Tenant evicted for unlawful occupation; procedural costs denied due to lack of inequity.

Rép. n°

du 23.12.2024

L-BAIL-326/24

Audience publique du vingt-trois décembre deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant

en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

l’association sans but lucratif SOCIETE1.) ASBL, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par la Présidente de son Conseil d’Administration,

partie demanderesse,

comparant par la société à responsabilité limitée RODESCH Avocats à la Cour, établie et ayant

son siège social à L-1470 Luxembourg, 7-11, route d’Esch, inscrite sur la liste V du Tableau

de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro B265322, représentée dans le cadre de la présente

procédure par Maître Celia WEBER, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la

même adresse, en l’étude de laquelle domicile est élu,

e t

PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant par Maître Catarina BORGES DOS SANTOS, avocat, en remplacement de Maître

Marisa ROBERTO, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 3 mai

2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi,

14 juin 2024 à 09.00 heures, salle JP 0.02.

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 19

novembre 2024 à 09.00 heures, salle JP 0.15., lors de laquelle Maître Clarisse RETIF, avocat,

en remplacement de Maître Celia WEBER, avocat à la Cour, se présentant pour l’association

sans but lucratif SOCIETE1.) ASBL, et Maître Catarina BORGES DOS SANTOS, avocat, en

remplacement de Maître Marisa ROBERTO, se présentant pour PERSONNE1.), furent

entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Faits constants et indications de procédure

Par contrat de mise à disposition et d’utilisation du 15 novembre 2017 avec effet à la même

date, l’association sans but lucratif SOCIETE1.) A.s.b.l. (ci-après SOCIETE1.)) a mis à

disposition de PERSONNE1.), pour une durée maximale de trois ans, un logement sis à L-

ADRESSE2.), moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros et une avance

mensuelle sur charges de 140 euros.

Le contrat de mise à disposition ayant une durée de trois années, il a pris fin en date du 17

novembre 2020.

SOCIETE1.) a accordé plusieurs prolongations du contrat à PERSONNE1.) à savoir :

-

un premier sursis de 6,5 mois reportant la fin du contrat au 31 mai 2021,

-

un second sursis de 6 mois reportant la fin du contrat au 30 novembre 2021,

-

un troisième sursis de 6 mois reportant la fin du contrat au 31 mai 2022,

-

un quatrième sursis de 6 mois reportant la fin du contrat au 30 novembre 2022,

-

un cinquième sursis de 6 mois reportant la fin du contrat au 31 mai 2023,

-

un sixième sursis de 6 mois reportant la fin du contrat au 30 novembre 2023.

Par courrier du 30 janvier 2024, SOCIETE1.) a dénoncé le contrat de mise à disposition et

d’utilisation avec effet au 31 mars 2024.

Malgré un rappel adressé à PERSONNE1.) en date du 15 mars 2024, celle-ci occupe toujours

les lieux.

Par requête déposée le 3 mai 2024 au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg,

SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix de

Luxembourg siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre pour voir constater que le

contrat de mise à disposition et d’occupation d’un logement conclu entre parties a valablement

pris fin le 15 septembre 2023, sinon à coir déclarer résilié ledit contrat à partir de la demande

en justice, sinon du jugement à intervenir.

SOCIETE1.) demande encore à voir constater qu’PERSONNE1.) est occupante sans droit ni

titre du logement sis à L-ADRESSE2.) depuis le 1er avril 2024, à la voir condamner à déguerpir

des lieux occupés endéans les deux semaines de la notification du jugement à intervenir et à

voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 740 euros, avances sur charges

comprises.

La requérante sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, l’allocation

d’une indemnité de procédure de 500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

Les moyens et prétentions des parties

A l’appui de sa demande, SOCIETE1.) fait valoir qu’elle aurait été extrêmement indulgente

envers PERSONNE1.) qui aurait bénéficié de 6 sursis conditionnels, de sorte que le contrat

d’une durée initiale de 3 années aurait été prolongé pour plus de trois années supplémentaires.

Elle explique encore que le contrat aurait été valablement dénoncé par courrier du 30 janvier

2024 avec effet au 31 mars 2024 et que malgré un rappel du 15 mars 2024, PERSONNE1.)

resterait en défaut de restituer les clés du logement. Elle serait dès lors occupante sans droit ni

titre et il y aurait lieu d’ordonner son déguerpissement.

A l’audience des plaidoiries du 19 novembre 2024, SOCIETE1.) maintient les demandes telles

que formulées dans la requête tout en précisant qu’une erreur matérielle s’est glissée dans la

requête alors que le contrat a pris fin en date du 1er avril 2024 et non pas en date du 15 septembre

2023 et que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé à 790 euros et non à 740

euros.

PERSONNE1.) ne conteste pas la résiliation du contrat. Elle demande cependant à pouvoir

bénéficier d’un dernier sursis de 6 mois, sinon subsidiairement de 4 mois.

Elle explique qu’elle se trouve dans une situation personnelle et financière précaire et que

malgré ses recherches tant sur le marché immobilier social que privé, elle n’aurait pas encore

trouvé un nouveau logement. Elle explique qu’elle élèverait seule trois enfants et qu’elle ne

gagnerait que 2.200 euros net. Elle indique avoir toujours payé les loyers en temps et en heure

et ne pas s’opposer au montant de 790 euros à titre d’indemnité d’occupation.

SOCIETE1.) s’oppose à tout nouveau sursis et émet des doutes quant aux sérieux des

recherches entreprises par PERSONNE1.).

Motifs de la décision

La demande est recevable pour avoir été introduite dans les forme et délai de la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que le contrat signé entre parties prévoit en son article

1er que « Le droit d’utilisation court à partir du 15/11/2017 (….) La durée de mise à disposition

n’excédera pas trois ans(…) ».

Il dispose encore que « A l’expiration du délai de dénonciation du contrat d’utilisation,

l’utilisateur et les personnes occupant les lieux de son chef qui n’auront pas déguerpi, sont

considérés comme occupants sans droit ni titre ».

PERSONNE1.) ne conteste pas résiliation ni le fait qu’elle doit sortir des lieux loués. Toutefois,

elle demande à se voir allouer un dernier suris au motif qu’en raison de sa situation financière

elle n’aurait pas encore trouvé de nouveau logement et que la tâche serait difficile.

Le tribunal relève que dès la signature du contrat de mise à disposition et d’utilisation

PERSONNE1.) était informée du fait que le contrat ne pourrait pas excéder une durée de trois

années.

Il y a encore lieu de relever qu’PERSONNE1.) a bénéficié de six sursis conditionnels

successifs, de sorte que la durée initiale de trois années a été prolongée de trois années et demie

supplémentaires.

PERSONNE1.) a donc disposé d’un délai de plus de trois années pour trouver un nouveau

logement. A ce titre, il y a lieu de relever que les pièces versées en cause afin de documenter la

recherche d’un nouveau logement ne sont pas datées. En effet, les échanges de messages versés

en cause indiquent uniquement « 8 ago » et « 9 ago ». Le courriel de l’assistance social est daté

du 1er octobre sans plus de précision.

Le tribunal relève que les deux échanges de message et le courriel de l’assistance sociale versés

en cause ne justifient pas à suffisance de recherches actives d’un nouveau logement dans le

chef d’PERSONNE1.) au regard du fait qu’elle disposait d’un délai de plus de trois ans pour

trouver un nouveau logement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de lui accorder un nouveau sursis.

Au vu des pièces versées en cause et des explications fournies à l’audience, il convient de

constater que le contrat de mise à disposition d’un logement a valablement pris fin au terme de

la période contractuelle de trois années en date du 15 novembre 2020 et que suite aux différents

sursis et délais lui accordés, PERSONNE1.) est à qualifier d’occupante sans droit ni titre depuis

le 1er avril 2024.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de SOCIETE1.) tendant au déguerpissement de

PERSONNE1.) S, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de deux mois à partir de la

notification du présent jugement.

SOCIETE1.) demande encore à voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de

790 euros.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, le preneur

s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur, corrélativement appauvri.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération notamment la

valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment. La valeur locative peut

être égale à l’ancien loyer, les parties restant libres de rapporter la preuve que le préjudice subi

est supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune des parties ne fournit d’éléments de nature à

évaluer la valeur locative réelle de l’immeuble, le juge fixera l’indemnité d’occupation

mensuelle ex aequo et bono ou ordonnera une expertise (Lex THIELEN, Le contrat de bail,

n°228 ; Marianne HARLES, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence, n°189, P. 31, p.

377 ; Trib. d’arr. Lux. 21 décembre 2007, n°111.396 du rôle).

En l’espèce, le montant réclamé correspond à l’indemnité, charges comprises, actuellement

payée par PERSONNE1.).

A défaut d’autres éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation

mensuelle à 790 euros.

Les demandes accessoires

-

L’indemnité de procédure

SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 500 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

En l’espèce, SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

-

L’exécution provisoire

SOCIETE1.) demande à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans

caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse

reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les

autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution

provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

-

Les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il

convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat de mise à disposition signé en date du 15 novembre 2017 a valablement

pris fin et que depuis le 1er avril 2024 PERSONNE1.) est à considérer comme occupante sans

droit ni titre,

dit fondée la demande de l’association sans but lucratif SOCIETE1.) A.s.b.l. à voir condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef au plus tard 2 (deux) mois après la notification du présent jugement,

au besoin autorise l’association sans but lucratif SOCIETE1.) A.s.b.l. à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) au montant de 790 euros,

charges comprises,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

dit non fondée la demande de l’association sans but lucratif SOCIETE1.) A.s.b.l. en obtention

d’une indemnité de procédure et en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par

Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK,

qui ont signé le présent jugement.

Séverine LETTNER

Juge de paix

Michel BLOCK

Greffier