Landlord's eviction claim partially allowed; lawyer fees rejected; procedural costs awarded to tenant.

Répertoire n° 83/2025

E-BAIL- 507/24

Audience publique du 10 janvier 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

-partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat

à Luxembourg,

et :

1. PERSONNE2.) époux PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat

à Luxembourg,

2. PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - défaillante.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 8 octobre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Esch-sur-Alzette.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 22

novembre 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 18 décembre

2024.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue.

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

Le mandataire de la partie défenderesse sub 1) fut entendu en ses moyens et conclusions.

La partie défenderesse sub 2) n’a pas comparu, ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

PERSONNE1.)

a fait convoquer

PERSONNE2.)

époux

PERSONNE3.)

et

PERSONNE3.) pour voir déclarer résilié le contrat de bail du 27 octobre 2020 à partir

du 30 septembre 2024 à minuit, pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués

endéans la huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir, pour voir

condamner les parties défenderesses à payer à la partie requérante le montant de 1.500

€ sur base des articles 1382 et 1383 du code civil, pour voir condamner les parties

défenderesses à payer à la requérante une indemnité de procédure de 1.500 € et pour

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) fait valoir que, suivant acte de vente du 18 mars 2024, elle a acquis

l’appartement sis à ADRESSE2.) et que l’entrée en jouissance de l’appartement par la

requérante a été fixée au même jour.

Au moment de l’acquisition, l’appartement était loué, suivant contrat de bail signé le 27

octobre 2020 à PERSONNE2.) époux PERSONNE3.) et PERSONNE3.). Suivant

courrier recommandé du 30 mars 2024, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail avec

un préavis de 6 mois pour besoin personnel. Elle estime avoir respecté les dispositions

de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

Elle explique que, au courant de l’acquisition de son appartement, elle avait déjà assisté

PERSONNE2.) époux PERSONNE3.) et PERSONNE3.) dans les recherches d’un

nouvel appartement. Elle fait en outre valoir que les parties défenderesses n’ont pas

entamé « trop de recherches. »

Suivant contrat de bail du 27 octobre 2020, PERSONNE2.) époux PERSONNE3.) et

PERSONNE3.) avaient pris en location l’appartement sis à ADRESSE2.). Par courrier

recommandé du 30 mars 2024 PERSONNE1.), devenue propriétaire de l’appartement

par acte de vente du 18 mars 2024, a résilié le bail avec effet au 1er octobre 2024 sur

base des dispositions de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation.

La lettre de résiliation du 30 mars 2024 pour besoin personnel se réfère à l’article 12(2)

a) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Cet article prévoit la prorogation du bail à usage d’habitation à moins que le bailleur

déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de

manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3ème degré inclusivement.

L’article 12(3) précise que par dérogation à l’article 1736 du code civil le délai de

résiliation dans les cas prévus paragraphe 2 point a est de six mois.

Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto

sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant une affirmation

inexacte du propriétaire suffit pour admettre la condition prévue par la loi. Le bailleur,

qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin

personnel pour autant que son affirmation n'est pas contredite par les éléments de la

cause. (cf. Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle).

Il résulte des travaux préparatoires de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation (commentaire des articles page 26, doc. parl. n° 5216) que

l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du fond. La

jurisprudence qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux

à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est contredite

par un élément n’est pas remise en cause par la nouvelle loi.

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du

dossier, l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22, 247).

En l’espèce, le tribunal constate qu’aucun élément du dossier ne permet de douter de la

véracité de l’affirmation de PERSONNE1.) quant à la réalité du besoin invoqué.

Faute par PERSONNE2.) époux PERSONNE3.) et PERSONNE3.) d’avoir établi des

éléments concrets permettant de mettre en cause les affirmations de PERSONNE1.), il

y a lieu de retenir que le besoin personnel invoqué constitue un motif valable.

Il y a lieu de considérer que le contrat de bail du 27 octobre 2020 a été valablement

résilié avec effet au 30 septembre 2024 par courrier du 30 mars 2024.

L’article 12(3) permet au locataire de demander dans les trois mois de l’avis de réception

de la poste, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de

déguerpissement. En l’absence de cette demande le bailleur peut demander au juge de

paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement

du délai de résiliation de six mois.

Les preneurs n’ayant pas sollicité de prolongation du délai de déguerpissement dans le

délai de forclusion prévu par la loi, il y a lieu de faire droit à la demande à voir constater

la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de la requérante.

Les parties défenderesses font valoir avoir effectué des recherches sérieuses afin de

trouver un logement adapté à leur situation familiale, qu’elles ont deux filles mineures

à charges, nées en 2010, respectivement 2012 et demandent un délai de déguerpissement

de 6 mois.

Au vu des pièces versées en cause et des déclarations faites à l’audience, il y a lieu

d’accorder un délai de déguerpissement de 2 mois aux locataires.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20

novembre 2014, n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et

21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix de la requérante de faire gérer le litige

l’opposant aux parties défenderesses, par une tierce personne qu’elle rémunère, ne

saurait leur être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont la

requérante doit seule supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence de 400 €.

L’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont

pas remplies en l’espèce.

Bien que régulièrement convoquée PERSONNE3.) n’a comparu ni en personne ni par

mandataire à l’audience publique des plaidoiries. La convocation ayant été notifiée à sa

personne, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire à son encontre en

application des dispositions des articles 79 alinéa 2 et 80 du nouveau code de procédure

civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

constate la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de

PERSONNE1.) avec effet au 30 septembre 2024 ;

condamne PERSONNE2.) époux PERSONNE3.) et PERSONNE3.) à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de 2 mois à partir

de la notification du jugement à intervenir, sinon et faute par eux de ce faire ;

et pour autant que de besoin, autorise PERSONNE1.) à les en faire expulser dans la

forme légale et aux frais de PERSONNE2.) époux PERSONNE3.) et PERSONNE3.),

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) époux

PERSONNE3.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme de 1.500 € à titre de frais

d’avocat ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) époux PERSONNE3.) et PERSONNE3.) à payer à

PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 400 € ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) époux PERSONNE3.) et PERSONNE3.) aux frais et

dépens.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE

DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui

ont signé le présent jugement.