Landlord wins eviction and rent arrears case against absent tenants in Luxembourg Peace Court.

Répertoire n° 74/2025

E-BAIL-443/24

Audience publique du 10 janvier 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions,

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.),

- parties défenderesses - défaillantes.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 4 septembre 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 25 octobre

2024.

Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 13 décembre

2024 et le mandataire de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. fut entendu en ses moyens

et conclusions.

Les parties défenderesses ne comparurent ni par personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 6 décembre 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

(ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l. et à PERSONNE1.), un immeuble d’habitation et de commerce sis à

ADRESSE2.), connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » moyennant paiement d’un loyer

mensuel indexé de 3.950 €.

Par requête déposée le 4 septembre 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

la société SOCIETE1.) fait convoquer SOCIETE2.) s.àr.l. et PERSONNE1.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout à lui payer le

montant de 15.529,32 € à titre d’arriérés de loyer et la somme de 1.404 € à titre de charges

impayées, le tout avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde

et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail

existant entre parties aux torts des locataires, et ce au plus tard le 16e jour après la

notification du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) demande encore à voir condamner les parties défenderesses

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout à lui payer le montant de

13.768,98 € à titre indemnité de relocation avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde, elle sollicite l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

majoration du taux d’intérêt, la condamnation solidaire des parties défenderesses à lui

payer une indemnité de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et elle se réserve le droit d’augmenter sa demande pécuniaire en cours d’instance.

Les arriérés de loyer et charges impayés :

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) diminue sa demande pécuniaire à la

somme de 13.808,64 € à titre d’arriérés jusqu’au mois de décembre 2024 inclus et renonce

à sa demande pécuniaire à titre de charges impayées.

La demande de la société SOCIETE1.) est, au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

13.808,64 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de décembre 2024, de sorte qu’il y a

lieu d’y faire droit.

Etant donné qu’il ressort du contrat de bail conclu entre parties que les locataires sont

tenus solidairement et indivisiblement des obligations découlant du bail, il y a lieu de

prononcer la condamnation solidaire des parties défenderesses au paiement du montant

retenu précédemment.

La demande en résiliation et en déguerpissement :

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 13.808,64 € constitue une violation grave

des obligations des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs

de ces derniers, sauf à leur accorder un délai de 1 mois à partir de la notification du présent

jugement pour libérer les lieux.

L’indemnité de relocation

En l’espèce, la société SOCIETE1.) requiert une indemnité de relocation correspondant à

trois mois de loyer.

L’article 1760 du code civil dispose: «En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.»

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences d’une ou plusieurs

obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation. L’indemnité

conventionnelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est

précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet seulement au juge de modérer ou augmenter

la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les parties ont convenu à l’article XII in fine du contrat de bail qu’« en cas

de rupture anticipative, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de relocation dont

le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer, ceci sans préjudice

quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse ».

Une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer n’est pas excessive, de

sorte que la demande en allocation d’une indemnité de relocation est à déclarer fondée

pour le montant de 13.768,98 € et il convient de l’assortir des intérêts légaux à partir du

jour de la demande en justice.

Majoration

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal, la

partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Les sommes réclamées par la bailleresse à titre d’arriérés de loyer n'étant pas autrement

contestées et eu égard à l'importance des loyers impayés, il y a lieu d'ordonner l'exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire. Il n’y a

pas lieu d’y faire droit en ce qui concerne la demande en déguerpissement, les parties

défenderesses bénéficiant d’un délai pour quitter les lieux.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 400 €.

PERSONNE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. comparant

initialement en personne, respectivement par personne habilitée, ne se sont plus présentés

ni fait représenter à l’audience du 13 décembre 2024 pour faire valoir leurs moyens de

défense. En application des dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de

procédure civile il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à leur encontre.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 13.808,64 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de décembre 2024 inclus ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. et PERSONNE1.)

solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 13.808,64 €,

avec les intérêts légaux sur le montant de 4.629,32 € à partir du 4 septembre 2024 et sur

le montant de 9.179,32 € à partir du 13 décembre 2024, dates des demandes respectives,

jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 13.768,98 € à titre d’indemnité de relocation ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. et PERSONNE1.)

solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 13.768,98 €,

avec les intérêts légaux à partir du 4 septembre 2024, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. et PERSONNE1.) ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. et PERSONNE1.) à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus 1 mois

après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser les parties défenderesses dans la forme

légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

rejette la demande en majoration du taux d’intérêt ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. et PERSONNE1.)

solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 400 € à titre

d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. et PERSONNE1.)

solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé

le présent jugement.