Court dismisses claim for construction costs as unsigned descriptive note lacks binding agreement.

Rép. n° 37/25

du 8 janvier 2025

Dossier n° L-CIV-243/24

Audience publique du huit janvier deux mille vingt-cinq

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit:

Dans la cause entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

élisant domicile en l’étude de Maître Karim SOREL, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

partie demanderesse,

comparant par Maître Karim SOREL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

1. PERSONNE1.),

2. PERSONNE2.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

comparant par Maître Gianluca LAERA, en remplacement de Maître Mario DI

STEFANO, tous deux avocats à la Cour, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

F a i t s :

Par exploit du 9 avril 2024 de l’huissier de justice Tessy SIEDLER de Luxembourg, la

partie demanderesse a fait donner citation à la partie défenderesse à comparaître

devant le tribunal de paix de et à Luxembourg le jeudi, 2 mai 2024 à 15.00 heures,

salle JP1.19, pour y entendre statuer sur les conclusions de la citation prémentionnée

et annexée au présent jugement.

Après deux remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du 16 décembre 2024, lors de laquelle Maître Karim

SOREL se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Gianluca LAERA

se présenta pour les parties défenderesses.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré, et rendit à l'audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

LE JUGEMENT QUI SUIT :

Procédure

Par exploit d’huissier de justice Tessy SIEDLER de Luxembourg du 9 avril 2024, la

société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL a fait donner citation à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à

Luxembourg, pour les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun

pour le tout, à lui payer la somme de 6.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir

de la mise en demeure du 6 octobre 2022, sinon à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde. Elle a encore sollicité une indemnité de procédure de 2.500,00 euros et

a demandé à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, la société SOCIETE1.) fait exposer avoir conclu une

vente en l’état futur d’achèvement avec les cités portant sur un immeuble en

copropriété résidentiel comprenant 4 niveaux comprenant deux maisons bi-familiales

avec une maison unifamiliale en bande à ADRESSE3.) et ADRESSE4.), moyennant

paiement d’un paiement forfaitaire de 1.358.900,00 euros. La société SOCIETE1.)

aurait procédé à la réalisation des travaux commandés. Elle renvoie à la note

descriptive des travaux, qui ferait partie intégrante de l’acte notarié, pour soutenir que

les frais liés à l’autorisation de construire sont à charge de l’acquéreur.

En droit, la société SOCIETE1.) base sa demande sur les articles 1142, 1147, 1134

et 1101 du code civil, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du même code.

Les parties défenderesses résistent à la demande. Faisant valoir que l’autorisation de

construire constitue une condition préalable à la SOCIETE2.) et soutenant que l’acte

notarié est muet quant aux frais relatifs à cette autorisation, les cités sont d’avis que

les frais doivent rester à charge de la société SOCIETE1.). Renvoyant aux dispositions

des articles 1601-1 et 1601-5 du code civil, ils rappellent que le prix doit être connu

d’avance. Ils renvoient encore aux dispositions du règlement grand-ducal du 3

septembre 1985 fixant le contenu de la notice descriptive prévue à l’article 1601-5 du

code civil pour soutenir que celle-ci ne saurait prévoir de majoration du prix de vente.

Les défendeurs réclament, à leur tour, une indemnité de procédure de 2.500,00 euros.

La société SOCIETE1.) soutient que la notice descriptive est conforme au règlement

grand-ducal précité et qu’il y lieu de respecter la clause selon laquelle les taxes

d’autorisations à bâtir sont à charge de l’acquéreur.

Appréciation

Un acte de vente en l’état futur d’achèvement a été passé par devant Maître Carlo

WERSANDT, notaire de résidence à Luxembourg, en date du 24 septembre 2019,

entre la société SOCIETE1.), d’une part, et PERSONNE1.) et PERSONNE2.), d’autre

par, moyennant, paiement par cette dernière, du montant de 1.358.900,00 euros.

Cet acte prévoit, en sa page 3, que « en vue de la vente par lots de l’immeuble en

copropriété ci-avant désigné, le vendeur en a établi l’état descriptif avec deux

règlements de copropriété, conformément aux dispositions de la loi du 16 mai 1975

telle que modifiée par la loi du 22 avril 1985 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis et au règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures

d’exécution de ladite loi, le tout étant resté annexé à l’acte de base reçu par le notaire

instrumentant, en date du 4 juillet 2018 (…) ».

Une « note descriptive des travaux et fournitures » de 47 pages a été établi le 10 juillet

2017. Ce descriptif, non signé, a été annexé au prédit acte notarié.

En page 4, il y est prévu ce qui suit : « A charge des acquéreurs : charges et taxes :

(…) les taxes d’autorisation à bâtir (facturation à part par SOCIETE1.) SARL déjà

avancé par celle-ci) ».

Aux termes de l’article 1er du règlement grand-ducal du 3 septembre 1985 fixant le

contenu de la notice descriptive prévue à l’article 1601-5 du code civil, « la notice

descriptive prévue à l’article 1601-5, alinéa 3 sub b) du code civil doit être conforme

au modèle annexé. (…) ».

Force est toutefois de constater que la « note descriptive des travaux et fournitures »

litigieuse n’a pas été établie en vertu du modèle annexé au prédit règlement grand-

ducal.

Par ailleurs, elle n’a été signée ni par la société SOCIETE1.), ni par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

Elle a certes été annexée à l’acte notarié.

Mais l’objet du descriptif est, tel que le souligne d’ailleurs la partie demanderesse, un

document indispensable pour l’acheteur qui lui indique les équipements intérieurs et

extérieurs dont il bénéficiera ainsi que les matériaux qui seront utilisés pour la

construction, leur nature et leur qualité.

Si, tel que le soutient la demanderesse, les parties à une SOCIETE2.) peuvent certes

convenir de mettre les frais relatifs aux autorisations de construire à la charge de l’une

ou l’autre partie, encore faut-il qu’un tel accord résulte de manière explicite des pièces

versées en cause, ce qui laisse toutefois d’être le cas en l’espèce, le descriptif général

mettant les frais des autorisations de construire à charge de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) n’ayant pas été signé, partant accepté, par ceux-ci.

Il s’ensuit que la demande est à déclarer non fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure requièrent un rejet.

Eu égard à l’issue du litige, la demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire

du présent jugement est sans objet.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement entre parties et en premier ressort,

reçoit la demande principale en la forme,

la dit non fondée et en déboute,

déboute les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure,

dit sans objet la demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix de

Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Laurence JAEGER, Juge de paix, assistée de

la greffière assumée Véronique JANIN, qui ont signé le présent jugement.

Laurence JAEGER

Véronique JANIN