Tenant charges dismissed due to missing calculations and lack of evidence for specific expense items.

Répertoire n° 71/2025

E-BAIL-525/21

Audience publique du 10 janvier 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.),

avocat à Differdange,

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocats à Esch-sur-Alzette.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 16 décembre 2021 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 14

janvier 2022.

Après 13 refixations à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 27 novembre 2024.

A cette audience les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal reprit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce

jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail commercial signé en date du 1er juillet 2016, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a donné en location à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL un hall de stockage avec mezzanine et

sanitaires, ainsi que deux places de parking extérieurs, le tout sis à « Terre verte »,

à

ADRESSE3.),

moyennant

paiement

d’un

loyer

mensuel

de

2.340 € TTC € et des charges mensuelles de 200 €.

Par requête déposée le 16 décembre 2021 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a fait convoquer la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (et non SOCIETE3.) s.àr.l.

comme erronément indiqué dans le dispositif de la requête) à comparaître devant le

juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour l’entendre condamner à

lui payer la somme de 9.239,20 € à titre de charges allant du 1er août 2016 au 31

juillet 2021.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL sollicite encore la

condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de

1.000 € et elle se réserve tous autres droits.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, explique que le contrat de

bail a été résilié d’un commun accord entre parties et que la société SOCIETE2.) a

quitté les lieux en date du 31 août 2021. Cette dernière serait toujours redevable de

la somme de 9.239,20 € se décomposant comme suit :

-

Pour la période allant du 1.8.2016 au 31.7.2017 : 1.228,54 €

-

Pour la période allant du 1.8.2017 au 31.7.2018 : 2.478,60 €

-

Pour la période allant du 1.8.2018 au 31.7.2019 :

764,99 €

-

Pour la période allant du 1.8.2019 au 31.7.2020 : 3.228,98 €

-

Pour la période allant du 1.8.2020 au 31.7.2021 : 1.538,09 €.

La partie demanderesse fait valoir se baser sur l’article IV 5. Du contrat de bail

suivant lequel « L’exactitude de ces décomptes sera attestée par la gérance du

Bailleur ; ils engagent ensuite les parties. Les décomptes originaux, qui font

ressortir le coût des charges, sont tenus à la disposition du preneur dans les

bureaux de l’administrateur du bâtiment pour qu’il puisse en prendre

connaissance.», pour en conclure que, suivant cet accord entre parties, il appartient

au locataire de payer dès le moment où la gérance établit un décompte. Elle invoque

encore l’article 1134 du code civil suivant lequel les conventions doivent être

exécutées de bonne foi.

Subsidiairement, la partie demanderesse demande l’intégralité des charges sur base

des décomptes et pièces versées en cause.

La partie défenderesse soulève in limine litis la prescription quinquennale et

conteste, à titre subsidiaire, les montants réclamés tant en leur principe qu’en leur

quantum. Elle reproche à la requérante d’avoir mis à sa charge de nombreux frais

ne concernant pas l’immeuble loué.

Elle précise que suivant le contrat de bail signé entre parties en date du 1er juillet

2016, elle a pris en location un hall de stockage avec mezzanine métallique à usage

exclusif de stockage et de bureau ainsi que des sanitaires et deux places de parkings

extérieurs. Elle donne à considérer que le hall pris en location ne comprend qu’un

petit radiateur, ainsi qu’un petit lavabo et un WC. Elle fait valoir que la bailleresse

est également propriétaire de l’immeuble occupé par le magasin SOCIETE4.) qui

se trouve devant l’immeuble litigieux. L’immeuble du magasin SOCIETE4.) serait

beaucoup plus grand, comprendrait des infrastructures plus élaborées, un ascenseur

ainsi qu’un grand parking réservé aux clients du magasin.

La partie défenderesse reproche à la requérante d’avoir regroupé dans les

décomptes versés en cause tous les frais pour les deux immeubles pour les imposer

ensuite, selon un mode de répartition incompréhensible et arbitraire, aux différents

locataires.

Elle conteste ainsi les frais d’eau et de chauffage mis à sa charge qui ne

correspondraient pas à sa consommation très minime. Elle conteste encore entre

autres les frais d’électricité des parties communes, les frais de nettoyage des

alentours, l’aquisition d’un Kärcher en date du 7 février 2018, les frais

d’abonnement Internet, les frais de télésurveillance, les frais d’entretien des portes

de garage, les frais de travaux de jardinage, les frais de déneigement, les frais

d’entretien de la chaudière et de la ventilation, les frais d’extincteurs, les frais de

vérification SOCIETE5.) et les frais de gardiennage. Elle donne finalement à

considérer que la bailleresse applique différents modes de répartition sans

explication aucune.

Aux termes de l'article 2277 du code civil « Se prescrivent par cinq ans les actions

de paiement : ... généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes

périodiques plus courts ».

Au vu de la requête introductive d’instance datant du 16 décembre 2021 et au vu

d’une requête déposée déjà en date du 13 mars 2019 ayant trait au décompte

2017/2018 et aux avances de l’année 2018/2019 et des explications et

renseignements fournis à l’audience, la demande n’est pas prescrite.

A défaut de procès-verbaux d’assemblée générale et au vu des contestations de la

partie adverse, il y a lieu d’analyser les différents décomptes des charges et les

pièces remises.

La partie demanderesse fait valoir actuellement ne plus réclamer que la somme

totale de 8.364,57 €, déduction faite des avances sur charges payées, se

décomposant comme suit :

-

décompte 2016/2017 1.072,06 €

-

décompte 2017/2018

2.126,66 €

-

décompte 2018/2019

404,13 €

-

décompte 2019/2020

3.225,48 €

-

décompte 2020/2021

1.536,24 €.

Il ressort clairement des décomptes totaux des frais de chauffage, d’eau chaude

et d’eau froide établis par la société SOCIETE6.) que la société SOCIETE2.) redoit

pour

-

le 1.8.2016 au 31.7.2016 la somme de 1.430,76 €

-

le 1.8.2017 au 31.7.2018 la somme de 1.796,39 €

-

le 1.8.2018 au 31.7.2019 la somme de 1.415,74 €

-

le 1.8.2019 au 31.7.2020 la somme de 1.059,85 €

-

le 1.8.2010 au 31.7.2021 la somme de 1.126,54 €.

Quant à l’électricité commune, la requérante explique qu’y sont comptés les

luminaires autour du site l’électricité pour les caméras autour.

Au vu des explications fournies, des factures versées en cause et des tantièmes

calculés, ne variant pas, la demande est fondée pour les montants de :

-

le 1.8.2016 au 31.7.2016 la somme de 352,91 €

-

le 1.8.2017 au 31.7.2018 la somme de 272,96 €

-

le 1.8.2018 au 31.7.2019 la somme de 305,04 €

-

le 1.8.2019 au 31.7.2020 la somme de 339,27 €

-

le 1.8.2010 au 31.7.2021 la somme de 385,70 €.

Quant aux frais de nettoyage des alentours, la partie défenderesse conteste tous

les travaux de nettoyage des alentours, conteste tant le principe que le quantum,

conteste que des travaux aieint été effectués, conteste le système de facturation

divisant la somme des factures par 3 et conteste l’acquisition d’un Kärcher pour

l’année 2017/2018.

Les factures de la société SOCIETE7.) concernent des « travaux de nettoyage des

alentours et de surveillance parking ». Or, à défaut d’un plan versé en cause, à

défaut d’une description précise du site et à défaut d’explication quant au mode de

calcul, ce volet de la demande est à rejeter.

La partie défenderesse conteste avoir un abonnement internet dans son hall et au vu

de l’objet du contrat de bail, les frais d’abonnement internet SOCIETE8.) sont à

rejeter.

A défaut des factures SOCIETE9.) quant à la télésurveillance, mais au vu des

factures SOCIETE10.) versées en cause, les montants à retenir s’élèvent au

montants suivants :

-

34,29 € du 1.8.2016 au 31.7.2016 (198,6400/3.109,99 x 536,89)

-

34,29 € du 1.8.2017 au 31.7.2018

-

34,29 € du 1.8.2018 au 31.7.2019

-

34,29 € du1.8.2019 au 31.7.2020

-

34,29 € du 1.8.2010 au 31.7.2021.

Quant aux frais d’entretien des portes de garage, une facture du 16 janvier 2017

renseigne que, suivant contrat d’entretien du 9.5.2016, « entretien pièces 7… » pour

un prix de 819 € et une facture SOCIETE11.) pour des « panneaux d’information »

renseigne un montant de 228,15 €. Pour l’année 2017/2018, la facture

SOCIETE12.) renseigne un montant de 845,33 € pour une porte « hall 1 ». Pour

l’année 2018/2019 aucun entretien n’a été fait. Pour l’année 2019/2010, la facture

SOCIETE12.) renseigne un montant de 755, 98 € avec le libellé « Type de ferrure :

LH=6800 mm… » et pour l’année 2020-2021, la facture n’est pas versée au dossier.

Il ressort des pièces versées en cause que, à part la facture du 16 janvier 2017, les

autres factures n’ont pas trait à un entretien des portes de garage, de sorte que ce

volet de la demande est à rejeter.

A défaut d’un plan versé en cause, à défaut d’une description précise du site et à

défaut d’explication quant au mode de calcul, les demandes relatives aux frais de

jardinage et aux frais de déneigement sont à rejeter.

Le système de ventilation et la chaudière n’étant pas accessibles à la partie

défenderesse et à défaut d’un plan versé en cause et d’une description de

l’immeuble, ce volet de la demande est à rejer.

La partie défenderesse fait valoir qu’il y a un extincteur dans le local, mais que le

mode de calcul varie d’année en année.

La demande de la partie demanderesse est, en l’absence d’un mode de calcul

similaire pour toutes les années, à défaut de toute explication quant au mode de

calcul à appliquer et quant aux variations dans le mode de calcul, à rejeter quant

aux frais d’entretien pour extincteurs.

A défaut d’un plan versé en cause, en l’absence d’un mode de calcul similaire pour

toutes les années et à défaut de toute explication quant au mode de calcul à

appliquer, le volet relatif aux frais SOCIETE5.) est à rejeter.

A défaut d’une facture concernant les frais SOCIETE13.) ou en présence d’une

facture sans relation aucune avec la partie défenderesse, la demande quant à ces

frais est à rejeter.

Les frais postaux ne sont pas à charge de la locataire et il y a encore lieu de préciser

que le choix de la requérante de faire gérer un litige l’opposant à la partie

défenderesse, par une tierce personne qu’elle rémunère, ne saurait être opposable à

la partie défenderesse, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont la

requérante doit seule supporter les conséquences. Quant à la facture SOCIETE14.),

il ne ressort d’aucune indication que cette facture se rapporte à un garage loué par

la partie défenderesse. Il s’ensuit que le volet de la demande « frais locataire » est

à rejeter.

Le poste « contrôles divers immeubles » relevé dans le décompte 2020/2021, est

à rejeter à défaut de toute explication et de toute pièce versée en cause .

Au vu des développements qui prècèdent et des pièces versées en cause, il y a lieu

de constater que la société défenderesse redoit à titre de charges les montants de :

-

( 1.430 + 352,91 + 34,29 =)

1.817,20 € du 1.8.2016 au 31.7.2016

-

( 1.796,39 + 272,96 + 34,29 =) 2.103,64 € du 1.8.2017 au 31.7.2018

-

( 1.415,74 + 305,04 + 34,29 =) 1.755,07 € du 1.8.2018 au 31.7.2019

-

( 1.059,85 + 339,27 + 34,29 =) 1.433,41 € du1.8.2019 au 31.7.2020

-

( 1.126,54 + 385,70 + 34,29 =) 1.546,53 € du 1.8.2010 au 31.7.2021.

Il s’ensuit que, en déduisant les avances payées, la demande de la partie

demanderesse est à déclarer non fondée.

Indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15

du 2 juillet 2015).

Au vu de l’issue du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant par

contradictoirement et en premier ressort ;

dit recevable la demande introduite par la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL ;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL

en condamnation de la société SOCIETE2.) s.àr.l. à lui payer des charges de

location pour la période allant du 1er août 2017 au 31 juillet 2021 ;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL

en allocation d’une indemnité de procédure et la rejette ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE

JUSTICE4.), qui ont signé le présent jugement.