Tenant claims dismissed for late rent; landlord wins damages but must reduce rent via good faith principle.

Répertoire No. 158/25

L-BAIL-811/23

Audience publique du 16 janvier 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Nathalie BORON, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant unique

actuellement en fonctions

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Matthieu BOUDRIGA DA CIANCIO, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Frédéric FRABETTI, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 28 novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

15 février 2024, puis refixée au 25 avril 2024.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut prise en délibérée et le prononcé fut fixé

au 13 juin 2024. En date du 13 mai 2024, le tribunal ordonna la rupture du délibéré

et refixa l’affaire au 19 septembre 2024, puis l’affaire fut refixée au 12 décembre

2024.

A la prédite audience, Maître Nathalie BORON et Maître Matthieu BOUDRIGA

DA CIANCIO, en remplacement de Maître Frédéric FRABETTI, furent entendus

en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) SARL devant

le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail commercial, pour :

-

la voir condamner au paiement de la somme de 46.398,67 euros à titre

d’arriérés de loyers et de charges, avec les intérêts légaux à compter de

chaque échéance, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

la voir condamner au paiement de la somme de 10.803,35 euros à titre de

frais de remise en état du local commercial en question, avec les intérêts

légaux à compter de chaque échéance, sinon à compter de la demande en

justice, jusqu’à solde,

-

la voir condamner au paiement de la somme de 2.000 euros à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile,

-

la voir condamner aux frais et dépens de l’instance,

-

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire fut exposée une première fois à l’audience du 25 avril 2024, date à

laquelle elle fut prise en délibéré.

Sur demande du Tribunal, la société SOCIETE1.) SARL a versé en cours de

délibéré un résumé de ses prétentions pécuniaires. Alors que PERSONNE1.) a par

la suite pris position quant au fond des demandes adverses, le Tribunal a ordonné

la rupture du délibéré afin de permettre le respect du débat contradictoire.

Les moyens et prétentions des parties

PERSONNE1.)

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail

commercial signé le 1er janvier 2013, il avait donné en location à la société

SOCIETE1.) SARL un local de commerce avec cave sis à L-ADRESSE3.).

Par un courrier recommandé du 29 juin 2021, la société SOCIETE1.) SARL aurait

dénoncé le contrat de bail avec un délai de préavis de 6 mois, à savoir au 1er janvier

2022. PERSONNE1.) a accepté cette résiliation.

PERSONNE1.) soutient que dès le mois de septembre 2017, la société

SOCIETE1.) SARL accusait des arriérés de loyers chiffrés à 36.795,21 euros.

En outre, la société SOCIETE1.) SARL resterait en défaut de payer les soldes pour

charges des exercices 2020, 2021 et 2022, soit au total 9.603,46 euros.

La société SOCIETE1.) SARL n’aurait quitté les lieux qu’en date du 28 février

2022 et lors d’un état des lieux de sortie réalisé le 1er mars 2022, plusieurs dégâts

locatifs auraient été constatés.

Les frais de remise en état sont chiffrés à 10.803,35 euros.

La société SOCIETE1.) SARL

En premier lieu, la société SOCIETE1.) SARL a conclu à la prescription des

demandes adverses antérieures au mois de novembre 2018 par application de la

prescription quinquennale.

Sur demande du Tribunal, la société SOCIETE1.) SARL a dans une première

phase versé un décompte reproduit ci-dessous dont il ressort qu’elle conclut à la

prescription de la demande adverse à titre d’arriérés de loyers à concurrence de

852,02 euros.

A l’audience du Tribunal du 12 décembre 2024, la société SOCIETE1.) SARL a

conclu à la prescription des sommes réclamées pour les mois de septembre 2017 à

novembre 2017, soit la somme de 230,88 euros.

Ensuite, la société SOCIETE1.) SARL a conclu à la réduction du loyer redû

pendant la période du COVID-19 en application de la jurisprudence bien assise sur

base du principe d’exécution de bonne foi.

Sur base du calcul fourni par le décompte ci-dessous, la société SOCIETE1.)

SARL a conclu à la réduction du loyer respectivement au remboursement des

loyers payés pour le montant de 26.590,86 euros.

En ce qui concerne la demande adverse tendant à sa condamnation à des frais de

remise en état, la société SOCIETE1.) SARL n’a pas émis de contestations.

La société SOCIETE1.) SARL a ensuite contesté « en bloc » la demande de

condamnation de PERSONNE1.) sur base des décomptes pour charges dont les

calculs ne seraient pas corrects.

Pour le surplus, la société SOCIETE1.) SARL a formulé deux demandes

reconventionnelles :

-

la société SOCIETE1.) SARL conclut au remboursement de l’intégralité

de la garantie locative à concurrence de 29.449,50 euros ;

-

la société SOCIETE1.) SARL conclut à la condamnation du bailleur au

paiement de la somme de 3.564,68 euros à titre de frais de remplacement

de la pompe de relevage. Ces frais auraient été pris en charge par la

locataire, tandis qu’ils incombaient à PERSONNE1.).

Il y a lieu de donner acte à la société SOCIETE1.) SARL de ses demandes

reconventionnelles.

La société SOCIETE1.) SARL a finalement conclu au rejet de la demande adverse

en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de Procédure civile et à la compensation judiciaire entre les sommes par elle

redues et ses demandes reconventionnelles.

Les demandes de la société SOCIETE1.) SARL ont été résumées comme suit :

« (fichier) »

PERSONNE1.)

PERSONNE1.) s’est rapporté à prudence de justice en ce qui concerne le moyen

d’irrecevabilité concernant la prescription quinquennale tel que soulevé par la

société SOCIETE1.) SARL.

PERSONNE1.) a également confirmé qu’il était toujours en possession de la

garantie locative et ne s’est pas opposé à la restituer pour voir ordonner la

compensation judiciaire avec les sommes redues par la société SOCIETE1.)

SARL.

En ce qui concerne la pompe de relevage, PERSONNE1.) donne à considérer qu’il

n’a jamais été informé d’un quelconque défaut de fonctionnement de cet

équipement technique et de la nécessité de procéder à son remplacement.

Ensuite, PERSONNE1.) a renvoyé à l’article 5 du contrat de bail conclu entre

parties dont il ressortirait que les réparations locatives incluraient le nettoyage des

canalisations à l’intérieur du local commercial, et donc également la pompe de

relevage. Aux termes des explication du bailleur, les frais invoqués par la société

SOCIETE1.) SARL feraient part des obligations d’entretien du locataire et ne

sauraient être mis à sa charge.

En ce qui concerne les demandes adverses basées sur la jurisprudence relative au

COVID-19, PERSONNE1.) donne à considérer que si pendant la période

incriminée, des paiements auraient été opérés comme c’est le cas en l’espèce,

aucune réduction de loyer ne saurait être appliquée pour l’intégralité de la durée

de la pandémie.

En effet, des paiements pendant cette période permettraient d’établir que la

locataire aurait été en bonne santé financière ne permettant pas d’opérer une

quelconque réduction sur base de la jurisprudence en question.

Pour le surplus, la jurisprudence invoquée par la société SOCIETE1.) SARL ne

saurait s’appliquer telle quelle en l’espèce alors que cette dernière se limiterait à

des établissements dont l’activité se limiterait au débit de boissons. Or, l’activité

commerciale de la partie défenderesse aurait été celle de restauration, de sorte à ce

qu’il aurait été loisible à la partie adverse « de s’organiser pour de la vente à

emporter comme cela a été autorisé par le gouvernement à cette époque de la

pandémie. »

Appréciation

1. Quant à la prescription

En vertu de l’article 2277 du Code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans.

Cette prescription quinquennale s’applique aussi aux charges locatives d’un

immeuble, alors que ledit article prévoit la même prescription pour « tout ce qui

est payable par année ou à des termes périodiques plus courts » (cf. Lex THIELEN,

Le contrat de bail, n° 210 et s. ; Cass. française, ch. mixtes, 12 avr. 2002, n° 00-

18.529 : JurisData n° 2002-014062 ; JCP G 2002, II, 10100, obs. M. Billiau ; AJDI

2002, p. 517, obs. Ph. Briand. ; Cass. française, 3e ch. civ., 18 sept. 2007, n° 06-

14.814 : JurisData n° 2007-040486 ; Loyers et copr. 2007, comm. 215 ; Trib. d’arr.

Lux., 23 novembre 2007, n° 109 531 du rôle).

Cette prescription est un véritable mode de libération du débiteur, non basée sur

une simple présomption de paiement (JCL civil, sub. art. 2270 à 2278, nos 118 et

158). Il en découle que lorsque le délai est expiré, le créancier perd toute possibilité

d’agir contre son débiteur et, contrairement au régime des prescriptions basées sur

une présomption de paiement, il ne peut pas démontrer le non-paiement de la dette.

Fondée essentiellement sur une considération d’humanité et d’intérêt général, la

prescription est destinée à protéger le débiteur contre l’accumulation de sa dette.

La prescription libératoire commence à courir au profit du débiteur à compter du

jour où le créancier a pu intenter sa demande, c’est-à-dire, en principe, à partir de

celui de l’exigibilité de l’obligation. Tant que l’action n’est pas ouverte, le droit du

créancier ne peut pas se prescrire.

La prescription de cinq ans de l’article 2277 du Code civil commence à courir à

partir du jour de l’échéance de chaque période de loyers, il y a autant de délais que

de termes (cf. Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, n° 1109).

En l’espèce, la requête a été déposée au greffe de la Justice de Paix en date du 28

novembre 2023, de sorte à ce que toutes les demandes de PERSONNE1.) ayant

trait à des demandes antérieures au 27 novembre 2017 sont prescrites.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de faire droit au moyen d’irrecevabilité des demandes

adverses pour cause de prescription concernant un total de 230,88 euros,

conformément aux plaidoiries de la société SOCIETE1.) SARL (impayés pour les

mois de septembre 2017 à novembre 2017).

2. Quant à l’exécution de bonne foi

Aux termes de l’article 1134 du code civil « Les conventions légalement formées

tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que

de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent

être exécutées de bonne foi ».

Suivant l’article 1134 précité, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Il en

découle notamment qu’une partie devra s’abstenir dans l’exécution du contrat de

tout acte qui porte délibérément préjudice à son co-contractant, cette interdiction

découlant du devoir de loyauté que chaque partie doit respecter. Cette obligation

de loyauté est mise à la charge de chacune des parties (cf. CA, 6 juin 2018, Pas.

39, p.44).

Dans cet esprit, l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique

dans le chef de tous les cocontractants, - bailleur et locataire -, un devoir de

solidarité et de loyauté : en effet, les parties doivent non seulement tenir compte

de leur propre intérêt contractuel mais également des intérêts légitimes de leurs

cocontractants.

Le principe d’exécution de bonne foi des conventions consacré à l’article 1134 du

Code civil interdit ainsi à une personne d’abuser des droits que lui confère celui-

ci. Il y a abus lorsque le titulaire, usant dans son seul intérêt d’un droit qu’il puise

dans la convention en retire un avantage disproportionné à la charge corrélative de

l’autre partie (cf. Cass. belge, 19 décembre 1983, n° C. 09.0624.F).

En principe, le bailleur ne commet pas d’abus de droit en exigeant le paiement du

loyer complet. L’exécution de bonne foi du contrat peut, cependant, aller jusqu’à

imposer au créancier de faire preuve de modération dans l’exigence du respect de

ses droits.

Une partie qui refuse obstinément de réviser un contrat devenu déséquilibré

manque à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat (cf. Cass. com.

fr., 3, novembre 1992, Bull. 92, IV, n° 338).

Pour apprécier s’il y a violation de l’exécution de bonne foi, l’appréciation ne doit

cependant pas être unilatérale, axée exclusivement sur le comportement du

créancier, en l’espèce le bailleur, s’agissant de l’obligation du paiement du loyer.

Pour déceler une telle violation, il convient d’analyser à partir des faits, à l’aune

de toutes les exigences de la bonne foi et de la norme de prudence tant le

comportement du créancier que celui du débiteur.

Au vu du désaccord entre parties, il convient d’analyser le comportement respectif

de chacune des parties pour rechercher, s’il y a, le cas échéant, manquement à

l’exécution de bonne foi dans le chef du bailleur, respectivement du locataire.

Il résulte du décompte versé par PERSONNE1.), non autrement contesté par la

locataire, qu’entre mai 2018 à février 2020, les impayés mensuels se limitent à une

cinquantaine, voire une centaine d’euros.

Ensuite, les mois de mars 2020, avril 2020 et juin 2020, aucun paiement n’a été

effectué.

Par contre, pour le mois le mois de mai 2020, un paiement 4.992,40 euros a été

effectué et entre juillet 2020 et janvier 2021, les impayés se chiffrent à seulement

81,36 euros par mois.

Le mois de février 2021, une somme de 2.000 euros a été versée, laissant un

impayé de 3.073,76 euros.

A compter de mars 2021, les paiements ont repris avec une régularité certaine, à

l’exception des mois d’août 2021, de janvier 2022 et de février 2022.

Malgré la situation de crise et les fermetures administratives imposées, la locataire

a fait des efforts considérables relativement au paiement des loyers. Alors même

que la locataire avait la possibilité d’instaurer une activité de take-away, il y a lieu

de souligner que le type de cuisine proposée (bistrot français) ne se prêtait guère à

cette activité qui n’avait aucune chance d’être acceptée par le type de clientèle de

l’établissement.

L’obligation de bonne foi dans le chef de PERSONNE1.) ne cesse devant

l’existence d’éventuelles aides étatiques, qui d’une part n’étaient pas destinées au

seul paiement du loyer et d’autre part n’étaient pas versées dans l’immédiat aux

exploitants de restaurants et débits de boissons mais nécessitaient d’abord un

processus administratif.

Il ressort ainsi de l’analyse tant du comportement du créancier que de celui du

débiteur, en poursuivant l’exécution du contrat tel que conclu initialement, - et ce

malgré le bouleversement de son économie contractuelle à la suite de circonstances

nouvelles imprévisibles -, le bailleur a recherché un avantage hors de proportion

avec la charge corrélative de l’autre parti (TAL 3e ch, 17 octobre 2023, numéro

2023TALCH03/00160).

Même si la plus grande partie des arriérés de loyers et des charges concerne

effectivement la période dite post COVID-19, toujours est-il que cette situation

n’est rien d’autre que la conséquence directe des loyers intégralement réclamés par

le bailleur durant la période COVID-19.

En d’autres termes, en continuant à imposer l’exécution d’un contrat dont

l’économie est radicalement déséquilibrée et qui préjudicie grandement le

locataire, il y a un déséquilibre manifeste : à cause du comportement du bailleur

un déséquilibre se crée qui procure un avantage pour le bailleur de percevoir le

loyer au désavantage pour la société appelante de le payer.

La revendication actuelle du bailleur a pour effet de rendre la position de la

locataire particulièrement pénible si elle doit assumer seule toutes les

conséquences économiques de la situation. La locataire étranglée par la situation

économique est en passe de perdre les bénéfices qu’elle pourrait tirer de son

activité et de son emploi.

Cette situation n’étant pas imputable ni au bailleur ni au locataire, il ne peut être

fait droit à cette demande qui démontre que le bailleur n’exécute pas de bonne foi

son contrat car il se montre aveugle à la situation de son contractant. (TAL 3e ch,

idem)

Dans ces conditions, le principe d’exécution de bonne foi des conventions devrait

amener le bailleur à consentir une réduction de loyer, de sorte que les conséquences

dommageables de la situation exceptionnelle ne soient pas uniquement supportées

par un des cocontractants.

En tenant compte de ce que

* la locataire a indubitablement bénéficié au moins d’un usage partiel des lieux,

* il n’appartient pas à la bailleresse de supporter les risques liés à l’entreprise de

la locataire,

* la locataire a normalement dû bénéficier des aides prévues par les autorités pour

compenser au moins partiellement les pertes subies par les commerçants frappés

par les fermetures,

le Tribunal retient que pendant la période du 18 mars 2020 jusqu’au 26 mai 2020

inclus, soit les mois de fermeture totale imposée, le loyer ne doit être supporté par

la locataire qu’à concurrence de 50%.

Pour la période du 26 novembre 2020 au 6 avril 2021 inclus, soit les mois de

fermeture totale pendant le deuxième confinement, le loyer doit être supporté par

la locataire à concurrence de 75% soit une baisse de 25 %.

Pour la période du 7 avril 2020 au 31 mai 2021 inclus, ainsi que pour toutes les

périodes intermédiaires, - en considération des mesures sanitaires ordonnées -, le

loyer doit être supporté par la locataire à concurrence de 85% soit une baisse de 15

%.

En application du principe de l’exécution de bonne foi des contrats, et eu égard au

caractère exceptionnel de la crise, le Tribunal réduira donc, le loyer en

conséquence pour les périodes concernées.

Alors que le Tribunal fait droit au principe de la demande reconventionnelle et

alors qu’il appartient par conséquent à la demanderesse sur reconvention de

chiffrer sa demande, il y a lieu de refixer l’affaire pour continuation des débats afin

de permettre à la société SOCIETE1.) SARL de procéder aux calculs des loyers

effectivement redûs par elle en tant que locataire des lieux loués auprès de

PERSONNE1.) aux termes du contrat de bail du 1er janvier 2013 en appliquant les

majorations en fonction de l’indique du coût de la vie et des réductions

susmentionnées pendant la période du COVID-19, le tout en tenant compte des

paiements opérés.

3. Quant aux dégâts locatifs

PERSONNE1.) conclut à la condamnation de la société SOCIETE1.) SARL à titre

de dégâts locatifs au montant de 10.803,35 euros.

Au vu de l’absence de toute contestation de la part de la société SOCIETE1.)

SARL, il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) à titre de dégâts

locatifs pour le montant réclamé de 10.803,35 euros.

4. Quant aux décomptes de charges

PERSONNE1.) conclut à la condamnation de la société SOCIETE1.) SARL au

montant de 9.603,46 euros à titre des décomptes pour charges des années 2020,

2021 et 2022.

La société SOCIETE1.) SARL conteste la demande adverse en soutenant que les

montants repris dans les décomptes ne correspondaient pas à des postes de charges

qui devaient être effectivement supportés par le locataire.

Suivant l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, applicable aux baux commerciaux, le bailleur ne peut mettre à charge

du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le

compte du locataire.

Il ressort des pièces versées en cause que les décomptes en cause ont été émis par

la société SOCIETE2.) SARL, « gérante de l’immeuble » à des dates rapprochées

des clôtures des exercices (27 avril 2021 pour le décompte de 2020, 26 mai 2022

pour le décompte de 2021 et le 27 mars 2023 pour le décompte de 2022).

La société SOCIETE1.) SARL ne conteste pas d’avoir reçu les décomptes en

question aux dates susindiquées mais a émis des contestations d’ordre général

quant au quantum des charges qui lui ont été imputées.

Force est cependant de constater que la société SOCIETE1.) SARL n’a jamais

émis la moindre réserve après la communication desdits décomptes et n’a pas pu

spécifier à l’audience lequel des postes indiqués sont contestés et pour quels

motifs.

La société SOCIETE1.) SARL n’a encore pas sollicité la communication des

pièces probantes quant aux différents postes détaillés dans les décomptes de

charges.

Il ressort finalement à la lecture des décomptes en question que les charges

spécifiées dans les décomptes sont a priori justifiées dans leur nature et répartis

selon des millièmes qui ne sont pas autrement mis en question : ménage, eau, gaz,

électricité, ordures, factures d’entretien et frais de gérance technique.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) tendant à la

condamnation de la société SOCIETE1.) SARL au paiement de la somme de

9.603,46 euros à titre des décomptes pour charges pour les années 2020, 2021 et

2022.

5. Quant au séparateur de graisses

A titre reconventionnel, la société SOCIETE1.) SARL a conclu à la condamnation

de PERSONNE1.) au paiement de la somme de 3.564,68 euros qu’elle expose

avoir exposé aux fins de remplacement de la pompe de relevage du local

commercial pris en location.

Etant donné que le contrat de bail conclu entre parties ne contient pas non plus de

précision concernant l’état du séparateur de graisses, la société SOCIETE1.) SARL

est, conformément à l’article 1731 du code civil, présumée l’avoir reçu en bon état

de fonctionnement, sauf preuve contraire, laquelle laisse toutefois d’être rapportée

par la requérante sur reconvention qui ne verse, en effet, aucune pièce probante qui

corroborerait la prétendue vétusté du séparateur de graisses au moment de l’entrée

en jouissance.

Selon l’article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu

lieu sans sa faute.

Conformément à cette disposition, il suffit partant au bailleur de prouver que,

pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d'une

usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d'inexécution fautive à charge du preneur et il appartient au locataire de prouver

que la dégradation n’est pas imputable à un manquement dans son chef.

Il convient de relever que la société SOCIETE1.) SARL n’a fourni aucune

précision quant à l’état défectueux du séparateur de graisses ni preuve quant à la

nécessité de le faire remplacer.

Il lui appartient dès lors de prouver que cette prétendue défectuosité n’est pas due

à un manque d’entretien de sa part.

Or, cette preuve laisse d’être établie, à défaut pour la requérante sur reconvention

de soumettre au Tribunal la moindre pièce probante qui corroborerait ses dires.

Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) SARL est tenue de supporter les frais de

remplacement de la pompe de relevage.

La demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) SARL est ainsi à

déclarer non-fondée.

6. Quant à la garantie locative

A titre reconventionnel, la société SOCIETE1.) SARL a conclu à la restitution de

la garantie locative à concurrence de 29.449,50 euros.

PERSONNE1.) ne s’y est pas opposé.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande de la société SOCIETE1.) SARL

tendant à la restitution de la garantie locative à concurrence du montant de

29.449,50 euros.

7. Quant aux demandes accessoires

Les demandes en allocation d’une indemnité de procédure et relative à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir tout comme la question des frais et dépens de

l’instance sont réservées.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à la société SOCIETE1.) SARL de ses demandes reconventionnelles,

les déclare recevables ;

déclare prescrites les demandes de PERSONNE1.) relatives aux arriérés de loyers

pour les mois de septembre 2017 à novembre 2017, soit pour un total de 230,88

euros ;

déclare fondées les demandes de PERSONNE1.) comme suit :

-

à titre de dégâts locatifs : pour le somme de 10.803,35 euros ;

-

à titre des décomptes pour charges des années 2020, 2021 et 2022 : pour

la somme de 9.603,46 euros ;

-

à titre d’arriérés de loyers : pour le montant réclamé sous réserve des

réductions de loyers à appliquer en vertu de la motivation du présent

jugement ;

déclare fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) SARL en

restitution de la garantie locative pour le montant de 29.449,50 euros ;

déclare non-fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.)

SARL à titre de frais de remplacement de la pompe de relevage ;

déclare fondée dans son principe la demande reconventionnelle de la société

SOCIETE1.) SARL tendant à la réduction du loyer par application du principe

d’exécution de bonne foi ;

fixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience du 20 mars 2025 à 9.00

heures, salle J.P.0.15 avec charge pour la demanderesse sur reconvention, la

société SOCIETE1.) SARL, de chiffrer sa demande et procéder aux calculs des

loyers effectivement redûs par elle en tant que locataire des lieux loués auprès de

PERSONNE1.) aux termes du contrat de bail du 1er janvier 2013 en appliquant les

majorations en fonction de l’indique du coût de la vie et des réductions

mentionnées au dispositif du présent jugement pendant la période du COVID-19,

le tout en tenant compte des paiements opérés ;

réserve les autres demandes.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière