Court rejects co-ownership dispute appeal, ruling defendant liable for unpaid fees and procedural costs.

Répertoire N°: 193 / 2025

Audience publique du 23 janvier 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire de Luxembourg, a rendu

le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.), sise à L-

ADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, inscrite au registre de commerce de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

- partie demanderesse - comparant par PERSONNE1.), gérant de la société

SOCIETE2.) sàrl, à l’audience publique du 28 mars 2024 et 18 décembre 2024,

et:

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Sandra DENU, en remplacement de

Maître Claude Collarini, avocats à la Cour, demeurant à Luxembourg, à l’audience

publique du 2024.

Faits

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA3-2354/23 rendue par le juge de

paix d’Esch-sur-Alzette en date du 23 mars 2023, PERSONNE2.) a été sommé de payer

au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.) le montant de 3.099,18

euros avec les intérêts légaux à partir de la notification de l’ordonnance de paiement

jusqu’à solde, ainsi qu’une indemnité de procédure de 70,- euros.

Par lettre du 21 avril 2023, entrée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 24

avril 2023, PERSONNE2.) a formé contredit contre ladite ordonnance de paiement.

A la requête du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.), les

intéressés ont été convoqués par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de

paix de ce siège à l’audience publique du 9 novembre 2023, date à laquelle l’affaire fut

fixée au 14 décembre 2023.

A l’audience publique du 14 décembre 2023 l’affaire fut refixée à la demande des parties

au 7 février 2024, puis au 28 mars 2024.

A l’audience publique du 28 mars 2024 l’affaire fut utilement retenue. PERSONNE1.),

comparant pour le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.), fut

entendu en ses explications. Maître Sandra DENU, comparant pour PERSONNE2.), fut

entendue en ses explications. Le tribunal refixa l’affaire au 5 juin 204 pour verser des

pièces supplémentaires.

A l’audience publique du 5 juin 2024 l’affaire fut refixée à la demande des parties au 10

octobre 2024, puis au 18 décembre 2024.

A l’audience publique du 18 décembre 2024, l’affaire fut utilement retenue.

PERSONNE1.), comparant pour le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE

SOCIETE1.), fut entendu en ses conclusions. Maître Sandra DENU, comparant pour

PERSONNE2.), fut entendue en ses conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé du jugement avait été fixé,

le jugement

qui suit:

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA3-2354/23 rendue par le juge de

paix d’Esch-sur-Alzette en date du 23 mars 2023, PERSONNE2.) a été sommé de payer

au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.), outre les intérêts

légaux, le montant de 3.099,18 euros du chef de charges de copropriété restées

impayées, ainsi qu’une indemnité de procédure de 70,- euros.

Par lettre du 21 avril 2023, entrée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 24

avril 2023, PERSONNE2.) a formé contredit contre ladite ordonnance de paiement.

Le contredit est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai prévus par la

loi.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.)

fait exposer que PERSONNE2.) est propriétaire d’un garage dans la SOCIETE1.) et qu’il

resterait redevoir le montant de 3.099,18 euros au titre des charges de copropriété

relatives aux exercices 2011 à 2018 inclus, tous approuvés en assemblées générales.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.) affirme que le syndic

aurait appliqué l’imputation des charges conformément au règlement de copropriété. En

effet, le garage de PERSONNE2.) se situant dans l’immeuble, et non pas à l’extérieur, il

y aurait lieu de calculer les charges en fonction des millièmes. PERSONNE2.) n’aurait

pas introduit de recours à l’encontre des décisions prises en assemblée générale, il ne

saurait se soustraire à son obligation de paiement et serait forclos à faire valoir des

contestations.

PERSONNE2.) résiste à la demande. En ordre principal, il soutient que les arriérés de

charges réclamés pour les périodes courant de 2011 à 2017 seraient prescrits par

application de l’article 2277 du code civil.

A titre subsidiaire, le montant réclamé serait formellement contesté. En effet, les

décomptes sur base desquels le montant est réclamé seraient erronés.

En effet, par acte notarié du 17 octobre 2011, PERSONNE2.) aurait vendu un

appartement et une cave. A la suite de cette vente, il aurait été uniquement propriétaire

d’un garage. Le garage en question n’aurait été accessible que de l’extérieur et ne

permettrait pas d’accéder aux parties communes de la résidence.

L’article 24 paragraphe 3 point c) du règlement de copropriété de la RESIDENCE

SOCIETE1.) prévoyant une exonération pour les propriétaires de garages et

d’emplacements pour autos situés en dehors de la bâtisse de toute participation aux frais

d’entretien, de réparation et de réfection de l’immeuble, aux frais de consommation et de

fonctionnement relatifs au chauffage et à l’ascenseur, aux frais de consommation en eau,

gaz et électricité relatif à la bâtisse principale, etc…

Lors de l’assemblé du 31 janvier 2017 l’assemblée générale des copropriétaires aurait

décidé d’exonérer PERSONNE2.) de la participation aux dépenses relatives à l’entretien

de l’immeuble, au nettoyage ainsi qu’à l’électricité.

A titre reconventionnel, PERSONNE2.) demande remboursement du montant de 527,39

euros sur le fondement de la répétition de l’indu ainsi qu’une indemnité de procédure de

2.500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Appréciation

Il est constant en cause que PERSONNE2.) était propriétaire d’un garage dans de la

SOCIETE1.).

Le litige porte actuellement sur un montant de 3.099,18 euros réclamé par le syndicat

des copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.) à titre d’arriérés de charges

concernant ce lot.

Quant au moyen tiré de la prescription quinquennale :

Aux termes de l’article 2277 du code civil, « les actions de payement : des arrérages des

rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ; des loyers et

fermages ; des intérêts des sommes prêtées, et généralement de tout ce qui est payable

par année ou à des termes périodiques plus courts » se prescrivent par cinq ans.

La prescription de l’article 2277 du code civil s’applique essentiellement aux créances

payables à des termes périodiques et fixés d’avance (CA 10 juin 1998, P. 30, p. 487).

Les copropriétaires sont tenus, en application de l’article 7 de la loi du 16 mai 1975

portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, de participer aux charges relatives

à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes

proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs

lots.

Les charges à supporter par un copropriétaire ne comprennent par conséquent, en

application de l’article 7 précité, non seulement les frais d’entretien et de consommation

courants liés à une utilisation normale du bien, frais qui sont en règle générale plus ou

moins périodiques et prévisibles, mais également l’ensemble des frais de conservation

et d’administration des parties communes tels que d’éventuels travaux de réparation, de

rénovation ou d’amélioration. Par leur nature, ces frais sont éventuels quant à leur

existence, et incertains quant à leur montant.

En effet, s'agissant de charges arrêtées suivant décomptes par les assemblées

générales des copropriétaires, et non de simples avances, on ne saurait les soumettre à

la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil (cf. en ce sens, TAL, 15

novembre 2011, nº 131690 du rôle).

Il s'ensuit que les charges de copropriété, faute de pouvoir être considérées comme

constantes et fixes dans leur ensemble, échappent à la prescription quinquennale édictée

par l’article 2277 du code civil.

Le moyen tiré de la prescription quinquennale est partant à rejeter.

Il est de principe que chaque copropriétaire est tenu de verser, dans la caisse commune,

les sommes correspondant à la part des provisions, avances ou charges échues lui

incombant en vertu des dispositions du règlement général et des décisions régulièrement

prises par l’assemblée. Si un copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic est en droit de

poursuivre le recouvrement de sa quote-part. Le syndic est amené à demander aux

copropriétaires, le paiement d’avances et de provisions, soit sur base des dispositions

du règlement de copropriété, soit sur celle du budget prévisionnel approuvé par

l’assemblée générale. Le syndic est en droit d’exiger, en outre, le versement de

provisions sur les dépenses courantes de l’exercice, décidées par l’assemblée générale

(SCHOCKWEILER et ELTER, La copropriété, n° 443 page 329).

Les charges sont dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes ont été

approuvés par l’assemblée générale. Un copropriétaire ne peut donc éluder son

obligation en se bornant à alléguer un vice affectant la décision de l’assemblée générale,

lié à une répartition erronée des charges (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 19

mai 1993, SOCIETE3.) c/ PERSONNE3.) et résidence SOCIETE4.) no 1993-034870).

En effet, l’assemblée générale des copropriétaires est seule qualifiée pour approuver les

comptes et, en général, accorder décharge au syndic en ce qui concerne l’exercice de

ses fonctions. La reddition des comptes du syndic est normalement annuelle. Ainsi, le

syndic apportera à l’assemblée la justification de l’utilisation des fonds mis à sa

disposition à titre d’avances par les copropriétaires et fera rapport sur tous les travaux

effectués. Il doit fournir un décompte exact et détaillé de toutes les recettes et dépenses

effectuées au cours de l’exercice et communiquer, à titre de justification, les factures de

tous les entrepreneurs et fournisseurs de la copropriété (SCHOCKWEILER et ELTER

précités, n° 568, page 437).

Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans le délai, la décision de l’assemblée

générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, n’est pas fondé à

refuser le paiement de sa quote-part (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 9 mai

1990, Syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE4.) c/ PERSONNE4.),

Juris-Data no 1990-034164).

Doit encore être honorée par chaque copropriétaire, la répartition des charges effectuée

par le syndic qu’elle soit illégale ou même fantaisiste, du moment que la décision de

l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause conformément

à l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, 4 mai

2000, Syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE5.) c/ PERSONNE5.),

Juris-Data no 2000-114075).

Il ressort des procès-verbaux versés en cause, que l’assemblée des copropriétaires a

approuvé les comptes des années 2011 à 2017. L’assemblée générale a donné quitus

au syndic pour sa gestion.

Selon l’article 11 de la loi modifiée du 16 mai 1975, l’ensemble des copropriétaires est

obligatoirement et de plein droit groupé dans un syndicat qui a pour objet la conservation

de l’immeuble et l’administration des parties communes. Les décisions du syndicat sont

prises en assemblée générale des copropriétaires au vœu de l’article 14 de la loi précitée

et s’imposent à tous les copropriétaires qui ne peuvent donc plus s’y soustraire.

L’article 34 alinéa 2 de la loi modifiée du 16 mai 1975 confère cependant le droit aux

copropriétaires qui se sont opposés à une décision ou qui ont été défaillants au vote de

celle-ci de la contester en justice dans les deux mois à compter de la notification qui leur

en est faite par le syndic.

PERSONNE2.) ne conteste pas avoir reçu notification des assemblées générales. Aussi

il verse en pièce 6 le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2017.

En page 2 du procès-verbal figure ce qui suit :

« Prise de position dans le dossier de M. PERSONNE2.)

A l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés l'assemblée décide

d'exonérer M. PERSONNE2.) des postes suivants:

Entretien immeuble, nettoyage, électricité.

La rubrique entretien est divisée en deux rubriques entretien immeuble et entretien

garage.

Les clefs de répartitions des rubriques entretien immeuble, électricité et nettoyage

seront dorénavant répartis sur 9 copropriétaires de l'immeuble à part égales.

Les clefs de répartitions suivantes seront réparties au prorata des millièmes de

l'ensemble des garages:

Entretien Garage

Achat Garage (exemple, rénovation de l'enrobée extérieur, etc...)

A la majorité des copropriétaires présents ou représentés l'assemblée décide de pas

répondre à la demande de remboursement de M. PERSONNE2.) pour les exercices

antérieurs. »

Il y a lieu de noter qu’il résulte de l’article 24 du règlement de copropriété de la résidence

que les charges communes sont supportées par tous les copropriétaires au prorata de

leurs quotes-parts de copropriété dans les parties communes. Les propriétaires de

garages et d’emplacements pour autos situés en dehors de la bâtisse à appartement

sont exonérés.

Or, en l’espèce il y a lieu de constater que le garage ayant appartenu à PERSONNE2.)

se situe dans l’immeuble, raison pour laquelle les copropriétaires ont pris position sur le

problème lors de l’assemblée précitée.

Le tribunal note que la partie défenderesse reconnaît ne pas avoir formé de recours

contre les délibérations prises lors des assemblées générales, tel que prévu par l’article

34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les charges de copropriété résultent des « décomptes individuel propriétaire ». Il résulte

en outre des pièces versées en cause que, déduction faite des payements effectués,

PERSONNE2.) reste redevable du montant de 3.099,18 euros.

PERSONNE2.) ne saurait dès lors valablement se soustraire au paiement lui réclamé.

Au vu des renseignements fournis et des pièces versées, la demande du syndicat des

copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.) est fondée pour le montant réclamé de

3.099,18 euros avec les intérêts légaux à partir du 27 mars 2023, jour de la notification

de l’ordonnance conditionnelle de paiement jusqu’à solde.

Compte tenu des pièces versées en cause et des explications détaillées fournies à

l’audience par la partie demanderesse quant aux postes repris dans l’extrait de compte

du 13 décembre 2023, il est établi que PERSONNE2.) n’a pas payé, tel qu’allégué, le

montant total de 9.094,33 euros, de sorte que la demande de remboursement du solde

prétendument payé en trop de 527,39 euros est à déclarer non fondée.

Le contredit est partant à rejeter.

Les deux parties demandent une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des

copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.) l’entièreté des sommes exposées et non

comprises dans les dépens, il convient de le débouter de sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure.

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE2.) est également à déclarer

non fondée.

Les frais et dépens sont à mettre à charge de PERSONNE2.), conformément aux

dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit le contredit en la forme,

dit le moyen tiré de la prescription quinquennale non fondé,

dit le contredit non fondé,

dit

la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SOCIETE1.),

représenté par son syndic actuellement en fonction, la société SOCIETE2.) sàrl, fondée,

condamne PERSONNE2.) à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE

SOCIETE1.), représenté par son syndic actuellement en fonction, la société SOCIETE2.)

sàrl, le montant de 3.099,18 euros avec les intérêts légaux à partir du 27 mars 2023, jour

de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.), partant en déboute,

déboute

les parties de leur demande respective en allocation d’une indemnité de

procédure,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Patrice

HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier Martine GRISIUS, qui ont signé le présent

jugement.