Tenant wins security deposit claim; landlord loses procedural costs and provisional execution request.

Rép. n° 199/25

du 20.01.2025

Dossier n° L-BAIL-555/24

Audience publique du vingt janvier deux mille vingt-cinq

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit :

dans la cause entre

PERSONNE1.),

demeurant à F-ADRESSE1.),

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Meryem AKBOGA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse originaire,

partie demanderesse sur reconvention,

comparant par Maître Stéphanie MAKOUMBOU, avocat, en remplacement de Maître

Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 31 juillet 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

lundi, 16 septembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15.

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 16

décembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15.

La

partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention,

PERSONNE1.), comparut par Maître Meryem AKBOGA, avocat à la Cour, tandis que

la

partie

défenderesse

au

principal

et

demanderesse

sur

reconvention,

PERSONNE2.),

comparut par Maître Stéphanie MAKOUMBOU,

avocat,

en

remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par requête déposée le 31 juillet 2024 au greffe, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-

condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 2.400.- euros au titre de

la restitution de la garantie locative, avec les intérêts légaux à compter de la

demande en justice, sinon du jour du jugement à intervenir, sinon de la

notification du jugement, jusqu’à solde ; et

-

la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur le

fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE1.) sollicite encore la majoration du taux d’intérêt de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à

intervenir.

A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose avoir, suivant contrat de bail à durée

déterminée signé le 21 juillet 2023 et venant à échéance le 31 mars 2024, pris en

location un studio meublé en colocation sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 1.300.- euros, charges inclues, et d’une garantie locative de

2.400.- euros.

Elle explique avoir rendu les clés le 31 mars 2024 et ne pas avoir, au mépris de l’article

3 du contrat de bail, obtenu restitution de la garantie locative dans un délai de deux

mois.

Suite à diverses mises en demeure envoyées tendant à la restitution de la garantie

locative, PERSONNE2.) se serait, par courriel du 31 mai 2024, opposée à la restitution

de la garantie locative en invoquant, entre autres, l’absence d’un état des lieux de

sortie, une prétendue violation des termes du contrat, des odeurs désagréables de

tabac, de la saleté, le non-respect par la locataire de la recherche d’un nouveau

locataire et l’inobservation d’un délai de préavis.

PERSONNE1.) estime qu’en l’absence d’un état des lieux d’entrée, la garantie locative

ne saurait être retenue et conteste toute violation des termes du contrat ainsi que de

prétendues odeurs désagréables de tabac et la saleté du studio.

A l’audience des plaidoiries du 16 décembre 2024, PERSONNE1.) réitère ses

prétentions.

PERSONNE2.) conclut au rejet de la demande en restitution de la garantie locative.

Elle reconnaît le paiement de la garantie locative de 2.400.- euros et demande,

reconventionnellement, l’indemnisation des frais de remise en état du studio pour un

montant total de 4.536,98 euros (441,98 + 4.095).

Pour appuyer sa demande en indemnisation, PERSONNE2.) verse une facture n°

2024-001 du 15 avril 2024 établie par elle-même d’un montant de 441,98 euros ainsi

qu’un devis de la société SOCIETE1.) du 22 juillet 2024 d’un montant de 4.095.- euros.

Elle sollicite encore, reconventionnellement, la compensation judiciaire des demandes

formulées de part et d’autre, laissant un solde positif en sa faveur de 2.136,98 euros

et sollicite la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer ce montant de 2.136,98

euros (4.536,98 - 2.400).

Elle réclame encore, à son tour, une indemnité de procédure de 1.000.- euros au vœu

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, au motif que PERSONNE1.)

aurait quitté les lieux loués le 21 mars 2024 en laissant les clés à un voisin et sans se

soucier de procéder à un état contradictoire de sortie des lieux.

Il convient de lui donner acte de ses demandes reconventionnelles.

PERSONNE1.) conclut au rejet des demandes reconventionnelles formulées en

indemnisation pour dégâts locatives et en compensation judiciaire des demandes

principale et reconventionnelles et à l’admission de sa demande en restitution de la

garantie locative de 2.400.- euros.

Elle ne conteste pas avoir eu le logement en bon état, mais réfute de l’avoir laissé

dans un état sale et dégradé.

Elle demande à ne pas tenir compte des photos versées par la bailleresse pour

manquer de fiabilité et de pertinence, ne sachant pas qui les a prises. Elle estime que

la bailleresse aurait dû procéder par voie d’un constat d’huissier.

Ainsi, une quelconque dégradation et saleté du studio ne seraient pas établies, de

sorte que les demandes reconventionnelles seraient à rejeter.

Pour le surplus, PERSONNE1.) donne à considérer que la facture n° 2024-001 du 15

avril 2024 établie par PERSONNE2.) elle-même serait à rejeter, s’agissant d’une pièce

unilatérale que cette dernière a fabriquée pour les besoins de la cause.

Elle conteste également le devis établi par la société SOCIETE1.) le 22 juillet 2024

d’un montant de 4.095.- euros pour l’enlèvement de l’ancien vinyle, son remplacement

par du nouveau vinyle, le remplacement des moulures, la retouche et mise en peinture

des murs en raison de l’absence de dégradations, sinon, si le tribunal devait retenir

des dégradations au vinyle, il y aurait lieu de réduire le devis de manière

proportionnelle.

PERSONNE2.) conclut, à toutes fins utiles, au débouté de la demande adverse en

exécution provisoire de la condamnation à intervenir. Elle estime que les photos par

elle produites pour documenter l’état des lieux lors de la sortie de la locataire doivent

être prises en compte, étant donné qu’elles renferment la date de leur prise.

Appréciation

Les demandes principale et reconventionnelles, introduites dans les formes et délais

de la loi, sont à déclarer recevables.

La garantie locative est une sûreté destinée à assurer au bailleur le recouvrement de

toute créance résultant du bail y compris la créance d’indemnisation des dégâts

locatifs.

Elle n’est donc remboursable ou sujette à restitution qu’après le règlement final des

comptes.

Dès lors, le preneur ne peut réclamer la restitution de la garantie locative aussi

longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution complète de ses obligations.

Pour des raisons de logique juridique, il convient d’abord d’analyser les demandes

reconventionnelles et ensuite la demande principale.

1. Demandes reconventionnelles en indemnisation des dégâts locatifs et en

compensation judiciaire

PERSONNE2.) réclame indemnisation des dégâts locatifs pour le montant total de

4.536,98 euros, se composant :

-

d’une facture n° 2024-001 du 15 avril 2024 établie par elle-même d’un montant de

441,98 euros,

-

d’un devis établi par la société SOCIETE1.) le 22 juillet 2024 d’un montant de

4.095.- euros,

et sollicite la compensation judiciaire de cette demande avec la demande adverse en

restitution de la garantie locative, de sorte que PERSONNE1.) serait à condamner à

lui payer la somme de 2.136,98 euros.

Afin d’étayer ses prétentions, PERSONNE2.) se base notamment sur les états des

lieux d’entrée et de sortie, sur une facture et un devis.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée

en bon père de famille.

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL, 5 février 1987, rôle n° 35.323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. Marianne Harles,

Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de

l’article 1732 du Code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve

de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus

à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef

ou dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. Marianne Harles, op. cit., p. 344).

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état

qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. Trib. d’arr. Lux., 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle).

Le locataire ne peut pas se contenter d’une preuve indirecte. Le fait d’avoir disposé

du bien avec toute la prudence voulue, et dès lors l’absence de faute de sa part

démontrée, ne suffirait pas pour l’affranchir. Le locataire est tenu de prouver la cause

étrangère ou la vétusté de manière positive.

En vertu des articles 55 et 58 du Nouveau Code de procédure civile, les parties ont la

charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il

appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au

succès de sa prétention.

Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient

donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions.

Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que

les parties lui soumettent.

L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent

nécessairement être retenus au détriment de celui qui avait la charge de la preuve. Il

n’est pas suffisant de retenir la vraisemblance d’un fait pour le tenir pour établi. Un

jugement ne peut donc être fondé sur des preuves qui laissent subsister une

incertitude (cf. CA, 21 décembre 2011, n° 31.982 du rôle ; cf. Cass. belge, 19

décembre 1963 ; cf. Cass. fr., ch. soc., 31 janvier 1962, et Cass. fr., ch. soc., 15

octobre 1964, cités dans Patrick Kinsch, Probabilité et certitude dans la preuve en

justice, JTL, 2009, p. 42 et s., n° 18 et s.).

A noter que l’absence de preuve du paiement des factures portant sur la réparation

de dégâts locatifs, respectivement le fait que les frais de réparations ne sont

documentés que par des devis/offres (et non par des factures dûment acquittées) ne

porte pas à conséquence. En effet, le paiement des indemnités pour dégâts locatifs

imputables ne peut être soumis à l’exécution effective des travaux de réparation.

Contraint de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, le preneur est tenu

de réparer par équivalent.

En présence d’états des lieux d’entrée et de sortie, l’obligation de restitution des lieux

dans le chef du locataire s’apprécie suivant l’état comparatif des lieux, à son entrée et

à sa sortie.

En l’espèce, face aux contestations de PERSONNE1.)

que les deux documents

intitulés état des lieux d’entrée du 30 septembre 2023 et état des lieux de sortie du 28

mars 2024 soient des constats contradictoires faute d’y avoir assisté et de les avoir

signés, il y a lieu de retenir en l’espèce l’absence d’états contradictoires des lieux

d’entrée et de sortie.

L’article 1er alinéa 3 du contrat de bail signé entre parties le 21 juillet 2023 stipule que

« Le Preneur reconnaît qu’à la signature de ce contrat il a reçu le logement en bon

état de réparations, et doit les rendre tels quel (Code civil Art. 1731). »

La réception des lieux loués en bon état de réparations locatives est expressément

reconnue par PERSONNE1.).

Ayant pris possession des lieux en bon état de réparations locatives, PERSONNE1.)

devait les rendre tels à la fin du bail.

PERSONNE2.) qui doit donc prouver la réalité des dégradations invoquées et prouver

que les dégradations dépassent l’usure normale, fait verser, afin d’établir ses griefs,

seulement des photographies unilatérales, une facture et un devis.

Les photos indiquées ne permettent pas au tribunal de visualiser les désordres relevés

tenant à un défaut de nettoyage, une dégradation du vinyle, une dégradation anormale

de la peinture et d’en apprécier l’ampleur, de sorte que toute indemnisation y relative

encourt le rejet.

De l’appréciation du tribunal, les pièces produites ne suffisent pas pour établir tant

l’existence de dégâts locatifs que leur gravité.

Au vu de ce qui précède, la demande reconventionnelle en indemnisation pour dégâts

locatifs est à rejeter pour être non fondée, de sorte que la demande reconventionnelle

en compensation judiciaire suit le même sort.

2. Demande principale en restitution de la garantie locative

Le tribunal est saisi d’une demande en restitution de la garantie locative pour le

montant de 2.400.- euros.

Il est constant en cause qu’en début de bail, PERSONNE1.) a fourni une garantie

locative de 2.400.- euros à a bailleresse.

Il y a lieu de faire droit à la demande en remboursement de la garantie locative.

En l’absence de contestations quant au cours des intérêts et quant à la majoration du

taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la

notification du jugement à intervenir, il y a lieu de faire droit à ces demandes et

d’allouer les intérêts légaux à partir de la demande en justice, soit le 31 juillet 2024.

Il y a dès lors lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant

de 2.400.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 31 juillet 2024, jusqu’à solde.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard, la majoration du taux de l’intérêt légal

est de droit.

3. Demandes accessoires

Chacune des parties sollicite une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu du sort réservé à sa demande, PERSONNE2.) est à débouter de sa demande

en allocation d’une indemnité de procédure, alors qu’il est de principe que la partie qui

succombe ne saurait bénéficier des dispositions de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît cependant équitable d’allouer à PERSONNE1.)

une indemnité de procédure à concurrence de 400.- euros.

PERSONNE1.) conclut à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n'y a pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte

qu’elle est à rejeter.

Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens. Au vu de l’issue du litige, les frais sont à

charge de PERSONNE2.).

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la requête en la forme ;

donne acte à PERSONNE2.) de ses demandes reconventionnelles ;

dit les demandes principale et reconventionnelles recevables ;

dit les demandes reconventionnelles en indemnisation des dégâts locatifs et en

compensation judiciaire non fondées et en déboute ;

dit la demande principale en restitution de la garantie locative d’un montant de 2.400.-

euros fondée ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 2.400.- euros,

avec les intérêts légaux à partir du 31 juillet 2024, jusqu’à solde ;

dit qu’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement ;

dit la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure non

fondée et en déboute ;

dit la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure fondée

à concurrence de 400.- euros et en déboute pour le surplus ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 400.- euros sur le

fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

rejette la demande en exécution provisoire du jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg,

par Katia FABECK, juge de paix, assistée du greffier Tom BAUER, avec lequel le

présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Katia FABECK

Juge de paix

Tom BAUER

Greffier