Tenant default judgment upheld for unpaid rent and relocation costs; provisional execution rejected due to lack of urgency.

Répertoire No. 557/25

L-BAIL-46/24

Audience publique du 12 février 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société SCHILTZ & SCHILTZ SA, société anonyme,

inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à

L-1610 LUXEMBOURG, 24-26, avenue de la Gare, immatriculée au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

B220251, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Franz

SCHILTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Lamyaa NAICH, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

n’étant ni présentes ni représentées aux audiences

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 24

janvier 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 4 mars 2024.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée à la demande de Maître

Franz SCHILTZ. Les parties défenderesses n’étaient ni présentes ni

représentées. L’affaire fut fixée au 6 mai 2024, puis refixée encore à deux

reprises.

Lors de l’audience du 20 janvier 2025, l’affaire fut utilement retenue. Maître

Lamyaa NAICH, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, ce dernier

en représentation de la société SCHILTZ & SCHILTZ SA, fut entendue en

ses moyens et conclusions.

Les parties défenderesses,

quoique

régulièrement informées de la date des plaidoiries, n’étaient ni présentes

ni représentées.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en

date du 24 janvier 2024, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a sollicité la

convocation de PERSONNE1.) et de la société SOCIETE2.) SARL devant

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, à lui payer la somme de 6.083.-EUR à titre d’arriérés

de loyers, la somme de 3.147.-EUR à titre de charges impayées, ainsi que

la somme de 12.675.-EUR à titre d’indemnité de relocation, le tout chaque

fois avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde.

La partie requérante demande par ailleurs la résiliation judiciaire du contrat

de bail aux torts exclusifs des défendeurs et leur déguerpissement au plus

tard le 16ème jour après la notification du jugement à intervenir.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. sollicite encore une augmentation

du taux d’intérêt de trois points à partir du 3ème mois de la notification du

jugement à intervenir ainsi que la condamnation solidaire, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout, des parties défenderesses à lui payer une

indemnité de procédure de 1.500.- EUR, à tous les frais et dépens de

l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Suivant contrat de bail avec accord d’approvisionnement du 7 septembre

2022, une partie d’un immeuble d’habitation et de commerce situé à

L-ADRESSE2.), connu sous l’enseigne « ADRESSE4.) », a été pris en

location par PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) SARL pour un loyer

fixé initialement à 3.550.- EUR.

A l’appui de sa demande, la requérante reproche aux défendeurs des

retards de paiement des loyers et l’accumulation d’arriérés de loyers, tout

comme le non-paiement de charges locatives.

A l’audience des plaidoiries du 20 janvier 2025, la société SOCIETE1.) a

augmenté sa demande en présentant un nouveau décompte pour les

loyers échus s’élevant entretemps à 10.211,69.-EUR et a diminué sa

demande relative aux charges locatives pour la porter à la somme de

1.563,88.-EUR.

Il échet de lui en donner acte.

Appréciation

PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) SARL n’ont comparu ni en

personne ni par mandataire. La convocation n’ayant pas été remise en

mains propres aux défendeurs, il y a lieu de statuer par défaut à leur égard,

conformément à l’article 79 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure

civile.

Le défaut de comparaître est assimilé à une contestation du défendeur et

oblige le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien

fondée.

Avant d’analyser en détail les demandes présentées, il convient encore de

retenir que l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) au

titre des arriérés de loyers et de l’indemnité de relocation est à qualifier de

demande additionnelle.

En l’espèce, l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) au

titre d’arriérés de loyers et de charges échus depuis la demande en justice

est la conséquence immédiate et directe des faits se rattachant aux

réclamations qui ont donné naissance à l’instance et elle a donc un lien

suffisant avec la demande initiale. La demande additionnelle présentée par

la partie requérante est dès lors recevable.

Quant aux arriérés de loyers

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative.

Il résulte des renseignements fournis à l’audience et des pièces versées

en cause que les parties défenderesses restent actuellement redevables

de la somme de 10.211,69.-EUR à titre d’arriérés de loyers et de la somme

de 1.563,88.-EUR au titre des arriérés de charges, aucune preuve de

paiement relative à ces sommes ne figurant au dossier.

La demande en condamnation est dès lors fondée et justifiée pour la

somme de 11.775,57.- EUR avec les intérêts légaux sur le montant de

6.083.- EUR à partir du 24 janvier 2024, jour de la demande en justice, et,

sur le montant de 5.692,57.-EUR, à partir du 20 janvier 2025, jour de

l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde.

Quant à la résiliation et au déguerpissement

La bailleresse conclut à la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts

exclusifs des parties défenderesses et à leur déguerpissement.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge

d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement

présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en

général, n° 388 bis).

En l’espèce, le non-paiement d’arriérés de loyer et de charges à hauteur

de 11.775,57.- EUR constitue une violation grave des obligations des

locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail à leurs torts exclusifs et

leur déguerpissement, sauf à leur accorder un délai de déguerpissement

de quarante (40) jours à partir de la notification du présent jugement pour

libérer les lieux.



Quant à l’indemnité de relocation

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. réclame encore la somme de

12.675.- EUR à titre d’indemnité de relocation sur base de l’article XII du

contrat de bail, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde.

Aux termes du dernier paragraphe de l’article XII du contrat de bail, « En

cas de rupture anticipative du bail, preneurs payeront à bailleresse une

indemnité de relocation dont le montant ne pourra en tout cas être inférieur

à 3 (trois) mois de loyer en prenant en compte le dernier loyer applicable,

ceci sans préjudice quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse

».

Au vu de la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs et de la

prédite stipulation contractuelle, il y a lieu de faire droit à la demande en

paiement pour le montant de 12.675.- EUR, avec les intérêts légaux à partir

du 24 janvier 2024, jusqu’à solde.



Quant à la solidarité et aux demandes accessoires

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. sollicite en outre la condamnation

solidaire, sinon in solidum, des parties défenderesses.

En cas de pluralité de locataires, chacun de ces derniers n’est tenu que

pour sa quote-part, sauf dans les cas où la loi (couple marié, partenaires

au sens de la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de

certains partenariats) ou le contrat de bail prévoit expressément que les

colocataires sont tenus solidairement ou de manière indivise (cf. Lex

THIELEN, Le contrat de bail, n° 27 ; Georges KRIEGER, Le bail

d’habitation, n° 73 et s. ; Trib. d’arr. Lux., 8 juillet 2005, n° 94.241 du rôle ;

Trib. d’arr. Lux., 30 janvier 2009, n° 118.595 du rôle).

En l’espèce, le point XIV) du contrat de bail précité prévoit que « toutes les

clauses et conditions du présent contrat sont acceptées solidairement et

indivisiblement…..».

Il y a partant lieu de condamner les parties défenderesses solidairement

aux montants redus.

La partie requérante demande encore la majoration du taux de l’intérêt

légal.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y a lieu

d’ordonner la majoration du taux de l’intérêt légal.

La partie demanderesse sollicite une indemnité de procédure de 1.500.-

EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de

laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-

ci s’étant vu contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir

ses droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard

à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 300.-

EUR.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. demande finalement à ce que le

jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire en ce qui

concerne le volet pécuniaire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, «

l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice

de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation

précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres

cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est

obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à

condamner aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant par défaut à l’égard de la société SOCIETE2.) SARL

et d’PERSONNE1.) et en premier ressort,

dit recevables les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de

sa demande à titre des arriérés de loyers;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le

montant de 11.775,57.- EUR à titre de loyers et charges impayés ;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

et PERSONNE1.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. la somme de 11.775,57.- EUR avec les intérêts légaux sur le montant

de 6.083.- EUR à partir du 24 janvier 2024, jour de la demande en justice,

et, sur le montant de 5.692,57.-EUR, à partir du 20 janvier 2025, jour de

l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde ;

dit fondée la demande la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le

montant de 12.675.- EUR à titre d’indemnité de relocation ;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

et PERSONNE1.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. la somme de 12.675.- EUR, avec les intérêts légaux à partir du 24

janvier 2024, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties aux torts

exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et

d’PERSONNE1.) ;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

et d’PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de quarante (40) jours à

compter de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la partie requérante à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en

obtention d’une indemnité de procédure pour un montant de 300.-EUR ;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

et d’PERSONNE1.)

solidairement à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. la somme de 300.- EUR ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et

d’PERSONNE1.) solidairement à tous les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière