Court rejects debtors' Article 1244 defense due to lack of sale price proof and denies procedural indemnity.

Jugement civil 2025TALCH10/00007

Audience publique du vendredi, dix janvier deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2023-06576 du rôle

Composition :

Livia HOFFMANN, vice-présidente,

Melissa MOROCUTTI, premier juge,

Catherine TISSIER, premier juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d'administration actuellement en fonctions, enregistrée au

Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg, sous le numéro NUMERO1.),

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice suppléant Luana

COGONI, en remplacement de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-sur-

Alzette, en date du 7 juillet 2023,

comparaissant par Maître Luc OLINGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

1.PERSONNE1.), architecte en retraite, demeurant à L-ADRESSE2.),

2. PERSONNE2.), kinésithérapeute en retraite, demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit REYTER,

comparaissant tous deux par Maître Jean-Georges GREMLING, avocat à la Cour,

demeurant Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 8 novembre 2024.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 13 décembre 2024.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 13 décembre 2024.

Par exploit d’huissier du 7 juillet 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait donner

assignation à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile.

S’agissant d’une procédure soumise au formalisme de l’article 194 du Nouveau Code de

procédure civile aux termes duquel « Avant la clôture de l’instruction, les parties

notifieront des conclusions de synthèse qui reprendront les prétentions et moyens

présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées

les avoir abandonnés et le tribunal ne statuera que sur les dernières conclusions

notifiées. », le Tribunal prendra uniquement en considération les conclusions de

synthèses versées de part et d’autre par les parties. Toutes les demandes et tous les

moyens ainsi que les faits, non-réitérés dans ces dernières conclusions versées en

cause, sont censés irrémédiablement abandonnés et ne seront pas pris en considération.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 21 octobre 2024, la société

SOCIETE1.) a demandé à voir :

-

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout, sinon chacun pour sa part, à lui payer un montant de

1.774.349,12.-

euros.-

euros, augmenté des intérêts débiteurs au taux

conventionnel de 5%, sinon au taux légal à compter du 29 août 2024, sinon à partir

de toute autre date à fixer par le Tribunal, jusqu’à solde,

-

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout, sinon chacun pour sa part, à lui payer un montant de

2.500.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l’article

244 du Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout, sinon chacun pour sa part, à tous les frais et dépens de

l’instance avec distraction au profit de Maître Luc OLINGER qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait exposer que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) auraient souhaité vendre leur maison située à ADRESSE3.) et qu’avec

la plus-value qu’ils réaliseraient de cette vente, ils auraient voulu financer l’achat d’une

maison en France. Ils auraient voulu préfinancer cette plus-value par la mise à disposition

par la société SOCIETE1.) d’une somme de 1.630.000.- euros.

Un contrat de crédit aurait été conclu en ce sens le 22 juin 2021. La date limite de

remboursement aurait été fixée au 31 mai 2022. Par un avenant signé en date du 29

novembre 2021, la somme mise à disposition aurait été augmentée de 30.000.- euros.

La date limite du remboursement aurait été prorogée au 30 août 2022. Par un second

avenant du 25 août 2022, la date limite du remboursement aurait, une nouvelle fois, été

prorogée au 28 février 2023.

Ce délai n’aurait pas été respecté et le prêt n’aurait jamais été remboursé à ce jour.

Suivant attestation de solde du 27 juin 2023, le compte présenterait un solde débiteur de

1.701.073,04.- euros, les intérêts conventionnels au taux de 4,75% non compris à partir

du 1er avril 2023.

Au vu du non-respect des obligations contractuelles de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), la société SOCIETE1.) aurait également été contrainte de dénoncer le

12 mai 2023 les facilités de paiement en compte SOCIETE2.) qui leur auraient été

accordées. Suivant attestation de solde du 28 juin 2023, le compte présenterait un solde

débiteur de 1.125,75.- euros, intérêts débiteurs au taux de 14,25% non compris à partir

du 23 mai 2023.

Malgré mise en demeure du 12 mai 2023, les débiteurs refuseraient de rembourser les

sommes dues.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir qu’ils auraient conclu un prêt-relais en date

du 5 juillet 2021 avec une date limite de remboursement au 31 mai 2022. A l’époque, ils

auraient envisagé de vendre leur maison située à ADRESSE3.) à un acquéreur solvable

qui y aurait installé une crèche. Or, la commune de ADRESSE4.) aurait refusé le

changement d’affectation. Ce serait la raison pour laquelle, PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) n’auraient signé un mandat de vendre auprès d’une agence immobilière

qu’en date du 9 janvier 2024.

Ils auraient ensuite procédé à plusieurs remboursements du prêt-relais pour un montant

total de 17.359,79.- euros et la société SOCIETE1.) aurait pratiqué une cession sur la

rente de PERSONNE1.), ce qui aurait conduit aux retenues pour un montant total de

10.483,25.- euros.

Ainsi, au total, un montant de 27.843,04.- euros aurait été débloqué pour rembourser le

prêt-relais.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent le sursis à exécution des poursuites sur le

fondement de l’article 1244 du Code civil. Ils soutiennent que le délai initial pour le

remboursement aurait été beaucoup trop court, que les prix de l’immobilier au

Luxembourg seraient élevés, de sorte qu’il serait difficile de trouver un acquéreur. Ils

auraient, en outre, rencontré des difficultés, alors qu’ils auraient trouvé un acquéreur qui

aurait voulu transformer la maison en crèche. Bien que l’idée eût d’abord plu au

Bourgmestre de la commune, ce dernier se serait cependant ensuite rétracté à tort. Tous

ces événements auraient été imprévisibles pour eux. Ils prouveraient leur bonne foi en

ayant procédé au remboursement d’une partie du prêt, en ayant fait des démarches

auprès de la commune pour le changement d’affectation et auprès de la société

SOCIETE3.) pour vendre le bien au plus vite.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent partant qu’ils ne contestent pas la dette, sous

réserve d’actualisation des montants, mais demandent à ce que les poursuites restent en

suspens jusqu’à ce qu’ils aient vendu leur maison.

Ils déclarent encore contester la demande adverse en paiement d’une indemnité de

procédure sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

La société SOCIETE1.) fait répliquer qu’elle s’oppose à la demande adverse fondée sur

l’article 1244 du Code civil. Les parties défenderesses auraient eu largement le temps

d’exécuter leurs obligations contractuelles. La date limite de remboursement aurait été

prorogée plusieurs fois et ils bénéficieraient encore du temps qui s’est écoulé depuis

l’introduction de la procédure. Ils n’auraient mandaté une agence immobilière pour la

vente de leur maison qu’en date du 9 janvier 2024 et ne verseraient même pas le mandat.

Il semblerait qu’ils demanderaient un prix trop élevé pour leur maison.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne soumettraient, en outre, aucune projection

approximative de l’évolution future de leur situation financière et n’indiqueraient même

pas une durée précise au niveau du terme de grâce sollicité.

Ils ne feraient que solliciter une surséance à l’exécution, ce qui ne serait pas admissible,

au vu du temps dont ils auraient déjà bénéficié.

Au vu du décompte actualisé du 20 septembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

redevraient à la société SOCIETE1.) un montant de 1.774.349,12.- euros, augmenté des

intérêts débiteurs au taux de 5% à partir du 29 août 2024.

La créance n’étant pas contestée, le jugement serait à assortir de l’exécution provisoire.

2. Appréciation du Tribunal

Il est constant en cause qu’en date du 22 juin 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont conclu avec la société SOCIETE1.) un contrat de crédit immobilier portant sur un

montant initial de 1.630.000.- euros au taux débiteur variable de 1,50%, remboursable au

plus tard le 31 mai 2022.

Par avenant audit contrat, le montant du crédit a été augmenté pour être porté à

1.660.000.- euros et la date de remboursement a été reportée au 30 août 2022.

Par un second avenant, la date de remboursement a été reportée à nouveau au 28 février

2023.

Par une lettre de mise en demeure du 12 mai 2023, la société SOCIETE1.) a exigé le

remboursement du solde débiteur du prêt, alors échu, endéans la huitaine, avec les

intérêts échus et échoir jusqu’au jour du paiement.

Suivant attestation du 20 septembre 2024, le compte prêt litigieux NUMERO2.) présentait

un solde débiteur d’un montant de 1.774.349,12.- euros, intérêts au taux de 5% et frais

compris jusqu’au 28 août 2024.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

font

valoir

qu’ils

auraient

effectué

deux

remboursements de 14.359,79.- euros et de 3.000.- euros sur le compte prêt et que suite

à une cession sur la rente de PERSONNE1.), une partie de celle-ci aurait été

mensuellement affectée au remboursement du prêt.

Suivant l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie

de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil dispose que « Celui qui réclame

l’exécution d’une obligation, doit la prouver […] ».

Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il incombe à la

société SOCIETE1.) de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de

ses prétentions.

En l’espèce, le montant de la créance de la société SOCIETE1.), au 28 août 2024, de

1.774.349,12.- euros, résulte de l’attestation précitée du 20 septembre 2024.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent qu’ils ne contestent pas la dette, sous

réserve d’actualisation des montants. Ils font valoir que le prêt aurait été partiellement

remboursé suite à deux versements ainsi qu’à une cession sur rente pratiquée par la

société SOCIETE1.). Ils ne contestent toutefois pas le montant figurant dans l’attestation

du 20 septembre 2024 et ne soutiennent pas que la société SOCIETE1.) aurait omis de

déduire, dans son décompte, lesdits remboursements.

Quant au taux d’intérêt de 5% appliqué, la société SOCIETE1.) n’indique pas sur quelle

base elle applique ledit taux. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne contestent, toutefois,

pas l’application du taux d’intérêt appliqué de 5%.

Le Tribunal relève, en outre, que l’article 6 des conditions générales régissant le crédit

immobilier est libellé comme suit : « En cas de résiliation du Crédit pour une des causes

ci-avant énoncées et à défaut de paiement immédiat des sommes exigibles, le taux

d’intérêt débiteur conventionnel appliqué est majoré, à titre de clause pénale, de 5%

l’an. ». Le taux de 5% peut partant s’expliquer sur cette base, bien qu’il ne corresponde

pas exactement à l’application de la stipulation contractuelle, mais reste en tout état

cause inférieur à celle-ci.

L’article 7 des conditions générales prévoient, quant à lui, qu’ « En cas de pluralité

d’Emprunteurs, il est précisé que les Emprunteurs sont solidairement tenus envers la

Banque des montants dus en vertu du Crédit. »

La solidarité entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’est, au demeurant, pas non plus

contestée par ces derniers.

Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) établit qu’elle détient une créance d’un montant de

1.774.349,12.- euros, augmenté des intérêts au taux de 5% à compter du 29 août 2024,

à l’égard de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), tenus solidairement au remboursement.

Il y a, partant, lieu de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer

à la société SOCIETE1.) le montant de 1.774.349,12.- euros, augmenté des intérêts au

taux de 5% à compter du 29 août 2024, jusqu’à solde.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent au Tribunal, sur le fondement de l’article

1244 du Code civil, de prononcer la suspension des poursuites en attendant qu’ils aient

vendu leur maison.

En vertu de l’article 1244 alinéa 2 du Code civil, le juge peut, en prenant en considération

la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des

délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes choses

demeurant en état.

Lorsqu’il fait application de cette disposition, le juge doit avoir égard à la situation des

parties et peut octroyer les délais de grâce au débiteur malheureux et de bonne foi ( René

Dekkers, Précis de droit civil belge, Tome II, n° 468). Le débiteur malheureux est celui

qui éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements

immédiatement sans que ces difficultés relèvent de la force majeure, ou qui subirait un

préjudice sérieux à le faire pour des raisons plus ou moins indépendantes de sa volonté

(Juris-Classeur civil, articles 1235 à 1248, fasc. 40, n° 88).

Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du Code civil n’est à accorder que s’il apparaît

comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le débiteur pourra

s’acquitter intégralement de sa dette, ce qui présuppose qu’il soumette à la juridiction

saisie une projection approximative de l’évolution future de sa situation financière et en

fonction de cette projection indique la durée requise du terme de grâce sollicité.

En l’espèce, il est vrai que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne versent aucune pièce

permettant au Tribunal d’apprécier la gravité et la réalité de leur situation financière.

Or, s’agissant d’un prêt-relais destiné à être remboursé par le produit de la vente de leur

maison à ADRESSE3.), un aperçu de la situation financière de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), par ailleurs, n’est pas nécessairement révélatrice pour statuer sur la

présente demande.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font, avant tout valoir, qu’ils auraient joué de mal

chance par le fait qu’ils auraient trouvé un acquéreur pour leur maison, mais que le projet

de celui-ci d’installer une crèche dans la maison, aurait été refusé par l’SOCIETE4.). Ils

versent un courrier de ladite administration du 17 novembre 2023. Ils justifient ainsi le fait

de n’avoir mandaté une agence immobilière qu’en date du 9 janvier 2024.

Or, le Tribunal constate que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’indiquent aucun terme

de grâce précis. Ils demandent la suspension des poursuites jusqu’à la vente de leur

maison, sans préciser, ne serait-ce qu’approximativement, le temps nécessaire. Il s’y

ajoute qu’ils ne versent aucune pièce relative au mandat qu’ils auraient confié à l’agence

SOCIETE3.), ni sur les démarches que celle-ci aurait entreprises et ils ne fournissent

aucune information sur l’intérêt suscité par le bien auprès de potentiels acquéreurs,

sachant qu’au jour où le Tribunal statue, près d’une année s’est déjà écoulée. Ils ne

fournissent pas davantage d’information sur le bien immobilier lui-même, ni sur son prix

de mise en vente.

Le Tribunal n’est, dès lors, pas en mesure d’apprécier quelles sont les chances de vendre

le bien, à plus ou moins brève échéance, ni quelles sont les chances que le produit de la

vente suffise pour que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soient en mesure de s’acquitter

de l’intégralité de leur dette envers la société SOCIETE1.).

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fondée sur l’article 1244

du Code civil est à rejeter.

S’agissant de la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure, il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, lorsqu'il apparaît inéquitable de laisser à la charge d'une partie les

sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner

l'autre partie à lui payer le montant qu'il détermine. L’application de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr.,

2ème civ., 10 octobre 2002, Bull. 2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15,

JTL 2015, n° 42, page 166).

A défaut de preuve de l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, la demande de la société SOCIETE5.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à rejeter.

Quant à la demande en exécution provisoire formulée par la partie demanderesse, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

a point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec

ou sans caution.

En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) reconnaissent redevoir la créance

litigieuse, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire sans caution du présent

jugement.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) seront, partant, condamnés solidairement à tous les

frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Luc OLINGER qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit la demande recevable,

la dit fondée,

partant, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 1.774.349,12.- euros, augmenté des intérêts

au taux de 5% à compter du 29 août 2024, jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sur base de l’article 1244 du Code

civil non fondée,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en paiement d’une indemnité de

procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondée,

ordonne l’exécution provisoire sans caution du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance avec distraction au profit de Maître Luc OLINGER qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance.