Court dismisses eviction claim filed by requête due to lack of written lease and procedural error requiring citation.

Répertoire No. 260/25

L-BAIL-310/24

Audience publique du 22 janvier 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

représentés par l’étude LE VAILLANT LEGAL, société à responsabilité

limitée de droit luxembourgeois, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre

des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social

à L-5810 HESPERANGE, 41a, rue de Bettembourg, immatriculée au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

B240049, représentée pour les besoins de la présente affaire par Maître

Emily LE VAILLANT, avocate à la Cour, demeurant à Hesperange

comparant à l’audience par Maître Emily LE VAILLANT, avocate à la Cour,

demeurant à Hesperange

e t

1 ) PERSONNE3.), et

2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

représentés par la société INTERDROIT SARL, société à responsabilité

limitée, établie et ayant son siège social à L-4210 ESCH-SUR-ALZETTE,

40, rue de la Libération, inscrite au Registre de Commerce et des Société

de Luxembourg sous le numéro B217690, inscrite à la liste V du Tableau

de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, représentée aux fins

de la présente procédure par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat à la Cour,

demeurant à Esch-sur-Alzette

comparant à l’audience par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat à la Cour,

demeurant à Esch-sur-Alzette

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 30 avril

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 17 juin 2024.

Lors de la prédite audience, la société INTERDROIT SARL se présenta

pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 7 octobre 2024, puis refixée au 18 novembre 2024 et ensuite

au 16 décembre 2024.

À l’audience du 16 décembre 2024 à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Emily LE VAILLANT, en représentation de la société LE VAILLANT

LEGAL SARL, et Maître Dogan DEMIRCAN, en représentation de la

société INTERDROIT SARL, furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 30 avril 2024, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre, pour :

s’entendre dire qu’ils sont

occupants

sans droit ni titre de

l’appartement sis à L-ADRESSE2.), depuis le 1er septembre 2023 ;

s’entendre condamner à déguerpir des lieux occupés dans un délai

de 8 jours à partir de la notification du jugement, le tout sous

astreinte de 500.- EUR par jour de retard, payable à partir de la

quinzaine après la notification du jugement à intervenir et jusqu’à

l’achèvement des opérations de déguerpissement ;

s’entendre condamner à payer aux requérants la somme de 3.412.-

EUR par mois d’occupation à titre d’indemnité d’occupation à partir

du 1er septembre 2023 jusqu’au jugement à intervenir, sinon jusqu’à

l’audience des plaidoiries, avec les intérêts légaux à compter de la

demande en justice, jusqu’à solde ;

s’entendre condamner à payer aux requérants la somme de 1.000.-

EUR à titre de dommage moral avec les intérêts légaux à compter

de la demande en justice jusqu’à solde.

Les parties requérantes sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 5.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, et elles demandent à voir ordonner l’exécution provisoire

du jugement à intervenir.

Faits, moyens et prétentions des parties

Les parties requérantes exposent qu’elles sont les propriétaires d’un

appartement sis à L-ADRESSE2.), qu’elles auraient mis en vente au

courant du mois d’avril 2023, tout en précisant que le logement était

inoccupé à l’époque.

Toutefois depuis le 1er septembre 2023, l’appartement en question serait

illégalement occupé par les parties défenderesses qui l’utiliseraient comme

logement d’habitation sans disposer d’aucun droit ni titre.

PERSONNE3.) aurait d’ailleurs confirmé ne jamais avoir signé de contrat

de location avec les requérants, tout comme il n’y aurait jamais eu d’accord

verbal avec eux à ce sujet.

Les requérants expliquent qu’un négociateur immobilier indépendant qui

aurait eu un lien contractuel avec l’agence immobilière mandatée pour la

vente de leur bien aurait utilisé de faux documents afin de faire croire que

les parties défenderesses seraient intéressées à acquérir l’appartement en

question.

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

auraient ainsi

obtenu

accès à

l’appartement en question en date du 1er septembre 2023 qu’ils auraient

ensuite occupés jusqu’à ce jour.

En réalité, les parties défenderesses n’auraient jamais eu l’intention

d’acquérir l’immeuble ni de le louer. Ils auraient pensé pouvoir y séjourner

en attendant de pouvoir emménager dans un autre logement pour lequel

ils auraient signé un contrat de bail avec le négociateur immobilier en

question. Une plainte pénale aurait en outre été déposée à l’encontre de

ce dernier.

Malgré la connaissance par la suite du fait qu’ils occuperaient ledit bien

sans droit ni titre, les parties défenderesses refuseraient de quitter les lieux

et rejetteraient les propositions de relocation leur soumises par l’agence

immobilière qui avait été chargée de la vente du bien.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) expliquent qu’en raison de ce fait, ils

n’ont pas pu vendre leur maison et s’appauvriraient, étant donné qu’ils

n’ont également pas la jouissance des lieux leur appartenant tandis que

les parties défenderesses en profiteraient gratuitement.

A cela s’ajouterait qu’ils doivent supporter les charges pour ledit bien

occupé illégalement.

En droit, ils sollicitent le déguerpissement des parties défenderesses

endéans un délai de huitaine. Afin d’obtenir l’exécution des parties

défenderesses,

il

conviendrait

d’assortir

la

condamnation

au

déguerpissement d’une astreinte de 500.- EUR par jour eu égard de la

mauvaise foi des parties défenderesses.

Elles seraient également à condamner à payer aux requérants une

indemnité d’occupation à hauteur de 3.412.- EUR par mois qui se

calculerait comme suit : 819.000*5%/12 = 3.412,50.- EUR.

Les requérants précisent que la moyenne des mensualités des loyers dans

ce secteur s’élèverait à environ 2.000.-EUR ainsi qu’à 350.- EUR pour les

avances sur charges.

Finalement, les requérants sollicitent encore la condamnation des parties

défenderesses à leur payer la somme de 1.000.- EUR au titre du préjudice

moral subi. Ils expliquent avoir été particulièrement angoissés par la

situation et notamment par l’impossibilité de vendre le bien en question et

l’impossibilité d’accéder à leur bien au point de devenir insomniaques.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

Les parties défenderesses font valoir qu’elles seraient autant les victimes

dans cette affaire que les parties requérantes dudit agent immobilier

dénommée

PERSONNE5.)

à l’encontre de laquelle

elles

auraient

également déposé plainte au pénal. Elles expliquent avoir initialement

signé un contrat de bail avec un dénommé

PERSONNE6.)

par

l’intermédiaire dudit négociateur immobilier, mais qu’en fin de compte ce

dernier aurait prétexté que l’appartement se trouverait encore en travaux

et qu’elles pourraient dans l’attente de l’achèvement de celui-ci occuper

celui des parties requérantes. Toutefois, tout aurait été basé sur des

mensonges et le négociateur immobilier aurait empoché leur argent sans

qu’elles ne puissent jamais emménager dans les lieux escomptés.

Quant à la recevabilité de la requête, les parties défenderesses se sont

rapportées à prudence de justice et ont sollicité le rejet de la demande en

déguerpissement. A titre subsidiaire, elles ont sollicité un délai de

déguerpissement de 3 mois.

L’indemnité pour préjudice moral serait également à rejeter, étant donné

qu’ils n’auraient commis aucune faute en l’espèce.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, elles font valoir que celle-ci

est beaucoup trop élevée et que la valeur locative du bien n’est pas

connue. A cela s’ajouterait que la loi du 23 juillet 2024 modifiant la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation aurait fixé le maximum

du montant du loyer annuel pouvant être réclamé par le bailleur à 3,5% du

capital investi, de sorte que le calcul avancé par les requérants serait à

rejeter.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contestent le bien-fondé de l’indemnité

de procédure réclamée par les requérants, étant donné que l’iniquité ne

serait pas donnée en l’espèce.

A titre reconventionnel, ils sollicitent encore une indemnité de procédure

de 2.000.- EUR.

Appréciation

Quant à la recevabilité de la demande

Les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des

juridictions relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre

public. Leur violation constitue une nullité de fond, qui échappe aux

dispositions de l’article 264, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile

(Cour 28 novembre 2001, n° 25.013 du rôle), et devant dès lors être

soulevée d’office par le juge.

Il en est ainsi en particulier de la forme de l’acte introductif d’instance

(requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une importance

telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette

sanction résulte d’un texte ou non (Cass. 18 décembre 1997, n°64/97).

En vertu de l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile, le juge de

paix connaît de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs

relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des

demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux

occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

Les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des

juridictions relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre

public. Leur violation constitue une nullité de fond, qui échappe aux

dispositions de l’article 264, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile

(Cour, 28 novembre 2001, n°25013 du rôle), et devant dès lors être

soulevée d’office par le juge.

Il en est ainsi en particulier de la forme de l’acte introductif d’instance

(requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une importance

telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette

sanction résulte d’un texte ou non (Cass., 18 décembre 1997, n°64/97).

Conformément à l’article 101 du Nouveau Code de procédure civile, la

citation est le mode de saisine de droit commun du juge de paix.

La procédure de saisine du juge de paix par requête est en effet

dérogatoire au droit commun et doit être spécifiquement prévue par la loi.

Une telle dérogation est notamment prévue par l’article 20 de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation qui prévoit que

la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3, 3°

précité du nouveau code de procédure civile sera formée par requête.

Or, conformément aux dispositions de l’article 1er (2) et (3), alinéa 2 de

cette loi, l’article 20 précité ne s’applique, en ce qui concerne les demandes

en paiement d’une indemnité d’occupation et en expulsion d’un occupant

sans droit ni titre, qu’à celles qui sont la suite (i) soit d’un bail portant sur

un logement à usage d’habitation à des personnes physiques, (ii) soit d’un

bail portant sur un immeuble affecté à un usage commercial, administratif,

industriel, artisanal ou à l’exercice d’une profession libérale, (iii) soit d’un

bail portant sur des structures d’hébergement réservées au logement

provisoire d’étrangers visés par la loi du 16 décembre 2008 concernant

l’accueil et l’intégration des étrangers au Grand-Duché de Luxembourg, (iv)

soit d’un bail portant sur un logement meublé ou non-meublé dans des

structures d’hébergement spéciales telles que maisons de retraite, centres

intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour

personnes handicapées, et notamment les logements meublés ou non-

meublés dans les structures d’hébergement tombant sous la loi modifiée

du 8 septembre 1998 réglant les relations entre l’Etat et les organismes

œuvrant dans les domaines social, familial et thérapeutique, (v) soit d’un

bail portant sur un logement meublé ou non-meublé mis à disposition de

personnes physiques à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat

de communes, une association sans but lucratif ou une fondation œuvrant

dans le domaine du logement.

La jurisprudence récente retient que les « demandes en paiement

d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit »

qui ne sont pas la suite d’un contrat de bail, doivent être introduites par

voie de citation (TAL, 3ème, 17 janvier 2023, n°TAL-2022-05449 du rôle).

Il est constant en cause qu’aucun contrat de bail écrit ne lie les parties au

litige entre elles et celles-ci s’accordent encore pour dire qu’aucun bail

verbal n’a existé.

Les parties s’accordant pour dire qu’elles n’ont jamais été liées par l’une

des conventions figurant à l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre

2006 relative au bail à usage d’habitation, la dérogation y prévue n’a dès

lors pas vocation à s’appliquer, de sorte qu’en l’absence encore d’une autre

disposition légale qui prévoirait une saisine par voie de requête dans

l’hypothèse d’une occupation sans droit ni titre qui n’est pas la suite de

l’une des conventions précitées, la demande aurait dû être introduite par

voie de citation.

Il s’ensuit que la demande, introduite par voie de requête, est à déclarer

irrecevable.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare

la demande irrecevable ;

condamne

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière