Court dismisses copropriété owner's objection to syndicate's charge assessment and orders payment.

Répertoire N°: 194 / 2025

Audience publique du 23 janvier 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire de Luxembourg, a rendu

le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ADRESSE1.), sise à L-

ADRESSE2.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, représentée par son gérant actuellement en

fonctions, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat à la Cour,

demeurant à Esch-sur-Alzette, à l’audience publique du 18 décembre 2024,

et:

PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE4.),

- partie défenderesse - comparant en personne à l’audience publique du 18 décembre

2024.

Faits

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA3-6426/24 rendue par le juge de

paix d’Esch-sur-Alzette en date du 16 juillet 2024, PERSONNE1.) a été sommée de

payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ADRESSE1.) le montant de

5.637,21 euros avec les intérêts légaux à partir de la notification de l’ordonnance de

paiement jusqu’à solde.

Par écrit déposé au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 25 juillet 2024,

PERSONNE1.) a formé contredit contre ladite ordonnance de paiement.

A la requête du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ADRESSE1.), les

intéressés ont été convoqués par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de

paix de ce siège à l’audience publique du 10 octobre 2024, date à laquelle l’affaire fut

fixée au 18 décembre 2024.

A l’audience publique du 18 décembre 2024 l’affaire fut utilement retenue. Maître Antoine

STOLTZ, comparant pour le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE

ADRESSE1.), fut entendu en ses explications et conclusions. PERSONNE1.) fut

entendue en ses explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé du jugement avait été fixé,

le jugement

qui suit:

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA3-6426/24 rendue par le juge de

paix d’Esch-sur-Alzette en date du 16 juillet 2024, PERSONNE1.) a été sommée de

payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ADRESSE1.) outre les intérêts

légaux, le montant de 5.637,21 euros du chef de « décomptes des charges des exercices

2019 à 2023 inclus, ainsi que les appels pour le fonds de réserve 2020 ; 2021 et 2022,

tous approuvés en assemblées générales ».

Par écrit déposé au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 25 juillet 2024,

PERSONNE1.) a formé contredit contre ladite ordonnance de paiement.

Le contredit est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai prévus par la

loi.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE5.)

fait exposer que PERSONNE1.) est propriétaire d’un dépôt et d’une cour faisant partie

de la résidence ADRESSE1.) et qu’elle resterait redevoir la somme de 5.637,21 euros

au titre des charges de copropriété relatives aux exercices 2019 à 2023 inclus ainsi que

les appels pour le fonds de réserve 2020, 2021 et 2022, tous approuvés en assemblées

générales.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ADRESSE1.) verse en cause un

extrait de compte actualisé du 15 juillet 2024.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.) affirme que le syndic aurait

appliqué l’imputation des charges conformément à l’acte de base avec règlement de

copropriété du 19 juillet 2007. Dans la mesure où PERSONNE1.) n’aurait pas introduit

de recours à l’encontre des décisions de l’assemblée générale, elle ne saurait se

soustraire à son obligation de paiement et serait forclose à faire valoir des contestations.

PERSONNE1.) résiste à la demande. Elle déclare avoir acquis le dépôt en 2009. Le

dépôt serait de fait indépendant de la résidence et jusqu’en 2018 elle n’aurait pas payé

de charges de copropriété. Depuis 2018 le syndicat des copropriétaires de la résidence

ADRESSE5.), représenté par son syndic, lui aurait cependant réclamé des charges. Elle

ne serait pas d’accord avec le contenu des assemblés générales. Elle aurait en outre fait

part de son mécontentement dans diverses lettres.

A présent elle demande de voir modifier la clé de répartition des charges tel que prévu

dans le projet d’acte de base modificatif élaboré en 2009. Il y aurait été prévu que ses

lots sont indépendants des autres lots du complexe immobilier. PERSONNE1.) admet

cependant que l’acte en question n’a pas été signé.

Appréciation

Il est constant en cause que la partie défenderesse est copropriétaire de deux lots dans

la résidence ADRESSE1.).

Le litige porte actuellement sur un montant de 5.637,21 euros réclamé par le syndicat

des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.) à titre d’arriérés de charges et d’appel

de fonds relatifs à ce lot.

Il est de principe que chaque copropriétaire est tenu de verser, dans la caisse commune,

les sommes correspondant à la part des provisions, avances ou charges échues lui

incombant en vertu des dispositions du règlement général et des décisions régulièrement

prises par l’assemblée. Si un copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic est en droit de

poursuivre le recouvrement de sa quote-part. Le syndic est amené à demander aux

copropriétaires, le paiement d’avances et de provisions, soit sur base des dispositions

du règlement de copropriété, soit sur celle du budget prévisionnel approuvé par

l’assemblée générale. Le syndic est en droit d’exiger, en outre, le versement de

provisions sur les dépenses courantes de l’exercice, décidées par l’assemblée générale

(SCHOCKWEILER et ELTER, La copropriété, n° 443 page 329).

Les charges sont dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes ont été

approuvés par l’assemblée générale. Un copropriétaire ne peut donc éluder son

obligation en se bornant à alléguer un vice affectant la décision de l’assemblée générale,

lié à une répartition erronée des charges (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 19

mai 1993, SOCIETE2.) c/ PERSONNE3.) et résidence SOCIETE3.) no 1993-034870).

En effet, l’assemblée générale des copropriétaires est seule qualifiée pour approuver les

comptes et, en général, accorder décharge au syndic en ce qui concerne l’exercice de

ses fonctions. La reddition des comptes du syndic est normalement annuelle. Ainsi, le

syndic apportera à l’assemblée la justification de l’utilisation des fonds mis à sa

disposition à titre d’avances par les copropriétaires et fera rapport sur tous les travaux

effectués. Il doit fournir un décompte exact et détaillé de toutes les recettes et dépenses

effectuées au cours de l’exercice et communiquer, à titre de justification, les factures de

tous les entrepreneurs et fournisseurs de la copropriété (SCHOCKWEILER et ELTER

précités, n° 568, page 437).

Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans le délai, la décision de l’assemblée

générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, n’est pas fondé à

refuser le paiement de sa quote-part (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 9 mai

1990, Syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE6.) c/ PERSONNE4.),

Juris-Data no 1990-034164).

Doit encore être honorée par chaque copropriétaire, la répartition des charges effectuée

par le syndic qu’elle soit illégale ou même fantaisiste, du moment que la décision de

l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause conformément

à l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, 4 mai

2000, Syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE7.) c/ PERSONNE5.),

Juris-Data no 2000-114075).

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, versé en

cause, que l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2019.

L’assemblée générale a donné quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice 2019.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2021, versé en cause, que

l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2020. L’assemblée

générale a donné quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice 2020.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 septembre 2022, versé en

cause, que l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2021.

L’assemblée générale a donné quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice 2021.

De même, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 décembre 2023,

versé en cause, que l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année

2022. L’assemblée générale a donné quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice 2022.

Il y a lieu de rappeler qu’à la suite de l’élaboration d’un projet d’acte de base modificatif

en 2009, celui-ci n’a pas été adopté. Il en résulte que l’acte de base du 19 juillet 2007 est

appliqué par le syndicat de copropriétaires.

Selon l’article 11 de la loi modifiée du 16 mai 1975, l’ensemble des copropriétaires est

obligatoirement et de plein droit groupé dans un syndicat qui a pour objet la conservation

de l’immeuble et l’administration des parties communes. Les décisions du syndicat sont

prises en assemblée générale des copropriétaires au vœu de l’article 14 de la loi précitée

et s’imposent à tous les copropriétaires qui ne peuvent donc plus s’y soustraire.

L’article 34 alinéa 2 de la loi modifiée du 16 mai 1975 confère cependant le droit aux

copropriétaires qui se sont opposés à une décision ou qui ont été défaillants au vote de

celle-ci de la contester en justice dans les deux mois à compter de la notification qui leur

en est faite par le syndic.

PERSONNE1.) ne conteste pas avoir reçu notification des assemblées générales. Aussi

il résulte des pièces remises en cause qu’elle était présente lors des deux dernières

assemblées générales.

Le tribunal note que la partie défenderesse reconnaît ne pas avoir formé de recours

contre les délibérations prises lors des assemblées générales, tel que prévu par l’article

34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

PERSONNE1.) ne saurait dès lors valablement se soustraire au paiement lui réclamé.

Au vu des renseignements fournis et des pièces versées, la demande du syndicat des

copropriétaires de la résidence ADRESSE1.) est fondée pour le montant réclamé de

5.637,21 euros avec les intérêts légaux à partir du 19 juillet 2024, jour de la notification

de l’ordonnance conditionnelle de paiement jusqu’à solde.

Le contredit est partant à rejeter.

Les frais et dépens sont à mettre à charge de PERSONNE1.), conformément aux

dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit le contredit en la forme,

dit le contredit non fondé,

dit la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.), représenté

par son syndic actuellement en fonction, la société SOCIETE1.) sàrl, fondée,

condamne PERSONNE1.) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

ADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en fonction, la société

SOCIETE1.) sàrl, le montant de 5.637,21 euros avec les intérêts légaux à partir du 19

juillet 2024, jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à

solde,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Patrice

HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier Martine GRISIUS, qui ont signé le présent

jugement.