n’y

aurait pas eu de paiement au mois de décembre 2024, dès lors que la gratuité aurait été prévue

pour ce mois par le contrat de bail. La résiliation du contrat de bail serait dès lors abusive.

En outre, la faute reprochée à la locataire serait insignifiante et ne justifierait en aucun cas la

résiliation du contrat de bail. La bailleresse qui serait un groupe international présent dans

divers pays n’aurait été aucunement affectée par la situation et ne revendiquerait d’ailleurs

aucun préjudice. La résiliation du bail serait au contraire catastrophique pour la locataire

alors que pas moins de 70 enfants seraient accueillis au sein de la crèche exploité dans les

lieux loués. En outre, le préjudice financier résultant d’un arrêt des activités serait également

colossal dans le chef de la société SOCIETE2.), de sorte que la résiliation serait

manifestement disproportionnée aux fautes reprochées. La bailleresse chercherait à profiter

de la lettre du contrat pour échapper à ses propres responsabilités et tenterait de maximiser

son rendement avec un potentiel nouveau locataire. L’action initiée par la bailleresse en

l’absence d’arriérés résulterait clairement d’un usage abusif de ses droits contrairement au

principe d’exécution de bonne foi des conventions.

La société SOCIETE1.) s’oppose à la jonction des deux affaires en contestant toute connexité

entre les deux affaires. Elle conteste ensuite toutes les demandes adverses. Elle estime que

sa demande relative à la résiliation du bail serait recevable, dès lors qu’elle a résilié le bail

pour non-paiement des loyers suite au dépôt de sa requête. Par ailleurs, elle se serait réservé

le droit y afférent dans sa requête. Elle fait ensuite préciser que la société SOCIETE2.) a

reconstitué la garantie bancaire à concurrence du montant de 160.119 euros au lieu du

montant de 178.370,88 euros et ceci non pas endéans le délai prévu par le contrat de bail.

Compte tenu de la résiliation du bail intervenue au mois d’octobre 2024 en raison du

paiement irrégulier des loyers et de l’arrêt total de paiement depuis le mois de mars 2024, sa

demande en condamnation tendant à la reconstitution de la garantie bancaire n’aurait plus

lieu d’être. La société SOCIETE1.) donne encore à considérer que l’exception d’inexécution

n’est pas fondée. Il n’existerait ni de disposition légale, ni de stipulation contractuelle

relative à la communication de documents justificatifs du décompte de charges et à la

restitution des avances sur charges. En raison de la crise économique, tous les locataires de

la société SOCIETE1.) auraient eu une augmentation des charges. La société SOCIETE2.)

serait la seule locataire qui aurait refusé cette augmentation. Il y aurait eu un entretien entre

parties pour discuter du décompte de charges de 2022. Il résulterait des pièces versées que

la société SOCIETE1.) a donné à la société l’SOCIETE2.) toutes les possibilités de consulter

les documents relatifs au décompte. La société SOCIETE2.) aurait refusé tout dialogue. La

société SOCIETE1.) relève finalement qu’elle n’a jamais accepté de manière tacite les

retards de paiement et qu’elle n’a commis aucun abus en lançant cette procédure.

C. L’appréciation du Tribunal

1) Quant au rejet de la note de plaidoiries

Il échet de rappeler que lors des plaidoiries de la présente affaire, la société SOCIETE2.) a

versé une note de plaidoiries.

Lors de l’audience de plaidoiries, la société SOCIETE1.) n’a pas soulevé la moindre

objection quant à cette note de plaidoiries.

Après la prise en délibéré de l’affaire, la société SOCIETE1.) a aux termes de sa télécopie

du 6 décembre 2024 adressée au tribunal demandé le rejet de cette note de plaidoiries versée

par la société SOCIETE2.) lors des plaidoiries.

Compte tenu du fait que la société SOCIETE1.) n’a pas émis la moindre contestation lors

des plaidoiries quant à cette note de plaidoiries, sa demande de rejet de cette note de

plaidoiries ne saurait être accueillie en raison de son caractère tardif.

2) Quant à la jonction

La jonction est la décision par laquelle une juridiction décide de réunir deux ou plusieurs

affaires distinctes afin de les toiser dans un seul et même jugement. La décision de joindre

des affaires doit être inspirée par le souci d’assurer une meilleure administration de la justice,

soit en facilitant les débats en justice, soit en évitant des discussions contradictoires, soit en

épargnant des frais aux justiciables. Les affaires sont connexes entre elles, les affaires se

trouvent l’une vis-à-vis de l’autre dans des rapports de sérieuse affinité ou d’étroite

corrélation, les affaires se trouvent dans un rapport de dépendance l’une à l’égard de l’autre

tel qu’il y aurait un risque de contrariété de décisions si elles n’étaient pas instruites et jugées

ensembles sont tous des critères permettant de justifier la jonction des affaires.

Comme la demande présentée par la société SOCIETE1.) aux termes de sa requête introduite

en date du 3 septembre 2024 a trait au paiement d’arriérés de loyers et de charges locatives

et comme la demande en remboursement de la société SOCIETE2.) formulée aux termes de

sa requête introduite en date du 4 novembre 2024 a entre autres trait au remboursement des

avances sur charges acquittées lors de l’exercice 2022 et subsidiairement tend à voir

ordonner à la société SOCIETE1.) de communiquer, sinon de donner accès aux documents

originaux établissant les dépenses visées dans le décompte de charges de 2022, se rapportent

au même contrat de bail liant les parties, contrat de bail dont la société SOCIETE1.) a

demandé la résiliation, il échet de retenir qu’il existe un lien de connexité entre les deux

affaires. Au vu de cette connexité et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice,

il y a lieu de joindre les deux affaires pour statuer par un seul et même jugement.

3) Quant à la recevabilité des demandes

S’il est certes vrai qu’aux termes de sa requête déposée en date du 3 septembre 2024, la

société SOCIETE1.) a réclamé le paiement des arriérés de loyers et de charges ainsi que la

reconstitution de la garantie bancaire, elle s’est cependant également réservé aux termes de

cette même requête le droit de solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu

entre parties en date du 18 avril 2018 aux torts exclusifs de la société SOCIETE2.) pour

manquement grave dans le chef de cette dernière ainsi que son déguerpissement, sinon son

expulsion.

Le fait que la société SOCIETE1.) n’a réclamé dans un premier temps que le paiement des

arriérés des loyers et des avances sur charges, soit l’exécution forcée du contrat de bail, ne

saurait l’empêcher dans un deuxième temps de demander la résiliation du bail et l’exécution

forcée du bail jusqu’à la résiliation, ce d’autant plus elle s’est expressément réservée dans sa

requête le droit de ce faire. La question de savoir si les demandes en paiement de la société

SOCIETE1.) n’ont plus d’objet relèvent de l’examen du fond de l’affaire et ne sauraient

avoir une incidence sur la recevabilité de sa demande.

La demande de la société SOCIETE1.) relative à la résiliation du bail, à l’octroi d’une

indemnité de résiliation et d’occupation sont dès lors à déclarer recevables, de même que

toutes les autres demandes de la société SOCIETE1.) qui ne sont pas spécialement contestées

quant à leur recevabilité.

Les demandes de la société SOCIETE2.) ayant été introduites dans les délai et forme de la

loi sont également à dire recevables.

4) Quant au bien-fondé

L'article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de

loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel

ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements

contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution

fautive, en vertu de l’article 1741 du Code civil qui n’est qu’une application en matière de

bail de la règle de l’article 1184 du même code.

De même, la résiliation est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge.

Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre

partie conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le

juge en vue de faire valider la résiliation. Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori.

Il appartient toujours au juge d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle

du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, respectivement

il fera droit à la demande en résiliation judiciaire aux torts de l’autre partie, et dans le cas

contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le

preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des

loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue en principe une

violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

Il convient de rappeler que par contrat de bail signé en date du 22 mai 2018, ayant pris effet

en date du 1er décembre 2018 pour une durée de 9 années jusqu’au 30 novembre 2027, la

société SOCIETE1.) a donné en location à la société SOCIETE2.) une surface totale de

bureaux de 923,07 m2 au niveau -1 de l’aile C, sept emplacements de parking intérieurs

situés au niveau -2 et un espace extérieur de 460 m2 dans le complexe immobilier

ALIAS1.) » (anciennement ALIAS2.)) sis à L-ADRESSE3.) en vue de l’exploitation d’une

crèche, moyennant paiement mensuel par anticipation le premier jour de chaque mois d’un

loyer indexé de 25.686,36 euros TTC, s’élevant actuellement à 29.728,48 euros TTC et d’une

avance sur charges et frais contractuels de 4.100 euros à majorer de la TVA, avance

actuellement fixée à 6.803,95 euros TTC.

Il en résulte encore :

- que la société SOCIETE1.) a accordé à la société SOCIETE2.) une franchise de loyer de 9

mois au total répartis comme suit : 6 mois en début de bail et 3 mois à la sixième année,

(soit l’année 2024), le premier loyer étant exigible le 1er juin 2019 (article 4.2) ;

- que la société SOCIETE2.) doit fournir à la société SOCIETE1.) dès la signature du bail

une garantie bancaire à première demande émise par une banque luxembourgeoise agréée

par la bailleresse et d’une valeur égale à un semestre de loyer, à savoir 160.118,16 euros

(article 15.1) ;

- qu’en cas d’augmentation du loyer, la société SOCIETE2.) devra immédiatement adapter

la garantie telle qu’elle corresponde toujours à un semestre de loyer (15.4) ;

- qu’en cas de carence de la société SOCIETE2.), la garantie pourra être utilisée par la société

SOCIETE1.) pour compenser les arriérés de paiement et autres manquements de la société

SOCIETE2.) à ses obligations, y compris les loyers et charges communes (article 15.7) ;

- qu’en cas d’appel de la société SOCIETE1.) à ladite garantie bancaire, la société

SOCIETE2.) sera obligée dans le délai de quinze jours à compter du jour où elle aurait été

informée par la société SOCIETE1.) de l’appel à la garantie, de faire reconstituer à son

montant intégral, ladite garantie bancaire (article 15.8) ;

- que la société SOCIETE1.) est autorisée à résilier le contrat de bail avec effet immédiat en

cas de manquement grave de la part de la société SOCIETE2.) à ses obligations

contractuelles et notamment en cas de non-paiement du loyer à son échéance (article 20.1) ;

- que la résiliation avec effet immédiat ne pourra être notifiée à la société SOCIETE2.) que

si cette dernière n’a pas remédié à la situation, alors qu’elle pouvait encore utilement le

faire, dans un délai d’un mois après avoir été mise en demeure de s’exécuter par lettre

recommandée à la poste avec accusé de réception (article 20.1).

Il ressort des pièces versées et des renseignements fournis par les parties que

- que la garantie bancaire a été fournie par la société SOCIETE2.) à concurrence d’un

montant de 160.119 euros ;

- que par courrier du 29 mai 2024, la société SOCIETE1.) par l’intermédiaire de son

mandataire a mis en demeure la société SOCIETE2.) de lui payer la somme de 134.917,75

euros au titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et intérêts de retard, se

décomposant comme suit :

51.389,45 euros au titre de la facture no NUMERO1.) du 24 novembre 2023 relative au

décompte de charges pour l’année 2022, augmenté des intérêts de retard d’un montant de

2.632,83 euros ;

59.456,96 euros au titre des factures no NUMERO2.) du 1er avril 2024 et no NUMERO3.)

du 1er mai 2024 relative aux loyers des mois d’avril et de mai 2024, augmentés des intérêts

de retard d’un montant de 700,45 euros ;

20.411,85 euros au titre des factures no NUMERO4.) du 1er mars 2024, no NUMERO5.)

du 1er avril 2024 et no NUMERO6.) du 1er mai 2024 relatives aux avances sur les charges

des mois de mars, avril et mai 2024, augmentés des intérêts de retard d’un montant de

326,21 euros ;

- que des paiements partiels de 25.686,36 euros en date du 30 mai 2024 et de 12.300 euros

en date du 20 juin 2024 sont intervenus ;

- que par courrier du 3 juillet 2024, la société SOCIETE1.), par l’intermédiaire de son

mandataire, a mis en demeure la société SOCIETE2.) de lui payer le montant total de

98.787,92 euros au titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et intérêts de retard, se

décomposant comme suit :

51.389,45 euros au titre de la facture no NUMERO1.) du 24 novembre 2023 relative au

décompte de charges pour l’année 2022, augmenté des intérêts de retard d’un montant de

4.260,40 euros ;

29.728,48 euros au titre de la facture no NUMERO7.) du 1er juin 2024 relative au loyer

du mois de juin 2024, augmentés des intérêts de retard d’un montant de 318,87 euros ;

6.020,85 euros au titre du solde des factures no NUMERO4.) du 1er mars 2024, no

NUMERO5.) du 1er avril 2024 et no NUMERO6.) du 1er mai 2024 relatives aux avances

sur charges des mois de mars, avril et mai 2024, augmentés des intérêts de retard d’un

montant de 211,28 euros ;

6.803,95 euros au titre de la facture no NUMERO8.) du 1er juin 2024 relatives aux

avances sur les charges du mois de juin 2024, augmentés des intérêts de retard d’un

montant de 54,64 euros.

- qu’en date du 12 juillet 2024, la société SOCIETE1.) a fait appel à la garantie bancaire à

concurrence d’un montant de 130.302,23 euros, se décomposant comme suit :

51.389,45 euros au titre de la facture no NUMERO1.) du 24 novembre 2023 relative au

décompte de charges pour l’année 2022;

29.728,48 euros au titre de la facture no NUMERO7.) du 1er juin 2024 relative au loyer

du mois de juin 2024;

6.020,85 euros au titre du solde des factures no NUMERO4.) du 1er mars 2024, no

NUMERO5.) du 1er avril 2024 et no NUMERO6.) du 1er mai 2024 relatives aux avances

sur charges des mois de mars, avril et mai 2024 ;

6.803,95 euros au titre de la facture no NUMERO8.) du 1er juin 2024 relatives aux

avances sur les charges du mois de juin 2024;

29.728,48 euros au titre de la facture relative au loyer du mois de juillet 2024 ;

6.803,95 euros au titre de la facture relative aux avances sur les charges du mois de juillet

2024 ;

- que par courrier du 26 juillet 2024, la société SOCIETE1.), par l’intermédiaire de son

mandataire, a mis en demeure la société SOCIETE2.) de reconstituer dans un délai de

quinze jours la garantie bancaire à son montant intégral de 178.370,88 euros ;

- qu’aux termes de sa requête déposée en date du 3 septembre 2024, la société SOCIETE1.)

a réclamé le paiement de la somme totale de 36.532,43 euros, se décomposant comme suit :

29.728,48 euros au titre de la facture ni NUMERO9.) datée du 1er août 2024 relative au

loyer du mois d’août 2024 ;

6.803,95 euros au titre de la facture no NUMERO10.) datée du 1er août 2024 relative aux

avances sur charges du mois d’août 2024 ;

- que par courrier du 15 octobre 2024, la société SOCIETE1.) a résilié avec effet immédiat

le contrat de bail liant les parties en motivant la résiliation par le non-paiement des loyers

et des charges à l’échéance convenu et notamment d’un montant de 118.913,93 euros, hors

intérêts de retard, redû du chef d’arriérés de loyers et d’un montant de 13.607,90 euros,

hors intérêts légaux, redû du chef d’arriérés de charges locatives au jour de la résiliation et

par l’absence de reconstitution de la garantie bancaire nonobstant mises en demeure, sans

fournir de plus amples précisions permettant de retracer le détail de ces montants et les

mois auxquels ils se rapportent;

- que le 30 octobre 2024, la garantie bancaire a été reconstituée par la société SOCIETE2.)

à concurrence d’un montant de 160.911 euros ;

- que lors des débats, la société SOCIETE1.) a maintenu sa demande en paiement du montant

de 36.532,43 euros réclamé aux termes de sa requête tout en l’augmentant d’un montant de

13.657,43 au titre du solde redû au titre du loyer et de l’avance sur charges du mois de

septembre 2024 après avoir déduit un paiement intervenu en date du 28 octobre 2024

(=29.728,48 + 6.803,95 – 22.875).

Afin de pouvoir apprécier s’il y a effectivement eu des arriérés de loyers, il convient, avant

tout autre progrès en cause, d’examiner, la demande de la société SOCIETE2.) introduite par

sa requête déposée en date du 4 novembre 2024 relatif au décompte de charges de 2022 d’un

montant de 51.389,45 euros, montant qui a été inclus par la société SOCIETE1.) dans son

calcul des arriérés sur base desquels elle a fait appel à la garantie bancaire et qui a donc été

pris en considération en vue de la détermination du solde réclamé par la société SOCIETE1.)

aux termes de sa requête et lors des plaidoiries.

S’agissant des charges locatives communes, il échet de constater qu’il ressort du contrat de

bail conclu par les parties notamment ce qui suit :

- que le preneur paiera au gérant ou au bailleur à l’entière décharge de celui-ci, sa quote-part

dans les charges communes de l’immeuble, dont une énumération indicative mais non pas

exhaustive figure dans le contrat de bail (article 6.2.1) ;

- que dès que possible après clôture des comptes de l’immeuble et au moins une fois par an,

le bailleur ou son gérant établira un relevé reprenant le coût réel de toutes les dépenses qu’il

a encourues et que tout montant dû par le preneur sur base de ces relevés sera exigible dès

la communication de ces relevés par le bailleur ou le gérant et sera payé par le preneur dans

les trente jours qui suivent cette communication (article 6.2.2) ;

- que le preneur disposera de la faculté de consulter dans les locaux du gérant les documents

originaux établissant les dépenses (6.2.2) ;

- que s’il s’avère que les provisions mensuelles pour charges payées par le preneur ne sont

pas suffisantes pour couvrir les charges réelles, cette provision pourrait être ajustée

proportionnellement et ce avec effet rétroactif jusqu’au 1er janvier de l’année en cours

(article 6.2.2) ;

- que sous réserve des cas particuliers, le preneur participera aux frais comme suit :

les frais ci-dessus mentionnés qui concernent l’ensemble du complexe immobilier

« ALIAS2.) » seront pris en charge proportionnellement à la surface louée par le preneur

telle que déterminée à l’article 1er par rapport à la surface locative totale du complexe

immobilier « ALIAS2.) » ; une liste non exhaustive des frais qui seront calculés de cette

manière se trouve en annexe 5 ;

les frais ci-dessus mentionnés qui concernent l’aile C seront pris en charge

proportionnellement à la surface louée par le preneur telle que déterminée à l’article 1er

par rapport à la surface locative totale de l’aile C ;

cette liste n’est pas exhaustive ;

la participation du preneur dans les frais mentionnés ci-dessus est fixée à titre provisionnel

au montant mensuel de 4.100 euros + TVA (article 6.2.3) ;

que ce montant sera payé anticipativement par mois au compte désigné par le bailleur ou

son gérant (article 6.2.4).

Il résulte clairement de l’ensemble des stipulations contractuelles précitées liant les parties

que comme il s’agit d’une facturation à charges réelles, le bailleur, respectivement le gérant

de l’immeuble devra établir un relevé reprenant le coût réel de toutes les dépenses qu’il a

encourues et que tout montant dû par le preneur sur base de ce relevé sera exigible dès la

communication de ce relevé par le bailleur ou le gérant. En outre, le preneur a le droit de

consulter dans les locaux du gérant les documents originaux établissant les dépenses.

Il ressort des pièces versées qu’en date du 24 novembre 2023, la société SOCIETE1.) a établi

la facture no NUMERO1.) relative au décompte des charges pour l’année 2022 d’un solde

de 51.389,45 euros TTC. Il y est encore noté que les avances sur charges locatives pour

l’année 2022 se sont élevées à un montant de 64.864,80 euros, de sorte que le total redû au

titre des charges locatives pour l’année 2022 se chiffre à 116.254,25 euros TTC, soit 9.687,85

euros TTC par mois.

D’après le décompte des charges locatives de l’année 2019, le montant des charges locatives

s’est chiffré à 66.651,36 euros TTC. Suivant le décompte des charges locatives de l’année

2020, le montant des charges locatives s’est élevé à 67.449,68 euros TTC et d’après celui de

l’année 2021 à 67.157,53 euros TTC.

Il ressort de l’échange de courriels intervenus entre parties au mois de mars et d’avril 2024

suite à la communication dudit décompte à la société SOCIETE2.) que celle-ci a

conformément aux stipulations contractuelles ci-avant énoncées demandé à la société

SOCIETE1.) de pouvoir consulter les documents justificatifs sur base desquels le décompte

des charges locatives de 2022 a été établi compte tenu de l’importance des montants réclamés

par rapport aux montants réclamés pour les années précédentes. La société SOCIETE2.) a

également fait savoir à la société SOCIETE1.) qu’elle ne souhaitait pas examiner le

décompte litigieux dans le cadre d’une visioconférence dès lors qu’un tel procédé ne lui

permettrait pas de contrôler les pièces justificatives avec le temps et le soins requis. Elle a

encore informé la société SOCIETE1.) que sa participation à la téléconférence n’était pas de

nature à exonérer la société SOCIETE1.) des demandes écrites de la société SOCIETE2.)

tendant à consulter les documents justificatifs.

Aux termes de cet échange, la société SOCIETE1.) a expliqué à la société SOCIETE2.)

qu’elle ne disposait pas de factures version papier sur site, les factures étant traitées

électroniquement.

A son email du 2 avril 2024, la société SOCIETE1.) a annexé un décompte plus détaillé des

charges de l’année 2022, sans fournir cependant des pièces justificatives.

Il est constant en cause qu’une téléconférence a eu lieu entre parties en date du 25 avril 2024.

Or, d’après l’attestation testimoniale établie en date du 20 novembre 2024 émanant de

PERSONNE1.), secrétaire général de la société SOCIETE2.), dont la recevabilité n’est pas

contestée, aucune pièce justificative relative au décompte de charges de 2022 ne lui a été

soumise lors de cette visioconférence, ce qui est d’ailleurs confirmé par l’attestation

testimoniale établie en date du 25 novembre 2024 par PERSONNE2.), comptable au sein du

Groupe de l’ENFANT ROI, dont la recevabilité n’est pas non plus contestée.

S’il est ressort certes de l’attestation testimoniale établie en date du 29 novembre 2024 par

PERSONNE3.), occupant le poste de Real Estate Manager au sein de l’immeuble

SOCIETE3.) et pour le compte de la société SOCIETE1.), que lors de cette visioconférence

il aurait été décidé que PERSONNE1.) allait soumettre à la société SOCIETE1.) une liste

détaillée par écrit de ses interrogations concernant les charges, leur répartition et leur

distribution, il en résulte cependant également qu’aucune pièce justificative du décompte de

charges 2022 n’a été soumise à la société SOCIETE2.) lors de cette réunion tel que cela est

cependant expressément prévu par le contrat de bail liant les parties et tel que cela a été

demandé à plusieurs reprises par la société SOCIETE2.). En l’absence de ces pièces, il ne

saurait être reproché à la société SOCIETE2.) de ne pas avoir soumis à la société

SOCIETE1.) une liste avec ces interrogations.

Au vu des dispositions de l’article 1134 du Code civil, au vu du libellé des stipulations

contractuelles précitées relatives aux charges locatives, au vu de l’ensemble des

considérations qui précèdent et des contestations de la société SOCIETE2.), il y a lieu, avant

tout autre progrès en cause, d’enjoindre à la société SOCIETE1.) de permettre à la société

SOCIETE2.) de consulter les documents originaux établissant les dépenses visées dans le

décompte de charges de 2022 tel que communiqué par la société SOCIETE1.) à la société

SOCIETE2.) par email du 2 avril 2024 et de lui fournir des précisions quant aux modalités

de calcul et quant à la détermination des quotes-parts appliquées à la société SOCIETE2.).

Comme il n’y a pas d’indice que la société SOCIETE1.) soit récalcitrante, il n’y a toutefois

pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Dans la mesure où les contestations de la société SOCIETE2.) ne visent que le décompte de

charges de 2022, il y a lieu de réserver la demande de la société SOCIETE2.) tendant à voir

suspendre le paiement des avances sur charges, sinon à voir limiter les avances sur charges

au montant de 4.100 euros HTVA.

Il convient de surseoir à statuer pour le surplus et de réserver les autres demandes des parties,

les frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

rejette la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL tendant au rejet

de la note plaidoiries présentée par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

lors des débats,

ordonne la jonction des affaires inscrites au rôle sous les numéros 622/24 et 805/24,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de l’augmentation de sa

demande, de sa demande relative à la résiliation du bail, au déguerpissement, à l’indemnité

de résiliation et à l’indemnité d’occupation,

donne encore acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de la renonciation

à sa demande tendant à la reconstitution de la garantie bancaire,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL de sa demande

reconventionnelle,

dit les demandes respectives des parties recevables,

avant tout autre progrès en cause, enjoint à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL de permettre à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL de consulter les

documents originaux établissant les dépenses visées dans le décompte de charges de 2022

tel que communiqué par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL par email du 2 avril 2024 et de lui fournir des

précisions quant aux modalités de calcul et quant à la détermination des quotes-parts

appliquées à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

sursoit à statuer pour le surplus et réserve les autres demandes des parties, les frais et dépens

de l’instance,

fixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience publique du jeudi, 24 avril 2024 à

15.00 heures, salle JP.0.02.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI