Court partially allowed copropriété claim for pre-2014 debts but dismissed post-2014 claims and procedural costs.

Rép. no. 208/25

L-CIV 119/24

L-CIV 689/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU

LUNDI, 20 JANVIER 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause

ENTRE:

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA « ALIAS1.) »,

établie à L-ADRESSE1.), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL, exerçant sous la dénomination commerciale SOCIETE2.), établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par sa gérance actuellement en

fonctions

partie demanderesse,

comparant par Maître Lisa ZIMMER, avocat, se présentant pour la société à

responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS GROSS & ASSOCIES SARL, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée aux fins de la présente procédure

par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse

ET:

1) PERSONNE1.), demeurant à B-ADRESSE4.)

partie défenderesse,

ne comparant pas

2) PERSONNE2.), demeurant à B-ADRESSE4.)

partie défenderesse,

comparant par Maître Mathieu FETTIG, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

FAITS :

Par exploit du 22 janvier 2024 de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette,

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA « ALIAS1.) » a fait donner citation à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, le jeudi, 7 mars 2024 à 15h00, salle JP 1.19, pour y entendre statuer

conformément à la citation prémentionnée et annexée à la minute du présent jugement.

Par exploit du 15 juillet 2024 de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA « ALIAS1.) » a

fait donner recitation à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, le mercredi, 4 décembre 2024 à 9h00, salle JP 0.02, pour

y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée à la minute du

présent jugement.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 4 décembre 2024, lors de laquelle

Maître Lisa ZIMMER se présenta pour la partie demanderesse, Maître Mathieu FETTIG

se présenta pour PERSONNE2.), tandis que PERSONNE1.) ne comparut pas.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été remis, le

JUGEMENT QUI SUIT:

Par exploit d’huissier de justice du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la

« ALIAS1.) » a fait donner citation à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les voir condamner solidairement, sinon

in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 9.253,79.- euros au titre

d’arriérés de charges et d’avances sur charges de copropriété, cette somme avec les

intérêts légaux à partir du jour de la citation en justice jusqu’à solde. Il demande encore à

voir dire que le taux d’intérêt légal sera augmenté de trois points à l’expiration du 3ème

mois qui suit la signification du jugement à intervenir et à se voir allouer une indemnité

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro L-CIV-119/24 du rôle.

Par exploit d’huissier de justice du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait

reciter PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en vertu de l’article 84 du Nouveau Code de

Procédure civile à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir statuer

conformément au dispositif de l’exploit d’huissier de justice du 22 janvier 2024.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro L-CIV-689/24 du rôle.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les affaires

inscrites sous les numéros L-CIV-119/24 et L-CIV-689/24 du rôle et d’y statuer par un

seul et même jugement.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les défendeurs

étaient propriétaires indivis d’un appartement, de quatre caves et de deux emplacements

de parking dans l’immeuble « ALIAS1.) » sis à ADRESSE5.). Par acte notarié du 20

décembre 2012, ils auraient vendu leurs lots dans l’immeuble à l’exception d’un

emplacement de parking référencé sous le numéro NUMERO1.). Aux termes d’un

décompte du 14 décembre 2023, ils seraient restés redevoir le 30 juin 2023 à la

copropriété un montant de 9.253,79.- euros au titre d’arriérés de charges et d’avances sur

charges de copropriété. L’invitation au règlement de leur dette serait restée sans suite de

sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

A l’audience publique du 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires augmente sa

demande en paiement en portant sa prétention à 9.271,49.- euros au titre d’un décompte

du 24 avril 2024.

PERSONNE2.) soulève principalement la prescription de l’action du syndicat des

copropriétaires et fait plaider que rien ne serait plus dû au demandeur. A titre subsidiaire,

elle conteste le bien-fondé de la demande. Elle précise que, depuis 2012, elle n’est plus

que propriétaire d’un emplacement de parking dans la « ALIAS1.) » pour lequel elle redoit

des charges de copropriété d’un montant de 24.- euros par mois. Pour cette raison, elle ne

s’expliquerait pas la créance faramineuse que le syndicat des copropriétaires prétend avoir

à son encontre. Les pièces versées par le demandeur à l’appui de sa prétention ne lui

permettraient pas de retracer le montant réclamé ni de savoir à quoi il correspond

exactement. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires serait à débouter de sa

demande.

-

Quant à la prescription

PERSONNE2.) s’oppose à la demande en faisant valoir que l’action du syndicat des

copropriétaires, soumise à la prescription quinquennale sinon décennale, est prescrite.

La partie demanderesse conteste le bien-fondé de ce moyen. Elle soutient que la

prescription quinquennale n’est en tout état de cause pas applicable. En ce qui concerne

la prescription décennale, celle-ci ne serait pas acquise dès lors que les arriérés de charges

de copropriété feraient d’année en année l’objet d’une approbation par l’assemblée

générale des copropriétaires. A titre subsidiaire, il faudrait retenir que sa demande en

paiement est fondée pour la somme de 9.271,49.- euros diminuée de ce qui était redu par

les défendeurs en 2014.

Aux termes de l’article 2277 alinéa 2 et suivants du Code civil, « se prescrivent par cinq

ans les actions de payement :

Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;

Des loyers et fermages ;

Des intérêts des sommes prêtées, et généralement de tout ce qui est payable par année ou

à des termes périodiques plus courts. »

La prescription de l’article 2277 du Code civil s’applique essentiellement aux créances

payables à des termes périodiques et fixés d’avance (Cour 10 juin 1998, Pas. 30, p. 487).

Or, les charges d’un immeuble en copropriété ne comprennent pas seulement les charges

dites locatives constituant la contrepartie de prestations périodiques pouvant être

déterminées, sinon dans leur quantum, du moins dans leur élément, mais également les

dépenses de réparation, d’amélioration et d’entretien qui sont nécessairement

indéterminées, variables et éventuelles dans leur existence.

Il s’ensuit que les charges de copropriété échappent à la prescription quinquennale (Cass.

fr. 3e civ., 22 mai 1968, Bull. 1968, III, n° 236 ; 17 novembre 1999, JCP G 2000, I, 211).

En effet, s’agissant de charges arrêtées suivant décomptes par les assemblées générales

des copropriétaires, et non de simples avances, on ne saurait les soumettre à la prescription

quinquennale de l’article 2277 du Code civil (cf. en ce sens : Tribunal d’arrondissement

de Luxembourg, 15 novembre 2011, nº 131690 du rôle ; 16 octobre 2018, n° 177452 et

TAL-2018-00577 du rôle ; Tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, 1er mars 2017,

n°671/2017 du répertoire).

Le moyen de PERSONNE2.) tiré de la prescription quinquennale n’est partant pas fondé.

Aux termes de l’article 34 alinéa 1er de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis, « (…) les actions personnelles nées de l’application de

la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se

prescrivent par dix ans. ».

L’action du syndicat des copropriétaires en recouvrement de charges n’est pas à qualifier

de réelle, ni de possessoire ou de pétitoire (Marc ELTER et Fernand SCHOCKWEILER,

Copropriété des immeubles bâtis, éd. 1978, p. 71), mais constitue une action personnelle

qui relève du délai de prescription prévu à l’article 34 précité (Tribunal d’arrondissement

de Luxembourg, 16 octobre 2018, précité).

Il faut en conclure que l’action du syndicat des copropriétaires visant le recouvrement de

créances antérieures à la date du 22 janvier 2014 est en principe prescrite.

Le syndicat des copropriétaires estime que tel n’est cependant pas le cas en l’espèce au

motif que les arriérés de charges auraient annuellement fait l’objet d’une approbation de

la part de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ce moyen doit être interprété en ce sens que le demandeur soutient que les approbations

consécutives des décomptes d’arriérés de charges par l’assemblée générale des

copropriétaires de la « ALIAS1.) » ont chaque fois eu pour effet d’interrompre la

prescription de sorte que son action ne serait pas prescrite en ce qui concerne les créances

antérieures au 22 janvier 2014.

Aux termes des articles 2244 et 2246 du Code civil, une citation en justice, donnée même

devant un juge incompétent, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu’on veut

empêcher de prescrire, forment l’interruption civile. L’article 2248 du même code ajoute

que la prescription est interrompue par la reconnaissance que le débiteur fait du droit de

celui contre lequel il prescrivait.

Force est de constater qu’une décision d’approbation des décomptes d’arriérés de charges

par l’assemblée générale des copropriétaires ne constitue ni une interpellation faite

conformément aux articles 2244 et 2246 du Code civil, ni une reconnaissance du droit de

créance du syndicat des copropriétaires faite par les débiteurs PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) de sorte qu’un tel acte ne saurait valoir acte interruptif de la prescription.

Il faut en conclure que le moyen de PERSONNE2.) est fondé et que la demande du

syndicat des copropriétaires est irrecevable en ce qu’elle tend au paiement des créances

antérieures au 22 janvier 2014.

-

Quant au fond

Le syndicat des copropriétaires demande à voir condamner les défendeurs au paiement de

la somme de 9.271,49.- euros en en déduisant le cas échéant le montant des arriérés de

charges qu’ils redevaient le 22 janvier 2014. Il produit un « décompte copropriétaire »

établi le 24 avril 2024 par le syndic qui fait apparaître un solde débiteur au 30 juin 2023

de 9.271,49.- euros ainsi que le procès-verbal d’une assemblée générale des

copropriétaires qui a eu lieu le 14 mai 2024 ayant approuvé « en leur forme, teneur,

imputation et répartition » les comptes charges de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin

2023. En l’absence de recours introduit par les défendeurs contre cette décision qui leur

a été communiquée en date du 11 juin 2024, celle-ci s’imposerait à eux de sorte que la

demande en paiement devrait être déclarée fondée.

PERSONNE2.), qui ne nie pas qu’elle n’a pas intenté de recours contre la décision du 14

mai 2024, conteste le montant réclamé pour ne pas être retraçable. Comme l’action serait

par ailleurs prescrite en ce qui concerne les créances antérieures au 22 janvier 2014, le

montant à allouer serait en tout état de cause à réduire.

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 14 mai 2024, les

copropriétaires de la « ALIAS1.) » présents ou représentés ont approuvé, à l’unanimité,

les « comptes des charges de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023 », ces comptes

prenant nécessairement en considération les décomptes individuels des différents

copropriétaires.

Force est de constater que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas assisté à

l’assemblée générale du 14 mai 2024 et n’y étaient pas non plus représentés.

En vertu de l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de copropriété des

immeubles bâtis qui est d’ordre public, « les actions qui ont pour objet de contester les

décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par les

copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la

notification desdites décisions qui leur a été faite à la diligence du syndic ».

Les décisions qui n’ont pas fait l’objet d’un recours en annulation par le copropriétaire

opposant ou défaillant dans le délai légal s’imposent à celui-ci, le vote par l’assemblée

générale des copropriétaires s’opposant à toute remise en cause ultérieure de ces

décisions, que ce soit par voie d’action ou par voie d’exception (Cour d’appel, 10 juillet

2013, n°39004 du rôle). Doit ainsi être honorée par le copropriétaire la répartition illégale

ou même fantaisiste des charges effectuée par le syndic du moment que la décision de

l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause conformément à

l’article 34 précité de la loi du 16 mai 1975.

En l’espèce, PERSONNE2.) n’établit et n’allègue même pas avoir introduit un recours

contre la décision d’approbation des comptes prise lors de l’assemblée générale du 14 mai

2024.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le procès-verbal de l’assemblée générale a

été régulièrement notifié à PERSONNE2.) en date du 11 juin 2024 dans le cadre de la

communication des pièces entre les parties à l’instance de sorte que les défendeurs

seraient actuellement déchus d’introduire un recours. La décision du 14 mai 2024 serait

donc devenue définitive et s’imposerait à eux.

Il est admis qu’étant donné que l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 ne prévoit

aucune forme particulière pour la notification des procès-verbaux d’assemblées

générales, cette notification peut valablement se faire même par la communication desdits

procès-verbaux en tant que pièces dans le cadre d’une instance en cours (Cour d’appel, 9

octobre 2019, n°CAL-2018-00874 ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 15

novembre 2011, précité ; 24 juin 2014, n°161203 ; 14 décembre 2022, TAL-2022-06204).

PERSONNE2.) ne conteste pas s’être vu communiquer le procès-verbal de l’assemblée

générale des copropriétaires du 14 mai 2024 dans le cadre de la présente instance en juin

2024 de sorte qu’il faut retenir qu’il y a en l’espèce eu notification valable de la décision

du 14 mai 2024 et qu’en l’absence de recours, celle-ci est devenue définitive.

Le tribunal en conclut que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires est

fondée pour 9.271,49.- euros, somme de laquelle il convient de défalquer le montant de

la dette des défendeurs telle qu’elle existait au 21 janvier 2014 et pour lequel l’action en

paiement a été déclarée prescrite.

Il résulte des pièces numéros 4 et 5 du syndicat des copropriétaires, sur lesquelles figurent

les soldes des comptes charges des copropriétaires individuels, qu’au 30 juin 2013 (pièce

numéro 4, décompte 2012-2013), le solde débiteur de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) s’élevait à 4.192,04.- euros et qu’au 30 juin 2015 (pièce numéro 5,

décompte 2014-2015), il s’élevait à 6.239,51.- euros. Le demandeur ne produit pas de

pièce indiquant le montant de la dette des défendeurs tel qu’il se présentait au 21 janvier

2014. Il n’affirme même pas détenir une telle pièce ou disposer d’éléments tangibles à

l’aide desquels il serait possible de déterminer le montant précis de la dette des défendeurs

à cette date.

Dans ces conditions, il convient de procéder à une évaluation du montant recherché à

partir des soldes débiteurs respectifs aux 30 juin 2013 et 30 juin 2015, soit 4.192,04.-

euros et 6.239,51.- euros, en calculant au moyen de la différence entre ces deux soldes la

moyenne mensuelle des charges de copropriété mises en compte à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) en divisant cette différence par 24, correspondant au nombre de mois

écoulé entre le 30 juin 2013 et le 30 juin 2015, et en multipliant le résultat obtenu par le

nombre de mois et de jours écoulé entre le 30 juin 2013 et le 21 janvier 2014. La somme

du produit obtenu et du solde débiteur connu au 30 juin 2013 représentera la créance du

syndicat des copropriétaires qui est prescrite et qui sera donc soustraite du montant de

9.271,49.- euros.



différence entre les deux soldes :

6.239,51 – 4.192,04 = 2.047,47.- euros,



moyenne mensuelle des charges mises en compte :

2.047,47 / 24 = 85,31.- euros,



estimation des charges mises en compte à partir du 1er juillet 2013 jusqu’au 21 janvier

2014 :

(85,31 x 6) + (85,31/31 x 21) = 511,86 + 57,75 = 569,61.- euros,



montant de la créance prescrite : 4.192,04 + 569,61 = 4.761,65.- euros.

Il s’en dégage que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires est fondée à

concurrence de (9.271,49 – 4.761,65 =) 4.509,84.- euros. Il y a lieu de faire courir les

intérêts au taux légal sur cette somme à partir du 22 janvier 2024, jour de la citation en

justice, jusqu’à solde.

Le requérant demande à voir dire que le taux d’intérêt légal est majoré de trois points à

compter de l’expiration du troisième mois qui suit la signification du jugement, demande

à laquelle il convient de faire droit, conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi

modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

La condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), qui sont copropriétaires

indivis de l’emplacement de parking dans la « ALIAS1.) », interviendra solidairement au

profit du syndicat des copropriétaires par application de l’article 27 alinéa 2 du règlement

de copropriété aux termes duquel « si un ou plusieurs lots appartiennent indivisément à

plusieurs copropriétaires, ces derniers sont solidairement tenus à l’égard du syndicat de

l’entier paiement des charges afférentes au lots dont ils sont copropriétaires ».

Le syndicat des copropriétaires demande finalement l’allocation d’une indemnité sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Comme le demandeur reste en défaut d’établir en quoi il serait inéquitable de laisser à sa

charge l’entièreté des sommes exposées et non comprises dans les dépens, il n’y a pas

lieu de faire droit à cette demande.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à considérer comme parties succombantes de

sorte qu’ils sont à condamner aux dépens de l’instance, à l’exception des frais engagés

pour la recitation de PERSONNE2.) qui, eu égard à la comparution de cette partie suite à

la signification de la citation du 22 janvier 2024, n’avait pas lieu d’être de sorte que les

frais de sa recitation ont été exposés inutilement et doivent, au vu de leur caractère

frustratoire, rester à la charge du syndicat des copropriétaires.

Bien que régulièrement recité, PERSONNE1.) ne comparaît pas. Par application de

l’article 84 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure civile, il y a lieu de statuer par un

jugement contradictoire entre toutes les parties.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

joint les affaires inscrites sous les numéros L-CIV-119/24 et L-CIV-689/24 du rôle,

reçoit la demande en la forme,

dit l’action du syndicat des copropriétaires de la « ALIAS1.) » prescrite pour autant

qu’elle tend au paiement des créances antérieures au 22 janvier 2014,

dit la demande recevable et fondée pour la somme de 4.509,84.- euros avec les intérêts

au taux légal à partir du 22 janvier 2024,

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer au syndicat

des copropriétaires de la « ALIAS1.) » la somme de 4.509,84.- euros avec les intérêts au

taux légal à partir du 22 janvier 2024 jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à partir de la signification du présent jugement,

dit la demande irrecevable pour le surplus,

dit non fondée la demande du syndicat des copropriétaires de la « ALIAS1.) » en sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile,

partant en déboute,

laisse les frais relatifs à la recitation de PERSONNE2.) du 15 juillet 2024 à charge du

syndicat des copropriétaires de la « ALIAS1.) »,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux autres frais de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg,

date qu’en tête, par Charles KIMMEL, juge de paix, assisté de la greffière Véronique

RINNEN, qui ont signé le présent jugement.

s. Charles KIMMEL

s. Véronique RINNEN