Court dismisses passage servitude claim as property has direct public access, not being legally enclaved.

Répertoire no: 299 / 2025

Audience publique du 5 février 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

PERSONNE1.), façadier, demeurant à L-ADRESSE1.),

PERSONNE2.), réassortisseuse/caissière, demeurant à L-ADRESSE1.),

PERSONNE3.), magasinier du secteur automobile, demeurant à L-ADRESSE1.),

PERSONNE4.), comptable, demeurant à L-ADRESSE1.),

élisant domicile auprès de SOCIETE1.) sàrl, société d’avocats, inscrite sur la liste V du Barreau

de Luxembourg, avec adresse à L-ADRESSE2.), représentée aux fins de la présente par

Maître Daniel PHONG, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

- parties demanderesses -, comparant par Maître Yassine BOUHOUCH, avocat, en

remplacement de Maître Daniel PHONG, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, à

l’audience publique du 8 janvier 2025,

et:

PERSONNE5.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

PERSONNE6.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

- parties défenderesses -, comparant par Maître Sanae IGRI, avocat à la Cour, demeurant à

Pétange, à l’audience publique du 8 janvier 2025.

Faits

Par exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER de Luxembourg, du 21 mai 2024,

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait donner citation à

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

à l’audience publique du 10 juin 2024 pour y voir statuer conformément au dispositif dudit

exploit qui restera annexé à la minute du présent jugement pour en faire partie intégrante. Le

rôle porte le numéro E-CIV-150/24.

Après plusieurs remises contradictoires, l’affaire fut fixée au 8 janvier 2025.

A l’audience publique du 8 janvier 2025, Maître Yassine BOUHOUCH, comparant pour

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), donna lecture de la citation

et fut entendu en ses explications et conclusions. Maître Sanae IGRI, comparant pour

PERSONNE5.) et PERSONNE6.), fut entendue en ses explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, date à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER de Luxembourg, du 21 mai 2024,

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait donner citation à

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

pour y voir :

- constater au profit du fonds des demandeurs l’existence d’une servitude de passage sur le

terrain des défendeurs, et plus précisément sur le hall extérieur de l’habitation sise à

ADRESSE4.) ;

- reconnaître au profit des demandeurs l’exercice d’un droit de passage sur le prédit terrain ;

- ordonner aux défendeurs de laisser aux demandeurs la jouissance paisible et partant le libre

accès au passage objet de la servitude ;

- condamner solidairement les défendeurs, sinon in solidum, à remettre les lieux en leur pristin

état et à enlever tout obstacle audit passage (et notamment l'armoire, les caissons, l'étendoirs

à linge, la trottinette, le matériel de nettoyage, le fut de bière, etc..) obstruant l'accès à la porte

d'entrée sous 48 heures à partir de la date du prononcé du jugement à intervenir, sinon à partir

de la signification du jugement à intervenir sous peine d'astreinte d'un montant de mille euros

par jour de retard. En cas de non-exécution par les défendeurs dans un délai de 8 jours, voir

autoriser les demandeurs à procéder ou à faire procéder à l'enlèvement desdits objets sinon

de tout autre obstacle obstruant l'accès au passage, aux frais des défendeurs, les frais étant

récupérables sur simple présentation des factures des entreprises y employées, sans mise en

demeure ou autre formalité ;

- condamner les défendeurs à payer aux demandeurs une partie des sommes exposées par

elle et non comprise dans les dépens qu'il serait injuste de laisser à l'unique charge de la

requérante, évaluée à mille cinq-cents euros ou tout autre montant que le tribunal trouvera juste

d'allouer, en application de l'article 240 du nouveau code de procédure civile ;

- condamner les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l'instance,

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, sur

minute et avant l'enregistrement, et sans caution.

Aux termes de la citation, les demandeurs exposent avoir, par acte notarié du 9 février 2022,

acquis une maison d’habitation avec toutes ses appartenances et dépendances sise

ADRESSE5.) à ADRESSE6.).

Par suite de l’acquisition de l’immeuble, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) occupent le premier

étage de l’immeuble. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) occupent le rez-de-chaussée.

La maison a été aménagée en deux appartements indépendants. La maison disposant d’une

entrée principale commune située ADRESSE5.), mais l’appartement du rez-de-chaussée

disposerait en outre d’une porte d’entrée distincte, permettant aux occupants d’accéder à la

voie publique en traversant « le hall extérieur de l’habitation sise ADRESSE7.) », appartenant

aux défendeurs, de même que le terrain appartenant aux propriétaires de la maison sise

ADRESSE8.).

Ladite porte d’entrée figurant sur les plans d’architecte et cadastraux. Elle serait en outre

indispensable et nécessaire pour les occupants de l’appartement du rez-de-chaussée pour les

raisons suivantes :

- pour des raisons de sécurité, afin de sortir sur la voie publique en cas de feu ;

- pour des raisons de commodité, alors que l’entrée principale de l’immeuble comporte

plusieurs marches ;

- parce que les demandeurs disposeraient qu’un droit de passage par le fait de l’homme sur

le « hall extérieur de l’habitation sise ADRESSE7.) ».

Depuis juin 2023, les défendeurs auraient de manière continue et répétée, obstrué voire bloqué

le passage et l’accès à ladite porte.

En droit, les parties demanderesses basent leur demande sur l’article 682 du code civil. En

effet, l’immeuble n’aurait qu’une issue insuffisante sur la voie publique. Bien que l’appartement

du rez-de-chaussée de la maison disposerait d’une issue sur la voie publique via l’entrée

principale commune, cette issue ne serait pas suffisante pour son exploitation.

L’aménagement de la maison permettrait d’avoir deux appartements totalement indépendants

avec deux entrées distinctes. Aussi au cas où les demandeurs décideraient de vendre

l’appartement du rez-de-chaussée, ils devraient être en mesure d’assurer une entrée distincte

pour les acquéreurs potentiels.

L’accès sur la voie publique devrait en outre être garanti pour des raisons de sécurité en cas

de feu de cuisine.

Il y aurait en outre lieu de constater que les anciens propriétaires auraient habituellement

emprunté la porte afin d’accéder sur la voie publique, ce que les demandeurs entendent

prouver par offre de preuve.

Les parties demanderesses demandent dès lors à voir constater à leur profit l’existence d’une

servitude de passage sur le terrain des défendeurs.

Les parties demanderesses réclament en outre le montant de 10.000,- euros à titre de

réparation de préjudice subi et augmentent leur demande sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile au montant de 5.000,- euros.

Les défendeurs contestent l’ensemble des demandes adverses. Les parties demanderesses

essayeraient de faire naître une servitude de passage afin d’avoir un confort supplémentaire.

Les conditions prévues à l’article 682 du code civil ne seraient pas remplies.

A titre reconventionnel, les parties défenderesses réclament une indemnité de procédure de

1.500,- euros.

Il y a lieu de rappeler que les demandeurs basent leur demande sur les dispositions de l’article

682 du code civil.

L’article 682 du code civil prévoit que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a

aucune issue sur la voie publique peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins pour

l’exploitation de son héritage, à la charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il

peut occasionner ».

L’article 682 du code civil institue donc la servitude dite de passage. La servitude de passage

résulte de l’état d’enclave du fonds dominant, privé d’accès, respectivement suffisant à la voie

publique. L’enclave se définit par rapport à la voie publique et à la possibilité d’accès suffisant

à celle-ci à partir du fonds enclavé. Elle est absolue lorsque le terrain ne possède aucun accès

à la voie publique et relative lorsque l’accès est insuffisant. La reconnaissance de l’enclave ne

peut répondre à des soucis de convenance personnelle.

Est enclavé le fonds qui n’a aucun accès ou un accès insuffisant pour l’exploitation à laquelle

il est destiné à une voie publique. Dans ce cas, pour permettre l’exploitation, l’article 682 précité

accorde à son propriétaire le droit de réclamer un passage sur les fonds qui le séparent de la

voie publique, à charge d’en indemniser les propriétaires (cf. H. DE PAGE, Traité élémentaire

de droit civil belge, tome 6, n° 592).

Si d’après les termes mêmes de l’article 682 du code civil un fonds est à considérer comme

enclavé lorsqu’il n’a « aucune issue sur la voie publique », il est cependant de jurisprudence

constante que l’état d’enclave existe dès l’instant où le fonds en question n’a sur la voie

publique qu’une « issue insuffisante »; ainsi il y aura notamment enclave si un fonds ne peut

se procurer une issue convenable vers la voie publique sans aménagements coûteux, et

disproportionnés à la valeur de ce fonds » (Lux. 13 mai 2005, n°83912 du rôle).

« Ainsi l’enclave n’existe non seulement lorsqu’un fond n’a aucune issue sur la voie publique,

mais encore s’il n’a qu’une issue insuffisante pour l’exploitation à laquelle il est destiné » (Lux.

3ème chambre, 29 février 2008, n°35/2008).

L’état d’enclave ne peut être juridiquement admis que pour autant qu’il est constaté une

nécessité et non une utilité ou une commodité. Cela signifie qu'il n'y a pas de servitude pour la

seule commodité du propriétaire du fonds prétendument enclavé.

L'état d'enclave permet la revendication d'une servitude de passage pour accéder à un bien

sauf si le propriétaire revendiquant un tel droit de passage par servitude s'est volontairement

enclavé.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier, d’après l’état des lieux et

les circonstances de la cause, si le fonds est ou non enclavé, si l’issue dont dispose un fond

sur la voie publique pour son exploitation est suffisante, et si l’enclave est ou non le résultat

d’opérations volontaires.

Les défendeurs contestent que la maison soit enclavée, au motif que cette-dernière disposerait

d’un accès direct sur la voie publique à l’avant de la maison.

Il appartient à celui qui se prétend enclavé et qui réclame une servitude de passage sur

l'héritage voisin, soit en l’occurrence à PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.), de prouver l'état d’enclave de leur propriété.

Les demandeurs font valoir que l’accès via la porte latérale serait nécessaire pour des raisons

de sécurité et de commodité.

Les demandeurs admettent disposer d’un accès sur la voie publique via l’entrée principale de

l’immeuble. Ce passage serait néanmoins insuffisant, dans la mesure où il serait compliqué

d’accès pour les occupants du rez-de-chaussée.

Compte tenu des éléments soumis à l’appréciation du tribunal, la maison dispose d’un accès

direct sur la voie publique via l’entrée principale de l’immeuble de sort que l’immeuble n’est pas

enclavé.

Ainsi, la demande est à déclarer non fondée sur base des dispositions de l’article 682 du code

civil.

Les demandeurs réclament des dommage et intérêts d’un montant de 10.000,- euros. La

demande n’est pas autrement motivée de sorte qu’elle est à déclarer non fondée.

Les parties réclament chacune une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge.

Au vu de l’issue du litige, respectivement à défaut de justifier du caractère d’iniquité, lesdites

demandes sont à déclarer non fondées.

Les conditions de l’article 115 du nouveau code de procédure civile n’étant pas remplies en

l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge de la partie qui succombe, en l’espèce

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Par ces motifs

le Tribunal de Paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement entre parties et en premier ressort,

reçoit les demandes de PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en

la forme,

les dit non-fondées,

partant, en déboute,

dit non fondées les demandes respectives en octroi d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Patrice HOFFMANN,

juge de paix, assistée du greffier Martine GRISIUS, qui ont signé le présent jugement.