Tenant declared without right or title; monthly occupation rent awarded; provisional execution rejected.

Répertoire No. 217/25

L-CIV-647/23

Audience publique du 20 janvier 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le

jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Trixi LANNERS, avocate à la Cour, demeurant à Diekirch

e t

PERSONNE2.), demeurant actuellement à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant initialement par Maître Sabine DELHAYE-DELAUX, avocate à la

Cour, demeurant à Luxembourg, ayant déposé son mandat en date du 5

décembre 2024

n’étant ni présent ni représenté à l’audience du 16 décembre 2024

F a i t s

Par exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ du 26 octobre 2023,

PERSONNE1.) fit donner citation à PERSONNE2.) à comparaître le jeudi, 16

novembre 2023 à 15.00 heures devant le tribunal de paix de et à Luxembourg

pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée au

présent jugement.

À l’appel de la cause à la prédite audience publique, Maître Sabine DELHAYE-

DELAUX se présenta pour PERSONNE2.) et l’affaire fut fixée aux fins de

plaidoiries à l’audience du 24 janvier 2024. Par la suite, l’affaire fut refixée à

plusieurs reprises.

Par courriel du 5 décembre 2024, Maître Sabine DELHAYE-DELAUX informa

Maître Trixi LANNERS de son dépôt de mandat.

À l’audience du 16 décembre 2024 à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître

Trixi

LANNERS

fut entendue

en

ses

moyens et conclusions.

PERSONNE2.) n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ du 26 octobre 2023,

PERSONNE1.) a fait donner citation à PERSONNE2.) devant le tribunal de paix

de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans

droit ni titre, pour :



qualifier le contrat entre parties de convention d’occupation précaire,



s’entendre dire qu’il est occupant sans droit ni titre, sinon occupant

précaire de la maison appartenant à PERSONNE1.) et sise à L-

ADRESSE1.),



s’entendre condamner à déguerpir des lieux occupés dans la huitaine à

partir du prononcé du jugement à intervenir avec tous ceux qui les

occupent de son chef, sinon, et faute par lui de ce faire, dans le délai

imparti, voir autoriser d’ores et déjà la requérante à le faire expulser par

la force publique et à mettre ses affaires sur le carreau, le tout aux frais

de la partie défenderesse, ces frais étant récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers employés;



se voir condamner à remettre à la requérante PERSONNE1.) toutes les

clefs de la maison et du garage, le tout endéans la huitaine à partir du

prononcé du jugement à intervenir,



voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à 1 .000.-EUR à partir du

19 juin 2021,[ à lire à partir du 1er septembre 2023]



s’entendre condamner à payer à la partie requérante une indemnité

d’occupation de 1.000.-EUR à partir du prononcé du jugement à

intervenir jusqu’à déguerpissement avec les intérêts à compter de la

présente.

La partie requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et

elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La requérante expose être l’unique propriétaire d’une maison d’habitation sise à

L-ADRESSE1.), qui serait actuellement occupée par elle, ainsi que par la partie

défenderesse, PERSONNE2.), et leurs deux enfants communs.

Au courant du mois de septembre 2023, la requérante aurait mis fin à sa relation

avec PERSONNE2.), toutefois ce dernier refuserait cependant de quitter la

maison.

Par courrier, du 25 septembre 2023, le mandataire de la requérante aurait

sommé la partie défenderesse de quitter la maison pour le 15 octobre 2023 au

plus tard, ce qu’il n’aurait toutefois pas fait.

La partie requérante estime que les relations entre les parties doivent s’analyser

en une convention d’occupation précaire, valant jusqu’à la révocation du droit

d’occupation.

Il serait de l’essence de la convention d’occupation précaire que le propriétaire

peut la résilier à tout moment.

Etant donné qu’elle aurait clairement manifesté son intention de mettre un terme

à la convention d’occupation précaire, PERSONNE2.) n’aurait plus aucun droit

de se maintenir dans les lieux.

La partie défenderesse ne s’exécutant pas, il y aurait lieu d’ordonner son

déguerpissement.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) a déclaré renoncer à sa demande

en déguerpissement, PERSONNE2.) ayant quitté les lieux en date du 13

novembre 2023.

Il n’y aurait également plus lieu à ordonner la restitution de clés, celle-ci étant

entretemps intervenue.

Il échet de lui en donner acte.

Concernant l’indemnité d’occupation sollicitée, celle-ci serait due pour une

période de 5 mois, étant donné que PERSONNE2.) n’aurait définitivement

récupéré ses affaires entreposées chez elle qu’en date du 28 février 2024. Elle a

précisé que ce dernier avait entre autres des appareils de fitness dans son

garage ainsi que d’autres objets volumineux dans sa maison que la partie

défenderesse n’aurait récupérés qu’au compte goûte pendant plusieurs mois

malgré plusieurs sommations.

Appréciation

Ayant été initialement représenté par Sabine DELHAYE-DELAUX, qui par la suite

a déposé son mandat, PERSONNE2.) ne s’est pas présenté à l’audience des

plaidoiries du 16 décembre 2024 et n’a pas chargé d’avocat de le représenter,

de sorte qu’il y a lieu de procéder par jugement réputé contradictoire à son

encontre conformément à l’article 76 du Nouveau Code de procédure civile.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

Quant au fond

L’occupation sans droit ni titre, telle qu’invoquée en l’espèce, présuppose la

présence d’une occupante sans droit ni titre, c’est-à-dire une personne qui

occupe un immeuble sans y avoir droit, ni par le titre de propriété, ni par

convention entre parties.

La convention d’occupation précaire se définit comme un accord entre parties

sur une occupation sans titre jusqu’à révocation ultérieure de ce droit.

Lorsqu’un propriétaire autorise temporairement une personne à loger dans un

immeuble lui appartenant, la convention existant entre ces parties est à qualifier

d’occupation précaire. A défaut de précision, l’occupation gratuite doit être

considérée comme consentie à durée indéterminée, jusqu’à la révocation du droit

par le propriétaire. La précarité étant l’essence même de cette convention, sa

résiliation par le propriétaire peut intervenir à tout moment (cf. Lex THIELEN, Le

contrat de bail, n° 241).

Il y a lieu de parler d’occupation précaire si quelqu’un reçoit un parent, un ami ou

un invité en lui donnant logement sans accorder de bail. Il faut distinguer

l’hébergement, c’est-à-dire une convention d’occupation précaire, et le bail

suivant les quatre critères qui caractérisent l’hébergement, à savoir : 1) la

gratuité, 2) la nécessité, 3) la précarité et 4) la préexistence d’un lien de parenté

ou d’autorité entre parties (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence, Pas. 31, p. 292).

En l’espèce, selon les renseignements fournis par la partie requérante, celle-ci

serait l’unique propriétaire de la maison sise à L-ADRESSE1.) et cet immeuble a

servi pendant plusieurs années en tant que logement familial des parties avec

leurs enfants communs.

Le tribunal retient dès lors que les parties étaient liées par une convention

d’occupation précaire à durée indéterminée, de sorte que PERSONNE1.) est en

principe en droit de révoquer celle-ci unilatéralement et ce à tout moment sauf à

accorder à la partie défenderesse un délai suffisant pour lui permettre de se

reloger (cf. TAL, 10ème, 31 mars 2006, n° 100004 du rôle).

La partie requérante affirme avoir, par courrier de son mandataire du 25

septembre 2023, sommé la partie défenderesse de quitter la maison pour le 15

octobre 2023, ce qu’il n’aurait cependant pas fait.

Toutefois, le tribunal ne dispose pas de ce courrier, la pièce la plus récente

versée au dossier est un courrier officiel de son conseil du 14 novembre 2023

par lequel la partie défenderesse est informée que PERSONNE1.) allait changer

les serrures.

Néanmoins, la citation du 26 octobre 2023 marque clairement la volonté de

PERSONNE1.) de mettre un terme à la convention d’occupation précaire dont a

joui jusque-là PERSONNE2.) et s’analyse comme une révocation non équivoque

de la convention d’occupation précaire ayant lié les parties.

Il y a dès lors lieu de considérer que PERSONNE2.) est à qualifier d’occupant

sans droit ni titre à partir du 26 octobre 2023.

La partie défenderesse, occupant les lieux sans droit ni titre depuis cette date,

est en principe redevable d’une indemnité d’occupation au profit de la partie

requérante jusqu’à son déguerpissement effectif.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans

droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice

au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est

destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.

Dans la fixation de l’indemnité d’occupation, il est en principe fait référence à la

valeur locative du bien. Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties

peuvent démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf. Pas. 31,

Compte-rendu de jurisprudence, n° 189, p. 377).

Il y a lieu de retenir comme date effective du déguerpissement le 28 février 2024,

étant donné, qu’au vu des renseignements obtenus, la partie défenderesse a

récupéré le reliquat de ses effets personnels encombrant à cette date.

Toutefois, il convient de distinguer deux périodes en l’espèce en ce qui concerne

la fixation du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle. En effet, selon la

requérante, PERSONNE2.) a cessé de vivre au sein de la maison à partir du 13

novembre 2023, de sorte que le tribunal fixe l’indemnité d’occupation mensuelle

à 1.000.- EUR pour la période allant du 26 octobre au 13 novembre 2023, ce

montant ne semblant pas être surfait pour une maison unifamiliale.

Concernant la période du 14 novembre 2023 au 28 févier 2024, le tribunal fixe

l’indemnité d’occupation mensuelle à 100.- EUR, étant donné que selon les

renseignements fournis, la requérante n’avait uniquement pas l’intégralité de la

jouissance sur une partie du garage où les affaires de la partie défenderesse

étaient entreposées.

Par conséquent, PERSONNE2.) est condamné à payer à PERSONNE1.) la

somme de [(1000x5/31) + (1000x13/30) = (161,3 + 433,3) = 594,6] + [(100x17/30)

+ (3x100) = (56,7 +300) = 356,7] = 951,30 EUR au titre des indemnités

d’occupation redues pour la période du 26 octobre 2023 au 28 février 2024 avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le 16 décembre

2024, jusqu’à solde.

Quant aux mesures accessoires

PERSONNE1.) demande l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.-

EUR.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation, arrêt n° 60/15 du 2 juillet

2015, n° 3508 du registre).

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer fondée la demande

pour le montant de 300.- EUR.

Finalement, PERSONNE1.) demande de voir assortir le jugement de l’exécution

provisoire en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la

constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais

et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, statuant avec effet contradictoire à l’égard de PERSONNE2.) et en

premier ressort,

dit recevables les demandes de PERSONNE1.) ;

donne acte à PERSONNE1.) de sa renonciation à sa demande tendant à voir

ordonner le déguerpissement des lieux de PERSONNE2.) ainsi que de sa

demande en restitution des clés ;

dit que PERSONNE2.) est à qualifier d’occupant sans droit ni titre des lieux sis

à L-ADRESSE1.), depuis le 26 octobre 2023 ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) au

paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à partir du 26 octobre 2022 au

28 février 2024 ;

fixe l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre au montant de 1.000.-

EUR pour la période allant du 26 octobre au 13 novembre 2023 ;

fixe l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre au montant de 100.-

EUR pour la période allant du 14 novembre 2023 au 28 févier 2024 ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) au titre d’arriérés d’indemnités

d’occupation sans droit ni titre pour la période du 26 octobre au 28 févier 2024

pour un montant de 951,30 EUR ;

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

951,30 EUR avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir

le 16 décembre 2024, jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour un montant de 300.- EUR ;

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 300.-

EUR ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE,

juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière