Landlord wins default eviction and arrears case; relocation claim dismissed as premature.

Répertoire No. 555/25

L-BAIL-787/24

Audience publique du 12 février 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Olivier WIES, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant ni présent ni représenté aux audiences

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 30

octobre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 20 novembre 2024.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée à la demande de Maître

Olivier WIES. PERSONNE2.), quoique régulièrement convoqué, n’était ni

présent ni représenté.

Lors de l’audience du 20 janvier 2025, l’affaire fut utilement retenue. Maître

Olivier WIES fut entendu en ses moyens et conclusions. PERSONNE2.),

quoique régulièrement informé de la date des plaidoiries, n’était ni présent

ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 30 octobre 2024, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 3.600.- EUR à titre d’arriérés de loyers,

la somme de 400.- EUR à titre d’arriérés d’avances sur charges et la

somme de 5.800.- EUR à titre d’indemnité de relocation, chaque fois avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, de voir

déclarer résilié le bail existant entre parties et le défendeur s’entendre

encore condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinzaine

suivant la notification du jugement à intervenir.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et il demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

À l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande à titre

d’arriérés de loyers à 9.000.- EUR et d’avances sur charges à la somme

de 1.000.- EUR.

Il échet de lui en donner acte.

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 25

juillet 2023, il a donné en location à la partie défenderesse un appartement

meublé et équipé sis à L-ADRESSE2.) au 2ème étage pour une durée d’un

an à compter du 1er septembre 2023, renouvelable tacitement d'année en

année, le tout moyennant un loyer mensuel de 1800.- EUR ainsi que de

200.- EUR d’avances sur charges locatives.

Il fait valoir que depuis le mois d’octobre 2023, le défendeur s’acquitterait

des loyers avec retard et à partir de septembre 2024, ce dernier aurait

cessé tout paiement. PERSONNE2.) resterait dès lors redevable de la

somme réclamée de 10.000.- EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges.

Malgré plusieurs mises en demeure lui adressées, la partie défenderesse

ne s’exécuterait pas, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

Le requérant soutient encore que le non-paiement des loyers et avances

sur charges constituerait un manquement grave de PERSONNE2.) à ses

obligations de locataire justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Il demande en outre le paiement d’une indemnité de relocation d’une

somme de 5.400.- EUR, correspondant à trois mois de loyers (3x.1800),

sur base de l’article 1760 du Code civil.

PERSONNE2.), bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu.

Comme il résulte du récépissé de convocation que celle-ci n’a pas été

remise au défendeur en personne, il y a lieu de statuer par défaut à son

égard en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de

procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part

du défendeur qui ne s’est pas présenté à l’audience pour assurer sa

défense, la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 10.000.- EUR.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

Dans la mesure où PERSONNE2.) reste actuellement redevable de cinq

mois de loyers et d’avances sur charges et qu’il ne s’est pas présenté à

l’audience pour se justifier, il y a lieu de retenir qu’il a gravement manqué

à ses obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la

résiliation du bail et sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui

accorder un délai de déguerpissement de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement.

Concernant ensuite la demande à titre d’indemnité de relocation, non

autrement motivée par PERSONNE1.), l’article 1760 du Code civil dispose

qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, tel le cas en l’espèce,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail, pendant le temps nécessaire à la

relocation.

Cependant, en l’état, il n’est pas possible de déterminer la durée

nécessaire à la relocation de l’immeuble. Il n’est pas à exclure que l’objet

du bail puisse être reloué prochainement dès la libération définitive des

lieux. Tendant à la réparation d’un dommage futur, non établi à l’heure

actuelle et qui ne saurait être considéré comme la prolongation nécessaire

de la situation actuelle, la demande en paiement d’une indemnité de

relocation est prématurée, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 300.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n'existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de PERSONNE2.) et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 10.000.- EUR ;

rejette la demande à titre d’indemnité de relocation pour être prématurée ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

10.000.- EUR avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à

savoir sur la somme de 4.000.- EUR à partir du 30 octobre 2024 et sur la

somme de 6.000.- EUR à partir du 20 janvier 2024, chaque fois jusqu’à

solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE2.);

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans

la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 300.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière