Court dismisses owner's claim for reimbursement of overpaid condominium fees and moral damages.

Répertoire no: 129 /2025

Audience publique du 15 janvier 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse -, comparant en personne à l’audience publique du 11 décembre 2024,

et:

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie défenderesse -, comparant par PERSONNE2.), dûment mandaté suivant procuration

versée au dossier, à l’audience publique du 11 décembre 2024.

Faits

Par exploit de l’huissier de justice suppléant Luana COGONI, en remplacement de l’huissier de

justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette, du 18 octobre 2024, PERSONNE1.) a fait

donner citation à la société SOCIETE1.) sàrl à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, à l’audience publique du 11 novembre 2024 pour y voir statuer conformément au

dispositif dudit exploit qui restera annexé à la minute du présent jugement pour en faire partie

intégrante. Le rôle porte le numéro E-CIV-295/24.

A l’appel de la cause le 11 novembre 2024 l’affaire fut fixée au 11 décembre 2024.

A l’audience publique du 11 décembre 2024, PERSONNE1.) donna lecture de la citation et fut

entendu en ses explications et conclusions. PERSONNE2.), comparant pour la société

SOCIETE1.) sàrl, fut entendu en ses explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, date à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit

Par exploit de l’huissier de justice suppléant Luana COGONI, en remplacement de l’huissier de

justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette, du 18 octobre 2024, PERSONNE1.) a fait

donner citation à la société SOCIETE1.) sàrl à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, pour l’y voir condamner au paiement de :

-65,95€ à titre de remboursement de charges indues pour l'exercice 2014-2015 ;

-121,15€ à titre de remboursement de charges indues pour l'exercice 2015-2016 ;

-96,98€ à titre de remboursement de charges indues pour l'exercice 2016-2017 ;

-106,75€ à titre de remboursement de charges indues pour l'exercice 2017-2018 ;

-83,20€ à titre de remboursement de charges indues pour l'exercice 2018-2019 ;

-132,47€ à titre de remboursement de charges indues pour l'exercice 2019-2020 ;

-142,43€ à titre de remboursement de charges indues pour l'exercice 2020-2021 ;

- 70,98€ à titre de rembourserait de charges indues pour l'exercice allant du 1er mars 2021 au

31 décembre 2021 ;

- 111,94€ à titre de remboursement de charges indues pour l'exercice 2022 ;

- 75,36€ à titre de remboursement de charges indues pour l'exercice 2023 ;

- 214,78€ à titre de remboursement de fonds travaux obligatoires indues pour l'exercice 2023 ;

- 79,33€ à titre de remboursement de charges indues pour l'exercice 2023 ;

soit le montant total de 1301,32 euros, avec les intérêts légaux à partir de la date de la demande

en justice.

Il y aurait également lieu de condamner la partie citée au paiement du montant de 1500,- euros

de dommages et intérêts à titre de préjudice moral pour abus de confiance et dol par réticence.

PERSONNE1.) sollicite encore une indemnité de procédure de 300,- euros au vœu de l'article

240 du nouveau code de procédure civile, ainsi que la condamnation de la partie défenderesse

aux frais et dépens de l'instance.

Aux termes de la citation, PERSONNE1.) déclare être propriétaire d’un appartement dans la

résidence ADRESSE3.) sise ADRESSE4.) à ADRESSE5.), son lot représentant au total

75,498/1.000.

La société SOCIETE1.) sàrl occupant la fonction de syndic aurait la charge de la gestion de la

résidence et de la répartition des charges communes par l’édition des décomptes individuels

adressés aux copropriétaires.

PERSONNE1.) aurait constaté que la société SOCIETE1.) sàrl aurait mis en compte divers

postes « par lot » au lieu de la répartition « par millièmes », ceci aurait créé un déséquilibre

entre propriétaires et aurait notamment désavantagé les propriétaires de petits lots.

Conformément aux dispositions légales et conformément au règlement de copropriété, « Les

charges communes sont à supporter par l’ensemble des copropriétaires conformément au

« tableau des millièmes » contenu dans l’acte de base auquel le présent règlement de

copropriété reste annexé, et repris ci-après ».

La société SOCIETE1.) sàrl souligne que tous les décomptes ont été approuvés par le syndicat

des copropriétaires. Il y aurait lieu d’actionner le syndicat des copropriétaires et non pas le

syndic.

Pour le surplus la partie défenderesse conteste l’ensemble des prétentions de PERSONNE1.).

Aussi, PERSONNE1.) n’aurait pas procédé au paiement des appels de fonds dont il réclame

remboursement.

PERSONNE1.) précise qu’il met en cause la « manière de faire le décompte » par la société

SOCIETE1.) sàrl.

Le Tribunal entend rappeler quelques définitions et principes régissant la matière de la

copropriété immobilière.

Le syndicat des copropriétaires groupe de plein droit l’ensemble des copropriétaires d’un

immeuble bâti divisé par lots. Le syndicat est doté de la personnalité juridique.

Le syndic, quant à lui, représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

Officiellement chargé de l’administration de l’immeuble, le syndic est doté d’un statut particulier

en ce sens qu’il n’est pas le préposé du syndicat des copropriétaires, mais son représentant

légal, ce qui lui confère la qualité de mandataire, encore que son caractère institutionnel, les

conditions de sa désignation, la durée de son mandat et les pouvoirs qu’il tient de la loi le

placent dans une situation quelque peu différente de celle d’un mandataire ordinaire

(JurisClasseur Copropriété, Fasc. 88-10 : Syndic de copropriété – Statut, n° 5).

Conformément au principe de droit commun en matière de mandat, toute faute commise par le

syndic envers les tiers dans l’exercice de ses fonctions, donc en tant que représentant légal du

syndicat, engage de plano la responsabilité de ce syndicat, sous réserve des actions

récursoires à l’encontre de son mandataire (JurisClasseur Copropriété, Fasc. 91-20 : Syndic

de copropriété – Règles de responsabilité, n° 77).

Il existe cependant des hypothèses de responsabilité personnelle du syndic. La difficulté porte

sur la détermination des cas où le syndic, bien qu’il agisse en qualité de mandataire du syndicat,

engage sa responsabilité personnelle. En effet, le syndicat des copropriétaires est responsable

des fautes commises par le syndic dans l’exercice de ses fonctions, mais les limites de «

l’exercice des fonctions » sont souvent incertaines. Les juges français considèrent que dès lors

que le comportement du syndic est reprochable et ne résulte pas de l’exécution d’une

instruction reçue de la majorité, la responsabilité délictuelle du syndic peut être mise en œuvre

(Rép. Dr. civ. Dalloz, v° Copropriété des immeubles bâtis : statut et structures, n° 615).

La doctrine française admet que les tiers, victimes d’une faute ou d’une négligence du syndic,

peuvent actionner personnellement ce dernier, alors même qu’il a agi dans le cadre de ses

fonctions, sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle étant engagée sur base des articles

1382 et 1383 du Code civil.

Sont à considérer comme des tiers par rapport au syndic fautif non seulement les personnes

qui, en l’absence de tout lien contractuel, sont des tiers par rapport au syndicat tels les

locataires, les voisins et les créanciers, mais encore les copropriétaires individuels, faisant état

d’un préjudice personnel. En effet, si le syndic est le mandataire du syndicat, il n’est pas celui

des copropriétaires pris individuellement (M. ELTER et F. SCHOCKWEILER, Copropriété des

immeubles bâtis et ventes d’immeubles à construire au Grand-Duché de Luxembourg, éd.

1978, n° 571 et références y citées). Le syndic n’ayant aucune relation contractuelle avec un

seul copropriétaire, cette responsabilité ne peut être basée que sur les articles 1382 et suivants

du code civil.

La Cour de cassation française a ainsi jugé que la responsabilité du syndic peut toujours être

mise en cause sur le terrain délictuel, estimant que le syndic est responsable des fautes

personnelles commises dans l’accomplissement de sa mission et que sa responsabilité peut

donc être recherchée sur ce terrain par un copropriétaire, sans qu’il puisse être opposé à celui-

ci qu’il s’agirait, à les supposer établis, des manquements à des obligations contractuelles,

n’engageant le syndic qu’à l’égard de son mandant, le syndicat. (Cass. fr. 9 juillet 1985, JCP

1985, Tabl. de jpd. 325, référence citée dans l’ouvrage « Copropriété des immeubles bâtis et

ventes d’immeubles à construire au Grand-Duché de Luxembourg », M. ELTER et F.

SCHOCKWEILER, mise à jour 1988, n° 570-1 ; Gaz. Pal. 1986, 1, somm. 186).

Dans ce même ordre d’idées, la Cour de cassation française, a dans un arrêt du 6 mars 1991

(Gaz. Pal. 1991, pan. jur. 186), retenu que la responsabilité délictuelle du syndic envers un

copropriétaire s’étend à toute faute commise par le syndic, qu’elle rentre ou non dans son

mandat.

PERSONNE1.) affirme que la société SOCIETE1.) sàrl aurait manifestement enfreint la loi et

le règlement de copropriété de la résidence ADRESSE3.).

La responsabilité de la société SOCIETE1.) sàrl est ainsi recherchée sur base des articles 1382

et 1383 du code civil.

La société SOCIETE1.) sàrl conteste la commission d’une quelconque faute.

En vertu de l’article 58 du nouveau code de procédure civile « [i]l incombe à chaque partie de

prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Pareillement,

l’article 1315 du code civil dispose que « [c]elui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la

prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a

produit l’extinction de son obligation. »

La règle édictée aux textes susvisés régissant la charge de la preuve, implique que le

demandeur doit prouver les faits qui justifient sa demande et que le défendeur doit prouver les

faits qui appuient ses moyens de défense.

Il y a lieu de rappeler qu’il appartient à PERSONNE1.) d’établir sa demande et notamment une

faute commise par la société SOCIETE1.) sàrl en relation causale directe avec le prétendu

dommage réclamé.

Il y a d’abord lieu de rappeler que la société SOCIETE1.) sàrl déclare que les appels de fonds

n’ont pas été payés par PERSONNE1.). PERSONNE1.) ne prouve pas le décaissement des

montants de sorte que sa demande en remboursement y relative est à déclarer non fondée.

PERSONNE1.) met en cause « la manière de faire le décompte » par la société SOCIETE1.)

sàrl et soutient avoir trop payé.

Il lui appartient, compte tenu des développements ci-dessus, de rapporter la preuve de la

commission d’une faute dans le chef de la société SOCIETE1.) sàrl.

PERSONNE1.) se rapporte à l’acte de base de l’immeuble notamment à l’article 20.1.

Il y a lieu de relever que l’article 20.1 de l’acte de base prévoit ce qui suit : « Les charges

communes sont à supporter en principe par l’ensemble des copropriétaires, conformément au

« Tableau des Millièmes » contenu dans l’acte de base auquel le présent règlement de

copropriété reste annexé, et repris ci-après. »

Il résulte également de la résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée ordinaire du 11 juin

2024 que « A l’unanimité, les copropriétaires présents ou représentés déchargent le syndic

pour l’exercice 2023 et renouvellent le mandat pour une année supplémentaire. Le syndic est

chargé de vérifier les clés de répartition suivant l’acte de base, le règlement de copropriété

ainsi que les anciens P.V. si les clés de répartitions unitaires sont correctes. Le cas contraire,

le syndic corrigera les décomptes et les enverra modifiés à l’ensemble des copropriétaires. »

Il résulte de cette résolution que la société SOCIETE1.) sàrl, en tant que syndic, a eu pour

mission de vérifier si les clés de répartition sont correctes.

Il y a lieu de constater qu’assemblée générale des copropriétaires n’a pas constaté de faute.

La prétendue faute commise par le syndic ne résulte en outre d’aucun autre document soumis

à l’appréciation du tribunal. L’article 20.1 de l’acte de base stipule que les charges communes

sont à supporter en principe par l’ensemble des copropriétaires, conformément au « Tableau

des Millièmes ». A la lecture de cette clause, il pourrait y avoir des exceptions au principe.

A défaut d’établir une faute dans le chef de la société SOCIETE1.) sàrl la demande en

remboursement des prétendu trop payés n’est pas fondée.

PERSONNE1.) réclame en outre le montant de 1.500,- euros à titre de dommage et intérêts

pour préjudice moral. PERSONNE1.) reste cependant en défaut d’établir un quelconque

préjudice moral de sorte que cette demande laisse également d’être fondée.

PERSONNE1.) sollicite le paiement d’une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée

par PERSONNE1.) est à déclarer non fondée.

Les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge de la partie qui succombe, en l’espèce

PERSONNE1.).

Par ces motifs :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement et

en premier ressort,

r e ç o i t

les demandes en la forme,

d é c l a r e les demandes de PERSONNE1.) dirigées contre la société SOCIETE1.) sàrl

non fondées ;

c o n d a m n e

PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Patrice HOFFMANN,

juge de paix, assistée du greffier Martine GRISIUS, qui ont signé le présent jugement.