Tenant eviction and arrears judgment upheld; provisional execution denied due to lack of authentic title.

Répertoire No. 4111/24

L-BAIL-127/24

Audience publique du 20 décembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et son épouse

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant initialement par Maître Jean-Jacques LORANG, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg

comparant par la suite par Maître Guillaume LOCHARD, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Erol YILDIRIM, avocat à la Cour, demeurant à Bech-

Kleinmacher

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27

février 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 15 avril 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Jessica PACHECO, en remplacement

de Maître Jean-Jacques LORANG, fut entendue en ses moyens et

conclusions. PERSONNE3.) n’était ni présent ni représenté. L’affaire fut

prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 8 mai 2024.

En date du 23 avril 2024, le tribunal prononça la rupture du délibéré à la

demande de Maître Erol YILDIRIM qui se présenta pour PERSONNE3.).

L’affaire fut refixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 septembre

2024, puis refixée au 23 octobre et ensuite au 2 décembre 2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Guillaume LOCHARD, ayant repris le mandat de Maître Jean-

Jacques LORANG, et Maître Erol YILDIRIM furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 27 février 2024, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de s’entendre condamner à leur payer la somme de 1.591,33.-EUR à

titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de décompte de

charges, de voir prononcer la résiliation de la convention d’occupation sinon

du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs du défendeur, et

pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai d’un

mois à partir de la notification du jugement à intervenir.

Les parties

requérantes

sollicitent

encore l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

Prétentions et moyens des parties

Les requérants exposent qu’ils ont donné en location à PERSONNE3.),

suivant contrat de bail conclu en date du 8 novembre 2021, un appartement

meublé pour la durée d’un an à partir de cette date moyennant un loyer

mensuel de 1.650.- EUR et des avances sur charges s’élevant à 180.- EUR

par mois.

Par courrier du 19 septembre 2022, le décompte des charges pour la

période 2021-2022 aurait été envoyé à la partie défenderesse et qui par la

même occasion aurait été informée de l’augmentation des avances

mensuelles sur charges de 70.-EUR à partir du mois d’octobre suivant.

Toutefois, le solde du décompte charges et l’augmentation des avances sur

charges n’auraient été réglés qu’en date du 25 mai 2023.

Quant au décompte de charges pour la période 2022-2023 ainsi que la

nouvelle adaptation des avances sur charges effective à partir du mois de

septembre 2023, ceux-ci n’auraient plus été réglés par le locataire.

Par courrier recommandé du 24 août 2023, les parties requérantes ont

dénoncé le bail avec effet au 30 novembre 2023.

En outre, les avances pour le mois de juillet 2023 n’auraient pas été

réglées, tout comme un résidu de 60.- EUR sur le décompte de charges

pour la période de novembre 2021 à mai 2022.

En droit, les parties requérantes demandent au tribunal de constater la

résiliation du contrat de bail sinon de prononcer la résiliation aux torts

exclusif du locataire, tout comme la condamnation de ce dernier à lui payer

les montants des différents arriérés précités.

A l’audience des plaidoiries, les parties requérantes ont augmenté leur

demande pour la porter suivant décompte versé en cause à la somme

totale de 5.274,14.-EUR.

Il échet de leur en donner acte.

En réponse aux arguments de la partie adverse, les requérants ont fait

valoir que l’immeuble n’est pas soumis au statut de la copropriété. A cela

s’ajouterait que le locataire n’aurait jamais contesté les décomptes de

charges et n’a, à ce jour, jamais demandé une communication des pièces

justificatives des différents postes des frais. En outre, aucun poste précis

ne serait contesté.

PERSONNE3.)

La partie défenderesse a déclaré ne plus vouloir continuer le contrat de bail

et vouloir accepter la résiliation. Elle s’est engagée à quitter le logement

pour le 31 décembre 2024, de sorte qu’elle ne s’oppose pas à être

condamnée à déguerpir les lieux pour cette date.

PERSONNE3.) ne conteste également pas redevoir les loyers pour les

mois de novembre et décembre 2024.

Toutefois, les avances sur charges et les décomptes de charges sont

contestés. Ils ne seraient pas justifiés et accompagnés de pièces

probantes, raison pour laquelle il aurait refusé de les régler. PERSONNE3.)

a encore sollicité la communication des pièces en question à l’audience.

Motifs de la décision

La juridiction de céans siégeant en matière de bail à loyer est compétente

pour connaître de la demande.

La requête introduite par les parties requérantes est recevable pour avoir

été déposée dans les forme et délai prévus par la loi.

A l’audience du 2 décembre 2024, la partie défenderesse a déclaré

accepter la résiliation du contrat de bail sollicitée par les requérants et

s’engager à quitter les lieux pour le 31 décembre 2024.

Il y a partant lieu de constater la résiliation d’un commun accord entre

parties et de prononcer le déguerpissement du locataire pour cette date.

PERSONNE3.) a également reconnu redevoir les loyers de novembre et

décembre 2024 aux bailleurs, de sorte qu’il y a lieu de le condamner à payer

à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de (1.650x2) 3.300.- EUR à

titre d’arriérés de loyers.

PERSONNE3.)

conteste

néanmoins

le bien-fondé

du montant

des

décomptes des charges et des augmentations d’avances sur charges lui

réclamés par les bailleurs.

Le locataire soutient que les décomptes des charges ne sont pas

accompagnés des justificatifs à l’appui, de sorte à ne pas lui permettre de

vérifier l’exactitude de ces décomptes qu’il estime être toutefois surfaits. A

ce titre, il sollicite la communication desdites pièces de la part des bailleurs

avant tout progrès en cause.

Les bailleurs pour leur part font plaider que la partie défenderesse

n’expliquerait pas quel serait le problème avec les décomptes en question

et qu’il ne les aurait d’ailleurs jamais remis en cause, pour ensuite

demander à l’audience la communication des pièces justificatives, de sorte

que sa démarche serait quelque peu abusive.

Conformément à l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation « Le bailleur ne peut mettre à charge du

locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le

compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la

consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des

parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées

à l’usage du logement. (…) ».

Il appartient au propriétaire d’établir le principe et le quantum des frais

incombant au locataire moyennant la production du décompte et des

pièces justificatives afférentes, lorsque la créance affirmée de ce chef est

contestée par le locataire (cf. not B. Louveaux, Le droit du bail, régime

général, éd. De Boeck, 1993, n° 220 et s ; Les Novelles, Droit civil - tome

VI, Le louage de choses, Les baux en général, éd. Larcier, 2000, n° 1181).

Le locataire est en droit d’obtenir communication par le bailleur de toutes

les pièces justificatives à la base du décompte des charges et sans qu’il ne

soit obligé de justifier d’une suspicion légitime quant à l’inexactitude de ce

décompte.

Il y a dès lors lieu de déclarer la demande en communication forcée des

justificatifs fondée et d’enjoindre à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de

communiquer, à leurs frais, à PERSONNE3.), l’ensemble des justificatifs

relatifs aux décomptes des charges des exercices allant de novembre

2021 à mai 2022, de juin 2022 à mai 2023 et pour 2023/2024, dans un

délai de deux mois à partir de la notification du présent jugement.

Il n’y a, au vu du fait que la demande a été effectuée pour la première fois

à l’audience, pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte qui n’a

d’ailleurs pas été sollicitée par la partie défenderesse.

En attendant cette communication, il y a lieu de réserver la demande

relative aux décomptes et avances sur charges impayés ainsi que les frais

et dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande à titre d’arriérés de charges, de décompte de charges ainsi que

d’arriérés de loyers ;

déclare la demande recevable ;

constate la résiliation du contrat de bail d’un commun accord ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard pour le 31 décembre 2024 ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser

PERSONNE3.)

dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée pour la somme de

3.300.- EUR ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 3.300.- EUR ;

donne

acte à

PERSONNE3.)

qu’il demande à voir condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui communiquer les justificatifs des

charges,

déclare la demande recevable ;

déclare la demande en communication forcée fondée ;

enjoint à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de communiquer, à leurs frais,

à PERSONNE3.) l’ensemble des justificatifs relatifs aux décomptes des

charges des exercices allant de novembre 2021 à mai 2022, de juin 2022

à mai 2023 ainsi que pour l’exercice 2023/2024, dans un délai de deux

mois à partir de la notification du présent jugement,

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du mercredi,

23 avril 2025 à 9.00 heures, salle JP.0.15.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière