Tenant wins eviction suit; landlord ordered to return security deposit plus procedural costs.

Répertoire No. 575/25

L-BAIL-306/24

Audience publique du 13 février 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.),

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

sub 1) et sub 2), comparant par Maître Jessica PACHECO, avocat à la Cour,

demeurant à Dudelange

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

étant présente lors de l’audience du 16 janvier 2025

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26 avril 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

17 juin 2024, puis refixée au 20 juin 2024, puis refixée au 24 octobre 2024 et

finalement refixée au 16 janvier 2025.

A la prédite audience, Maître Jessica PACHECO et PERSONNE3.), furent

entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

26 avril 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de

PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer,

pour la voir condamner à la restitution de la garantie locative à concurrence de

8.700 euros avec les intérêts légaux à compter d’une mise en demeure du 22

septembre 2023, sinon à compter d’une mise en demeure du 18 octobre 2023, sinon

à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, ainsi que de se voir allouer une

indemnité de procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de Procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Les moyens et prétentions des parties

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que par

un contrat de bail du 9 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021, ils avaient

pris en location auprès de PERSONNE3.) une maison sise à L-ADRESSE3.),

moyennant paiement d’un loyer de 2.900 euros par mois. Dans le cadre de

l’exécution de ce contrat de bail, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient fourni

une garantie locative de 3 mois de loyers, à savoir la somme de 8.700 euros.

Alors que PERSONNE3.) aurait refusé divers aménagements nécessaires en raison

de l’état de santé de PERSONNE1.), les parties demanderesses auraient résilié le

contrat de bail par un courrier recommandé au 15 mai 2023 pour le 30 juin 2023.

La bailleresse aurait accepté cette résiliation et PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

auraient quitté les lieux le 29 juin 2023, les clés ayant été remises à cette date.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient néanmoins refusé de signer l’état des

lieux de sortie préparé par PERSONNE3.) alors que cette pièce ferait état de dégâts

locatifs en réalité inexistants, la bailleresse tentant de se faire payer des travaux de

rénovation.

Les parties demanderesses auraient notamment mandaté une société de nettoyage

aux fins de nettoyage des lieux mais PERSONNE3.) n’aurait pas été satisfaite du

résultat alors même que ce professionnel serait intervenu à deux reprises.

En l’absence de tout dégât locatif dépassant l’usure normale du bien loué,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la restitution de l’intégralité de la

garantie locative prestée lors de la prise d’effet du contrat de bail.

Deux mises en demeure du 22 septembre 2023 et du 18 octobre 2023 seraient en

effet restées sans effet.

PERSONNE3.)

A l’audience du Tribunal du 16 janvier 2025, PERSONNE3.) a contesté la

demande adverse.

PERSONNE3.)

a formulé une demande reconventionnelle tendant à

l’indemnisation de dégâts locatifs constatés lors du déguerpissement de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et dépassant l’usure normale et à titre de loyers

impayés, laquelle a été résumée comme suit :

« (fichier) »

A l’audience du Tribunal, PERSONNE3.) a déclaré renoncer à sa demande relative

à la révision du chauffage.

Il y a lieu de donner acte à PERSONNE3.) de sa demande reconventionnelle.

PERSONNE3.) fait valoir qu’un état des lieux de sortie aurait été réalisé en date

du 29 juin 2023 par l’agence immobilière SOCIETE1.). PERSONNE2.) aurait

participé à cet état des lieux de sortie en compagnie d’un tiers non autrement

identifié et aurait finalement refusé de signer le document en question. En raison

de la présence aux opérations aboutissant dans l’état des lieux de sortie, ce dernier

serait opposable à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Il résulterait de cette pièce de nombreux dégâts locatifs détaillés dans le courrier

ci-dessus mais tendant principalement à un défaut d’entretien du jardin, à des

défauts d’une porte coulissante due à un usage non-conforme et à des dégâts aux

murs nécessitant une remise en peinture partielle de la maison.

En ce qui concerne les arriérés de loyers, PERSONNE3.) fait valoir qu’elle aurait

certes accepté la résiliation du contrat de bail par le courrier adverse du 15 mai

2023 mais soulève que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’auraient pas respecté

le délai de préavis de trois mois à l’échéance du bail. En effet, selon ces

dispositions, le bail aurait pris fin le 1er septembre 2023.

Or, après la remise des clés du 29 juin 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne

se seraient plus acquittés du moindre loyer alors même qu’ils étaient tenus par le

contrat de bail jusqu’au 1er septembre 2023. Ainsi, les mois de juillet et août 2023

demeureraient impayés, à savoir pour un total de 5.800 euros.

PERSONNE3.) ne s’est pas opposée à la compensation entre les sommes

demandées par elle et la garantie locative retenue par elle.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

concluent

au

rejet

des

demandes

reconventionnelles adverses.

En effet, alors que l’état des lieux de sortie ne serait pas signé, il ne leur serait pas

opposable. Les parties demanderesses font en effet valoir que les attentes de

PERSONNE3.) quant à l’état du bien loué au moment du déguerpissement étaient

irréalistes. En témoignerait son obstination à soutenir un état de propreté incorrect

alors même qu’une société de nettoyage était intervenue sur les lieux à deux

reprises.

En ce qui concerne la porte coulissante, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font

valoir que celle-ci était vétuste et que pendant l’exécution du contrat de bail, des

difficultés de manipulation étaient apparues nécessitant l’intervention d’un

technicien. Ces problèmes auraient été dûment signalés à la bailleresse.

En tout état de cause, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent l’existence des

dégâts locatifs invoqués par PERSONNE3.) et leur imputabilité aux anciens

locataires tout comme le quantum des frais que celle-ci veut mettre à leur charge.

En ce qui concerne les arriérés de loyers réclamés, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) font valoir que PERSONNE3.) a accepté tant la résiliation du

contrat de bail opérée unilatéralement par les locataires et qu’elle a donné son

accord pour la remise des clés le 29 juin 2023. Elle serait malvenue de réclamer

des loyers pour tout ce qui dépasse cette date-butoir.

Appréciation

Il est constant en cause que par un contrat de bail du 9 décembre 2020 avec effet

au 1er janvier 2021, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) une maison sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 2.900 euros. Dans le cadre de ce contrat de bail, PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) ont versé à PERSONNE3.) une garantie locative de 8.700 euros.

Les parties s’accordent encore pour retenir que l’état de santé de PERSONNE1.)

s’est fortement dégradé au cours de l’exécution du bail et que des aménagements

conséquents dans la maison auraient été nécessaires pour lui permettre de

continuer d’y résider. PERSONNE3.) s’est opposée à ces travaux d’aménagement,

de sorte à ce que par un courrier du 15 mai 2023 (erronément daté au 15 juin 2023),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont résilié ledit contrat de bail pour le 30 juin

2023.

PERSONNE3.) a accepté le principe de cette résiliation et la date du 29 juin 2023

fut retenue par l’ensemble des parties au litige aux fins de réalisation d’un état des

lieux de sortie et pour la remise des clés.

Quant à la demande principale de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

La garantie locative n'est remboursable que si le preneur justifie de l'exécution de

ses obligations et de réparation d'éventuels dégâts locatifs.

N'étant remboursable qu'après entière exécution, le bailleur n'est tenu de remettre

le solde revenant au locataire qu'au moment où la garantie locative n'a plus de

raison d'être.

La garantie locative est en effet destinée à assurer au bailleur le recouvrement de

toute créance qui peut naître du bail et notamment du défaut de paiement des

charges ou des dégâts locatifs. Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie

locative aussi longtemps qu'il n'a pas justifié de l'exécution des obligations lui

imposées par le bail, de sorte que le remboursement doit être différé jusqu'au

règlement final des comptes.

Au vu de l’absence de contestations de

PERSONNE3.)

et alors que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont quitté les lieux, il y a lieu de faire droit à la

demande de remboursement de la garantie locative à concurrence de 8.700 euros.

Quant aux demandes reconventionnelles de PERSONNE3.)

- Les dégâts locatifs

En l’espèce un état des lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé entre parties

en date du 14 décembre 2020. Cet état des lieux d’entrée est versé en tant que pièce

2 par PERSONNE3.) et est accompagné de photographies. Il a été réalisé ensemble

avec l’agence immobilière SOCIETE1.).

Suivant l’article 1732 du Code civil, « [le locataire] répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont

eu lieu sans sa faute ».

Seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une

usure normale ou de la vétusté peut être mise à charge du preneur.

Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement

dans une certaine mesure.

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche,

même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal,

est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (cf. Trib. d’arr.

Lux., 27 mars 2012, BIJ n° 8/12, p. 157).

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état

qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait

matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul

fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la

conclusion du contrat (cf. Trib. d’arr. Lux., 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle).

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a

eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de

cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf.

Trib. d’arr. Lux., 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire qu’en date du 29 juin 2023, un

rendez-vous dans l’immeuble donné en location eut lieu en vue de la réalisation

d’un état des lieux de sortie et de la remise des clés.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ainsi que PERSONNE3.) s’accordent encore

pour dire qu’à cette date, les clés ont effectivement été remis à la bailleresse.

Les parties sont en désaccord quant à la validité et quant à l’opposabilité de la pièce

intitulée « Etat des lieux de sortie du 29 juin 2023 » réalisée par l’agence

SOCIETE1.) et versée aux débats par PERSONNE3.).

Le Tribunal constate qu’il ressort de cette pièce que PERSONNE2.) était

effectivement présent « avec un témoin qui refuse de s’identifier » mais qu’il n’a

pas signé l’état des lieux. Ce dernier porte en effet que la seule signature de

PERSONNE3.) et la date du 7 juillet 2023.

Aux termes des explications de

PERSONNE3.)

à l’audience, la dame

PERSONNE4.) de l’agence SOCIETE1.) aurait réalisé le document sur les lieux

et aurait pris les photographies qui sont annexées à la pièce versée à l’audience.

Elle-même y aurait apposé diverses remarques.

Il ressort effectivement de l’analyse du document en question qu’il comporte des

mentions manuscrites de deux personnes, les écritures et les couleurs des stylos

étant effectivement différentes.

La dernière mention apposée sur ledit document est la suivante : « Le projet sera

envoyé aux parties pour signature et prise de position éventuelle ».

PERSONNE3.) reste cependant en défaut de prouver si ce « projet » a

effectivement été envoyé à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et s’il a été accepté

par ces derniers.

Il s’ensuit que la pièce versée par PERSONNE3.) ne saurait valoir état des lieux

de sortie contradictoire et n’est pas opposable à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Le Tribunal constate ensuite que PERSONNE3.) reste en défaut de prouver

l’existence des dégâts locatifs dont la réparation est réclamée par tous autres

moyens, telles que des attestations testimoniales ou encore un constat d’huissier

de justice.

Au vu des contestations de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), les dégâts locatifs

invoqués par PERSONNE3.) restent partant à l’état de pure allégation.

PERSONNE3.) est partant à débouter de sa demande reconventionnelle tendant à

l’indemnisation des dégâts locatifs invoqués.

- Les arriérés de loyers

PERSONNE3.) conclut à la condamnation de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

au paiement de deux mois de loyers alors que le délai de préavis

conventionnellement prévu n’aurait pas été respecté.

Il ressort de la lecture du contrat de bail signé entre parties le 9 décembre 2020 ce

qui suit sous « Durée » :

« Le présent bail prend cours à partir du 1er janvier 2021 et est conclu pour une

durée initiale de trois ans et 3 mois jusqu’au 31 mars 2024. Le bail se renouvelle

ensuite par tacite reconduction d’année en année.

A l’expiration de chaque échéance, chacune des deux parties peut, moyennant

préavis de trois (3) mois notifié par lettre recommandée, dénoncer le bail.

Le locataire adressera l’original de sa lettre de résiliation au propriétaire et une

copie à move-in immobilier sarl. »

Ensuite, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent en tant que pièce 9 un courrier

erronément daté au 15 juin 2023 mais envoyé le 15 mai 2023 par lequel ils résilient

le contrat de bail avec effet au 30 juin 2023.

PERSONNE3.) ne conteste pas avoir réceptionné ce courrier de résiliation et avoir

accepté de fixer l’état des lieux de sortie et la remise des clés pour le 29 juin 2023.

En ce faisant, PERSONNE3.) a accepté la dénonciation du contrat de bail en-

dehors de stipulations du contrat de bail qui n’aurait permis une telle résiliation

unilatérale qu’au plus tôt au 31 mars 2024, date de la première échéance.

PERSONNE3.) a également accepté que les parties demanderesses actuelles

résilient unilatéralement le contrat de bail sans en adresser copie à l’agence

immobilière.

Par ce comportement, PERSONNE3.) a accepté une résiliation unilatérale du

contrat de bail pour le 30 juin 2023 et ne pourrait prétendre au moindre loyer après

cette date. En effet, elle a repris possession des lieux le 29 juin 2023 en acceptant

la remise des clés.

Il y a partant lieu de débouter PERSONNE3.) de sa demande tendant au paiement

de loyers pour les mois de juillet et d’août 2023.

Conclusion

Au vu de ce qui précède, PERSONNE3.) est à condamner à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 8.700 euros, avec les intérêts

légaux à compter d’une mise en demeure du 22 septembre 2023, jusqu’à solde.

Les demandes accessoires

- L’indemnité de procédure

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, il est cependant inéquitable de laisser

à la seule charge des parties requérantes les sommes exposées par elles et non

comprises dans les frais et dépens de l’instance, de sorte que leur demande en

obtention d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile est à déclarer fondée, au vu de l’enjeu du litige, à concurrence de 500 euros.

- L’exécution provisoire

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à l’exécution provisoire de la

condamnation pécuniaire à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’est pas opportun d’assortir la présente décision de l’exécution

provisoire.

En tant que partie succombant au litige, PERSONNE3.) est à condamner aux frais

et dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE3.) de ses demandes reconventionnelles ;

déclare ces demandes reconventionnelles non-fondées ;

déclare la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à la restitution

de la garantie locative fondée pour le montant réclamé de 8.700 euros ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme

de 8.700 euros, avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 22

septembre 2023, jusqu’à solde ;

déclare la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile fondée à concurrence de 500 euros ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme

de 500 euros ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière