Tenant's default judgment dismissed; court found termination notice invalid and breach not grave enough.

Répertoire No. 4071/24

L-BAIL-781/24

Audience publique du 19 décembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Chiara DICHTER, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Trixi LANNERS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Diekirch

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant ni présent ni représenté lors de l’audience du 28 novembre 2024

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 30 octobre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

28 novembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Chiara DICHTER, en remplacement de Maître

Trixi LANNERS, fut entendue en ses moyens et conclusions. PERSONNE2.),

quoique régulièrement convoqué, n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

30 octobre 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.)

devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

constater la résiliation du contrat de bail signé entre parties pour faute grave

dans le chef du locataire en date du 30 septembre 2024, sinon prononcer la

résiliation du contrat de bail signé entre parties pour faute grave dans le chef

du locataire,

-

par conséquent ordonner le déguerpissement de PERSONNE2.) dans un

délai de huitaine à partir de la notification du présent jugement,

-

voir condamner PERSONNE2.) à remettre à la requérante toutes les clefs

endéans la huitaine de la notification du présent jugement,

-

voir condamner PERSONNE2.) à lui payer la somme de 1.250 euros à titre

d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au déguerpissement effectif,

-

voir condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 500 euros à

titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de Procédure civile,

-

voir condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance,

-

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Quoique régulièrement cité, PERSONNE2.) ne comparut pas à l’audience du

Tribunal du 28 novembre 2024. Alors qu’il ne ressort pas du récépissé de la Poste

qu’il a été touché à personne, il y a lieu de statuer par défaut à son égard.

Les moyens et prétentions de PERSONNE1.)

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail

signé le 29 novembre 2023, elle a donné en location à PERSONNE2.) un

appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.250 euros à augmenter d’une avance sur charges de 200 euros par mois.

Dès le début des relations contractuelles, PERSONNE2.) n’aurait pas respecté ses

obligations, à savoir qu’il n’aurait pas transmis immédiatement à l’agence

immobilière en charge du dossier les documents demandés, qu’il n’aurait pas

confirmé à la bailleresse que des travaux de réparation sur un volet auraient

effectivement été exécutés et qu’il n’aurait pas coopéré avec une société chargée

d’installer une nouvelle machine à laver dans l’appartement en question.

Ensuite, PERSONNE2.) n’aurait pas respecté le terme de paiement du loyer,

convenu au 1er jour de chaque mois. En effet, le loyer et les avances sur charges

pour le mois de février 2024 auraient été payés le 13 février 2024, le paiement pour

mars 2024 aurait été opéré le 5 mars 2024, le paiement d’avril 2024 aurait été opéré

le 3 avril 2024, le paiement de mai 2024 aurait été opéré le 6 mai 2024, le paiement

de juin 2024 aurait été opéré le 6 juin 2024 et le paiement de juillet 2024 aurait été

opéré le 5 juillet 2024.

Les loyers d’août et de septembre 2024 n’auraient été payés, suite à des mises en

demeure, le 24 septembre 2024.

En raison de ces manquements, aurait procédé à la résiliation du contrat de bail par

l’organe de son mandataire par un courrier du 19 septembre 2024 avec effet

immédiat tout en accordant un délai de déguerpissement au 30 septembre 2024.

Actuellement, PERSONNE1.) demande au Tribunal de confirmer cette résiliation

sinon de prononcer la résiliation judicaire du contrat de bail conclu entre parties et

d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE2.).

PERSONNE1.) conclut ensuite à la condamnation de PERSONNE2.) de remettre

les clefs de l’appartement en question et de payer une indemnité d’occupation

équivalente au loyer convenu entre parties jusqu’à son déguerpissement effectif.

Appréciation

L’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

a la teneur suivante :

« (1)Le contrat de bail peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. En

l’absence d’un écrit, il est présumé conclu à durée indéterminée.

(2)Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant

sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle

cause, est prorogé à moins que:

a)le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou

pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au

troisième degré inclusivement;

b)le locataire ne remplisse pas ses obligations;

c)il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le transfert

de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.

(3)Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les

cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit

être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et

s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle

doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. »

Aux termes de l’article 1736 du Code civil :

« Si le bail a été fait sans écrit ou si le contrat est stipulé à durée indéterminée,

l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés

par l’usage des lieux.

Le délai de résiliation d’un contrat de bail d’habitation est de trois mois, sauf

clause contraire dans le contrat de bail écrit prévoyant un délai supérieur à trois

mois. »

En l’espèce, le contrat de bail a été résilié par un courrier du 19 septembre 2024

avec effet immédiat avec l’octroi d’un délai de déguerpissement jusqu’au 30

septembre 2024.

Alors qu’aucune précision quant à la résiliation du contrat de bail n’est contenue

dans le contrat de bail conclu entre parties le 29 novembre 2023, il y a lieu de

retenir que les dispositions légales s’appliquent en l’espèce, à savoir le respect d’un

délai de résiliation de trois mois à chaque échéance du contrat de bail. L’échéance

à respecter en l’espèce était celle du 15 janvier 2025.

Alors que le courrier du 19 septembre 2024 ne respecte pas ce délai de

déguerpissement, la résiliation opérée par ce même courrier est à déclarer

inopérante.

Ensuite, PERSONNE1.) reproche à PERSONNE2.) d’avoir accusé divers retards

dans le paiement du loyer et des avances sur charges, à savoir de quelques jours

pour les mois de février à juillet 2024, les mois d’août et de septembre 2024

n’ayant été payés que le 29 septembre 2024.

Aucune réserve quant aux paiements des mois d’octobre et de novembre 2024 n’a

été émise.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Compte tenu de l’absence de tout arriéré de loyer et d’avances sur charges dans le

chef de PERSONNE2.) et dans la mesure où il est établi que le locataire fait de

réels efforts pour payer régulièrement son loyer et les charges, le Tribunal

actuellement saisi décide que l’inexécution contractuelle dans le chef de

PERSONNE2.) n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat

de bail.

Ainsi, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) tendant à la

résiliation judiciaire du contrat de bail, laquelle est à déclarer non-fondée.

Il s’ensuit que les demandes de PERSONNE1.) tendant au déguerpissement forcé

de PERSONNE2.), de la remise des clefs et au paiement d’une indemnité

d’occupation sont également à déclarer non-fondées.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile est également à déclarer non-fondée.

La présente décision n’est pas à assortir de l’exécution provisoire.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

par défaut à l’égard de PERSONNE2.),

reçoit la demande en la forme ;

déclare inopérante la résiliation du contrat de bail du 29 novembre 2023 opérée

par le courrier du 19 septembre 2024 ;

déclare non-fondée la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail conclu

entre parties ;

déclare non-fondées les demandes tendant au déguerpissement forcé de

PERSONNE2.), de la remise des clefs et au paiement d’une indemnité

d’occupation ;

déclare non-fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à l’allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière