Landlord wins eviction and rent claim; procedural costs awarded; provisional execution rejected due to lack of urgency.

Répertoire No. 329/25

L-BAIL-748/24

Audience publique du 29 janvier 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit

ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à B-ADRESSE1.)

partie demanderesse

représenté par la société en commandite simple KLEYR GRASSO, établie

à L-2361 STRASSEN, 7, rue des Primeurs, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 220509,

inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, représentée par son gérant, la société à responsabilité

limitée KLEYR GRASSO GP, établie à la même adresse, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B

220442, représentée aux fins de la présente procédure par Maître François

COLLOT, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même

adresse

comparant à l’audience par Maître Liza CURTEANU, avocate, en

remplacement de Maître François COLLOT, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE2.), et son épouse

2 ) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

comparant par Maître Mariame YAZBACK, avocate à la Cour, demeurant

à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 16

octobre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 18 novembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Mariame YAZBACK se présenta pour

les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 6 janvier 2025.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Liza CURTEANU, en remplacement de Maître François COLLOT,

ce dernier en représentation de la société en commandite simple KLEYR

GRASSO, et Maître Mariame YAZBACK furent entendues en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 16 octobre 2024, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de voir constater la résiliation du bail existant entre parties avec effet

au 15 octobre 2024, sinon prononcer la résiliation judiciaire du contrat de

bail avec effet au 15 octobre 2024, et la défenderesse s’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués endéans huitaine.

Le requérant sollicite encore la fixation d’une indemnité d’occupation à

1.800.- EUR par mois d’occupation jusqu’à la date du déguerpissement

ainsi que l’allocation d’une indemnité de procédure de 500.- EUR sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) expose que par contrat de bail signé en date du 5 octobre

2023, la société SOCIETE1.) S.à r.l. a donné en location aux époux

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une maison sise à L-ADRESSE2.) pour

une durée d’une année commençant le 15 octobre 2023 et se terminant le

15 octobre 2024.

Suivant acte notarié du 8 avril 2024, la société SOCIETE1.) lui aurait vendu

la maison sise à ADRESSE3.).

Par courrier du 10 avril 2024, il aurait informé les époux PERSONNE4.)

qu’il était devenu propriétaire de la maison sise à ADRESSE3.) et qu’il

entendait habiter lui-même cette maison à partir du 15 octobre 2024.

Toutefois, il ressortirait des correspondances échangées entre parties que

les époux PERSONNE4.) n’auraient pas l’intention de respecter le terme

du contrat de bail.

Malgré mise en demeure adressée en date du 27 août 2024, les époux

PERSONNE4.) n’auraient pas quitté les lieux loués au 15 octobre 2024, de

sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

En premier lieu, le requérant fait valoir que le contrat de bail entre parties

prévoit que « Le présent bail commence le 15.10.2023. Il est conclu pour

une durée de 1 an. (...)

Le contrat prend fin le 15 octobre 2024, à moins que les parties

contractantes ne conviennent au préalable, en concertation et par écrit,

d’une prolongation du contrat »

Il en déduit que le contrat de bail a donc été conclu pour une durée

déterminée d’une année et a pris fin en date du 15 octobre 2024.

A titre subsidiaire, le requérant fait encore plaider qu’il a également informé

les locataires qu’il s’opposait à la reconduction du bail en date du 15

octobre 2024 en raison du besoin personnel qu’il a à emménager dans ledit

logement qu’il a acquis.

Il sollicite dès lors le déguerpissement des parties défenderesses.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent pas que le bail a été

valablement résilié avec effet au 15 octobre 2024 et qu’ils sont partant

obligés

de déguerpir, mais

ils

sollicitent

l’octroi d’un délai de

déguerpissement le plus long possible, en faisant valoir qu’ils auraient

d’ores et déjà entrepris des démarches pour se reloger, mais jusqu’à

présent sans succès. Ils ont ajouté que la recherche d’un logement

s’avérerait être compliquée compte tenu de leur situation financière

modeste et de la situation compliquée existant sur le marché de

l’immobilier.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation :

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat

portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause, est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-

même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent

ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement ;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations ;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le

transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.

Sauf l’hypothèse d’une résiliation d’un commun accord entre parties (non

donnée en l’espèce), la loi de 2006 pose comme principe la prorogation de

plein droit de tout bail, sauf si le bailleur est en droit d’invoquer l’un des

trois cas de résiliation tels que mentionnés à l’article 12 (2) (Lex THIELEN,

Le contrat de bail, n° 358).

Il est donc erroné de croire qu’un bail à durée déterminée prend

automatiquement fin au terme convenu ; il s’agit en fait d’une règle

exorbitante voulue par le législateur dans un souci de protection du

locataire et qui est d’ordre public.

La prorogation légale a pour effet de rendre le contrat de bail en principe à

durée indéterminée (Lex THIELEN, Le contrat de bail, n° 346).

Il en découle que contrairement aux affirmations du requérant, le bail n’a

pas cessé en vertu du terme prévu au contrat.

Toutefois, à titre subsidiaire la partie requérante a également évoqué le

besoin personnel dans son courrier de résiliation daté du 10 avril 2024 et

adressée aux parties défenderesses.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’ont pas contesté avoir reçu le courrier

en date du 10 avril 2024 bien que ce dernier ne serait pas daté.

Suivant l’article 12 (3) de la loi précitée :

« Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans

les cas prévus au paragraphe (2) point a, est de six mois. La lettre de

résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de

pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste

avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte

du présent paragraphe.

Il résulte des pièces versées en cause ainsi que des déclarations des

défendeurs que par courrier recommandé du 10 avril 2024, avec effet au

15 octobre 2024, soit à la date anniversaire du bail et moyennant respect

du préavis légal de six mois, PERSONNE1.) a notifié à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) la résiliation du bail conclu entre parties, et le texte de

l’article 12(3) a dûment été reproduit dans ce courrier.

Le besoin personnel invoqué n’étant en outre pas contesté, il y a dès lors

lieu de constater que le bail a valablement été résilié avec effet au 15

octobre 2024.

Par voie de conséquence,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

sont

occupants sans droit ni titre depuis le 16 octobre 2024, de sorte que

PERSONNE1.) peut valablement requérir leur déguerpissement.

Au vu des dispositions précitées de l’article 12 (6) précitées de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le

déguerpissement doit impérativement avoir lieu au plus tard douze mois

après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail.

En tenant compte de la disposition précitée, mais également du fait qu’à

côté de l’inscription auprès de organismes sociaux afin d’obtenir un

logement, les parties défenderesses ont fait des recherches sur le marché

privé dès la réception du courrier de résiliation, il y a lieu de leur accorder

un délai de déguerpissement jusqu’au 10 avril 2025.

Il est de principe que si le locataire continue d’occuper les lieux après la

résiliation du bail, il est redevable d’une indemnité au bailleur. Cette

prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité d’occupation en

raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice

résultant pour le bailleur du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des

lieux. L’indemnité due du chef d’une occupation précaire ou sans droit ni

titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause; l’occupant

s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève

en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette

indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative

réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur.

En l’espèce, en l’absence de contestations quant au montant de celle-ci, il

paraît justifié de fixer l’indemnité d’occupation à payer par PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) au montant du loyer initial, soit 1.800 EUR par mois

d’occupation à partir du 16 octobre 2024 jusqu’à la date du

déguerpissement effectif.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 350 euros sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 12, paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines

dispositions du Code civil, la décision autorisant le déguerpissement forcé

du locataire dans le cadre d’une demande se fondant sur un besoin

personnel du bailleur ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel.

Il est partant statué sur ce point en dernier ressort de sorte qu’il y a lieu de

rejeter la demande tendant à voir déclarer le jugement exécutoire pour ce

volet de la demande.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de Procédure civile, «

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire concernant la demande en fixation de

l’indemnité d’occupation et la demande en condamnation, de sorte qu’elle

est à rejeter.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard des

parties et en dernier ressort en application de l’article 12 paragraphe (3)

alinéa 2 in fine de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation en ce qui concerne la décision autorisant le déguerpissement

forcé,

déclare

la demande recevable ;

la

déclare

fondée ;

dit

que le bail a valablement été résilié avec effet au 15 octobre 2024 ;

condamne

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef jusqu’au 10 avril 2025;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.800.- EUR

jusqu’au déguerpissement effectif de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ;

condamne

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.)

une indemnité de procédure de 350.- EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ;

dit

qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à tous les frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière