Landlord wins partial eviction and rent arrears; tenant ordered to pay charges and costs.

Rép. n° 4134/24

du 23.12.2024

Dossier n° L-BAIL-650/24

Audience publique du vingt-trois décembre mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.),

demeurant à B-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant en personne,

e t

PERSONNE2.),

ayant demeuré à L-ADRESSE2.), demeurant actuellement à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse,

comparant en personne.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 11 septembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

lundi, 14 octobre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 9

décembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15.

La requérante, PERSONNE1.), ainsi que le défendeur, PERSONNE2.), comparurent

en personne.

Les parties furent entendues en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Faits constants

Par contrat de bail du 15 septembre 2018 avec effet au 16 septembre 2018,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement dans un

immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 750.-

euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150.- euros, soit au total 900.- euros

par mois, payables d’avance au début de chaque mois.

Procédure et prétentions des parties

Par requête déposée le 11 septembre 2024 au greffe de la Justice de paix de

Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le

tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

le voir condamner à lui payer la somme de 9.326,51 euros, avec les intérêts tels

que de droit, à partir de la demande en justice :

o

dont la somme de 4.950.- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges

locatives des mois d’avril 2024 à la mi-septembre 2024 (5,5 mois x 900.-

euros) ;

o

dont la somme de 378,27 au titre du décompte de charges locatives de

l’exercice 2021 ;

o

dont la somme de 1.498,24 euros au titre du décompte de charges

locatives de l’exercice 2022 ;

o

dont la somme de 1.500.- euros à titre d’avance sur décompte de

charges locatives de l’exercice 2023 (12 mois x 125.- euros) ;

o

dont la somme de 1.062,50 euros à titre d’avance sur décompte de

charges locatives de janvier 2024 à la mi-septembre 2024 (8,5 mois x

125.- euros) ;

-

le voir condamner à lui payer la somme évaluée à 2.000.- euros au titre de

dégâts locatifs (rebouchage de centaines de trous, repeinture, etc.) ;

-

voir déclarer résilié le bail existant entre parties pour faute grave dans le chef

du locataire ;

-

voir ordonner le déguerpissement du défendeur dans un délai de huit jours à

partir de la notification du jugement à intervenir ;

-

voir condamner PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure pour

les frais non compris dans les frais et dépens ;

-

voir ordonner l’exécution provisoire quant à la condamnation pécuniaire ; et

-

voir condamner le défendeur aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries du 9 décembre 2024, PERSONNE1.) augmente sa

demande au titre des arriérés de loyers seulement (et non des avances sur charges)

échus suite au dépôt de la requête introductive d’instance, pour la période allant de la

mi-septembre 2024 à la mi-décembre 2024, soit de la somme de 2.250.- euros (3 mois

x 750.- euros), pour porter sa demande au montant total de 7.200.- euros (4.950 +

2.250).

Il convient de lui donner acte de l’augmentation de sa demande.

Elle explique avoir entretemps eu le décompte de charges locatives du syndic pour

l’exercice 2023, faisant état du montant de 3.397,24 euros à charge du locataire,

laissant, après déduction des avances sur charges payées en 2023, un solde redû de

1.783,10 euros.

Elle demande dès lors le montant de 1.783,10 euros au titre du décompte de charges

locatives de l’exercice 2023 en lieu et place du montant de 1.500.- euros à titre

d’avance sur décompte de charges locatives de l’exercice 2023.

Il convient de lui donner acte de la modification de sa demande.

Sur question du tribunal quant à la recevabilité de la demande en paiement du

montant de 1.062,50 euros à titre d’avance sur décompte de charges locatives de

janvier 2024 à la mi-septembre 2024 et celle en indemnisation de dégâts locatifs à

raison de 2.000.- euros, PERSONNE1.) déclare, dans le cadre de la présente instance,

renoncer à ces deux demandes, tout en se réservant le droit de les demander

ultérieurement.

Il convient de lui donner acte de sa renonciation.

PERSONNE1.) explique avoir, par courrier recommandé avec accusé de réception 5

juin 2024, résilié le contrat de bail pour faute grave avec un préavis de trois mois

prenant fin le 14 septembre 2024 en raison de retards systématiques dans le paiement

des loyers et avances sur charges, le non-paiement des décomptes de charges

locatives et de nombreuses plaintes de la copropriété suite aux réclamations d’autres

habitants de l’immeuble. Elle indique ne pas avoir eu le retour de l’accusé de réception.

Comme elle n’aurait eu aucun retour de son locataire, elle aurait déposé en date du

11 septembre 2024 la présente requête.

Elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire

pour manquements graves à ses obligations contractuelles. PERSONNE2.) lui aurait,

en date du 4 décembre 2024, restitué les clés restantes du logement en même temps

que la remise en mains propres des pièces de ce dernier dans le cadre du présent

litige. Etant donné que le logement serait dorénavant vidé, elle renonce à sa demande

en déguerpissement, laquelle n’aurait plus d’objet.

Il convient de lui en donner acte.

PERSONNE1.) conteste toute inhabitabilité des lieux loués.

PERSONNE2.) expose qu’il y avait de graves infiltrations d’eau partout dans son

logement, à l’exception de la salle de bains, et qu’il aurait été obligé de rassembler ses

affaires et de quitter les lieux le 17 mai 2024. Il aurait dénoncé aussitôt les infiltrations

à sa bailleresse et les parties litigantes se seraient retrouvées sur place le 24 mai 2024.

A cette date, tout le logement aurait été sous eau et aurait été inhabitable, son lit et

tous ses effets auraient été complètement mouillés. Une attestation testimoniale

d’PERSONNE3.) confirmerait son déménagement le 17 mai et l’inhabitabilité du

logement en raison des dégâts des eaux ainsi que les photos par lui produites.

Il explique avoir réceptionné le courrier de résiliation daté du 5 juin 2024 le 18 octobre

2024.

Il indique ne plus avoir habité les lieux loués depuis le 18 mai 2024, mais qu’il y aurait

encore laissé dans les lieux quelques meubles gonflés par l’eau et des ordures. Il aurait

remis les clés restant en sa possession à la bailleresse à la date du 4 décembre 2024

seulement comme il voulait encore vider complétement les lieux loués.

PERSONNE2.) se déclare d’accord à payer les décomptes de charges locatives de

2021 (378,27 euros), 2022 (1.498,24 euros) et 2023 (1.783,10 euros), totalisant le

montant de 3.659,61 euros.

En revanche, il conteste redevoir le montant de 7.200.- euros au titre d’arriérés et

d’avances sur charges sur la période d’avril 2024 à la mi-décembre 2024, étant donné

qu’il n’aurait plus habité les lieux depuis le 18 mai 2024 et se déclare uniquement

d’accord à payer les loyers et avances sur charges d’avril 2024 au 17 mai 2024.

Appréciation



Demande en paiement des arriérés de loyers et d’avances sur charges et

résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire

PERSONNE1.) conclut à la condamnation du défendeur à lui payer la somme de

7.200.- euros (4.950 + 2.250) à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges se

composant comme suit :

-

loyer et avance sur charges d’avril 2024

900.- euros,

-

loyer et avance sur charges de mai 2024

900.- euros,

-

loyer et avance sur charges de juin 2024

900.- euros,

-

loyer et avance sur charges de juillet 2024

900.- euros,

-

loyer et avance sur charges d’août 2024

900.- euros,

-

loyer et avance sur charges du 1 au 15 septembre 2024

450.- euros,

-

loyer du 16 au 30 septembre 2024

375.- euros,

-

loyer d’octobre 2024

750.- euros,

-

loyer de novembre 2024

750.- euros,

-

loyer du 1er au 15 décembre 2024

375.- euros.

PERSONNE2.) se déclare d’accord à payer les loyers et avances sur charges du 1er

avril au 17 mai 2024 et conclut au rejet de la demande pour le surplus, étant donné

qu’il n’aurait plus habité les lieux depuis le 18 mai 2024 en raison de l’inhabitabilité des

lieux.

Il reconnaît en outre ne pas avoir résilié le contrat de bail au motif d’une prétendue

inhabitabilité, laquelle n’est - au vu des contestations adverses et nonobstant la

production par le locataire d’une attestation testimoniale d’PERSONNE3.) manquant

de la précision la plus élémentaire pour ne pas indiquer l’année de ses contestations

- pas établie en l’espèce.

Le tribunal constate que PERSONNE2.) ne soulève pas l’exception d’inexécution en

reprochant à la bailleresse une quelconque inexécution contractuelle laquelle lui

permettrait de suspendre l’exécution de son obligation de payer tant que son

cocontractant n’exécuterait pas ses propres obligations contractuelles.

PERSONNE1.) sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail avec effet au 4

décembre 2024, date de remise des clés, pour fautes graves du locataire et sollicite le

paiement des loyers jusqu’au 15 décembre 2024.

Le locataire reconnaît avoir seulement remis diverses clés du logement à la bailleresse

en date du 4 décembre 2024, date pour laquelle il aurait vidé complètement le

logement.

Il est de principe que la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par

la remise de toutes les clés au propriétaire. Un appartement ne peut être considéré

comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de la remise des clés. La

restitution des locaux est en effet symbolisée par la remise des clés au propriétaire ou

à son mandataire, une agence de location le plus souvent (cf. Jurisclasseur bail à loyer,

fasc. 292, n° 3 et jurisprudence y citée).

Il est encore de principe que chaque mois entamé de loyer est dû en son entier, de

sorte que la bailleresse serait en droit de réclamer le loyer de décembre 2024 en entier

et non seulement, tel que demandé, jusqu’au 15 décembre 2024.

Le locataire est partant tenu du paiement des loyers et avances sur charges tels que

réclamés par la bailleresse, sur la période du 1er avril 2024 au 15 décembre 2024 pour

le montant au principal de 7.200.- euros.

Il y a dès lors lieu de condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 7.200.-

euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 4.950.- euros à partir du dépôt de la

requête introductive d’instance, le 11 septembre 2024, et sur la somme de 2.250.-

euros à partir de l’augmentation de la demande, le 9 décembre 2024, jusqu’à solde.

PERSONNE1.) sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement

grave du locataire à ses obligations contractuelles, notamment pour non-paiement des

arriérés de loyers et d’avances sur charges.

L’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus édictée à l’article 1728 alinéa

2 du Code civil constitue l’obligation principale pesant sur le preneur, alors que le prix

constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le loyer aux

échéances convenues constitue en principe une violation grave des obligations du

locataire justifiant la résiliation du bail. Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire

un immeuble est en effet en droit de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière

et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses

droits.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation.

Il résulte des renseignements fournis à l’audience et des pièces versées en cause que

la partie défenderesse reste actuellement redevable d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges à hauteur de 7.200.- euros, ce qui constitue un manquement suffisamment

grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts exclusifs.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail

aux torts exclusifs du locataire.

Demande en paiement des décomptes de charges locatives des exercices

2021, 2022 et 2023

Etant donné que PERSONNE2.) s’est expressément déclaré d’accord à payer les

décomptes de charges locatives de 2021 (378,27 euros), 2022 (1.498,24 euros) et

2023 (1.783,10 euros), totalisant le montant de 3.659,61 euros, il y a lieu de le

condamner à cette somme.

Indemnité de procédure

PERSONNE1.) sollicite encore une indemnité de procédure sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile dont elle ne chiffre pas le montant.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux., 2 juillet 2015, n° 60/15).

En l’absence de formulation d’une demande chiffrée, cette demande encourt le rejet.

Exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « L’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

En l’espèce, les décomptes de charges locatives des exercices 2021, 2022 et 2023

ont été reconnus par la partie défenderesse, de sorte qu’il y a promesse reconnue et

qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PERSONNE2.) ayant succombé au litige, il y a lieu de le condamner aux frais et

dépens de l’instance.

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande ;

donne acte à PERSONNE1.) de la modification de sa demande en paiement d’une

avance de 1.500.- euros à titre d’avance sur décompte de charges locatives de

l’exercice 2023 en paiement du montant de 1.783,10 euros au titre du décompte de

charges locatives de l’exercice 2023 ;

donne acte à PERSONNE1.) qu’elle renonce provisoirement, dans le seul cadre de

la présente instance, à sa demande en paiement du montant de 1.062,50 euros à titre

d’avance sur décompte de charges locatives de l’exercice 2024 et celle en

indemnisation de dégâts locatifs à raison de 2.000.- euros ;

donne acte à PERSONNE1.) qu’elle renonce à sa demande en déguerpissement ;

déclare les demandes recevables pour le surplus ;

dit la demande en paiement des arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois

d’avril 2024 à mi-décembre 2024 fondée ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 7.200.-euros, avec

les intérêts légaux sur le montant de 4.950.- euros à partir du 11 septembre 2024, et

sur le montant de 2.250.- euros à partir du 9 décembre 2024, chaque fois jusqu’à

solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de cette condamnation ;

dit la demande en paiement des décomptes de charges des exercices 2021, 2022 et

2023 fondée pour le montant réclamé ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 3.659,61 euros ;

ordonne l’exécution provisoire de cette condamnation ;

prononce

la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de

PERSONNE4.) pour non-paiement des loyers et avances sur charges ;

dit la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure non

fondée et en déboute ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg,

par Katia FABECK, juge de paix, assistée du greffier Tom BAUER, avec lequel le

présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Katia FABECK

Juge de paix

Tom BAUER

Greffier