Landlord wins eviction and rent arrears case; tenant defaults; lawyer fees rejected due to lack of proof.

Rép. no. 3/25

Dossier no. L-BAIL-831/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 2 JANVIER 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

1) PERSONNE1.),

2) PERSONNE2.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

ET

1) PERSONNE3.),

2) PERSONNE4.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, faisant défaut.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

14 novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 19 décembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 19 décembre 2024, lors de

laquelle Maître Elisabeth MACHADO se présenta pour les parties demanderesses, tandis

que les parties défenderesses firent défaut.

Le mandataire des parties demanderesses fut entendu en ses moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants

Suivant contrat de bail conclu en date du 22 juillet 2020, ayant pris effet au 27 juillet 2020

pour une durée d’une année, bail tacitement reconductible d’année en année, PERSONNE1.)

et son épouse PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.)

une maison d’habitation sise à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’avance le premier

de chaque mois d’un loyer de 1.900 euros.

B. La procédure et les prétentions des parties requérantes

Par requête déposée en date du 14 novembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

sollicité la convocation d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) devant le tribunal de paix

de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

- voir prononcer la résiliation du bail conclu par les parties aux torts exclusifs des parties

défenderesses et voir ordonner leur déguerpissement des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de leur chef dans les 24 heures à partir du moment où le jugement sera coulé en

force de chose jugée, sinon et faute par elles de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser

d’ores et déjà les parties requérantes à les faire expulser par la force publique et à mettre

leurs meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de leur chef sur le carreau

le tout à leurs frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

- voir condamner les parties défenderesses à payer aux parties requérantes du chef d’arriérés

de loyers solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part la somme de 9.500

euros, avec les intérêts légaux à partir du jour des échéances respectives des loyers, sinon

de la demande en justice, jusqu’à solde ;

- voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour sa part à payer aux parties requérantes du chef de leur responsabilité contractuelle,

sinon délictuelle en raison de la résiliation anticipée du bail à ses torts exclusifs la somme

de 5.700 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir du jour de

la demande jusqu’à solde, sinon voir réserver cette demande jusqu’à la relocation de l’objet

loué ;

- voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour sa part à payer aux parties requérantes la somme de 3.000 euros sur base de l’article

1382 du Code civil au titre de frais d’avocat, avec les intérêts légaux à partir du jour de leur

décaissement, sinon de la requête, jusqu’à solde ;

- voir condamner les parties défenderesses à payer à chaque partie requérante solidairement,

sinon in solidum, sinon chacune pour sa part la somme de 1.500 euros sr base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;

- voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum sinon chacune

pour sa part aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-BAIL-831/24.

Il résulte des récépissés des lettres recommandées de convocation qu’PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) n’ont pas été touchés à personne. Conformément à l’article 79, alinéa 1er du

Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de statuer par défaut à leur égard.

C. L’argumentaire des parties requérantes

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, les parties requérantes font valoir que depuis

le début de l’année 2024, les parties requérantes paient leur loyer avec retard. Depuis le mois

de juillet 2024, les parties défenderesses auraient cessé tout paiement, nonobstant relances.

Elles seraient à ce jour redevables de la somme totale de 9.500 euros au titre des loyers redus

pour les mois de juillet, d’août, de septembre, d’octobre et de novembre 2024. Le non-

paiement des loyers à leur échéance constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail

et le déguerpissement des locataires. La demande en allocation d’une indemnité de relocation

est basée sur l’article 1760 du Code civil et correspond à trois mois de loyers. Le

comportement fautif des parties défenderesses consistant dans l’énorme retard de paiement

suivi du défaut de paiement du loyer pendant 5 mois consécutifs justifierait la condamnation

des parties défenderesses aux frais d’avocat sur base de l’article 1382 du Code civil.

D. L’appréciation du Tribunal

La demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ayant été introduite dans les délai et

forme de la loi est à dire recevable en la forme.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) d’établir le

bien-fondé de leur demande.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 22 juillet 2020,

ayant pris effet au 27 juillet 2020 pour une durée d’une année, bail tacitement reconductible

d’année en année, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont donné en location à

PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE2.),

moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer de 1.900 euros.

Au vu du contrat de bail, des explications fournies par les parties requérantes et en l’absence

de preuve de paiement du montant réclamé, la demande de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) en paiement du montant de 9.500 euros au titre des arriérés de loyers et des

charges est à dire fondée.

En cas de pluralité de débiteurs, c’est l’obligation conjointe qui constitue le type d’obligation

de droit commun. Les obligations indivisibles et les obligations solidaires ne constituent que

des formes exceptionnelles qui, en tant que telles, ne peuvent résulter que de la loi ou de la

volonté des parties.

Aux termes de l’article 1202 du Code civil, la solidarité ne se présume point: il faut qu’elle

soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de

plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

En l’espèce, en l’absence de clause de solidarité et à défaut pour les parties requérantes de

justifier d’une solidarité légale, une solidarité laisse d’être fondée.

En ce qui concerne la responsabilité in solidum, celle-ci ne saurait être retenue, étant donné

que l’obligation de payer le loyer et l’avance sur charges incombant aux locataires procède

d’un seul contrat de bail et ne découle dès lors pas de sources contractuelles différentes.

Il s’ensuit qu’il y a lieu à division de la dette entre les parties défenderesses.

Il convient donc de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) la somme de 9.500 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec

les intérêts légaux à partir du 14 novembre 2024, jour de la demande en justice, jusqu’à

solde.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le

preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des

loyers et des charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si

le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle.

En l’espèce, compte tenu de l’importance des arriérés de loyers et des avances sur charges,

il échet de retenir que la partie défenderesse a gravement manqué à ses obligations de

locataire et que ce manquement justifie la résiliation du bail. Il y a partant lieu de prononcer

la résiliation du bail conclu entre parties pour faute grave dans le chef des parties

défenderesses et de les condamner à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y

trouvent de leur chef, dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent

jugement.

Au besoin, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont autorisés à faire expulser PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef et à retirer

tous les meubles et effets trouvés dans les lieux loués, dans la forme légale et aux frais

d’PERSONNE3.) et PERSONNE4.), ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés.

Quant à la demande portant sur une indemnité de relocation, il y a lieu de rappeler que

l’article 1760 du Code civil dispose que :

« En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail

pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont

pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps nécessaire à la

relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture

du bail. L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis

à la disposition du bailleur (cf. Les Novelles, tome IV, n° 408). Si aucune indemnité de

relocation n’est prévue au contrat de bail, il appartient au juge d’estimer, selon les

circonstances, le temps nécessaire à la relocation, visé par l’article 1760 du Code civil sans

être obligé à respecter le délai de congé. Le tribunal n’est tenu par aucune règle absolue.

En l’occurrence, et étant donné que les locaux n’ont à l’heure actuelle pas encore été restitués

aux bailleurs, il y a lieu de retenir que la demande en obtention d’une indemnité de relocation

est en l’état irrecevable pour être prématurée.

Il n’y a dès lors pas lieu de réserver ce volet de la requête.

En ce qui concerne la demande en indemnisation des honoraires d’avocat, il convient de

relever que la circonstance que l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile permet

au juge, sur le fondement de l’équité, d’allouer à une partie un certain montant au titre des

sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une

partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la

responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d’établir les éléments conditionnant

une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute

et le préjudice.

Le droit de se voir rembourser les frais d’avocat est ainsi soumis aux conditions strictes qui

doivent être remplies dans le cadre de toute demande en responsabilité civile (tant

contractuelle que délictuelle) et le juge est amené à vérifier dans chaque cas spécifique si les

conditions prévues pour l’engagement de cette responsabilité, à savoir une faute, un

préjudice et une relation causale directe entre la faute et le préjudice, sont cumulativement

réunies (Cour d’appel, 17 février 2016, n° 41704 du rôle; Tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, 17 octobre 2018, n° 183118 du rôle).

Afin de prospérer dans leur demande, il appartient à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de

prouver une faute dans le chef des parties défenderesses, un préjudice dans leur propre chef

et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne justifient ni d’une faute dans le chef

d’PERSONNE3.) et PERSONNE4.), ni d’un préjudice dans leur chef. En effet, aucun détail

des honoraires d’avocat n’est versé en cause, de sorte que le tribunal ne saurait vérifier la

réalité et l’utilité de prestations prétendument accomplies en rapport avec la présente affaire

à concurrence d’un montant de 3.000 euros.

Dans les circonstances données, il y a lieu de considérer que les conditions d’application des

articles 1382 et 1383 du Code civil ne sont pas réunies et la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) en remboursement des frais et honoraires d’avocat engagés dans le cadre du

présent litige, est à dire non fondée.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en octroi d’une

indemnité de procédure est à dire fondée à concurrence du montant de 350 euros. Les parties

défenderesses sont dès lors condamnées à payer ledit montant de 350 euros aux parties

requérantes.

Les conditions de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile n’étant pas remplies, il

n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) succombant à l’instance, les frais et dépens de l’instance

sont à mettre à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par

défaut à l’égard d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) et en premier ressort,

dit la demande recevable et fondée,

partant condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) la somme 9.500 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les

intérêts légaux à partir du 14 novembre 2024, jusqu’à solde,

prononce la résiliation du contrat de bail conclu par les parties aux torts exclusifs

d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.),

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tout et tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef, dans un délai de quarante jours à partir de la notification

du présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef et à retirer tous

les meubles et effets trouvés dans les lieux loués, dans la forme légale et aux frais

d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) portant sur l’indemnité de relocation

en l’état irrecevable pour être prématurée,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en indemnisation de

leurs frais et honoraires d’avocat,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en octroi d’une indemnité

de procédure à concurrence du montant de 350 euros,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.)

la somme de 350 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI