Landlord wins eviction and rent case; tenant's exclusive fault justifies immediate termination and two-month move-out.

Répertoire No. 4112/24

L-BAIL-559/24

Audience publique du 20 décembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties défenderesses

comparant par Maître Samuel BECHATA, avocat, en remplacement de

Maître Samira MABCHOUR, avocate à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 31 juillet

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 16 septembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Samira MABCHOUR se présenta pour

les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 21 octobre 2024, puis refixée au 2 décembre 2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Yusuf MEYNIOGLU et Maître Samuel BECHATA, en remplacement

de Maître Samira MABCHOUR, furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 31 juillet 2024, la société SOCIETE1.)

SARL a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, aux fins de :

voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties

aux torts exclusifs des parties défenderesses ;

voir ordonner leur déguerpissement des lieux loués dans un délai de

quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir ;

s’entendre condamner à lui payer la somme de 13.200.- EUR à titre

d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde ;

voir dire que les intérêts seront majorés de trois points à l’expiration

du 3e mois qui suit la signification du jugement.

La partie requérante sollicite encore une l’indemnité de procédure de 1.000.-

EUR ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la

condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens.

A l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande pour y

inclure les mois d’août à décembre 2024, la portant ainsi au montant total

de 19.200.- EUR.

Il échet de lui en donner acte.

Faits, prétentions et moyens des parties

La requérante expose qu’elle est le locataire principal d'un immeuble sis à

L-ADRESSE1.) suivant un bail commercial conclu avec le propriétaire dudit

bâtiment.

Suivant convention de sous-location conclue en date du 19 décembre 2022,

elle a donné en location un studio sis à L-ADRESSE1.) aux parties

défenderesses pour une durée d’un an moyennant un loyer mensuel

s’élevant à 1.200,00.- EUR, avec prise d’effet au 1er janvier 2023.

Toutefois, depuis le mois de septembre 2023, les parties défenderesses ne

s’acquitteraient plus du loyer.

Dans la mesure où les locataires ne s’exécuteraient pas, il y aurait lieu à

contrainte judiciaire.

En réponse aux arguments avancés par les parties défenderesses, la

requérante a contesté avoir reçu des paiements pour les loyers litigieux en

liquide, il s’agirait de fausses accusations.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

Les parties défenderesses ont fait valoir qu’ils avaient effectué des

paiements réguliers en espèce au bailleur pour s’acquitter des loyers, étant

donné qu’une relation de confiance aurait existé entre parties, raison pour

laquelle ils n’auraient pas exigé de quittances. D’ailleurs, la véritable origine

du litige serait une dispute entre parties en raison d’un prêt personnel.

Elles font plaider qu’il est étrange que le bailleur ne leur a adressé aucune

mise en demeure.

En outre, les parties défenderesses ont à titre de preuve versé des extraits

bancaires montrant des prélèvements d’importantes sommes d’argents, ce

qui démontrerait que le loyer a bien été payé en liquide.

Motifs de la décision

La juridiction de céans siégeant en matière de bail à loyer est compétente

pour connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été

déposée dans les forme et délai prévus par la loi.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler

le loyer aux termes convenus.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait valoir que les loyers ont été payé

en espèces à la requérante et qu’ils ne lui seraient redevables d’aucune

somme d’argent.

Il convient encore de rappeler qu’aux termes de l’article 58 du Nouveau Code

de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à

la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il incombe

à chacune des parties d’établir le bien-fondé de sa demande.

Le tribunal constate cependant que les affirmations de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ne sont pas étayées par des éléments probants et qu’aucune

offre de preuve n’a été formulée.

Certes, il ressort des extraits bancaires versés par les parties défenderesses

que des prélèvements bancaires conséquents ont été effectués, il ne saurait

cependant en être déduit qu’ils ont servi à payer le loyer en l’absence de

reçus.

Le tribunal relève encore que les prélèvements n’ont pas été effectués de

façon régulière et que les montants prélevés divergent sensiblement.

Aucune raison n’est d’ailleurs avancée pour expliquer qu’aucun virement

bancaire n’a été effectué pour payer le loyer.

S’y ajoute que depuis le dépôt de la requête en date du 31 juillet 2024, les

parties défenderesses auraient continué de régler le loyer en liquide sans

demander de quittance, ce qui est plus qu’étonnant, alors qu’on leur reproche

de ne pas les régler.

Au vu de ce qui précède, le tribunal n’accorde pas de crédit aux déclarations

des parties défenderesses qui sont restées à l’état de pure allégation.

Dès lors, au vu des pièces justificatives versées par la requérante, la

demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour la somme

réclamée de 19.200.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde.

En application des articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et intérêts de retard, la partie requérante a

droit à la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de

la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges

locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail

aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait

être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer

une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des

circonstances.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et en l’absence de justification

fournie par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), il y a lieu de retenir qu’ils ont

gravement manqué à leurs obligations de locataire et que ce manquement

justifie à lui seul la résiliation du bail et

leur

condamnation au

déguerpissement, sauf à leur accorder un délai de déguerpissement de deux

mois à partir de la notification du présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) SARL l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de

500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il

y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par

jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution

provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SARL de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 19.200.- EUR ;

condamne

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.)

à payer à

la société

SOCIETE1.) SARL la somme de 19.200.- EUR, avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice, à savoir à partir du 31 juillet 2024 sur la

somme de 13.200.- EUR et sur la somme de 6.000.- EUR à partir du 2

décembre 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

ordonne la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à partir de la notification du présent jugement ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de deux mois à

partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SARL à faire expulser

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ces

derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés ;

condamne

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

la société

SOCIETE1.) SARL une indemnité de procédure de 500.- EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière