Landlord wins eviction and arrears; court orders provisional execution for money but rejects one-month rent claim.

Répertoire n° 84/2025

E-BAIL-525/24

Audience publique du 10 janvier 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant en personne,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Dudelange.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 25 octobre 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 27 novembre

2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 18 décembre 2024.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et la partie demanderesse et le mandataire

de la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 20 avril 2024 et prenant effet le 1er juillet 2024,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE2.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.110 €, assorti d’avances sur charges de 170

€.

Par requête déposée le 25 octobre 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer la somme de

1.280 € à titre d’arriéré de loyer du mois d’octobre 2024 avec les intérêts légaux à partir

de chaque échéance, sinon à partir de la mise en demeure du 22 octobre 2024, sinon à

partir de la présente demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts du

locataire, et ce endéans le 8 jours de la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) demande encore la condamnation de PERSONNE2.)

à lui payer le

montant de 1.110 € à titre de préavis non respecté « afin qu’un nouveau locataire soit

retrouvé », le montant de 555 € à titre de 50% des frais d’agence pour la recherche d’un

nouveau locataire et il sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir en

ce qui concerne la condamnation pécuniaire, la condamnation de PERSONNE2.) à lui

payer une indemnité de 200 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et il se réserve tous droits, dus moyens et actions.

Arriérés

A l’appui de sa demande PERSONNE1.) expose que le locataire n’a pas payé l’arriéré de

loyer du mois d’octobre 2024 et qu’il a fourni de fausses fiches de salaire afin de se

garantir la jouissance du studio.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande et réclame la somme

de 3.840 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges des mois d’octobre,

novembre et décembre 2024.

Le mandataire de PERSONNE2.) ne conteste pas les arriérés.

La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

3.840 € à titre de d’arriérés de loyer et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice jusqu’à solde, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Résiliation

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

PERSONNE2.) se rapporte à prudence de justice quant à la résiliation du bail et demande

un délai de déguerpissement de 3 mois au vu de sa situation financière précaire. Il fait

valoir être de bonne foi, mais se trouver en dépression.

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 3.840 € à titre d’arriérés de loyer et

d’avances sur charges, constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant

la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ce dernier, sauf à lui accorder un

délai de 15 jours pour libérer les lieux.

Autres demandes

Le bail étant résilié judiciairement, il y a lieu de requalifier la demande en allocation

d’indemnité de relocation.

L’article 1760 du code civil dispose : « En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la

disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

En l’espèce, comme le locataire est supposé toujours occuper le bien donné à bail, la

demande en obtention d’une indemnité de relocation est prématurée en ce qu’elle tend à

la réparation d’un préjudice futur.

La demande en obtention du montant de 555 € pour les frais d’agence « pour la recherche

d’un nouveau locataire » est également à rejeter pour constituer une demande future.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Au vu de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement

en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer et charges impayées. En ce qui

concerne la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y

opposent.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence du montant réclamé de 200 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

dit recevable la demande introduite par PERSONNE1.) ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 3.840 € à titre

d’arriérés de loyer et d’avances sur charges ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 3.840 €, avec les intérêts

légaux sur la somme de 1.280 € à partir du 25 octobre 2024, et sur le montant de 2.560 € à

partir du 18 décembre 2024, date des demandes en justice, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef dans un délai de 15 jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise le requérant à faire expulser le défendeur dans la forme légale et aux

frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

rejette la demande en condamnation du locataire au paiement de la somme de 1.110 € à

titre d’indemnité d’un mois ;

rejette la demande en condamnation du locataire au paiement de la somme de 555 € à

titre de frais de d’agence ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 200 € à titre d’indemnité

de procédure ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont signé

le présent jugement.