Tenant evicted for unauthorized occupation; court orders vacating premises and monthly occupancy compensation.

Répertoire No. 554/25

L-BAIL-785/24

Audience publique du 12 février 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la SOCIETE1.), fondation oeuvrant dans le domaine social et approuvée

en tant que telle par règlement grand-ducal du 9 mars 2009, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée RODESCH Avocats à la

Cour, établie et ayant son siège social à L-1470 LUXEMBOURG, 7-11,

route d’Esch, représentée par ses gérants actuellement en fonctions,

inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro B265322, inscrite au barreau de Luxembourg, représentée aux

fins de la présente procédure par Maître Thomas FOULQUIER, avocat à

la Cour, demeurant professionnellement à Luxembourg

comparant

à l’audience

par Maître

Clarisse RETIF, avocate, en

remplacement de Maître Thomas FOULQUIER, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Louis TINTI, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 28

octobre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 27 novembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Louis TINTI se présenta pour

PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du

20 janvier 2025.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Clarisse RETIF, en remplacement de Maître Thomas FOULQUIER,

ce dernier en représentation de la société à responsabilité limitée RODESCH

Avocats à la Cour, et Maître Louis TINTI furent entendus en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date

du 28 octobre 2024, la SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, aux fins de voir constater que le contrat de mise à disposition

et d’occupation d’un logement a valablement pris fin le 31 août 2020, sinon

de voir déclarer résilié le contrat de mise à disposition et d’occupation d’un

logement conclu entre parties, de voir constater que la partie défenderesse

est occupante sans droit ni titre du logement sis à L-ADRESSE2.) depuis

le 1er mars 2024, partant la voir condamner à déguerpir dudit logement

avec tous ceux qui l’occupent de son chef endéans les deux semaines à

partir de la notification du jugement à venir.

La requérante demande à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant

de 1.020.-EUR par mois d’occupation.

Elle sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

l’allocation d’une indemnité de procédure de 600.- EUR sur base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi que la condamnation de la

partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) expose que suivant contrat de

mise à disposition et d’utilisation signé en date du 22 août 2017 avec effet

au 1er septembre 2017, elle a mis à disposition de la partie défenderesse

un logement sis à L-ADRESSE2.), dans le cadre de ses mesures d’aides

au logement. Elle soutient que l’indemnité d’occupation a été fixée à 670.-

EUR par mois et les avances sur charges à 150.- EUR.

La requérante affirme que par courrier recommandé du 21 février 2020,

elle a dénoncé le contrat avec effet au 31 août 2020 en respectant le terme

contractuel de trois années. Elle soutient que sur demande de la partie

défenderesse, elle lui a accordé cinq sursis conditionnels successifs, le

dernier ayant pris fin le 29 février 2024.

La requérante fait valoir que malgré les délais accordés, la partie

défenderesse n’a pas quitté les lieux pour le 29 février 2024, de sorte que

plusieurs mises en demeures ont été adressées à PERSONNE1.) dont la

dernière en date du 29 mai 2024. Toutefois, la partie défenderesse ne

s’exécuterait pas, raison pour laquelle elle demande à voir ordonner son

déguerpissement.

A l’audience des plaidoiries du 20 janvier 2025, la requérante maintient ses

demandes telles que formulées dans la requête.

La partie défenderesse n’a pas contesté la validité de la résiliation, mais a

demandé qu’un délai de déguerpissement le plus large possible lui soit

octroyé au vu de sa situation sociale précaire, étant donné qu’elle est mère

monoparentale. Elle a encore contesté le bien-fondé de l’indemnité de

procédure sollicitée par la requérante, l’iniquité n’étant pas donnée en

l’espèce.

Motifs de la décision

Suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement signé

en date du 22 août 2017, ayant pris effet le 1er septembre 2017, la

SOCIETE1.) a mis à disposition de PERSONNE1.) un logement sis à L-

ADRESSE2.),

moyennant paiement d’une indemnité d’occupation

mensuelle de 670.- EUR. Le contrat prévoit l’accompagnement social

personnalisé de PERSONNE1.) au long de la durée d’utilisation du

logement.

En ce qui concerne la compétence du tribunal, il y a lieu de noter que

depuis la modification de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation par la loi du 5 août 2015, le juge de paix est compétent pour

connaître des litiges concernant des logements meublés ou non-meublés

mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une

commune, un syndicat de communes, une association sans but lucratif ou

une fondation œuvrant dans le domaine du logement (article 1§3g). Par

contre, seules les dispositions du chapitre V de la loi du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation sont applicables (à savoir les dispositions

concernant le règlement des litiges) à l’exclusion des autres dispositions

de cette loi.

Le contrat signé entre parties dispose que « Il est stipulé expressément

que le présent contrat de mise à disposition ne tombe pas sous les effets

de la loi modifiée sur le bail à loyer du 21 septembre 2006. Dans ce sens,

l’usager ne peut invoquer les droits du locataire tels que prévus par cette

loi. »

Il a été retenu qu’un contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un

logement est à qualifier de convention d’occupation précaire si

l’accompagnement social constitue l’essence du contrat et qu’il est

expressément stipulé que la mise à disposition du logement constitue une

aide qui peut être supprimée et non un droit acquis (cf. TAL, 3e, 10 mars

2015 n°166265 du rôle ; TAL, 14e, 14 mai 2019, n°TAL-2018-05580 du

rôle)

Le contrat du 22 août 2017 sur lequel la SOCIETE1.) fonde sa demande

est à qualifier de convention d’occupation précaire et ne constitue donc

pas un contrat de bail et échappe, de par la volonté des parties et de par

son objectif d’aide sociale limitée dans le temps, aux règles protectrices et

d’ordre public de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation (notamment les dispositions protectrices relatives à la tacite

reconduction) sauf à celles concernant le règlement des litiges prévues à

l’article V de la loi du 21 septembre 2006 précitée.

En vertu de l’article 3.3 du Nouveau Code de procédure civile, le juge de

paix connaît, par dérogation à l’article 2 du même code, de toutes les

contestations entre les bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à

l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement

d’indemnités d’occupation et en expulsion des lieux occupés sans droit

qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

D’après un arrêt de la Cour de cassation luxembourgeoise, cette

disposition ne vise donc pas seulement la situation où les parties avaient

été liées par une convention de bail (cf. Cass. 5 mars 2009, n° 12/09, n°

2585 du registre).

Il faut en déduire que le juge de paix, siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre, est également compétent lorsque, avant l’occupation

sans droit, les lieux étaient occupés en vertu d’un contrat d’occupation

précaire.

Le tribunal de céans est compétent ratione materiae pour connaître de la

demande.

La demande est recevable pour avoir été faite dans la forme légale.

Il résulte des pièces versées au dossier que le contrat signé entre parties

prévoit que « En principe, la durée de mise à disposition n’excédera pas

trois ans, même en cas de relogement par l’SOCIETE2.) au cours de cette

période. » Il dispose encore que « Au terme du contrat de mise à

disposition, le bénéficiaire et les personnes occupant les lieux de son chef,

qui n’auront pas déguerpi, sont considérés comme occupants sans droit ni

titre. »

Par courrier recommandé du21 février 2020, la SOCIETE1.) a informé

PERSONNE1.) que le contrat de mise à disposition prendra fin le 31 août

2020.

Suite à ses demandes, cinq sursis conditionnels successifs ont été

accordés à PERSONNE1.), le dernier ayant pris fin le 29 février 2024.

Par la suite, la SOCIETE1.) a envoyé trois courriers recommandés de mise

en demeure à la partie défenderesse afin qu’elle quitte l’appartement

litigieux.

Au vu des éléments du dossier, il y a lieu de constater que le contrat de

mise à disposition a valablement pris fin et que depuis le 29 février 2024,

PERSONNE1.) est à considérer comme occupante sans droit ni titre.

La demande de la SOCIETE1.) en déguerpissement de PERSONNE1.)

est dès lors, au vu des pièces versées en cause et des renseignements

fournis à l’audience, à déclarer fondée, alors que toutes les formalités

requises ont été remplies en l’espèce.

Compte tenu des éléments du dossier et des pièces versées en cause par

la partie défenderesse, tout en tenant compte de la durée particulièrement

longue de l’occupation dudit logement, il y a lieu d’accorder à

PERSONNE1.) un délai de déguerpissement de deux mois afin de pouvoir

se reloger.

La SOCIETE1.) demande à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant

de 1.020.-EUR par mois d’occupation.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement

sans cause, le preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au

détriment du bailleur, corrélativement appauvri.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en

considération notamment la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état

des lieux à ce moment. La valeur locative peut être égale à l’ancien loyer,

les parties restant libres de rapporter la preuve que le préjudice subi est

supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune des parties ne fournit

d’éléments de nature à évaluer la valeur locative réelle de l’immeuble, le

juge fixera l’indemnité d’occupation mensuelle ex aequo et bono ou

ordonnera une expertise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n°228 ;

Marianne HARLES, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence,

n°189, P. 31, p. 377 ; Trib. d’arr. Lux. 21 décembre 2007, n°111.396 du

rôle).

En l’espèce, le montant réclamé correspond à l’indemnité, charges

comprises, actuellement payée par PERSONNE1.).

A défaut d’autres éléments et en l’absence de contestations émises à cet

égard par la partie défenderesse, il y a lieu de fixer le montant de

l’indemnité d’occupation mensuelle à 1.020.-EUR.

La SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure,

il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

En ce qui concerne la demande en allocation d’une indemnité de

procédure de la requérante, le tribunal rappelle que l’application de l’article

240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire

du juge (Cassation, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

En l’espèce, la SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise

par la loi fait défaut.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du Nouveau Code de

procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et

dépens de l’instance.

P a r

c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

se déclare compétent pour connaître de la demande,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat de mise à disposition signé en date du 22 août

2017 a valablement pris fin et que depuis le 29 février 2024, PERSONNE1.)

est à considérer comme occupante sans droit ni titre,

dit fondée

la demande de la

SOCIETE1.)

à voir condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef au plus tard 2 (deux) mois après la notification

du présent jugement,

au besoin autorise la SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) au

montant de 1.020.- EUR,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement,

dit non fondée la demande de la SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure et en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière