Tenant partially wins rent reduction; landlord wins unpaid rent; moral damages dismissed due to lack of proof.

N° 243 / 25

du 12 février 2025

Audience publique du mercredi, douze février deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), sans état actuel connu, née le DATE1.), demeurant à L-

ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Natalia ZUVAK, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg, défenderesse sur reconvention,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonction,

partie défenderesse, comparant par Maître Marc WALCH, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch, demanderesse par reconvention.

FAITS :

Suivant une requête déposée en date du 30 juillet 2024 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal

de paix de Diekirch à l'audience publique du vendredi, 20 septembre 2024 à 09.30

heures à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y entendre

statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 20 septembre 2024, l’affaire fut

refixée au mercredi, 20 novembre 2024 où elle fut utilement retenue de sorte que

les débats eurent lieu comme suit :

Maître Natalia ZUVAK, comparant pour la partie demanderesse, exposa le sujet

de l’affaire et développa ses moyens.

Maître Marc WALCH, comparant pour la partie défenderesse, fut entendu en ses

moyens de défense.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été remis

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 30

juillet 2024, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) devant le Tribunal de Paix de céans pour s’y

entendre condamner à payer les montants suivants :

Réduction de loyer 1.11.2022 – 28.2.2023 :

2.800,00 €

Réduction de loyer 1.9.2022 – 30.10.2022 et 1.3.2023-1.8.2023 :

2.450,00 €

Réduction des charges 17.9.2019-1.8.2023 :

2.400,00 €

Dommages et intérêts pour préjudice matériel :

1.534,09 €

Dommages et intérêts pour préjudice moral :

5.000,00 €

Remboursement caution :

1.400,00 €

Indemnité de procédure :

2.500,00 €

A l’audience publique du 20 novembre 2024, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

a

demandé

reconventionnellement

la

condamnation

de

PERSONNE1.) au paiement des montants suivants :

Loyer août 2023 :

700,00 €

Décomptes charges locatives 2021, 2022 et 2023 :

10,22 €

Indemnité de procédure :

1.500,00 €

Dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire :

1.500,00 €

Il y a lieu de lui en donner acte.

La demande reconventionnelle est recevable en la forme.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) avait pris en location auprès de

PERSONNE2.) un appartement à L-ADRESSE3.), ceci à partir du 1er août 2014

et pour un loyer de 700,- € par mois, avances sur charges de 150,- € par mois non

comprises.

Par acte notarié du 16 septembre 2019, ledit logement a été vendu à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) et un avenant au contrat de bail tenant compte

du changement de bailleur a été signé.

Par courrier du 17 juillet 2023, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail entre

parties avec effet au 26 août 2023.

La requérante fait tout d’abord état d’une série de désordres ayant affectés les

lieux qu’elle avait pris en location et conclut de ce chef à une réduction de loyer,

soit totale pour la période du 1er novembre 2022 au 28 février 2023, soit partielle

pour les périodes du 1er septembre au 30 octobre 2022 ainsi que du 1er mars au

1er août 2023.

A ce titre, PERSONNE1.) invoque notamment pour la période du 1er novembre

2022 au 28 février 2023 le fait que son appartement était inhabitable en raison

notamment de la défaillance du système d’évacuation des eaux usées.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.), tout en admettant un problème

au niveau de la canalisation au mois de novembre 2022, s’oppose à la demande

de PERSONNE1.) tendant à une réduction du loyer pour trouble de jouissance

alors qu’elle a relogé la locataire dans un autre appartement au moment où cela

s’est avéré nécessaire. De plus, selon la bailleresse, sa locataire aurait même

refusé dans un premier temps de réintégrer l’appartement loué alors que les

désordres avaient d’ores et déjà été résolus.

Le Tribunal retient que les parties s’accordent sur le fait que, du moins pendant

une certaine période, l’objet loué était inutilisable pour défaillance de la

canalisation. Par ailleurs, il résulte à suffisance de droit des pièces versées en

cause que les problèmes d’évacuation des eaux usées étaient récurrents et que

l’objet loué lui-même mais aussi les parties communes présentaient des défauts

au niveau des normes de sécurité, fait qui ne saurait être couvert par un état des

lieux qui ne mentionne pas de réserves à ce sujet.

Il y a aussi lieu de retenir qu’il n’est pas non plus normal de devoir quitter le

logement loué et d’intégrer un autre appartement, de surcroit à une certaine

distance, pour le même loyer.

Le Tribunal retient partant que le propriétaire a partiellement failli à son

obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués et estime qu’il y a lieu

d’allouer ex aequo et bono le montant total de 2.100,- € à titre de dommages et

intérêts, montant correspondant à 25 % des loyers payés pour la période en

question.

En ce qui concerne la demande de PERSONNE1.) en paiement du montant de

2.400,- € au titre des charges, la requérante estime qu’il y a lieu à restitution de

30 % des avances sur charges payées alors que le bailleur est resté en défaut de

fournir un décompte des charges locatives pour la période de septembre 2019

(achat de l’immeuble par la partie défenderesse) à juillet 2023 (départ de la

locataire).

Force est cependant de retenir que ce chef de la demande est à réserver, le bailleur

ayant entretemps établi des décomptes de charges qui cependant n’ont pas encore

pu être vérifiés par la locataire.

Il y a donc lieu de refixer ce volet de la demande pour continuation des débats à

une audience ultérieure.

Pour ce qui est de la demande en restitution de la caution, soit le montant de

1.400,- €, ce volet de la demande est également à réserver en attendant que la

question des charges soit réglée entre parties.

En ce qui concerne la demande de PERSONNE1.) en paiement de dommages et

intérêts pour préjudice matériel d’un montant total de 1.534,09 € qui est constitué

d’une part de frais d’expertise et d’autre part de frais pour se reloger ainsi que de

frais de nourriture, il y a lieu de retenir ce qui suit :

Lorsque les conclusions de l’expert non-judiciaire ont été utiles aux débats, les

frais peuvent être mis à titre de dommages et intérêts à charge du responsable (v.

Cour d’appel 27 novembre 2002, n°25649 du rôle). En l’espèce, le rapport

unilatéral n’apporte pas d’élément nouveau véritable alors que d’une part, le

consultant ne fait que reprendre les dires de la locataire et que d’autre part, les

désordres énumérés étaient déjà repris à l’état des lieux d’entrée respectivement

au rapport de l’inspection sanitaire ou alors non contestés par le bailleur (défaut

de rebouchage après travaux). En ce qui concerne le problème des odeurs

d’égout, le consultant n’a pas fait de constatation pertinente. Il s’en suit que les

frais d’expertise resteront à charge de la locataire. Pour ce qui est des frais de

logement dans une auberge de jeunesse, respectivement les frais des repas pris

les jours en question, les dommages et intérêts alloués pour trouble de jouissance

alloués ex aequo et bono englobent la totalité du préjudice subi et par voie de

conséquence, ce chef de la demande est à abjuger.

PERSONNE1.) réclame finalement encore le paiement du montant de 5.000,- €

à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. Elle invoque à ce titre le fait

qu’elle a été privée à plusieurs reprises de son domicile et qu’elle a eu des

problèmes de santé causés par la partie défenderesse. Le Tribunal retient que ce

chef de la demande est à déclarer non fondé. En effet, en ce qui concerne le fait

que la requérante a été relogée, l’allocation de dommages et intérêts pour troubles

de jouissance a tenu compte de ce fait. Des problèmes de santé en relation causale

avec des mauvaises odeurs dans le logement ne sont pas établis. Il s’ensuit que

l’existence d’un préjudice moral indemnisable n’est pas prouvée à suffisance de

droit.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle, la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) réclame en premier lieu le paiement du loyer du mois d’août

2023. L’ancienne locataire admet ne pas avoir payé le loyer en question. Elle a

cependant résilié son bail avec effet au 26 août 2023 de sorte que ce chef de la

demande reconventionnelle est fondé.

La demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour

procédure abusive et vexatoire est à déclarer non fondée, ceci au vu du sort

réservé du moins partiellement à la demande de PERSONNE1.).

Les demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure sont à

réserver.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

la déclare d’ores et déjà partiellement fondée ;

partant,

condamne

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

à payer à

PERSONNE1.) le montant de 2.100,- € avec les intérêts légaux à partir du jour

de la demande en justice – 30 juillet 2024 – jusqu’à solde ;

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement de dommages et

intérêts pour préjudice matériel et moral ;

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de sa demande

reconventionnelle en paiement des montants suivants :

Loyer août 2023 :

700,00 €

Décomptes charges locatives 2021, 2022 et 2023 :

10,22 €

Indemnité de procédure :

1.500,00 €

Dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire : 1.500,00 €

reçoit la demande reconventionnelle en la forme ;

la déclare d’ores et déjà partiellement fondée ;

partant,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) le montant de 700,- € avec les intérêts légaux à partir du jour de la

demande en justice – 20 novembre 2024 – jusqu’à solde ;

déclare non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

ordonne la compensation des créances réciproques ;

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mercredi,

23 avril 2025 à 15.15 heures, salle 1 ;

réserve les frais.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier Alain GODART, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler

Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.