Court allows construction contract claim but orders expert to assess defects before final judgment.

Jugement civil 2025TALCH10/00009

Audience publique du vendredi, dix-sept janvier deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2023-00930du rôle

Composition :

Livia HOFFMANN, vice-présidente,

Melissa MOROCUTTI, premier juge,

Catherine TISSIER, premier juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A. établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d'administration actuellement en fonctions, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.);

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier suppléant Luana COGONI, en

remplacement de l’huissier de justice Véronique REYTER d'Esch-sur-Alzette, en date du

16 janvier 2023,

comparaissant par Maître François REINARD, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE1.), né le DATE1.) à ADRESSE2.) (Belgique), demeurant à F-ADRESSE3.),

Partie défenderesse aux fins du prédit exploit REYTER,

comparaissant par Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 21 novembre 2024.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 3 janvier 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 3 janvier 2025.

Par exploit d’huissier du 16 janvier 2023, la société anonyme SOCIETE1.) SA a donné

assignation à PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant en matière civile.

L’affaire a été inscrite au rôle de la 10e chambre sous le numéro TAL-2023-00930 et a

été soumise à la mise en état ordinaire.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l'instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société anonyme SOCIETE1.) SA sollicite :

-

à voir condamner la partie défenderesse à lui payer un montant de 119.195,67

euros, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 14 avril 2021,

sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

à voir condamner la partie défenderesse à lui payer le montant de 5.000 euros au

titre des frais et honoraires d’avocat,

-

à voir condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure

de 3.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

à voir condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance, avec

distraction au profit de Maître François REINARD, qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SA fait exposer qu’elle réclame le solde

redû par le défendeur pour des travaux réalisés par elle dans le cadre d’une construction

immobilière. Un montant total de 430.552,20 euros aurait été facturé, et sur ce montant,

le défendeur aurait payé un montant de 310.479,05 euros. Il resterait donc un solde à

payer de 120.073,15 euros. En prenant en compte une note de crédit, ce montant a été

réduit au montant de 119.195,67 euros. Tout au long du chantier, le défendeur se serait

rendu sur le chantier et aurait tenté de s’immiscer dans les travaux. La partie

demanderesse aurait proposé une réunion afin de discuter des suites à réserver au

chantier pour le 29 septembre 2020. Cette réunion se serait imposée en raison des

contestations systématiques et non fondées émises par le défendeur et qui auraient

sérieusement entravé l’avancement du chantier. Le défendeur aurait cependant annulé

cette réunion et aurait, par courriel du 5 mai 2021, demandé de lui envoyer un décompte

renseignant le solde qui resterait encore à payer. Cette demande de décompte émise par

le défendeur constituerait en elle-même une reconnaissance implicite de l’acceptation

des travaux réalisés jusqu’à cette date. En demandant le décompte, la partie

défenderesse aurait non seulement reconnu la progression des travaux mais encore son

intention de régler les sommes dues. La partie demanderesse aurait alors envoyé un

dossier complet comprenant un décompte reprenant les travaux qui n’avaient pas encore

été réalisés ainsi que les suppléments qui avaient déjà été réalisés. Elle aurait également

proposé une nouvelle date pour procéder à un état des lieux pour le 12 mai 2021. En

date du 10 mai 2021, le défendeur aurait par voie téléphonique fait valoir de prétendues

erreurs de calculs dans le décompte lui transmis le 5 mai 2021. La partie demanderesse

lui aurait alors envoyé un second tableau explicatif plus simplifié. Le défendeur aurait

cependant une nouvelle fois demandé le report de la réunion et aurait refusé de payer le

prix pour les travaux d’ores et déjà réalisés. Afin de pouvoir se réserver ses droits, la

partie demanderesse aurait procédé à un état des lieux en date du 12 mai 2021 en

l’absence du défendeur. Malgré les efforts de conciliation entrepris, le défendeur aurait,

de manière intempestive, décidé de changer les serrures en date du 15 mai 2021, de

sorte que la partie demanderesse n’aurait plus pu accéder au chantier.

PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de

l’acte introductif d’instance en la pure forme.

Il confirme avoir chargé la partie demanderesse de la construction d’une maison sur un

terrain sis à ADRESSE4.) par contrat conclu le 3 mai 2019. La partie demanderesse se

serait engagée à respecter le cahier des charges. Pour autant, au courant de la

construction, il aurait dû constater de nombreux vices et malfaçons affectant les travaux

réalisés par la partie demanderesse. Dès le 7 septembre 2022, il aurait attiré l’attention

de la partie demanderesse sur les défauts de conformité et vices de construction par le

biais d’une mise en demeure. Il aurait ainsi constaté des vices et malfaçons au niveau de

l’installation d’évacuation des eaux pluviales ainsi que dans l’isolation thermique

empêchant une classification « AAA » de la façade. Il aurait ainsi à plusieurs reprises

demandé à la société SOCIETE1.) de ne pas appliquer d’isolant en mousse polyuréthane

projetée in situ au motif que ce produit ne serait soumis à aucune homologation ni

autorisation des autorités luxembourgeoises et présenterait au long terme des risques

d’émanation dus à une réaction chimique incomplète de deux composants – l’Isocyanate

et le Polyol. Il aurait encore dû constater que les plaques isolantes du mur de fondation

avaient été enlevées sans raison valable et que la membrane d’étanchéité sur les murs

de fondation n’était pas encollée sur l’ensemble de la surface. Lors d’une première

réunion de chantier le 2 septembre 2020, il aurait demandé des explications à la partie

demanderesse, mais n'aurait pas pu obtenir de réponse. Lors d’une seconde réunion le

4 septembre 2020, il aurait contesté la pose sur plots de colle de polyuréthane. La partie

demanderesse aurait finalement facturé un montant de 150 euros au motif que les tests

quant aux méthodes de collage des plaques d’isolation n’auraient pas été concluants et

que les méthodes utilisées seraient conformes aux règles de l’art. Compte tenu des

nombreuses contestations de la partie défenderesse, l’on ne saurait lui reprocher d’avoir

annulé « contre toute attente » la réunion fixée le 29 septembre 2020.

PERSONNE1.) fait encore exposer qu’il aurait fait constater et évaluer l’avancement des

travaux de façade, d’étanchéité et de descente des eaux pluviales par un premier procès-

verbal dressé en date du 20 octobre 2020 par l’expert Cédric GILLIS de la société

SOCIETE2.) SARL. Il résulterait de ce procès-verbal que « l’expert émet des doutes

sérieux quant à la qualité de la mise en œuvre des façades isolantes » de même que

pour les étanchéités de la terrasse et les descentes d’eaux pluviales, dont la conformité

à la réglementation et la qualité seraient également remises en cause par l’expert Cédric

GILLIS. Depuis le 28 avril 2021, le chantier serait à l’arrêt à l’initiative de la partie

demanderesse. La société

SOCIETE1.)

aurait initié la résiliation du contrat.

PERSONNE1.) conteste avoir reconnu la progression des travaux et manifesté son

intention de régler les sommes dues en sollicitant un décompte par courriel du 5 mai

2021. Il aurait émis des réserves et sollicité la confirmation des moins-values avec les

montants exacts à déduire du contrat de construction initial. Le 12 mai 2021, il aurait

demandé le report du rendez-vous afin de pouvoir étudier la proposition reçue par la

société SOCIETE1.). La partie demanderesse aurait alors établi un état des lieux le 12

mai 2021 en son absence. Par un second procès-verbal en date du 26 mai 2021, l’expert

de la société SOCIETE2.) SARL aurait alors constaté l’avancement des travaux de

finitions, plâtres, chapes etc. Sur base des estimations et chiffrages effectués par l’expert

dans son rapport du 10 juin 2021, le montant total des réparations des désordres

s’élèverait à 54.439,75 euros. Il se serait avéré que malgré les nombreuses oppositions

formulées, la partie demanderesse aurait finalement utilisé de la mousse de polyuréthane

en tant qu’isolant au niveau de la cave et du rez-de-chaussée. Malgré les désordres

constatés et l’arrêt du chantier, il aurait réglé la facture relative à la tranche plâtre d’un

montant de 79.837,80 euros, en retenant 10% du chef de mauvaise exécution du contrat.

Suivant le décompte final versé par la partie demanderesse, le montant total des travaux

serait de 529.488,08 euros. Ce montant serait cependant erroné alors que suivant le

contrat d’entreprise du 3 mai 2019, le montant initial aurait été de 494.137,14 euros TTC,

avec les travaux supplémentaires de 17.558,66 euros TTC, soit un total de 511.695,80

euros TTC. Il faudrait encore déduire du montant réclamé par la partie demanderesse de

119.195,67 euros, le montant estimé par l’expert quant à la réparation des désordres, les

prestations facturées par la partie demanderesse mais non réalisées et les matériaux non

fournis mais facturés, soit un montant total de 80.492,71 euros. Le montant total redu

serait donc tout au plus de (119.195,67-80.492,71=) 39.404,46 euros, sous réserve des

dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat, retard, frais d’avocat et d’expert.

La demande principale en paiement du solde du prix formulée par la société SOCIETE1.)

serait donc à rejeter dans son intégralité, sinon, subsidiairement, la somme réclamée

serait à réduire du montant de 80.492,71 euros.

PERSONNE1.) invoque l’exception d’inexécution en vertu de laquelle il aurait le droit de

repousser le paiement du montant réclamé au vu des défauts de conformité subsistant

et des travaux non achevés. Suite à la résiliation du contrat et dans la mesure où le

chantier se serait trouvé à l’arrêt, il aurait été en droit de changer les serrures. L’on ne

saurait lui reprocher de rendre impossible l’exécution du contrat, alors qu’il aurait fait à

plusieurs reprises, par courriers recommandés et courriels, des remarques et

contestations.

PERSONNE1.) conteste le reproche de la société SOCIETE1.) pour violation de son

devoir de collaboration et d’exécution de bonne foi des contrats prévu par l’article 1134

du Code civil.

PERSONNE1.) formule une demande reconventionnelle en condamnation de la société

SOCIETE1.) à lui payer le montant de 54.844,45 euros pour violation de son obligation

de délivrance, de son obligation de conformité et à titre de paiement des réparations des

défauts de conformités, avec les intérêts aux taux légal à compter de la demande en

justice, jusqu’à solde. Il fonde sa demande sur les évaluations contenues dans le rapport

de l’expert GILLIS.

Il demande encore à voir condamner la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de

20.000 euros à titre de réparations des vices et défauts de conformités supplémentaires

relevés et non encore pris en compte par l’expert GILLIS.

Il fonde sa demande principalement sur la responsabilité contractuelle et subsidiairement

sur la responsabilité délictuelle. Il conteste toute réception, même tacite, des travaux. Le

constructeur serait tenu d’une obligation de conformité par rapport aux stipulations du

contrat et aux plans.

Pour autant que de besoin, il demande à voir compenser tout éventuel montant dû par

les deux parties.

Subsidiairement, il demande la nomination d’un expert judiciaire afin de se prononcer sur

les différents désordres, vices et malfaçons affectant sa maison, d’en rechercher les

causes et origines et de chiffrer le coût des travaux de remise en état.

En tout état de cause, PERSONNE1.) demande la condamnation de la société

SOCIETE1.) à lui payer le montant de 3.314,20 euros correspondant aux frais d’expertise

avancés par lui. Il demande encore la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer

le montant de 11.289 euros sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil pour les frais

et honoraires d’avocats qu’il a dus engager pour se voir rétablir dans ses droits et le

montant de 7.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile. Il demande finalement la condamnation de la société

SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître

Lex THIELEN, qui affirme en avoir fait l’avance.

La société SOCIETE1.) fait répliquer que les procès-verbaux de constat des lieux du 20

octobre 2020 et 10 juin 2021 seraient unilatéraux et lui seraient donc inopposables.

L’expert n’aurait par ailleurs pas été objectif dans son analyse et se serait uniquement

basé sur des photographies lui soumises par le défendeur.

Quant à l’exception d’inexécution soulevée par le défendeur, la société SOCIETE1.) fait

valoir que le défendeur aurait fait en sorte qu’il ne puisse pas être procédé à une réception

en bonne et due forme avec remise des clés et que la partie défenderesse aurait préféré

changer les serrures de manière totalement intempestive et en dépit du fait que le contrat

était en cours d’exécution. L’article 13 du contrat n’aurait pas été respecté en ce qu’il

stipulerait que l’emménagement tient lieu de réception et qu’en cas de désaccord, la

réception peut être effectuée par un expert indépendant désigné par les deux parties. La

partie défenderesse aurait rendu impossible l’exécution du contrat. Le contrat n’aurait pas

été résilié, mais simplement mis en suspens par les seuls agissements du défendeur. Le

défendeur ne saurait donc se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre son

obligation de payer le prix correspondant au contrat et aux travaux d’ores et déjà réalisés.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes principale et reconventionnelles, introduites dans les forme et délai de la

loi et non autrement critiquées à cet égard, sont à déclarer recevables en la pure forme.

En l’espèce, la partie défenderesse s’oppose, en invoquant l’exception d’inexécution, au

paiement de la facture de la société SOCIETE3.) et sollicite l’allocation de dommages et

intérêts.

L'exception d'inexécution est le droit qu'a chaque partie à un contrat synallagmatique de

refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due.

Elle donne lieu, entre les parties, à une situation d'attente. L'excipiens ne se trouve pas

définitivement relevé de ses obligations, mais est simplement autorisé à en suspendre

l'exécution tant que l'autre partie ne s'est pas elle-même exécutée ou n'a pas offert de le

faire (Encycl. Dalloz, vo. Exception d’inexécution, no.94). L'exception d'inexécution est

en effet destinée à obtenir du cocontractant qu'il exécute son obligation, elle ne peut être

utilisée que de manière limitée dans le temps. C'est un moyen temporaire destiné à

obtenir du cocontractant qu'il exécute son obligation; il s'agit d'obtenir l'exécution du

contrat et non son extinction. S'il apparaît que l'exécution de l'obligation est devenue

impossible, le créancier, victime de cette situation, doit, notamment en vertu de son

obligation de restreindre son dommage, agir en résolution (Les Novelles, Droit civil, Tome

VI, 2e édition 2000, n°400, p.256).

L'exécution défectueuse d'un contrat peut autoriser l'exception d'inexécution, mais elle

ne peut justifier un refus définitif d'exécution (Jacques GHESTIN, Traité de droit civil, Les

effets du contrat, 3e éd., n°365, p.430 et s.). L'exception d'inexécution peut encore donner

lieu, le cas échéant, à des dommages et intérêts. Ainsi l'exception comporte, en

puissance, une demande reconventionnelle. Il dépend du défendeur de la formuler pour

obtenir un jugement de condamnation, avec les avantages qui en découlent pour lui

(Marcel PLANIOL et Georges RIPERT, Traité pratique de droit civil français, T.VI, n°446,

p.601).

Mais l'exception d'inexécution ne porte pas atteinte à l'exigibilité de la dette du débiteur,

de sorte que l'acheteur n'est en aucun cas dispensé du paiement du prix (Encycl. Dalloz,

Droit civil, v° contrats et conventions, n°435, p.41).

Afin de pouvoir apprécier si l’exception d’inexécution soulevée par la partie défenderesse

est justifiée, il y a tout d’abord lieu d’analyser sa demande reconventionnelle en allocation

de dommages et intérêts.

-

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en allocation de

dommages et intérêts d’un montant de 54.844,45 euros

Il y a lieu de déterminer tout d’abord le cadre contractuel ayant existé entre les parties à

l’effet de le qualifier juridiquement, cette qualification déterminant notamment le régime

de responsabilité applicable au litige.

Il appartient au Tribunal, en application de l’article 61, alinéa 2, du Nouveau Code de

procédure civile, de procéder à la qualification juridique des relations contractuelles

d’après leur contenu réel, sans avoir égard aux termes qui ont pu être utilisés par les

parties.

L'article 1710 du Code civil définit le contrat d'entreprise ou de louage d'ouvrage comme

un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre,

moyennant un prix convenu entre elles.

Selon l’article 1779 du Code civil, constitue notamment un contrat de louage d'ouvrage

et d'industrie celui des architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens par suite

d'études, devis ou marchés.

Un contrat d’entreprise immobilière est la convention par laquelle une personne s'oblige

à l'égard d'une autre, en contrepartie d'un prix et sans lien de subordination, à réaliser,

mettre en œuvre, modifier ou réparer, sur le site, un bâtiment, un ouvrage ou partie d'un

ouvrage quelconque.

En outre, l’article 1792 du Code civil précise que les architectes, entrepreneurs sont liés

au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil, la vente d’immeuble à construire est celle

par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le

contrat. Elle peut être conclue à terme ou en état futur d’achèvement.

La vente en l’état futur d’achèvement est définie par l’article 1601-3 du Code civil comme

étant le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits

sur le sol ainsi que, le cas échéant, la propriété des constructions existantes. Les

ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur

exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

L’article 1601-4 du Code civil précise qu’ « est considérée comme vente d’immeubles à

construire soumise impérativement aux dispositions des articles suivants, tout contrat par

lequel une personne, se réservant les pouvoirs de maître de l’ouvrage, s’engage à

construire ou à faire construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage

professionnel et d’habitation ou une partie d’un tel immeuble constitué par un lot en

copropriété moyennant des versements et des dépôts de fonds à effectuer avant

l’achèvement de la construction ».

La vente en l’état futur d’achèvement se caractérise par :



d’une part, le transfert progressif de la propriété du terrain et des constructions au

fur et à mesure de leur réalisation ; plus exactement, le transfert de propriété du

terrain et des constructions, déjà réalisées au moment de la conclusion du contrat,

a lieu immédiatement ; ensuite, l’acquéreur devient propriétaire des ouvrages qui

ne seront exécutés que postérieurement à la conclusion du contrat, au fur et à

mesure de leur édification, par voie d’accession ;



d’autre part, le paiement progressif du prix entre les mains du vendeur, au fur et à

mesure de l’édification de l’immeuble, sans attendre son achèvement. Ces

modalités du transfert de propriété et de paiement du prix constituent les éléments

caractéristiques du régime propre à la vente en l’état futur d’achèvement

(Jurisclasseur, Fascicule 82-10 du 17 novembre 2013 : ventes d’immeubles à

construire, point 58).

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que les parties ont été liées par un « contrat

de construction » signé en date du 3 mai 2019 portant sur la construction d’une maison

sur un terrain sis à ADRESSE5.), pour le prix forfaitaire de 544.137,14 euros TTC. Il a

été convenu que ce prix sera payable par tranches en fonction de l’achèvement des

travaux.

Même si le contrat signé entre les parties fait référence à la garantie biennale et

décennale applicable aux ventes en état futur d’achèvement prévues par les articles

1642-1 et 1646-1 du Code civil, une telle qualification ne saurait être retenue en l’espèce,

alors qu’il ne résulte d’aucun élément que la société SOCIETE1.) se soit réservé les

pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Il s’y ajoute que

PERSONNE1.) a acquis la propriété du terrain par acte de vente en date du 30 juillet

2019. Il n’est prévu aucun transfert progressif de la propriété du terrain et des

constructions au fur et à mesure de leur réalisation.

S’il est vrai que l’acte notarié de vente du 27 juin 2017 indique que la garantie des articles

1646-1 du Code civil serait applicable, une telle indication erronée ne saurait cependant

porter à conséquence alors que le régime juridique des articles 1646-1 du Code civil est

d’ordre public et ne saurait s’appliquer à des situations non visées par la loi.

Contrairement à ce qui est indiqué dans l’acte de vente du 27 juin 2017, la société

venderesse n’a pas été chargée de la construction de la résidence.

Il y a donc lieu de qualifier le contrat liant les parties de contrat d’entreprise immobilière.

L’obligation de garantie contre les vices de construction d’un loueur d’ouvrage vis-à-vis

du maître de l’ouvrage se trouve régie par les articles 1147 et suivants du Code civil en

l’absence de réception des travaux et par les articles 1792 et 2270 du même code en cas

de réception de ceux-ci.

Jusqu’à la réception ou à défaut de réception, le constructeur est soumis à la

responsabilité contractuelle de droit commun (Cour 20 mars 2002, n°25679 du rôle).

Quant à la réception, elle se définit comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare

accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Il est admis de manière générale que la

réception de l’ouvrage peut être expresse ou tacite. Dans ce dernier cas, elle suppose

l’existence d’une volonté non équivoque du maître de recevoir l’ouvrage (Cass. fr., 3e ch.

civ., 30 septembre 1998, Bull. civ. III, n° 175, p.117 ; Lux. 5 juin 2003, n°69990 ; Lux. 24

juin 2005, n°87815 du rôle).

La réception est destinée à constater la conformité des travaux et leur exécution suivant

les règles de l’art afin de faire courir les délais de garantie. Sauf clause spéciale, elle

n’implique pas la reconnaissance par le maître de l’ouvrage de l’observation du délai de

construction par l’entrepreneur ni a fortiori une renonciation à se prévaloir d’une clause

pénale en cas de dépassement de ce délai. La réception n’évince pas l’obligation de livrer

dans les délais convenus (Cour 17 novembre 2004, n°28647 du rôle).

En l’espèce, aucune réception expresse n’a eu lieu entre les parties.

En ce qui concerne une réception tacite, il y a lieu de relever que PERSONNE1.) n’a

jamais payé le solde final réclamé par la société SOCIETE1.) et qu’il est constant en

cause que la société SOCIETE1.) a quitté le chantier avant l’achèvement des travaux.

Aucune réception tacite des travaux n’a donc eu lieu.

Il convient partant de se référer aux dispositions de l’article 1147 du Code civil.

Aux termes de cet article, le créancier peut obtenir la condamnation du débiteur sur le

seul fondement de la constatation de l’inexécution, sans avoir à prouver la faute du

débiteur.

Les constructeurs ont l’obligation de concevoir et de réaliser un ouvrage exempt de vices.

Il est admis que cette obligation est une obligation de résultat. Il suffit dès lors que le

maître de l’ouvrage établisse que le résultat n’est pas atteint, à savoir l’existence d’un

vice, pour que l’entrepreneur en soit présumé responsable. L’entrepreneur peut se

décharger de la présomption de responsabilité pesant sur lui en rapportant la preuve que

le dommage est dû à une autre cause que son propre fait. Encore faut-il que cette cause

revête les caractères de la force majeure.

Il résulte en l’espèce des dernières conclusions de synthèse de PERSONNE1.) qu’il

formule une demande reconventionnelle en allocation de dommages et intérêts contre la

société SOCIETE1.) pour un montant de 54.844,45 euros « pour violation de son

obligation de délivrance, de son obligation de conformité et à titre de paiement des

réparations des défauts de conformité » ainsi que pour un montant de 20.000 euros « au

titre des réparations des vices et défauts de conformités relevés par la partie assignées ».

Le montant de 54.844,45 euros représente les travaux de réfection estimés par l’expert

GILLIS et se décompose comme suit :

plafond du séjour, travaux de plâtre enduit et

cloisons sèches

6.664,30 euros

isolation thermique des façades Nord et Sud

22.380,00 euros

réparations pour le bon écoulement des eaux

pluviales

1.300,00 euros

600,00 euros

travaux de séparation pour les balcons

1.000,00 euros

démolition et pose de trois nouveaux escaliers aux

normes

15.000,00 euros

plafond séjour, remise en œuvre d’un nouvel

enduit avec couche d’accrochage

2.295,00 euros

déduction lot placo-plâtre

-

2.709,60 euros

total

46.529,70 euros HTVA

soit 54.439,75 euros TTC

intervention de la société SOCIETE5.) au vu d’un

mauvais raccordement du groupe solaire et un

défaut dans le remplissage ou la purge de

l’installation

404,70 euros TTC

SOCIETE6.)

54.844,45 euros TTC

PERSONNE1.)

fait

encore

état

de

plusieurs

autres

vices

et

malfaçons

(« supplémentaires ») pour lesquels il évalue les travaux de remise en état à un montant

de 20.000 euros. Ces désordres n’ont cependant pas fait l’objet d’un rapport d’expertise.

PERSONNE1.) se fonde sur le rapport établi par l’expert Cédric GILLIS de la société

SOCIETE2.) SARL du 26 mai 2021 et sur un constat des lieux du 20 octobre 2020.

Il est constant en cause que tant le constat des lieux du 20 octobre 2020 que le rapport

du 26 mai 2021 ont été établis à la demande de PERSONNE1.) et que la société

SOCIETE1.) n’a pas été présente.

Il s’agit donc de rapports unilatéraux.

A ce sujet, il y a lieu de relever que l’expertise unilatérale ou officieuse, qu’une partie se

fait dresser à l’appui de ses prétentions ou contestations, n’est par définition pas

contradictoire. Toutefois, un tel rapport d’expertise constitue un élément de preuve au

sens de l’article 64 du Nouveau Code de procédure civile et s’il est régulièrement

communiqué et soumis à la libre discussion des parties, il est à prendre en considération

en tant qu’élément de preuve et ne peut être écarté en raison de son seul caractère

unilatéral (Cass. 7 novembre 2002, Pas. 32, p. 363 ; Tony MOUSSA, expertise en matière

commerciale, 2° éd., p.166).

Le juge ne peut toutefois utiliser les expertises unilatérales qu’à la double condition

qu’elles aient été régulièrement versées aux débats et soumises à la discussion

contradictoire des parties et que leurs données soient corroborées par d’autres éléments

du dossier. Il peut se référer à un rapport d'expertise unilatéral produit régulièrement et

susceptible d'être débattu de façon contradictoire à titre d'élément de comparaison avec

les autres éléments de preuve soumis à son appréciation.

En l’espèce, les rapport et constat de l’expert GILLIS ont été régulièrement communiqués

et soumis à la libre discussion des parties. Les rapport et constat de l’expert GILLIS seront

partant pris en considération en tant qu’élément de preuve.

La société SOCIETE1.) critique le rapport de l’expert GILLIS tout d’abord au motif que

l’expert se serait fondé sur des photographies qui avaient été prises par PERSONNE1.)

antérieurement à la visite des lieux de l’expert. L’expert ne serait donc pas impartial. Par

ailleurs, ces photographies captureraient une phase ponctuelle du chantier et l’expert

n’aurait pas pris en considération les travaux réalisés postérieurement. Ainsi, l’expert

critiquerait la mise en œuvre de l’étanchéité au niveau de la terrasse sur base d’une photo

prise par le défendeur en date du 9 septembre 2020. Après que cette photo a été prise,

la société SOCIETE1.) aurait mise en place une tôle de part et d’autre du joint de

dilatation, qui aurait ensuite été rempli par un isolant et recouvert par une étanchéité. Elle

verse des photographies à l’appui de ses affirmations.

A ce sujet, il y a lieu de relever que l’expert ne s’est pas uniquement fondé sur des

photographies qui lui ont été transmises par PERSONNE1.), mais également sur ses

propres constatations qu’il a pu faire sur les lieux. Le fait de transmettre à l’expert des

photographies montrant un état antérieur ne saurait porter atteinte à l’impartialité de

l’expert, ceci d’autant plus que la société SOCIETE1.) ne fait pas valoir que ces

photographies auraient été modifiées ou altérées afin d’induire l’expert en erreur.

Il y a cependant lieu de relever qu’il semble résulter de plusieurs photographies versées

par la société SOCIETE1.) (annexées à un courriel du 15 septembre 2020) qu’une tôle a

été mise en place sur la terrasse, avec un joint de dilatation et une étanchéité. Ces

travaux ont nécessairement été exécutés par la société SOCIETE1.) postérieurement

aux photographies prises en compte par l’expert GILLIS et datant du 9 septembre 2020.

Il n’est donc pas certain que l’expert GILLIS ait procédé à des vérifications personnelles

sur les lieux à ce sujet après le 9 septembre 2020. Les conclusions de l’expert GILLIS

sont donc fortement remises en doute à ce sujet.

Il s’y ajoute que l’expert GILLIS a précisé dans son rapport qu’« à la demande du maître

d’ouvrage et son conseil juridique, les estimations suivantes sont rajoutées au présent

rapport ». Il y indique notamment des travaux pour une nouvelle façade isolante d’un

montant total de (4.580 + 17.800 =) 22.380 euros HTVA. Même si l’expert a relevé dans

son compte rendu du 20 octobre 2020 certaines malfaçons concernant la façade, il ne

donne cependant aucune explication précise sur les motifs qui justifieraient que

l’ensemble de la façade serait à refaire. Le rapport n’est donc pas complet à sujet.

Au vu de ce qui précède, le rapport unilatéral de l’expert GILLIS n’est pas suffisant pour

retenir la responsabilité de la société SOCIETE1.) pour tous les désordres allégués par

PERSONNE1.).

Il convient donc de faire droit à la demande subsidiaire de PERSONNE1.) et de procéder

par voie d’expertise judiciaire.

Dans la mesure où la charge de la preuve incombe à PERSONNE1.), la provision à payer

à l’expert est à mettre à sa charge.

La demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en allocation de dommages et intérêts

est donc à tenir en suspens.

-

Quant à la demande principale en paiement de la facture

La société SOCIETE1.) demande le paiement d’un solde de 119.897,67 euros TTC.

Il résulte des pièces du dossier que le contrat d’entreprise signé entre les parties portait

sur un montant total de 544.137,14 euros TTC et que ce montant était payable au fur et

à mesure de l’avancement des travaux.

En date du 6 mai 2021, la société SOCIETE1.) a envoyé à PERSONNE1.) une facture

n°VF21-00508 et un décompte final reprenant les travaux supplémentaires, les factures

restées impayées et les travaux qui, selon elle, n’avaient pas encore été finalisés au vu

de la suspension des travaux.

Selon la société SOCIETE1.), le solde actuellement redu serait de 119.897,67 euros TTC.

Le calcul de la société SOCIETE1.) s’établit comme suit :

Total des travaux : 511.695,78 euros (prix initial + travaux supplémentaires) + 6.050

euros (autorisation de bâtir) + 150 euros (dépose plaque isolante) ° 1.129,04 euros

(raccordement PERSONNE2.)) = 519.024,82 euros ;

Total redu : 519.024,82 euros (total des travaux) – 88.472,62 euros (travaux non réalisés)

= 430.552,20 euros ;

Solde : 430.552,20 euros – 310.479,05 euros (payés par PERSONNE1.)) – 175,50 euros

(note de crédit) = 119.897,67 euros TTC.

PERSONNE1.) oppose tout d’abord une erreur de calcul à la demande en paiement du

montant de 119.897,67 euros. Il estime que sur le décompte final figurerait un montant

de 529.488,08 euros pour le total des travaux, mais que le contrat d’entreprise n’aurait

porté que sur un montant de (494.137,14 + 17.558,66 =) 511.695,80 euros TTC.

Le tribunal ne dispose d’aucun décompte de la société SOCIETE7.) suivant lequel le

montant total des travaux serait de 529.488,08 euros. Les critiques de PERSONNE1.) à

ce sujet ne sont pas vérifiables et doivent être rejetées.

Le tribunal se basera sur le calcul de la société SOCIETE1.) repris ci-avant pour analyser

les contestations de PERSONNE1.).

PERSONNE1.) s’oppose ensuite à la demande en paiement du solde réclamé par la

société SOCIETE1.) au motif que les travaux n’auraient pas été achevés et que les

travaux n’auraient pas été exécutés selon les règles de l’art.

PERSONNE1.) soulève donc d’une part l’exception d’inexécution et, d’autre part, la non-

réalisation de certains travaux.

Il y a lieu de rappeler que l'exception d'inexécution ne porte pas atteinte à l'exigibilité de

la dette du débiteur, de sorte que l'acheteur n'est en aucun cas dispensé du paiement du

prix (cf. Encyclopédie Dalloz, Droit civil, v° contrats et conventions, n° 435, p. 41).

L'exception suspend simplement l'exigibilité de la créance contre l'excipiens jusqu'au

paiement par l'autre partie de ses propres dettes : elle est un moyen de geler, à titre

provisoire un rapport synallagmatique, en attendant qu'un événement nouveau mette fin

à ce blocage. Pour l'excipiens, la suspension produit des effets comparables à la

stipulation d'un terme suspensif défini comme étant l'exécution de l'obligation réciproque :

tant que la suspension n'est pas levée, il ne peut faire l'objet de mesures d'exécution de

la part de son adversaire et il ne pourra être tenu au paiement d'intérêts moratoires.

Dans la mesure où l’exception d’inexécution ne porte pas atteinte à l'exigibilité de la dette

du débiteur, PERSONNE1.) ne saurait se soustraire, en invoquant ce moyen, au

paiement des factures, sauf à ordonner, le cas échéant, la compensation du montant

redu avec les éventuelles créances dont peut se prévaloir PERSONNE1.) dans le cadre

de sa demande reconventionnelle.

PERSONNE1.) invoque cependant également l’inexécution des travaux facturés pour un

montant total de 8.260,67 euros TTC (= 3.651,48 euros + 4.609,19 euros TTC) [(=

2.128,02 + 970,50 + 633,75 + 207,21+ 320 + 1.150,92 + 1.800 - 150) + 17 % TVA].

En application de l’article 1315, alinéa 1er, du Code civil, il appartient à la société

SOCIETE1.) de rapporter la preuve de la commande et de l’exécution des travaux qu’elle

a facturés.

PERSONNE1.) fait ainsi valoir que la société SOCIETE1.) aurait facturé des travaux

d’aspirateur centralisé d’un montant de 2.128,02 euros HTVA qui n’auraient pas été

réalisés. Il n’existerait aucune commande ni fiche de travail y relative.

La société SOCIETE1.) fait valoir qu’il existerait un accord oral et écrit entre les parties

pour que ces travaux soient réalisés en régie et le défendeur aurait accepté le matériel

fourni, ce qui résulterait d’un échange de courriels du 10 mars 2021.

La commande de travaux peut être rapportée par présomptions et il n’est pas nécessaire

que soient réunis plusieurs indices : un seul suffit pour emporter la conviction du juge s’il

lui paraît suffisamment probant. De même, il peut déduire sa conviction d’un ensemble

d’éléments, même si chacun, pris isolément, n’est pas suffisamment précis et concordant.

L’appréciation du juge est, à cet égard, souveraine. Il lui appartient de mesurer la portée

des éléments soumis à son appréciation et d’en tirer les déductions que, selon lui, ils

autorisent (De Page, t. III, 3e éd., n° 929 et s.).

Il résulte d’un courriel de la société SOCIETE1.) adressé à PERSONNE1.) le 10 mars

2021 que « PERSONNE3.) doit installer une prise pour l’aspirateur comme indiqué sur

les plans et tracé sur chantier. Les travaux seront rajoutés dans le décompte final

d’électricité ». Par courriel du même jour, PERSONNE1.) répond « La prise pour

l’aspirateur fait déjà partie de l’offre de prix electro ».

Contrairement à ce que fait valoir la société SOCIETE1.), le tribunal ne saurait déduire

aucune acceptation de la part de PERSONNE1.) quant à la facturation de ce post.

La société SOCIETE1.) reste donc en défaut de démontrer tant la commande que la

réalisation de ces travaux, de sorte que le montant de 2.128,02 euros HTVA n’est pas

dû.

PERSONNE1.) fait encore valoir que la société SOCIETE1.) aurait facturé un montant de

970,50 euros HTVA pour le câblage des contacts magnétiques de toutes les fenêtres

d’alarme détection intrusion, mais que ces travaux n’auraient pas été réalisés.

La société SOCIETE1.) fait valoir que PERSONNE1.) aurait demandé des travaux

électriques supplémentaires et qu’une offre y relative lui aurait été envoyée en date du

30 juillet 2020. PERSONNE1.) aurait signé les divers plans relatifs aux prédits travaux. Il

résulterait des plans électriques que tous les contacts magnétiques ont été installés. Par

ailleurs, il ressortirait d’une photographie prise lors de l’état des lieux du 12 mai 2021 que

les contacts magnétiques ont été reliés à des câbles permettant leur connexion directe à

la centrale d’alarme et au système informatique de la maison. Les travaux auraient donc

été réalisés.

Il ressort en effet des plans électriques signés par PERSONNE1.) en novembre 2020 que

les contact magnétiques (« CM ») ont été installés au niveau des fenêtres. Dans la

mesure où PERSONNE1.) a signé ces plans, la commande de ces travaux est également

établie.

PERSONNE1.) ne fournissant aucun élément contraire, il y a lieu de retenir que le

montant de 970,50 euros HTVA pour le câblage des contacts magnétiques de toutes les

fenêtres est dû.

PERSONNE1.) fait encore valoir que la société SOCIETE1.) aurait facturé un montant de

2.708,95 euros HTVA de supplément pour l’ensemble des menuiseries extérieures, alors

que ce montant contiendrait le câblage des contacts magnétiques des fenêtres. Il

conviendrait donc d’en déduire un montant de (13 x 48,75 euros =) 633,75 euros HTVA

La société SOCIETE1.) conteste toute double facturation. Le défendeur aurait signé une

offre n°VDC19-01459 en date du 31 octobre 2019 aux termes de laquelle il aurait accepté

les travaux en « supplément pour contacts d’alarme déjà installé en usine sur tous les

ouvrants des fenêtres ». Il ne s’agirait donc pas des mêmes travaux, mais d’un

supplément commandé et accepté par le défendeur.

Il résulte des pièces du dossier que PERSONNE1.) a signé un devis de la société

SOCIETE1.) du 31 octobre 2019 pour un « supplément pour contacts d’alarme déjà

installé en usine sur tous les ouvrants des fenêtres » pour un montant de 633,75 euros

HTVA.

PERSONNE1.) ne prend pas position par rapport à ce devis.

Il faut en déduire que la commande de ces travaux supplémentaires est établie et qu’il ne

s’agit pas des mêmes travaux que ceux facturés pour un montant de 2.708,95 euros

HTVA.

Le montant de 633,75 euros HTVA de supplément pour l’ensemble des menuiseries

extérieures est donc dû.

PERSONNE1.) conteste encore le montant de 207,21 euros HTVA pour « rajout entrevue

chantier » ajouté unilatéralement par la société SOCIETE1.).

La société SOCIETE1.) fait valoir qu’il ne s’agit pas d’un rajout unilatéral mais d’une

commande expresse du défendeur. Le défendeur aurait signé une offre n°NUMERO2.)

pour un montant de 207,21 euros HTVA et se rapportant à des travaux supplémentaires

réalisés après l’entrevue sur le chantier en date du 12 novembre 2020.

Il résulte en effet des pièces du dossier que PERSONNE1.) a signé une offre

n°NUMERO2.) pour un montant de 207,21 euros HTVA en date du 16 novembre 2020

intitulée « Rajout suivant entrevue du 12/11/20 sur chantier avec Monsieur

PERSONNE4.) ». La société SOCIETE1.) a donc rapporté la preuve de la commande

des travaux facturés. Dans la mesure où PERSONNE1.) ne conteste pas, suite aux

explications fournies par la société SOCIETE1.), l’exécution desdits travaux, il faut retenir

que le montant de 207,21 euros HTVA est dû.

PERSONNE1.) soutient encore que la société SOCIETE1.) n’aurait pas fourni le

couvercle pour le regard des eaux usées dans le garage, ni les deux télécommandes des

2 portes de garage facturés pour un montant de 320 euros HTVA (150 + 170 euros).

Dans ses conclusions de synthèse, la société SOCIETE1.) reconnaîtrait une note de

crédit de 150 euros HTVA, de sorte qu’il conviendrait de lui en donner acte. Selon

PERSONNE1.), la société SOCIETE1.) aurait également facturé un montant de 1.150,92

euros pour la fourniture des luminaires encastrés d’escalier sans montage, mais que ces

luminaires n’auraient jamais été fournis.

La société SOCIETE1.) admet que PERSONNE1.) ne dispose pas encore des deux

télécommandes pour le garage et des luminaires. Ce fait serait cependant dû au

comportement du défendeur qui aurait refusé de procéder à une remise des clés en

bonne et due forme. Les télécommandes et luminaires seraient toujours disponibles et

pourraient être livrés sur simple demande. Aucune réduction du solde principal ne serait

due.

Il y a lieu de relever qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que la fourniture des

télécommandes du garage et l’installation des

luminaires encastrés soient

contractuellement soumise à une réception des travaux, respectivement à une remise

des clés. Il ne résulte d’ailleurs d’aucun élément du dossier que la société SOCIETE1.)

ait proposé de venir fournir ces télécommandes et luminaires. Tant que ces

télécommandes n’ont pas été remises à PERSONNE1.) et que les luminaires encastrés

n’ont pas été installés, la société SOCIETE1.) ne saurait les facturer. Les montants de

170 euros HTVA pour les télécommandes et le montant de 1.150,92 euros HTVA pour

les luminaires ne sont donc pas dus.

PERSONNE1.) soutient encore qu’un montant de 1.800 euros HTVA correspondant au

montage des meubles sanitaires aurait été facturé mais non presté.

La société SOCIETE1.) fait valoir que le fait que les meubles sanitaires n’ont pas été

montés aurait été pris en compte dans le cadre du décompte final.

Il résulte en effet du décompte final fourni par la société SOCIETE1.) que le montage des

meubles sanitaires pour un montant de 1.800 euros HTVA n’a pas été facturé. Les

contestations de PERSONNE1.) à ce sujet ne sauraient donc valoir.

Il résulte de tout ce qui précède que le montant total de (2.128,02 + 633,75 +170 +

1.150,92 =) 4.082,69 euros HTVA, soit 4.776,75 euros TTC est à déduire du montant de

la facture finale.

Dans la mesure où PERSONNE1.) ne critique ni les autres montants ni le calcul tel

qu’indiqué par la société SOCIETE1.) dans ses conclusions et repris plus haut, il y a lieu

de retenir que la société SOCIETE1.) peut donc réclamer le paiement du montant de

(119.897,67 - 4.776,75 =) 115.120,92 euros TTC.

Il n’y a pas lieu d’allouer les intérêts moratoires sur le montant de 115.120,92 euros

jusqu’au jour du jugement à intervenir au sujet de la demande reconventionnelle.

Il y a lieu de réserver le surplus en attendant l’issue de la mesure d’instruction à ordonner.

P a r c e s m o t i f s

le Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

dit la demande principale en paiement de la facture de la société anonyme SOCIETE1.)

SA fondée pour le montant de 115.120,92 euros,

nomme

expert

Christian

LAHIER,

c/o

SOCIETE8.)

S.àr.l.,

demeurant

professionnellement à L-ADRESSE6.)

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé

et motivé :

-

déterminer et constater les éventuels vices, malfaçons et non-conformités

affectant les travaux effectués par la société SOCIETE1.) lors de la construction

de la maison sise à L-ADRESSE7.),

-

rechercher leurs éventuelles causes et origines,

-

déterminer les travaux nécessaires pour y remédier,

-

en chiffrer le coût ou se prononcer sur une éventuelle moins-value,

dit que dans l’accomplissement de sa mission l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et même entendre des tierces personnes,

charge Madame le Vice-président Livia HOFFMANN du contrôle de cette mesure

d’instruction,

fixe la provision à valoir sur les honoraires et frais de l’expert à la somme de 1.500 euros,

ordonne à PERSONNE1.) de payer ladite provision à l’expert au plus tard le 12 mars

2025, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du

Nouveau Code de procédure civile,

dit que l’expert devra en toutes circonstances, informer ledit magistrat de la date de ses

opérations, de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en

avertir ledit magistrat et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une

provision supplémentaire,

dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal au plus tard le 10 juillet

2025,

réserve les demandes en condamnation,

réserve le surplus et les frais,

tient l’affaire en suspens.