Tenant's opposition to eviction judgment dismissed; lawyer fees rejected; procedural indemnity granted.

Répertoire No. 4073/24

L-BAIL-437/24

Audience publique du 19 décembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.),

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses originaires

parties défenderesses sur opposition

sub 1) et sub 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse originaire

partie demanderesse par opposition

comparant par Maître Rui VALENTE, avocat, demeurant à Bech-Kleinmacher

F a i t s

Suite à l’opposition déposée en date du 7 août 2024, annexée au présent jugement,

l’affaire fut appelée à l’audience publique du 2 septembre 2024, puis refixée au 28

novembre 2024.

A la prédite audience, Maître Elisabeth MACHADO et Maître Rui VALENTE,

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par un jugement numéro 2658/24 rendu entre parties le 2 août 2024, il a été décidé

ce qui suit :

« reçoit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en la forme,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour le montant de

4.900.- euros à titre de loyers et de charges impayés,

partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 4.900.- euros avec les intérêts légaux sur le montant de 2.450.- euros à

partir du 14 juin 2024 et sur le montant de 2.450.- euros à partir du 29 juillet 2024,

chaque fois jusqu’à solde,

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties aux torts

d’PERSONNE3.),

partant condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la

notification du présent jugement,

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en paiement d’une

indemnité de relocation,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en indemnisation

pour les frais d’avocat déboursés,

partant en déboute,

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile fondée à

concurrence de 350.- euros,

partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 350.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance. »

Le jugement numéro 2658/24 du 2 août 2024 a été valablement notifié à

PERSONNE3.) en date du 5 août 2024.

Par courrier entré au greffe en date du 7 août 2024, PERSONNE3.) a relevé

opposition de ce jugement.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, « la partie défaillante pourra former opposition, par déclaration au

greffe dans les quinze jours de la notification ».

L’opposition a été présentée dans les formes et délais de la loi.

Les moyens et prétentions des parties

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

Suivant contrat de bail conclu en date du 30 janvier 2023, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) pour la durée d’un an

prenant cours le 1er février 2023 un appartement sis dans un immeuble en

copropriété à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.200

euros et d’une avance mensuelle sur charges de 250 euros à régler par anticipation

le 1er de chaque mois. Le bail a été stipulé renouvelable par tacite reconduction

d’année en année.

Par requête déposée en date du 14 juin 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont fait convoquer PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

le voir condamner au paiement de la somme de 4.950 euros du chef

d’arriérés de loyer et de charges locatives, cette somme avec les intérêts

légaux à partir des échéances respectives des loyers et avances sur charges,

sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

voir prononcer la résiliation du bail entre parties aux torts exclusifs de la

partie défenderesse et ordonner son déguerpissement,

-

le voir condamner au paiement de la somme de 6.600 euros à titre

d’indemnité de relocation, cette somme avec les intérêts à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde,

-

le voir condamner au paiement de la somme de 3.000 euros du chef des

frais d’avocat exposés par les parties requérantes au titre de la défense de

leurs intérêts en justice, cette somme avec les intérêts légaux à partir du

jour de son décaissement, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde,

-

le voir condamner à une indemnité de 1.500 euros sur base de l’article 240

du Nouveau Code de Procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de

l’instance,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE3.)

A l’audience du Tribunal, PERSONNE3.) a fait plaider qu’aucun retard de loyers

et d’avances sur charges n’existait à l’heure actuelle.

Ses paiements auraient certes été différés par rapport à l’obligation de paiement au

premier du mois prévu par le contrat de bail, mais PERSONNE3.) se serait retrouvé

dans une situation financière précaire suite à un divorce compliqué.

PERSONNE3.) fait souligner que les loyers des mois d’octobre et de novembre

2024 auraient été payés dans les délais.

Ainsi, PERSONNE3.) s’oppose à la résiliation du contrat de bail, aucune faute

n’existant (plus) dans son chef.

Dans le même ordre d’idées, PERSONNE3.) conteste le principe et le quantum des

demandes adverses relatives à l’allocation d’une indemnité de relocation, de frais

d’avocat et à titre d’indemnité de procédure.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

Les parties demanderesses ont confirmé qu’au moment de la tenue l’audience,

aucun arriéré de loyers et d’avances sur charges n’était d’actualité.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont néanmoins conclu à la résiliation du contrat

de bail pour faute dans le chef de PERSONNE3.) qui ne se serait pas acquitté de

ses obligations de paiement dans le délai lui imparti par le contrat de bail et que ce

n’est que par la présente affaire judiciaire que ce dernier se serait activé pour

procéder aux paiements.

Pour le surplus, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont maintenu leurs demandes

reprises dans la requête introductive du 14 juin 2024.

Appréciation

Il ressort du contrat de bail conclu entre parties que le loyer de 2.200 euros et les

avances sur charges de 250 euros par mois doivent être payés le premier de chaque

mois.

Il n’est ensuite pas contesté par PERSONNE3.) que par le passé, d’importants

retards de paiement ont existé. Ainsi, le loyer et les avances sur charges de janvier

2024 ont été réglés en date du 4 janvier 2024, ceux de février 2024 en date du 5

février, ceux de mars 2024 en date du 8 mars 2024 et ceux d’avril 2024 en date du

15 avril 2024.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux

échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient au

juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente

un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont confirmé à l’audience du Tribunal du 28

novembre 2024 que tous les arriérés ont été payés par PERSONNE3.).

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à la condamnation de

PERSONNE3.) aux arriérés de loyers est ainsi à déclarer non-fondée.

Compte tenu de l’absence de tout arriéré de loyer et d’avances sur charges dans le

chef de PERSONNE3.) et dans la mesure où il est établi que le locataire fait de

réels efforts pour payer régulièrement son loyer et les charges, le Tribunal

actuellement saisi décide que l’inexécution contractuelle dans le chef de

PERSONNE3.) n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat

de bail.

Ainsi, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à la résiliation du contrat

de bail et au déguerpissement, lesquelles sont à déclarer non-fondées.

Par conséquent, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à la

condamnation de PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité de relocation est

également à déclarer non-fondée.

Quant aux demandes accessoires

Les frais d’avocat

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent la condamnation de PERSONNE3.)

à leur payer une indemnité de 3.000 euros en réparation du préjudice qui leur est

accru du fait qu’ils ont exposé des frais d’avocat pour la défense de leurs intérêts.

Ils basent leur demande sur l’article 1382 du Code civil.

Force est de constater que le manquement de PERSONNE3.) à ses obligations de

locataire qui est invoqué par les requérants à l’appui de leur prétention ne constitue

pas une faute qui est de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

Il s’ajoute que dans le cadre de la présente procédure, la représentation par voie

d’avocat n’est pas obligatoire. Il faut en conclure que les frais engendrés par le

choix de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de recourir aux services d’un avocat

ne sauraient être mis à la charge du défendeur.

La demande en remboursement des frais d’avocat n’est partant pas fondée.

L’indemnité de procédure

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent encore l’allocation d’une indemnité

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile.

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser

l’entièreté des frais non compris dans les dépens à leur charge, ceux-ci s’étant vu

contraints d’engager des frais dans le seul but de faire valoir leurs droits en justice.

Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette

indemnité est évaluée à 500 euros.

L’exécution provisoire

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent à ce que le présent jugement soit

assorti de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de Procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais et

dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement,

reçoit la demande en la forme ;

déclare recevable l’opposition déposée au greffe du Tribunal de céans en date du

7 août 2024 contre le jugement numéro 2658/24 rendu entre parties le 2 août 2024 ;

statuant à nouveau :

déclare non-fondées les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, tendant à la résiliation du contrat de

bail et au déguerpissement de PERSONNE3.), au titre d’indemnité de relocation

et au titre de frais d’avocat ;

déclare fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile pour le montant de 500 euros ;

partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 500 euros ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière